fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie od p. Pauliny:

Dlaczego przy obliczeniu odszkodowania za wywłaszczenie gruntów pod drogę, przyjmujemy stan nieruchomości z dnia wydania decyzji?

Nie widzieliśmy jaki był stan nieruchomości, możemy tylko i wyłącznie zbadać księgę wieczystą zupełną na dzień wydania decyzji.

Jak to wytłumaczyć?

.

Odpowiedź (z dnia 6.12.2021 r.)

To pytanie dotyka bardzo trudnego tematu – tematu wywłaszczeń.

Na początek wyjaśnię co to znaczy “wywłaszczenie👇

W ustawie o gospodarce nieruchomościami znajduje się specjalny rozdział poświęcony wywłaszczeniom nieruchomości – od art. 112 włącznie.

Zgodne z art. 112:

  1. co do zasady (z wyjątkami wskazanymi) przepisy dotyczące wywłaszczeń stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  2. wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Zatem wywłaszczenie będzie taką instytucją prawną, która spowodować może w konsekwencji nie tylko odebranie właścicielom ich praw ale również może spowodować ograniczenie ich praw.

Pytanie dotyczy wywłaszczenia pod drogi i jest to jeden z celów publicznych powodujących, że nastąpi (w części lub w całości) pozbawienie nieruchomości.

Skoro tak, to pojawia się pytanie co otrzymuje w zamian wywłaszczany? 👇

Na to pytanie także odpowiada ustawa o gospodarce nieruchomościami, w kolejnym rozdziale pt. “Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości” – od art. 128 włącznie.

W art. 128 ust. 1 zapisano zasadę główną:

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Zatem wywłaszczony wanien otrzymać ekwiwalent wartości swoich traconych praw, zwany na obszarze wywłaszczeń odszkodowaniem.

Ponieważ znajdujemy się na obszarze nieruchomości osobą, która będzie uprawniona do oszacowania w/w odszkodowania będzie rzeczoznawca majątkowy. Na podstawie jego oszacowania organ ustali odszkodowanie.

Ustawa jw. wskazuje jak powinien przeprowadzić swoje czynności – art. 130 ust.1:

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

👇

Odpowiedź pierwsza na zadane pytanie: dlaczego przy obliczeniu odszkodowania za wywłaszczenie gruntów pod drogę, przyjmujemy stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (i często będzie to data wsteczna do czynności szacowania)? będzie bardzo prozaiczna – dlatego, że wymagają tego przepisy.

Ale można dodać tu odpowiedź drugą. Przyjęte na obszarze gospodarki nieruchomościami przepisy odzwierciedlają zasadę kodeksową co do szkody i jej naprawienia (w tym szkody majątkowej). Stan  nieruchomości w takiej sytuacji należy przyjąć z dnia zaistnienia szkody, a ceny z dnia ustalenia odszkodowania (w przypadku wykonywania operatu szacunkowego będzie to data jego sporządzenia).

Ale można tu także wskazać trzeci argument – przyjęcie stanu nieruchomości (co do zasady) z daty wydania decyzji o wywłaszczeniu lub pozbawieniu praw (z daty z przeszłości) jest także logiczne, bo to w tamtej dacie (przeszłej) doszło do szkody, i poszkodowany doznał straty na mieniu według stanu z tamtej daty.


W tym miejscu zwrócę także uwagę na przepisy par. 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym w szczególności ust. 1, który mówi, że:

Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Odpowiadając na kolejne pytanie: jak ustalić ten stan? i czy tylko może się rzeczoznawca majątkowy odnieść do księgi wieczystej bo gdzie jeszcze?

Odpowiem tak 👇:

  1. mamy do dyspozycji art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który uprawnia nas do dostępu do źródeł informacji o nieruchomościach i należy z niego korzystać ustalając stan (a także przeznaczenie) na daty wsteczne, zatem będzie to dotyczyło nie tylko badania księgi wieczystej ale także ewidencji gruntów i budynków, planów miejscowych, uzbrojenia itd.; wszystkie te informacje, w większości przypadków, można pozyskać na daty wsteczne,
  2. rzeczoznawca majątkowy powinien też dokonać oględzin nieruchomości, pomimo, że stan może być inny niż we wskazanej dacie z przeszłości; będzie się posiłkował także innymi dokumentami, tj. protokoły przejęcia nieruchomości czy jakiekolwiek inne ustalające stan nieruchomości z daty wywłaszczenia; będą one mogły być pozyskane w organie nadzorującym proces, u prowadzącego inwestycje lub u właściciela, który jeśli zachowała się przezornie, zlecił wykonanie takiego protokołu wraz z dokumentacją zdjęciową (niejednokrotnie wykonywałam takie protokoły).

 

 

 

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.

Publikacje na sprzedaż 

Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >>  Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .

Zapraszam!

 

 

Poprzedni post
Kolejny post

4 Comments

  • Izabela

    12 września, 2022 - 8:04 pm

    Dot. odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Art. 18. ust.1 stanowi że: „ Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12. ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji . Z tym dniem następuje nabycie nieruchomości z mocy prawa na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Czy opisując stan prawny nieruchomości w operacie szacunkowym – wpisujemy dane dotychczasowego właściciela, czy już nowego. W ewidencji i w KW nie ma jeszcze zmian.

    • Magdalena Małecka MRICS

      13 września, 2022 - 9:47 am

      Pani Izabelo,
      wpisujemy te dane, które faktycznie w tym dniu widniały w księdze wieczystej.
      W tym operacie będzie także informacja, że nieruchomość (w tym dniu) zmieniła właściciela i na jakiego.

  • Emilia

    5 maja, 2022 - 1:42 pm

    Pani Magdaleno, jak Pani się zapatruje na wycenę w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, które rzekomo są nierynkowe? uwzględniać czy szacować na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych? Chętnie poznam Pani opinię na ten temat. Jak już znalazłam potwierdzenie w orzecznictwie i publikacjach, to trafiłam na projekt standardu dotyczący wyceny nieruchomości drogowych, który całkiem mi namieszał.

    • Magdalena Małecka MRICS

      6 maja, 2022 - 9:03 am

      Pani Emilio,
      wycenę dla potrzeb “drogowych” należy wykonać zgodnie z przepisami. Moje prywatne zapatrywania nie mają znaczenia, choć powielają się z tym, że zapisano w PROJEKCIE “Wycena nieruchomości drogowych” z 2016 r. Podkreślam, że jest to PROJEKT i nigdy nie został włączony w skład Standardów Zawodowych (wcześniej Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny).
      Orzecznictwo stanęło na stanowisku, w skrócie mówiąc, że taka jest “rynkowość” tego rynku drogowego – inna niż zwykle na rynku.
      Jak szacować takie grunty? Jeszcze raz – zgodnie z przepisami – jest tam rozpisana ścieżka postępowania (w szczególności par. 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Zostaw komentarz

5 × 2 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego