Pytanie
Od czego zacząć analizę rynku przy sporządzaniu operatu szacunkowego i wycenie nieruchomości?
Odpowiedź (z dnia 21.05.2021 r.)
Analiza rynku często przysparza wiele problemów na etapie badania w celu sporządzania operatu szacunkowego i określenia w nim prawidłowo wartości. A najważniejsze by dobrze rozpocząć wycenę.
Tymczasem mamy, o czym nie każdy pamięta, zapis w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
§ 26
1. Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.2. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości.3. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.———————————
WNIOSKI?
1. każdą analizę rynku należy zacząć od wyznaczenia 3 KRYTERIÓW BADANIA:
(1) OBSZAR badanego rynku,
(2) OKRES badany w zakresie danych do wyceny,
(3) RODZAJ RYNKU, który będzie podlegał badaniu.
2. jeśli nieruchomość wyceniana ma (1) szczególne cechy i (2) rodzaj i (3) nie jest przedmiotem obrotu na rynku lokalnym >> to badanie rynku w poszukiwaniu nieruchomości podobnych należy rozszerzyć obszarowo o rynek regionalny (a nawet krajowy, czy zagraniczny).
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
2 Comments
Natalia
Dzień dobry, Pani Magdaleno,
Byłabym bardzo wdzięczna za odpowiedź w poniższej sprawie.
W podejściu dochodowym posiadam ceny transakcyjne oraz dane o nieruchomościach podobnych położonych w sąsiednich miejscowościach – z innych powiatów, ale o porównywalnym charakterze.
1. Czy w takiej sytuacji prawidłowe będzie przyjęcie, że dokonuję analizy rynku regionalnego? Czy również w zakresie badania umów najmu, pustostanów i zaległości czynszowych powinnam odnosić się do rynku regionalnego?
2. Zastanawiam się także, czy podczas ustnego egzaminu – np. omawiając źródła danych o nieruchomościach, czy wskazując w analizie obszar badanego rynku – powinnam wskazać, że informacje o czynszach, pustostanach, zaległościach czynszowych, wydatkach operacyjnych (również stopy zwrotu) zostały pozyskane właśnie z rynku regionalnego?
3. Dodatkowo, czy w przypadku nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, zabudowanej budynkami, transakcje porównawcze powinny obejmować nieruchomości zabudowane, czy budynkowe?
Z góry dziękuję za pomoc i wyjaśnienie tych kwestii.
Z wyrazami szacunku,
Natalia T.
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
ad 1 jeżeli uznaje Pani, że dla tego rodzaju i tej nieruchomości jest to rynek regionalny to tak, można go tak opisać; opisując wcześniej lokalny (że brak); nalezy jednak w takiej sytuacji znaleźć relację pomiędzy tym rynkiem a rynkiem lokalnym i ją uwzględnić
ad 2 jw – w analizie rynku
ad 3 jak zawsze – najlepiej najbardziej podobne