9 września 2023 r. weszło w życie nowe rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.
Została w nim zawarte (zmienione) przepisy dotyczące wyceny nieruchomości zarówno jako przedmiotu prawa własności, jak i prawa użytkowania wieczystego.
Przepisy zawarte są w par. 29 (prawo własności) i par. 30 (prawo użytkowania wieczystego).
W tym wpisie zajmę się wyceną nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.
Zajrzyj do tego wpisu jeśli interesują Cię generalne zasady
wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności
>> #98 Wycena nieruchomości jako przedmiotu prawa własności
po nowelizacji przepisów z 9.09.23 r. – stanowisko MRiT
WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO – AKTUALNE PRZEPISY
Aktualnie obowiązujące przepisy zawierają następującą treść (rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości z 5.09.2023 r.):
§ 30.
-
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.
-
Przy wyborze nieruchomości, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz niewykorzystany okres trwania tego prawa.
-
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego lub liczba transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest niewystarczająca, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, wartość wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.
-
W szczególnie uzasadnionych przypadkach do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego dopuszcza się zastosowanie podejścia mieszanego, metody pozostałościowej.
-
Wartość, o której mowa w ust. 4, określa się jako różnicę wartości nieruchomości z częściami składowymi oraz wartości części składowych nieruchomości określonych w podejściu kosztowym.
-
Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1, 3 i 4, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:
-
Zastosowanie sposobu wyceny, o którym mowa w ust. 6, wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO – MOJE WĄTPLIWOŚCI I PYTANIA WYSŁANE DO MRIT
Pismo wysłane w dniu 8.09.2023 r. zawierało następujące pytania dotyczące wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
“Wycena prawa użytkowania wieczystego – par. 30 (przyjmijmy cel wyceny: dla potrzeb sprzedaży).
Zgodnie z przepisami określenie wartości rynkowej nieruchomości, która jest przedmiotem prawa użytkowania wieczystego następować ma według następującej hierarchii:
(1) Stosując podejście porównawcze w oparciu o nieruchomości podobne (także oddane w użytkowanie wieczyste),
(2) Jeśli ad (1) jest niemożliwe – na podstawie wzajemnych relacji (…),
(3) Jeśli ad (2) jest niemożliwe (szczególnie uzasadnione przypadki) – stosuje się metodę pozostałościową (choć de facto nie jest to metoda pozostałościowa bo nie uwzględnia się zysku inwestora – co prowadzić będzie w konsekwencji do zawyżenia wartości prawa użytkowania wieczystego),
(4) Jeśli nie można zastosować żadnego z w/w tj. sposobu ad (1), (2) i (3) – wówczas wartość określa się za pomocą tzw. wzoru parametrycznego (wartość prawa własność x współczynnik korygujący podany w par. 30 ust.6).
Proszę o potwierdzenie czy w/w hierarchia została przez mnie zinterpretowana prawidłowo.
Proszę także o potwierdzenie, że w konsekwencji w/w hierarchii nie ma możliwości by do wyceny prawa użytkowania wieczystego wykorzystać podejście mieszane, metodę pozostałościową zgodną z zasadą podaną w par. 17 ust.2.
Proszę o potwierdzenie czy jednak jeśli przedmiotem wyceny jest grunt inwestycyjny oddany w użytkowanie wieczyste (a więc taki, na którym prowadzona ma być inwestycja polegająca na budowie) co do zasady wycenia się stosując podejście mieszane, metodę pozostałościową od razu kiedy wykluczy się możliwość zastosowania kroku (1) wyżej – brak transakcji nieruchomości podobnych = brak możliwości zastopowania podejścia porównawczego, realizując zasadę z par. 18.1 ppkt. 1) „istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego (…)”. “
WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO – ODPOWIEDŹ MRIT
W piśmie z dnia 16.11.2023 r. zawarte w tej kwestii zostały następujące odpowiedzi (fragmenty poniżej):
*****
Podsumowując – odpowiedz MRiT – wskazuje zapisy par. 30 (w przeciwieństwie do “normy generalnej” z par. 29) jako ścisłe określoną, konkretną ścieżkę postępowania, wedle której rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot prawa użytkowania wieczystego.
Zatem kolejność rozpatrywania możliwych sposobów wyceny powinna być zgodna z numeracją poszczególnych ustępów § 30 rozporządzenia.
Na pytanie dotyczące wprowadzonych modyfikacji metody pozostałościowej otrzymałam potwierdzenie, że jest to “lex specialis* wobec klasycznej procedury” tej metody. Natomiast MRiT “ominęło” potwierdzenie, że to prowadzić będzie w konsekwencji do zawyżenia wartości prawa użytkowania wieczystego.
W kolejnym wpisie zamieszczę także pełne pismo z moimi pytaniami oraz pełną odpowiedź MRiT.
*Lex specialis derogat legi generali (inaczej: reguła merytoryczna) – reguła kolizyjna, zgodnie z którą prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólniejszym. Innymi słowy norma prawna mniej ogólna (bardziej szczegółowa) ma pierwszeństwo w zastosowaniu nad kolidującą z nią normą prawną bardziej ogólną (mniej szczegółową).
