fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Pani Magdo,

czy może Pani jakoś w łatwy sposób wyjaśnić jaka jest różnica między techniką kapitalizacji prostej a techniką dyskontowania strumieni dochodów w tym podejściu dochodowym?

Całe to podejście jest dla mnie trudne, a już stosowanie technik – kiedy którą – zupełnie niezrozumiałe.

Dziękuję i pozdrawiam.

.

Odpowiedź (z dnia 16.01.2022 r.)

Rzeczywiście, ja także to zauważam, że podejście dochodowe jest dla wielu osób trudne i niezrozumiałe. Wydaje się też bardzo skomplikowane i trudne do zastosowania, nie tylko ze względu na sam tok postępowania ale także (a może przede wszystkim) ze względu na dostępność do danych wejściowych potrzebnych do wyceny.

Możliwość stosowania podejścia dochodowego nie sprawdza się tylko do wiedzy na temat samej procedury tego podejścia, ale także do  wiedzy nt. danego rynku (najczęściej komercyjnego), zasad na nim panujących oraz wszystkich parametrów potrzebnych do przeprowadzenia kalkulacji, takich jak m.in.:

  • stawki czynszu,
  • pustostany,
  • zaległości czynszowe,
  • wydatki operacyjne,
  • podział wydatków pomiędzy najemcę a wynajmującego,
  • zwolnienia czynszowe,
  • warunki zawieranych umów,
  • stopy zwrotu.

Wszystkie te informacje trzeba posiadać, mieć do nich dostęp i na bieżąco monitorować, w przeciwnym wypadku trudno sporządzić wycenę nieruchomości w sytuacji gdy podejście dochodowe jest najlepszym i wymaganym narzędziem do określenia jej wartości.

Dlatego nie każdy rzeczoznawca majątkowy taką wycenę przyjmie, z barku możliwości jej sporządzenia. Jest to jednak pewnego rodzaju specjalizacja.

.

Osoby wchodzące do zawodu rzeczoznawcy majątkowego muszą jednak, obowiązkowo, sporządzić projekt operatu szacunkowego, który będzie dotyczył wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Powyższe wynika z rozporządzenia w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Odpowiedź na pytanie:

  • jaka jest różnica między techniką kapitalizacji prostej a techniką dyskontowania strumieni dochodów w tym podejściu dochodowym?

musi być przez kandydata zatem znana, bo musi daną technikę prawidłowo i z uzasadnieniem w swoim projekcie operatu szacunkowego przedstawić, a także ze zrozumieniem wyjaśnić tę różnicę, jeśli takie pytanie padnie w trakcie egzaminu ustnego na rzeczoznawcę majątkowego.

.

Zastanówmy się zatem wspólnie jak można by na tak zadane pytanie odpowiedzieć.

Po 1sze👇:

Zgodnie z przepisami (rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) w podejściu dochodowym stosuje się dwie metody:

  • metoda inwestycyjna,
  • metoda zysków.

Każda z metod może być zastosowana przy wykorzystaniu jednej z dwóch technik:

  1. technika kapitalizacji prostej,
  2. technika dyskontowania strumieni dochodów.
"§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów."

Zatem, w każdym przypadku wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rzeczoznawca majątkowy musi dokonać wyboru metody wyceny oraz techniki, którą w danym wypadku zastosuje. Dla obu w/w metod są te same dwie techniki do wyboru.

Po 2gie👇:

Dyrektywę kiedy stosuje się jedną, a kiedy drugą technikę wskazują przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

> technika kapitalizacji prostej:

§ 9. 1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

oraz

> technika dyskontowania strumieni dochodów:

§ 10. 1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

To co jest tu zatem kluczowe co do wyboru jednej lub drugiej techniki to “stałość” lub ” zmiennośćprzewidywanego dochodu rocznego z nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny.

Jeśli możliwe do osiągnięcia dochody z wycenianej nieruchomości są prognozowane na poziomie stałym, wówczas należałoby zastosować technikę kapitalizacji prostej. Ta technika jest tak naprawdę uproszczoną wersją techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Jeśli przewidywane do uzyskania dochody z wycenianej nieruchomości prognozowane są na zmiennym poziomie, wówczas należałoby zastosować technikę dyskontowania strumieni dochodów.

 

Po 3cie👇:

Dodatkowe, przydatne informacje oraz wskazówki, podaje nota interpretacyjna podejścia dochodowego, która wchodzi w skład Standardów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). Są to “dobre zasady praktyki zawodowej” przygotowane przez jedną z organizacji zawodowych przygotowane dla rzeczoznawców majątkowych. Nota podejścia dochodowego zalecana jest do stosowania od 1 stycznia 2009 r. Pomimo prac, komisji standardów działającej przy PFSRM, nad nowelizacją tej noty do tej pory nie wprowadzono do niej zmian.

Nota w bardzo prosty sposób wyjaśnia czym są techniki:

3.3.1. Techniki wyceny, stosowane w ramach metod (...), sprowadzają się do procedur obliczeniowych, służących do przekształcania dochodu z nieruchomości w wartość.

oraz dalej, od czego zależy kiedy stosuje się jedną, a kiedy drugą metodę:

3.3.3. W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki kapitalizacji dochodu:
a) kapitalizację prostą, (...);
b) dyskontowanie strumieni dochodów, (...).

W nocie jw. znajdujemy dalsze wyjaśnienia:

> technika kapitalizacji prostej:

4.4.1. Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu, wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji.

> technika dyskontowania strumieni dochodów:

4.3.1. Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy  czym założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości.

Zatem podsumowując kryterium wyboru jednej czy drugiej techniki będzie stałość (stabilność) lub zmienność dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej.

 

Po 4te👇:

Jeśli przygotowujesz się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz już znać i rozumieć wzory podstawowe dla w/w technik.

Wzory obliczeniowe są następujące:

> technika kapitalizacji prostej:

> technika dyskontowania strumieni dochodów:

 


Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!


Zajrzyj do:

#19 Jakie podejścia może stosować rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu nieruchomości?

 


 

🎯 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

🎯 Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

.

🎯 Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego? Zapisz się na to szkolenie:

Szkolenie dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.

.

🎯 Jeśli chcesz przejść procedurę sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym – krok po kroku – zajrzyj do tego szkolenia:

Operat szacunkowy w 5 krokach.

.

Zapraszam!

 

 

Poprzedni post
Kolejny post

2 Comments

  • Maria

    2 lutego, 2022 - 2:42 pm

    Czy jeśli stosuję metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych ze względu na zmienność dochodów w czasie, jak mam określić na którym roku zakończyć analizę? Jeśli jest rozpisana na 5 lub 10 lat a akurat w 5 czy 10 roku część najemców wychodzi przez co nie jest to “typowy” rok przepływów?

    • Magdalena Małecka MRICS

      2 lutego, 2022 - 2:52 pm

      Pani Mario,
      zgodnie z przepisem: par.10 2. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (…):
      “Liczba lat okresu prognozy,(…), jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.”
      Zatem będzie tyle lat prognozy jak długo przepływy będą zmienne. Innymi słowy ostatni rok prognozy to ostatni rok, w którym będą inne niż w latach poprzednich dochody.
      Nie ma standardu, że ma to być 5 czy 10 lat. Będzie tyle lat prognozy ile lat zmienności.

Zostaw komentarz

20 − pięć =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego