fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Pani Magdo,

mam pytanie następujące: kiedy rzeczoznawca majątkowy przy podejściu porównawczym szuka transakcji to ma badać 2 lata? Czy mniej? Czy więcej? Z czego to wynika? Jaka jest podstawa prawna?

.

Odpowiedź (z dnia 29.11.2021 r.)

To bardzo ciekawe pytanie. Faktycznie, większość osób zapytanych o to wskazuje okres badania cen jako 2 lata. Zwykle nie potrafią uzasadnić dlaczego, ale właśnie te 2 lata, z jakiegoś powodu są podawane.

Zacznę od tego, że podejście porównawcze jest jednym z 4 podejść do wyceny. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami 👇:

Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. (...)

Dalej, rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego precyzuje, że chodzi o ceny transakcyjne 👇:

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W tym miejscu wskażę jeszcze bardzo istotny przepis z rozporządzenia jw.👇:

§ 3. 2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

oraz

§ 26.3. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

Zwróć uwagę, że żaden z w/w przepisów nie wskazuje jaki okres ma wziąć pod uwagę rzeczoznawca majątkowy poszukując notowanych cen transakcyjnych na rynku nieruchomości.

Nie ma takiego przepisu prawa.

Skąd zatem te 2 lata?

Dlaczego wszyscy powtarzają, że należy badać 2-letni okres?

Czy skoro nie ma takiego przepisu to czy normy zawodowe podają jakieś wskazówki na ten temat?

W Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) opublikowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych znajduje się tzw. nota interpretacyjna podejścia porównawczego. Przypominam w tym miejscu, że PKZW nie stanowią przepisu prawa, a jedynie normę zawodową – zasady dobrej praktyki zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

W nocie jw. znajduje się zapis dotyczący zalecenia co do okresu badania cen przez rzeczoznawcę majątkowego.

3.3. Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

To jest jedyne miejsce (poza orzecznictwem w konkretnych sprawach), które wskazuje okres badania cen przez rzeczoznawcę majątkowego.

Z tego zapisu wynika, że:

  1. bazuje się wyłącznie na takich nieruchomościach, które można zakwalifikować jako nieruchomości podobne,
  2. te nieruchomości podobne miały być przedmiotem sprzedaży (a nie innych czynności przenoszących własność),
  3. badaniu podlega okres najbliższy i jednocześnie poprzedzający datę wyceny (tj. datę, na którą określana jest w danym operacie szacunkowym wartość nieruchomości),
  4. a okres jw. nie powinien być dłuższy niż 2 lata (wstecz od daty wyceny),
  5. okres badania może być dłuższy (bez wskazania daty brzegowej), ale tylko w sytuacjach wyjątkowych (których tu już dalej nie zdefiniowano; przyczyną główną będzie brak transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych w okresie 2 lat).

 

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.

Publikacje na sprzedaż 

Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >>  Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .

Zapraszam!

 

 

Poprzedni post
Kolejny post

2 Comments

  • Weronika

    8 grudnia, 2021 - 8:16 pm

    Jak dokonać aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny w metodzie korygowania ceny średniej (lokal mieszkalny) i kiedy taka aktualizacja jest konieczna?

    • Magdalena Małecka MRICS

      9 grudnia, 2021 - 2:07 pm

      Pani Weroniko, na początek zaproszę do obejrzenia filmu: https://youtu.be/_-N2AK889fo.

      Natomiast odpowiadając na Pani pytanie zacznę od tego, że aktualizacji cen na datę wyceny należy dokonać nie tylko w metodzie korygowania ceny średniej, ale także w metodzie porównywania parami. Nie ma znaczenia która to jest metoda.

      Co więcej należy dokonać aktualizacji cen zaraz po tym jak określimy zbiór nieruchomości podobnych, a dopiero potem działać dalej.

      Uwzględnienia trendu zmiany cen w podejściu porównawczym wymagają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami – art. 153 ust.1.

      Zatem odpowiadając na 2gie pytanie aktualizacja jest konieczna za każdym razem kiedy przeprowadzamy wycenę, choć może się zdarzyć, że uwzględnimy trend zmiany cen na poziomie jedności (gdy ceny nie były zmienne w badanym okresie) i ceny pozostaną na dotychczasowym poziomie.

      Odpowiadając na pytanie pierwsze jak dokonać tej aktualizacji – należy w pierwszej kolejności określić trend zmiany cen (odsyłam do w/w filmu co do możliwych metod do jego określenia), a następnie określoną zmianą cen dokonać aktualizacji cen transakcyjnych (przeliczając to matematycznie).

Zostaw komentarz

jeden × 3 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego