fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Pani Magdo,

jakie zmiany byłyby w operacie szacunkowym (lub jego projekcie) gdyby był wykonywany aktualnie? Takie pytanie pojawia się często na egzaminie państwowym na rzeczoznawcę majątkowego. Szczególnie jest to ważne dla osób, które projekty operatów szacunkowych wykonywały kilka lat temu i ważne jest by wiedzieć jak dziś taki operat winien być wykonany i/lub czym by się różnił.

Czy może Pani zebrać te najważniejsze rzeczy.

Dziękuję.

.

Odpowiedź (z dnia 31.01.2022 r.)

Faktycznie, jest wiele osób, które praktyki zawodowe odbywały kilka lat temu, a dopiero dziś przystępują do egzaminu państwowego. Osobiście nie zalecam odkładania egzaminu. Najlepiej przystąpić do niego zaraz po praktykach zawodowych i solidnym przygotowaniu się do  niego. Przerwa, w szczególności kilkuletnia, powoduje, że i nasza wiedza i sporządzone projekty operatów szacunkowych przestają być aktualne.

Poniżej przedstawiam najważniejsze zmiany, które winny być uwzględnione, gdyby taka wycena była dziś sporządzana.

Zmiany obejmują okres od września 2017 r. (kiedy była istotna zmiana przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami) do dnia niniejszego wpisu (koniec stycznia 2022 r.)

 

Po 1sze👇 NOWA DEFINICJA WARTOŚCI RYNKOWEJ

W związku ze zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dniem 1 września 2017 r. obowiązuje nowa definicja wartości rynkowej:

Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Dodatkowo, od tego samego dnia wprowadzona została norma zawodowa, która jest elementem Standardów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – Standard Zawodowy “Wartość rynkowa nieruchomości”.

W tej normie zawarta jest interpretacja definicji wartości rynkowej, która jest zgodna z interpretacją światową tej definicji (międzynarodowe standardy wyceny IVSC oraz RICS, a także europejskie standardy wyceny TEGOVA).

Sporządzając operaty szacunkowe od 1 września 2017 r., w których określana jest wartość rynkowa należy kierować się nową definicją i jej interpretacją.

 

Po 2gie👇WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO (ZNIESIONY OBOWIĄZEK SPORZĄDZANIA)

W związku ze zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dniem 1 września 2017 r. wykreślono z ustawy art. 158, który dotyczył wyciągu z operatu szacunkowego.

Od 1 września 2017 r. nie ma zatem obowiązku sporządzania wyciągu z operatu szacunkowego, nie ma także obowiązku by wyciąg (czy inny dokument) wysyłać do ewidencji gruntów i budynków.

Wyciąg z operatu szacunkowego może być oczywiście sporządzany dobrowolnie i zamieszczany w operacie szacunkowym jako praktyczna informacja (skrót) dla zamawiającego.

 

Po 3cie👇POLISA UBEZPIECZENIOWA (JAKO ZAŁĄCZNIK)

W związku ze zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dniem 1 września 2017 r. obowiązują nowe zasady w zakresie przekazywania informacji o zawartym obowiązkowym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej:

Art. 175. 4a. Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 4, aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, stanowi załącznik do operatu szacunkowego lub umowy o dokonanie wyceny nieruchomości.

oraz

Art. 175.4b. Przepis ust. 4a stosuje się odpowiednio w przypadku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 156 ust. 4, a także w odniesieniu do opracowań i ekspertyz niestanowiących operatu szacunkowego, o których mowa w art. 174 ust. 3a.

Zatem, od 1 września 2017 r. istnieje obowiązek by polisę ubezpieczeniową załączyć do umowy o wykonywane czynności bądź do sporządzanego dokumentu.

Dotyczy to:

  • operatu szacunkowego,
  • innych opracowań i ekspertyz, niestanowiących operatu szacunkowego,
  • potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego,

w sytuacji, kiedy polisa nie była przekazana przy zawieranej umowie.

 

Po 4te👇AKTUALIZACJA OPERATU SZACUNKOWEGO

Wraz ze zmianami innych przepisów w ustawie o gospodarce nieruchomościami zaktualizowano także przepis dotyczący potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.

Aktualna jego treść to:

Art. 156. 4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Więcej o potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego przeczytasz tu:

#8 Jak długo ważny jest operat szacunkowy i czy można go aktualizować? 

 

Po 5te👇ADACENTY PODZIAŁOWE I INFRASTRUKTUROWE (ZAMIANA DAT ISTOTNYCH I NIE TYLKO)

Zamiany jw. ustawy o gospodarce nieruchomościami nastąpiły także w określeniu dat istotnych dla stanu i cen przy sporządzaniu wycen dotyczących opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości oraz z tytułu budowy infrastruktury technicznej.

Zmiana dotyczy także zasad określania wartości nieruchomości po dokonanym podziale przy wycenia dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału.

PODZIAŁ:

98a.1b. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

INFRASTRUKTURA TECHNICZNA

146. 3. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

 

Po 6te👇 PIECZĘĆ RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO JEST NIEOBOWIĄZKOWA

Zmiana rozporządzania w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, która weszła w życie 4 grudnia 2019 r. usunęła obowiązek stosowania pieczęci zawodowej:

§ 57. 

1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.

2. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w ust. 1.
§ 57a. Dane, o których mowa w art. 155 ust. 2 ustawy, rzeczoznawca majątkowy poświadcza podpisem wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, chyba że poświadczenie tych danych jest możliwe w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis stosuje się również w przypadku poświadczenia danych przez kilku rzeczoznawców majątkowych.
§ 58. 1. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy. Przepis § 57 stosuje się odpowiednio.

 

Po 7me👇 PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UW W PRAWO WŁASNOŚCI

Dla osób, które sporządzały operat szacunkowy dotyczący aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste w zakresie gruntów zabudowanych na cele mieszkalne nastąpiłaby istotna zmiana. Taki operat szacunkowy w dniu dzisiejszym (a także po wejściu w życie nowych przepisów – od 1 stycznia 2019 r.) byłby już bezprzedmiotowy.

Z dniem 1 stycznia 2019 r., na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, doszło do przekształcenia – z mocy prawa – takich gruntów z prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Więcej o tej zmianie przeczytasz w tym wpisie:

#14 Czy nadal dokonuje się wyceny nieruchomości gruntowych zabudowanych

oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe? 

Po 8me👇 ZMIANA NAZWY PKZW NA STANDARDY ZAWODOWE PFSRM

W związku ze zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami, która z dniem 9 września 2021 r. wykreśliła z przepisów pojęcie standardów zawodowych Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) podjęła, w dniu 14 grudnia 2021 r., decyzję o zmianie nazwy norm zawodowych z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny na Standardy Zawodowe PFSRM.

Więcej o tym przeczytasz w tym wpisie:

#54 Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych czy Powszechne Krajowe Zasady Wyceny

 

Co jeszcze?

Jeśli trzeba coś dodać daj znać w komentarzu!

 


Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!


🎯 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

🎯 Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

.

🎯 Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego? Zapisz się na to szkolenie:

Szkolenie dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.

.

🎯 Jeśli chcesz przejść procedurę sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym – krok po kroku – zajrzyj do tego szkolenia:

Operat szacunkowy w 5 krokach.

.

Zapraszam!

 

 

Poprzedni post
Kolejny post

Zostaw komentarz

1 × dwa =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego