9 września 2023 r. weszło w życie nowe rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.
Została w nim zawarte (zmienione) przepisy dotyczące wyceny nieruchomości zarówno jako przedmiotu prawa własności, jak i prawa użytkowania wieczystego.
Przepisy zawarte są w par. 29 (prawo własności) i par. 30 (prawo użytkowania wieczystego).
W tym wpisie zajmę się wyceną nieruchomości jako przedmiotem prawa własności.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA WŁASNOŚCI – AKTUALNE PRZEPISY
Aktualnie obowiązujące przepisy zawierają następującą treść:
§ 29.
-
Przy określaniu wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności.
-
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności lub liczba transakcji nieruchomościami podobnymi jest niewystarczająca, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.
-
W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 2, wartość prawa własności nieruchomości określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru którym mowa w par. 30 ust.6.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA WŁASNOŚCI – MOJE WĄTPLIWOŚCI I PYTANIA WYSŁANE DO MRIT
Pismo wysłane w dniu 8.09.2023 r. zawierało następujące pytania dotyczące wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
“Zgodnie z przepisami określenie wartości rynkowej nieruchomości, która jest przedmiotem prawa własności następować ma według następującej hierarchii:
- Stosując podejście porównawcze w oparciu o nieruchomości podobne,
- Jeśli ad (1) jest niemożliwe – na podstawie wzajemnych relacji (…)
- Jeśli ad (2) jest niemożliwe – wówczas wartość określa się za pomocą tzw. wzoru parametrycznego (wartość prawa użytkowania wieczystego / współczynnik korygujący podany w par. 30 ust.6).
Proszę o potwierdzenie czy w/w hierarchia została przez mnie zinterpretowana prawidłowo.
Proszę także o potwierdzenie, że w konsekwencji w/w hierarchii nie ma możliwości by do wyceny prawa własności wykorzystać podejście mieszane, metodę pozostałościową zgodną z zasadą podaną w par. 17 ust.2. w kolejności po kroku (2) wyżej.
Proszę o potwierdzenie, że zastosowanie do wyceny podejście mieszanego, metody pozostałościowej zgodnie z zasadą podaną w par. 17 ust.2. jest możliwe dopiero gdy nie można zastosować także zasady z kroku (3) wyżej.
Proszę o potwierdzenie czy jednak jeśli przedmiotem wyceny jest grunt inwestycyjny (a więc taki, na którym prowadzona ma być inwestycja polegająca na budowie) co do zasady wycenia się stosując podejście mieszane, metodę pozostałościową od razu kiedy wykluczy się możliwość zastosowania kroku (1) wyżej – brak transakcji nieruchomości podobnych = brak możliwości zastopowania podejścia porównawczego, realizując zasadę z par. 18.1 ppkt. 1) „istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego (…)”.”
WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA WŁASNOŚCI – ODPOWIEDŹ MRIT
W piśmie z dnia 16.11.2023 r. zawarte w tej kwestii zostały następujące odpowiedzi:
*****
Podsumowując – odpowiedz MRiT – wskazuje zapisy par. 29 jedynie jako “normę generalną”, która nie wyklucza zastosowania innego podejścia (metody czy techniki szacowania) do wyceny nieruchomości.
I może Ci się wydawać, że moje pytania były zbędne a wątpliwości pozbawione podstaw logicznych, ale kiedy opiszę odpowiedź MRiT dotyczącą par. 30, a więc wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego – już pytania wydadzą się zasadne.
Bo jak czytamy w kolejnych fragmentach pisma jw.:
“Procedury określania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego zostały sformułowane w § 30 rozporządzenia.
W przeciwieństwie do ogólnych norm dedykowanych wycenie prawa własności nieruchomości zawartych w § 29 rozporządzenia, przywołany przepis zawiera ścisłe określoną, konkretną ścieżkę postępowania, wedle której rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot prawa użytkowania wieczystego.”
O tym jednak w kolejnym wpisie.
W kolejnym wpisie zamieszczę także pełne pismo z moimi pytaniami oraz pełną odpowiedź MRiT.
📌
👉 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały . W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.