PISMO – ODPOWIEDŹ MRIT – DO POBRANIA:
>> DN-V.750.27.2023.NJ.1 Małecka oględziny, wycena własność i UW_pełna treść
📌
👉 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały . W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
18 Comments
Beata
I koleje pytanie: jeśli wniosek dotyczy przedłużenia prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej ? Budynek stary, z lat 70-tych. Plan z 2011 roku, decyzja o oddanie w UW z 1993 roku (stawka 1%, probuje dotrzec do decyzji na jaki cel zostala oddana w UW).
Czy wyceniam działkę zabudowaną budynkiem ?
Według 42. 3 Rozporządzenia; Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.
I jakie przeznaczenie wziąć: z decyzji czy obecne (ponieważ teraz są usługi, stawka 3%, była aktualizacja opłaty w 2023 – przyjęta stawka 1%, pewnie wynika ze starej decyzji ?; nieruchomość specyficzna -marina jachtowa, obecnie usługi, ale zalecany sport i turystyka.
Magdalena Małecka MRICS
Reguluje to przepis rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości:
par. 42
4. Wartość nieruchomości, o których mowa w ust. 1–3, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę
Beata
Dzień Dobry, Czy w wycenie w celu przedłużenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej (na wniosek użytkownika przed upływem 5 lat do końca trwania UW) stosuje sie przepisy jak dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu i określa się jej wartość wówczas jako przedmiotu prawa własności ?
Beata
I koleje pytanie: jeśli wniosek dotyczy przedłużenia prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej ? Budynek stary, z lat 70-tych.
Według 42. 3 Rozporządzenia; Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.
Magdalena Małecka MRICS
Tak, a to z tego powodu, że tylko grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste, a budynki są własnością użytkownika wieczystego.
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
cały czas sytuacja dotyczy gruntu, będącego przedmiotem prawa własności, który będzie znajdował się w użytkowaniu wieczystym. Zatem tak, zastosowanie mają przepisy dotyczące użytkowania wieczystego z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także tak – cały czas chodzi o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności.
Anna
Mam pytanie odnośnie wyceny dokonywanej na potrzeby aktualizacji opłaty za uzytkowanie wieczyste. Czy zgodnie z paragrafem 42 rozpirzadzenia o wycenie nieruchomosci sporządzając operat szacunkowy dla nieruchomości zabudowanej na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste należy brać pod uwagę ceny transakcyjne sprzedażyprawa własności nieruchomości niezabudowanych (gruntu) ? Czy dobrze to rozumiem?
Magdalena Małecka MRICS
tak!
ceny transakcyjne sprzedaży gruntów niezabudowanych, które są przedmiotem prawa własności.
Tylko grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste!
Anna
Dzień dobry, mam pytanie co do wyceny nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Czy dobrze rozumiem, że dla nieruchomości zabudowanej, na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przy sporządzaniu operatu uwzględnia się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych (samego gruntu) jako prawa własności? Czyli zgodnie z par. 42 punkt 1i 2 rozporządzenia?
Magdalena Małecka MRICS
Dla celu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zawsze określa się wartość nieruchomości gruntowej (niezabudowanej), a więc będącej przedmiotem prawa własności, bo tylko grunt, będący przedmiotem prawa własności, oddany jest w użytkowanie wieczyste.
Małgorzata
Dzień dobry Pani Magdaleno, mam pytanie dot. wyceny nieruchomości do celu sprzedaży prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego. Działka jest zabudowana budynkiem usługowym (mały sklep) ale w planie teren o funkcji zieleni urządzonej i komunikacji (z podstawowym przeznaczeniem zieleni urządzonej, przeznaczenie uzupełniające urządzenia i terenowe obiekty sportu i rekreacji). O ile do aktualizacji opłaty uwzględniamy cel oddania w uw czyli usługi o tyle do sprzedaży prawa własności należy uwzględnić zieleń czy usługi ? Działka w egib oznaczona joko użytek Bi.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Małgorzato,
a od kiedy obowiązuje ten plan?
Czy były już wówczas budynki na nieruchomości? A jeśli tak, to czy z planu wynika nakaz rozbiórki czy możliwość utrzymania zabudowy?
Małgorzata
Plan obowiązuje od października 2009 r., budynek już wtedy istniał ponieważ jest zapisany w KW którą założono w 2007 r., plan dopuszcza zachowanie dotychczasowej zabudowy(możliwa jest rozbudowa, przebudowa do istniejącej wysokości).
Magdalena Małecka MRICS
No to właściwie już sobie Pani odpowiedziała na pytanie. I to, że działka jest w planie pod zieleń jest tylko częściowo prawdą. Fakt, że jest tam budynek zasadniczo to przeznaczenie rozszerza.
Elżbieta
Pani Magdo, czy dla celu zbycia nieruchomości przez Starostę, na rzecz użytkownika wieczystego, w trybie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy określić tylko wartość prawa własności nieruchomości czy również wartość prawa użytkowania wieczystego?
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
art. 198g dotyczy żądania użytkownika wieczystego sprzedaży nieruchomości na jego rzecz (na własność).
Regulacje dotyczące wyceny znajdują się w art. 198h i dalsze.
Jaka byłaby podstawa i przyczyna określenia wartości prawa użytkowania wieczystego?
Radosław
Chyba nie do końca zostało to przemyślane
Magdalena Małecka MRICS
Ale co?
Mój wpis czy stanowisko MRIT?
I dlaczego?