fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Dzień dobry,

Pani Magdaleno przygotowuję się do egzaminu ustnego i mam pytanie:

“Z czego wynikają daty istotne dla określenia wartości nieruchomości ? i jakie są to daty? jak należałoby je określać”

.

Odpowiedź (z dnia 18.10.2021 r.)

Zacznę od tego, że w każdym operacie szacunkowym musi pojawić się punkt dotyczący przedstawienia dat istotnych dla dokonywanych czynności.

Jest to obowiązkowe, ponieważ wynika z normatywnej zawartości operatu szacunkowego, którą to zawartość regulują przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zapisano tam – w par. § 56. 1. ppkt. 4), że:

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym (...):
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

Jednocześnie ustawodawca nie doprecyzował o jakie daty konkretnie chodzi. Choć są przepisy, które na obszarze wyceny precyzują daty, które powinien wziąć pod uwagę rzeczoznawca majątkowy, ale o tym dalej.

Synonimem istotności są m.in.: najważniejszy, newralgiczny, niezmiernie ważny,  zasadniczy, kluczowy,  ważny, decydujący, fundamentalny, najistotniejszy.

Takie zatem powinny być daty wskazane w operacie szacunkowym.

.

Wspominając, już lekko historyczne dokumenty, ale warto to zrobić w tym miejscu, w czerwcu 2004 r. zostało opublikowane ósme wówczas – poszerzone – wydanie Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. Te “standardy” opublikowała (jako jedyna organizacja zawodowa) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Należy podkreślić, że w/w standardy nie obowiązują aktualnie.

Przy okazji zapoznaj się z aktualnym stanem reguł zasad dobrej praktyki zawodowej:

#7 Czy standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
są obowiązkowe do stosowania? 

#34 Czy “standard bankowy” nadal obowiązuje w związku
ze zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami? 

Niezależnie od powyższego, ale jednak historycznie przyjęły się na obszarze wyceny daty, które były tam opisane. Te daty wpisały się jako reguła powszechnie stosowana co do określania dat istotnych.

Konkretnie standard VII/1 pt. Zasady sporządzania operatu szacunkowego zawierał informację (pkt.8) nt. określania dat istotnych dla operatu szacunkowego. zapisano tam, m.in.: że:

  1. daty winno się określać podając: dzień, miesiąc i rok.
  2. daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym to:
      • (1) data sporządzenia wyceny,
      • (2) data, na która określono wartość nieruchomości,
      • (3) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
      • (4) data dokonania oględzin nieruchomości.

Dodałabym od siebie jeszcze jedną datę (5) – data, na którą określono przeznaczenie nieruchomości.

Dlaczego?

Po 1sze dlatego, że przeznaczenie nie jest elementem stanu nieruchomości (w rozumieniu art. 4 ppkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Po 2gie dlatego, że są takie cele wyceny kiedy w innej dacie przyjmuje się stan nieruchomości, a w innej jej przeznaczenie. Wówczas należałby te datę – przeznaczenia – wykazać z osobna.

Zwyczajowo przyjęło się, że jeśli przeznaczenie będzie dotyczyło tej samej daty co data, na którą określono stan nieruchomości, nie wykazuje się tego z osobna.


Moje uwagi do dat istotnych w operacie szacunkowym:

  1. daty przyjętego stanu i wartości (ew. przeznaczenia) będą wynikały z celu wyceny,
  2. na niektórych obszarach wyceny daty, w szczególności stanu, wartości, ew. przeznaczenia – będę wskazane w przepisach prawa (np. opłaty adiacenckie, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, wywłaszczenia, zwroty wywłaszczonych nieruchomości, spadki i darowizny),
  3. w typowych wycenach (np. dla potrzeb sprzedaży), takich kiedy daty przyjmuje się aktualne, tj.  z okresu sporządzania operatu szacunkowego – należałoby zadbać o to by w dacie przeprowadzonych oględzin dokonać analizy stanu nieruchomości (tak by te daty się pokrywały); określony w trakcie oględzin stan techniczno-użytkowy, jest przecież elementem “stanu nieruchomości” zgodnie z definicją art. 4 ppkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  4. w innych wycenach, takich, gdzie przepisy szczególne wskazały daty istotne dla wyceny oględziny będą, z oczywistych powodów, przeprowadzane w innej (aktualnej dla czynności szacowania) dacie; przykładem mogą być tu wyceny dla potrzeb naliczenia opłat adiacenckich.

 

 


Zajrzyj przy okazji do wpisu:

#32 Co powinno się znaleźć na pierwszej stronie operatu szacunkowego? 

Mogą Cię zainteresować!


Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

Zapraszam!

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

5 Comments

  • Marzena

    12 kwietnia, 2022 - 2:52 pm

    Witam. Czy dla celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, data określenia stanu nieruchomości powinna pokrywać się z datą określenia wartości? Czy poprawne będzie zastosowanie dwóch różnych dat, jednak obu mieszczących się w czasie sporządzania operatu szacunkowego?

    • Magdalena Małecka MRICS

      13 kwietnia, 2022 - 9:35 am

      Pani Marzeno,
      zachęcam do przeczytania wpisu o nr 42 – https://magdalenamalecka.pl/qa/42-czy-przy-wycenie-dla-potrzeb-aktualizacji-oplat-za-uzytkowanie-wieczyste-nalezy-brac-pod-uwage-przeznaczenie-nieruchomosci-czy-cel-na-jaki-nieruchomosc-zostala-oddana-w-uzytkowanie-wieczyste/, który dotyczy tematyki wyceny nieruchomości dla takiego celu jak aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste.

      Odpowiadając na Pani pytanie – daty ze względu na charakter celu wyceny oraz przepisy prawa ustala się >> “według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego” (par. 28 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

      Skoro tak, to daty powinny być aktualne dla czasu sporządzania operatu, bo aktualizacja nastąpi zaraz po jego wydaniu. Nie ma jednak wymogu, by – co do dnia – data określenia cen pokrywała się z datą stanu. Będzie także poprawne zastosowanie dwóch różnych dat, ale jak Pani wspomniała, mieszczących się w czasie sporządzania operatu szacunkowego (nieodległych), np.:
      – oględziny i stan z dnia 13.04.2022 r.,
      – ceny na dzień 16.04.2022 r. (wówczas dokonałam wyliczeń)
      – sporządzenie operatu szacunkowego 20.04.2022 r.

  • Paulina

    6 lutego, 2022 - 8:43 am

    Do tematu mam zasadnicze pytanie, czy w wycenie dla celu sprzedaży data stanu i poziom cen powinny się pokrywać i czy ewentualnie inaczej jest w przypadku stwierdzenia wzrostu cen z upływem czasu, np. 0,6 % na msc, a inaczej w przypadku stwierdzenia braku zmiany cen?

    • Magdalena Małecka MRICS

      6 lutego, 2022 - 12:47 pm

      Pani Paulino,
      nie, data stanu i cen nie musza być identyczne. Stan mogła Pani badać np. 7.02 a wyliczenia wykonać dla daty 11.02, a operat sporządzić (zakończyć) 13.02. To nadal są daty “aktualne”.
      To czy analiza wykaże wzrost cen czy ich stabilność nie ma znaczenia dla ustalenia dat istotnych. Ma to znaczenie dla konieczność uwzględnienia wzrostu cen lub ich stabilizacji.

  • Katarzyna

    18 października, 2021 - 2:48 pm

    Bardzo dziękuję za obszerną i wyczerpującą odpowiedź.

Zostaw komentarz

trzy × 3 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego