Pytanie
Jak długo ważny jest operat szacunkowy i czy można go aktualizować?
Odpowiedź (z dnia 14.05.2021 r.)
Odpowiedź na pytanie jak długo ważny jest operat szacunkowy znajduje się w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 156 ust. 3. stanowi, że:
“Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”
Zatem, co do zasady operat jest ważny 12 miesięcy licząc od daty jego sporządzenia. Traci ważność już w tym okresie jeżeli nastąpiły zmiany w zakresie m.in. przeznaczenia nieruchomości, jej stanu czy cen na rynku.
Czy można aktualizować operat szacunkowy? Nie. Operatu szacunkowego nie można aktualizować.
Aktualizacja to zmiana polegająca na uaktualnieniu do nowych warunków. Taka forma w przypadku operatu szacunkowego nie jest dozwolona.
Jest natomiast możliwe dokonanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Potwierdzenie aktualności to udokumentowana forma – zapewnienie, że nadal operat jest ważny, pomimo upływu czasu, bo wszystko jest nadal tak jak było wcześniej opisane. Przepisem regulującym powyższe jest art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
“4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”
——————————————————–
Podsumowując można potwierdzić aktualność operatu szacunkowego:
- po upływie okres 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego (choć można to zrobić też wcześniej, ale wcześniej operat co do zasady jest ważny),
- poprzez zamieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym (pilnujmy ilości wydanych egzemplarzy),
- z jednoczesnym dołączeniem analizy potwierdzającej brak zmian,
- tylko ten sam rzeczoznawca, który sporządził operat szacunkowy może dokonać potwierdzenia jego aktualności,
- klauzula potwierdzająca aktualność powoduje przedłużenie ważności operatu szacunkowego ale tylko o kolejne 12 miesięcy od dnia, w którym ustała jego ważność (a nie od dnia wydania klauzuli!), zatem maksymalnie taki operat może być ważny przez 24 miesiące od daty jego sporządzenia,
- do analizy należy dołączyć polisę ubezpieczeniową (art. 175 ust. 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami).
WĄTPLIWOŚCI
NR 1
Pojawia się pewna wątpliwość, którą podnoszą niektórzy rzeczoznawcy. Chodzi o interpretację, że potwierdzenie aktualności można by wydać jedynie wówczas gdy operat jest ważny, a więc w pierwszych 12 miesiącach po jego sporządzeniu. Uzasadnienie tego jest takie, że nie można potwierdzić aktualności czegoś co jest już nieaktualne.
Osobiście uważam, że to za daleka interpretacja przepisu – nie ma w nim bowiem wskazanej daty potwierdzenia aktualności.
W uzasadnieniu przytaczam wyrok:
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 20 maja 2021 r. II SA/Po 933/20:
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3. Termin ten określa przy tym jedynie maksymalny okres w jakim operat może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności, (24 miesiące od sporządzenia operatu), a nie datę w jakiej owej aktualizacji można dokonać". (zob. wyroki: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2020 r., I SA/Wa 1853/19 oraz z dnia 12 kwietnia 2019 r., IV SA/Wa 367/19, orzeczenia.nsa.gov.pl).
NR 2
Pojawia się jeszcze jedna wątpliwość – czy wymaga potwierdzenia aktualności operat, który sporządzony jest według wstecznych dat stanu i cen oraz czy taki operat traci ważność.
Rzeczoznawcy stoją na stanowisku, że taki operat szacunkowy jest ważny niezależnie od upływu czasu.
Przepisy nie przewidują jednak wyjątków – tzn. każdy operat szacunkowy traci, co do zasady, ważność po upływie 12 miesięcy, a później wymaga potwierdzenia aktualności. Zatem literalnie rzecz ujmując należałoby wydać klauzulę w takim wypadku, która potwierdzi aktualność operatu szacunkowego, jednak przedłuży jego ważność jedynie do 24 miesięcy od dnia sporządzenia. Po tym okresie i tak należałoby sporządzić nowy operat szacunkowy, w którym – de fakto – byłoby dokładnie to samo.
Na pytanie dotyczące takiego wątku wypowiedział się m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w sprawie IISA/Kr66/20: sprawa ze skargi na decyzję SKO w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości:
Nie stanowi uchybienia to, że w czasie orzekania przez organ odwoławczy upłynęło 12 miesięcy od daty opracowania operatu szacunkowego (skorygowany operat został przedłożony w załączeniu do pisma z dnia 10 października 2018 r.) "Przepisy art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego sporządzonego dla celów ustalenia opłaty planistycznej (wartość ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości), na co wskazuje przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n." (zob. wyrok NSA z dnia 1 lutego 2019 r., II FSK 315/17, oraz powołane tam orzecznictwo). "Chociaż przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. wymaga uaktualnienia operatu szacunkowego, który ma być wykorzystany po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, to celem wprowadzenia tego wymogu przez ustawodawcę było dążenie do zachowania aktualności wyceny w kontekście ewentualnych zmian w cenach transakcyjnych nieruchomości przyjmowanych do porównania. Zatem, w stanie faktycznym sprawy, w którym wycena nieruchomości odnosiła się do zdarzeń przeszłych i bazowała na archiwalnych transakcjach przyjętych do porównania, przepis ten nie znajdował zastosowania" (tamże).
Taka interpretacja – wymagająca sporządzenia potwierdzenia aktualności w sytuacji określania wartości i stanu na datę przeszłą – wydaje się nieuprawniona (patrz wyroki wyżej), gdyż operat szacunkowy w rzeczy samej nie podlega żadnej zmianie, a wymaganie potwierdzenia aktualności prowadzi jedynie do wydłużenia postępowania w danej sprawie.
………………………………
Zajrzyj także do wpisu >> 15# Co powinien zawierać operat szacunkowy by mógł być wykorzystany dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
17 Comments
Magdalena
Czy podpisując umowę na sporządzenie operatu/ów mam obowiązek w tej samej cenie potwierdzić aktualność operatu? Czy jeśli w umowie ta kwestia nie została sprecyzowana to ktoś może żądać ode mnie potwierdzenia aktualności nie dając za to dodatkowego wynagrodzenia i twierdzić, iż jest to wliczone w cenę z umowy?
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
Jeżeli umowa nie precyzuje kwestii warunków dotyczących potwierdzenia aktualności to znaczy, że nie dotyczy takiej usługi.
W takiej sytuacji nie można twierdzić, że jest to wliczone w cenę usługi.
Dlatego jestem zwolennikiem, mimo, że nie ma obowiązku, podpisywania umowy o świadczenie usług wyceny, tak by nie było niedomówień.
Marcin
Uważam że np. istotną zmianą w okresie 12 miesięcy po sporządzeniu operatu jest zmiana cen powyżej 50 % w skali roku. Jeśli zmiany cen nie występują lub są niższe niż 50 % uznaję ten czynnik za niezmienny.
Dorota
Pani Magdaleno, może nie rozumiem, mam taki operat który weryfikuje i tam RzM dokonując aktualnej analizy, potwierdza wartość nieruchomości poprzedniego operatu, pomimo że kwota aktualna wyszła mu większa o ok. 8% wartości nieruchomości, ale potwierdza kwotę mniejszą. Może za mało wiem, ale nie powinno się potwierdzać tej samej kwoty? Operat z tytułem “Potwierdzenie wartości określonej z dn. …2022 roku”, bez stosownej klauzuli.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Doroto,
trudno mi się ustosunkowywać do konkretnego przypadku. Doradzając za każdym razem trzeba weryfikować czy zachowana jest wymagana procedura:
1. wykonane (jeśli jest taka możliwość) powinno być potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego,
2. ten sam rzeczoznawca dokonuje potwierdzenia, który sporządzał operat szacunkowy,
3. potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym (tym pierwotnym),
4. do operatu szacunkowego dołącza się analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany (…),
5. potwierdzenia aktualności dokonuje się, jeśli nie wystąpiły zmiany “uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.” ustawy o gospodarce nieruchomościami; tam wskazane są:
– cel wyceny,
– rodzaj i położenie nieruchomości,
– przeznaczenie w planie miejscowym (lub dalej czytają w kolejnych dokumentach planistycznych),
– stan nieruchomości oraz
– dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Ustawa jednocześnie nie wskazuje granicy co do różnicy w wartościach przy której można dokonać potwierdzenia aktualności, pozostawiono to do decyzji rzeczoznawcy majątkowego.
Zatem to on decyduje czy wartość nieruchomości uległa zmianie czy nie. Jeśli może potwierdzić m.in. tę samą wartość to robi to w w/w formie.
Sylwia
Pani Magdaleno, mam wątpliwość w kwestii klauzuli potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego.
1) Operat sporządzony w dniu 20.05.2021 r.
2) Według stanu na 16.05.2021 r.
3) Na poziomie cen na dzień 16.05.2021 r.
4) Na podstawie wizji lokalnej z dnia 16.05.2021 r.
„Potwierdzam na dzień 19.05.2022 r. aktualność operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości lokalowej nr… położonej przy ul….. sporządzonego przeze mnie w dniu 20.05.2021 r. dla celu:….
Na podstawie niniejszej klauzuli opisany powyżej operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres kolejnych 12 miesięcy, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, chyba ze wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ww. ustawy i uzasadnienie………”
Data wystawienia klauzuli: 19.05.2022 r.
Czy jeśli rzeczoznawca potwierdza wcześniej a w tym przypadku potwierdził i wystawił na dzień 19.05.2022 r. i pisze tak jak powyżej to klauzula jest poprawna, czy powinien ją potwierdzić i wystawić dokładnie tak jak jest data sporządzenia w tym przypadku 20.05.2022 r. , a może najlepiej dzień po?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Sylwio,
zgodnie z przepisem “Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”
Skoro operat został sporządzony w dniu 20.05.2021 r. to (przy założeniu zmiany czynników..) jest on ważny do 19.05.2022 r. włącznie.
Literalnie rzecz ujmując, moim zdaniem, potwierdzenie może nastąpić (przy założeniu braku zmiany czynników..) na dzień 20.05.2022 r. (lub później), bo 19.05.2022 r. był on jeszcze ważny. Ale to drobna formalność, nie mająca wpływu na zasadniczą sprawę tj. na wartość nieruchomości.
EDIT: po sprawdzeniu z prawnikiem – operat ważny jest w tej sytuacji do 20.05.2022 do północy!
Pytanie czy: została dołączona analiza potwierdzająca, że od daty jego (- operatu szacunkowego) sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.?
sylwia
Tak została dołączona analiza potwierdzająca, że od daty jego (- operatu szacunkowego) sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154
Janusz
Pani Magdaleno. Czy operat, o którym pisze pani Sylwia nie jest jeszcze ważny 20 maja 2022 r. wg KC?
Art. 112 KC. Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jednakże przy obliczaniu wieku osoby fizycznej termin upływa z początkiem ostatniego dnia.
Magdalena Małecka MRICS
Panie Januszu,
dziękuję za czujność!
Zadałam jeszcze dla pewności pytanie prawnikowi i odpowiedział, że do 20.05.2022 do północy, bo “termin kończy się w dniu odpowiadającym datą dniowi początkowemu”.
Janusz
Pani Magdaleno. Załóżmy, że rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy 10 stycznia 2022 r. W lutym 2022 r. został poproszony przez klienta o potwierdzenie aktualności (np. z powodu wybuchu wojny w Ukrainie i wątpliwości klienta czy to ma wpływ na rynek) i takie potwierdzenie zostało wykonane przez rzeczoznawcę, co automatycznie powoduje, że operat szacunkowy został przedłużony o kolejne 12 miesięcy czyli do 10 stycznia 2024 r. Trochę to absurdalne, czy ja to dobrze interpretuję?
Magdalena Małecka MRICS
Panie Januszu,
jeżeli w okresie ważności operatu (pierwsze 12 m-cy) okaże się (na zlecenie klienta), że wartość się podtrzymuje, to wydawanie klauzuli jest bezprzedmiotowe, bo operat jest nadal ważny.
Jeśli okaże się, że wartość uległa zmianie (przez czynniki, o których mowa….) to należy sporządzić nowy operat szacunkowy.
Dlatego klauzulę, co do zasady, będzie się wydawało po tym, jak operat straci ważność – bo jest starszy niż 12 miesięcy, ale oczywiście tylko w przypadku gdy można potwierdzić jego aktualność.
Na marginesie zwracam uwagę, że wydanie klauzuli nie przedłuża ważności operatu o 12 m-cy od dnia wydania klauzuli, a od upływu pierwszych 12 m-cy ważności tego operatu.
Paweł
Dzień dobry,
zastanawia mnie jedna kwestia: mam operat, w którym wyceniono odrębnie 2 nieruchomości z tego samego obrębu. Jedna nieruchomość została sprzedana (operat “skonsumowany” w terminie 12 miesięcy), druga nie. Mija 12 miesięcy, chcę zrobić potwierdzenie aktualności (zakładam, że można, wszystko się zgadza co do meritum) – czy można potwierdzić aktualność tylko jednej “części” operatu (wyceny tylko jednej nieruchomości), skoro pierwsza nieruchomość została już sprzedana? Literalne brzmienie przepisu mówi niby o potwierdzeniu aktualności “operatu”, ale czy nie powinniśmy popatrzeć też na cel przepisu?
Magdalena Małecka MRICS
Panie Pawle,
czytając literalnie – w przepisanie zapisano, że “potwierdzenie aktualności” dotyczy operatu, a nie tylko samej wartości. Co więcej, bo analizie wartość może być taka sama ale inne czynniki uległy zmianie. Wówczas tez konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego.
Skoro jedna z nieruchomości została sprzedana to zmienił się stan prawny (element stanu nieruchomości) i zakładając, że inne czynniki nie uległy zmianie, to rzeczoznawca zadecyduje, czy zmiana właściciela jest “istotną zmianą”.
Moim daniem potwierdzić aktualność operatu można – w całości, a nie w części (zakładając, że nic się nie zmieniło co do uwarunkowań prawnych, a pozostałych czynników “istotnie”).
Magdalena
Dziękuję za odpowiedź. Teraz już jest wszystko jasne 🙂
Pozdrawiam,
Magda
Magdalena
Dzień dobry, chciałabym dopytać o aktualizację operatu. Mianowicie, jeżeli uwarunkowania prawne się nie zmieniły, ale czynniki się zmieniły (bo wartość nieruchomości się zmieniła w wyniki zmiany cen na rynku), a chyba raczej zawsze wystąpią takie zmiany po 12 miesiącach to czy to już jest podstawa aby nie móc potwierdzić aktualności operatu? Pozdrawiam, Magdalena
Magdalena Małecka MRICS
Pani Magdaleno,
w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienione są następujące czynniki:
– cel wyceny,
– rodzaj i położenie nieruchomości,
– przeznaczenie w planie miejscowym (lub dalszych dokumentach jeśli planu nie ma),
– stan nieruchomości oraz
– dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zatem jeśli w/w nastąpią zmiany nie można potwierdzić aktualności operatu szacunkowego.
Są takie rynki i takie okresy, że te czynniki nawet pomimo upływu okresu ponad 12 miesięcy nie ulegną zmianie. Wymaga to jednak za każdym razem pełnego badania i potwierdzenia.