Pytanie
Odpowiedź (z dnia 27.05.2021 r.)
Zacznijmy od tego, że powstała USTAWA z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. I jak czytamy w ustawie 
:
Art. 1.
- Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.
- Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale
mieszkalne, lub
3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami
budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne
korzystanie z budynków mieszkalnych.
—————————-
- dokonuje się wyceny takich nieruchomości dla różnych celów, z wyłączeniem aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, ale uwzględnia się fakt, że są to już nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi (grunt jest przedmiotem prawa własności), bo prawo użytkowania wieczystego dostało z mocy prawa przekształcone, pomimo, że w księdze wieczystej nie dokonano jeszcze odpowiednich zmian;
- do dokonania wpisu w księdze wieczystej potrzebne jest odpowiednie zaświadczenie, jednak jak wskazał w wyroku z dnia 9 września 2020 r. Naczelny Sąd Administracyjny zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności powinno zostać wydane przez właściwy organ, jeżeli brak jest wątpliwości – czy to prawnych, czy też faktycznych – co do tego, że jest to grunt zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów i w takiej sytuacji organ w zasadzie nie może uchylić się od wydania przedmiotowego zaświadczenia.
- nie dokonuje się wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, bo prawo użytkowania wieczystego już nie występuje na takiej nieruchomości i taka wycena byłaby bezprzedmiotowa i błędna;
- gdyby jednak zlecenie dotyczyło sporządzenia wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat według stanu i cen na np. na 31.12.2018 r. (lub jakąkolwiek datę wsteczną przed 1.01.2019 r. kiedy prawo na nieruchomości istniało) to wówczas taką wycenę można sporządzić (powodem może być tu np. trwające postępowanie w sprawie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste).
.
ustawa objęła przekształceniem jedynie grunty “zabudowane na cele mieszkaniowe”, zatem grunty niezabudowane nie uległy przekształceniu.Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
———————————
Zajrzyj do wpisów:
oraz
Mogą Cię zainteresować.
———————————
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
12 Comments
Joanna
Dzień dobry. Jak sobie poradzić w następującym przypadku: do wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Cel wyceny to dział spadku, a data otwarcia spadku to marzec 1998. Data określenia wartości przedmiotu wyceny: czerwiec 2024. Data stanu przedmiotu wyceny: 1998. W tamtym czasie nieruchomość była przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Czyli de facto przedmiotem wyceny jest: prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku mieszkalnego.
Od kilku lat w obrocie nie ma już budynków mieszkalnych na działkach w użytkowaniu wieczystym. Co zatem najlepiej zrobić w takiej sytuacji? Czy wyceniać na transakcjach nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi (prawo własności) np. przy zastosowaniu wsp. eksperckiego? Czy jakiś inny sposób?
Pozdrawiam serdecznie!
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
Proszę śledzić ten wątek – https://www.facebook.com/share/p/uJaw58nduRLBSxsL/
Katarzyna
Pani Magdaleno, czy do aktualizacji opłaty rocznej z tutułu użytkowania wieczystego zakresem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej czy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej? W projekcie operatu na praktyki mam nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe, a data wyceny to 08 grudnia 2018 r. Jaki może być jeszcze powód poza trwającym postępowaniem w sprawie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczystego?
Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
odpowiadając na pierwsze pytanie – w operacie szacunkowym sporządzanym dla potrzeb określenia wartości nieruchomości w związku z aktualizacją opłat za użytkowanie wieczyste zakresem wyceny obejmuje się, co do zasady, prawo własności do nieruchomości gruntowej (grunt niezabudowany będący przedmiotem prawa własności).
Dlaczego?
Bo takie prawo (do gruntu) oddaje się w użytkowanie wieczyste.
Nie wiem jaki może być jeszcze powód, że dla nieruchomości mieszkaniowych (w rozumieniu ustawy przekształceniowej) byłaby konieczność sporządzania dziś takiego operatu szacunkowego, nie spotkałam się z tym, ale też nie mam na biurku wszystkich scenariuszy.
Janusz
Zapytałem w urzędzie czy będą zlecane wyceny na potrzeby aktualizacji opłaty przekształceniowej. Okazuje się, że organ ma zamiar robić to wskaźnikiem inflacji. Nie trzeba będzie płacić za wyceny, a przy obecnej inflacji będzie to chyba super korzystne dla gminy i SP. Czy to jest zgodne z ustawą?
Magdalena Małecka MRICS
Panie Januszu,
zgodnie z przepisami ustawy:
Art. 7.
1. Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę.
2. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.
3. W przypadku gdy w dniu przekształcenia obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji,
zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), zwanej dalej „ustawą o gospodarce
nieruchomościami”, wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.
i dalsze.
Zatem tutaj wyceny nieruchomości nie będzie.
Co do waloryzacji, to zgodnie z ustawą:
Art. 10.
1. Opłata może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
2. Waloryzacji opłaty właściwy organ dokonuje z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej
waloryzacji. O wysokości zwaloryzowanej opłaty właściwy organ zawiadamia właściciela nieruchomości, doręczając informację na piśmie na adres, o którym mowa
w art. 4 ust. 6. Doręczenie na taki adres uważa się za dokonane. Zwaloryzowana opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano
waloryzacji.
3. Właściwy organ może odmówić dokonania waloryzacji jedynie w przypadku, jeżeli stwierdzi, że wskaźniki, o których mowa w art. 5 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, nie uległy zmianie w okresie od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji do dnia złożenia wniosku.
Joanna
Mam odpowiedź urzędnika. Podczas “akcji” przekształcania UW we własność na szkoleniu urzędnicy dostali instrukcje, że jeżeli nieruchomość zabudowana, oprócz użytków B składa się również z innych użytków gruntowych (R, Ps, Ł, S, itd.) to nie mogą jej przekształcić. Uzasadnienie – bo ustawa o z 21.07.2018 o przekształceniu (…) jasno na to nie wskazuje, tzn. nie mówi o takich przypadkach, gdy oprócz B jest coś jeszcze. Więc działano wg schematu: działka zabudowana oznaczona jako B – przekształcano, jeśli oprócz B były inne użytki – nie przekształcano.
Wyjaśniłam Urzędnikowi, że takie uzasadnienie nie jest dla mnie wystarczające, ponieważ potrzebuję podstawy prawnej.
Pod koniec rozmowy Urzędnik powiedział, że właściwie to mogą przekształcić UW nieruchomości, którą wyceniam, we własność (konsultowano to z kierownikiem), ponieważ opłata roczna wynosi tu 1%… Jakby była inna to byłby problem… Podczas wcześniejszych rozmów Urzędnik mówił, że aby przekształcić UW należałoby dokonać podziału lub wystąpić o WZ.
Jednak ze względu na wydłużony kształt działki (na froncie budynek, a z tyłu działki skarpa) powyższe zabiegi raczej nie miały by racji bytu – byłby problem z dostępem do dr publ.
W żaden sposób nie chcę krytykować Urzędnika. Naprawdę był bardzo pomocny i zaangażowany. Jednak procedury wg. jakich działają urzędnicy pozostawiają wiele do życzenia.
Pozytywne jest to, że UW tego gruntu zostanie przekształcone we własność.
Pozdrawiam serdecznie
Magdalena Małecka MRICS
Pani Joanno, to tylko potwierdza, że nie nie można bazować na słowach urzędnika. Dokument jest ważny. Jeśli trzeba wydać dokument to już wtedy “zasady” ustalone na szkoleniu przestają obowiązywać. Osobiście uważam, że grunt powinien być przekształcony (z moim wcześniejszym uzasadnieniem), ale jak sądzę będą sprawy sporne od których będzie się trzeba odwołać. Gratuluję!
Joanna
Właśnie spotkałam się z sytuacją, że prawo UW gruntu zabudowanego budynkiem jednorodzinnym (lokalizacja w mieście) nie zostało przekształcone w prawo własności. Urzędnik uzasadnia to faktem, że działka o pow. ok.1500m2 jest tylko w części oznaczona jako B, a oprócz tego znajdują się na niej grunty oznaczone jako: pastwisko, staw i rola. Jak w takiej sytuacji podejść do wyceny?
Magdalena Małecka MRICS
Jest jakiś dokument? Czy tylko twierdzenie urzędnika?
Joanna
Urzędnik powiedział, że nie przeksztalcali działek “tego typu”(tzn. gdy w ewidencji gruntow na dzialce oprócz oznaczenia B, były również inne użytki)- tak ich poinstruowano na szkoleniu. Poprosiłam o podstawę prawną, ale od ręki niestety nie udzielono mi informacji. Muszą to sprawdzić i odpowiedzą.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Joanno, zatem poczekajmy na pismo/zaświadczenie/odmowę. W każdym razie pisemne uzasadnienie. Zgodnie z ustawą jest to przekształcenie “gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe” (…) a “przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane (…). Sama jestem ciekawa. Czekam na wieści. Pozdrowienia.