fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie

Jak długo ważny jest operat szacunkowy i czy można go aktualizować?

Odpowiedź (z dnia 14.05.2021 r.)

Odpowiedź na pytanie jak długo ważny jest operat szacunkowy znajduje się w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 156 ust. 3. stanowi, że:

“Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”

Zatem, co do zasady operat jest ważny 12 miesięcy licząc od daty jego sporządzenia. Traci ważność już w tym okresie jeżeli nastąpiły zmiany w zakresie m.in. przeznaczenia nieruchomości, jej stanu czy cen na rynku.

Czy można aktualizować operat szacunkowy? Nie. Operatu szacunkowego nie można aktualizować. 

Aktualizacja to zmiana polegająca na uaktualnieniu do nowych warunków. Taka forma w przypadku operatu szacunkowego nie jest dozwolona.

Jest natomiast możliwe dokonanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Potwierdzenie aktualności to udokumentowana forma – zapewnienie, że nadal operat jest ważny, pomimo upływu czasu, bo wszystko jest nadal tak jak było wcześniej opisane. Przepisem regulującym powyższe jest art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

“4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”

——————————————————–

Podsumowując można potwierdzić aktualność operatu szacunkowego:

  1. po upływie okres 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego (choć można to zrobić też wcześniej, ale wcześniej operat co do zasady jest ważny),
  2. poprzez zamieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym (pilnujmy ilości wydanych egzemplarzy),
  3. z jednoczesnym dołączeniem analizy potwierdzającej brak zmian,
  4. tylko ten sam rzeczoznawca, który sporządził operat szacunkowy może dokonać potwierdzenia jego aktualności,
  5. klauzula potwierdzająca aktualność powoduje przedłużenie ważności operatu szacunkowego ale tylko o kolejne 12 miesięcy od dnia, w którym ustała jego ważność (a nie od dnia wydania klauzuli!), zatem maksymalnie taki operat może być ważny przez 24 miesiące od daty jego sporządzenia,
  6. do analizy należy dołączyć polisę ubezpieczeniową (art. 175 ust. 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami).

 

WĄTPLIWOŚCI

NR 1

Pojawia się pewna wątpliwość, którą podnoszą niektórzy rzeczoznawcy. Chodzi o interpretację, że potwierdzenie aktualności można by wydać jedynie wówczas gdy operat jest ważny, a więc w pierwszych 12 miesiącach po jego sporządzeniu. Uzasadnienie tego jest takie, że nie można potwierdzić aktualności czegoś co jest już nieaktualne.

Osobiście uważam, że to za daleka interpretacja przepisu – nie ma w nim bowiem wskazanej daty potwierdzenia aktualności.

W uzasadnieniu przytaczam wyrok:

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 20 maja 2021 r. II SA/Po 933/20:

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3.

Termin ten określa przy tym jedynie maksymalny okres w jakim operat może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności, (24 miesiące od sporządzenia operatu), a nie datę w jakiej owej aktualizacji można dokonać".

(zob. wyroki: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2020 r., I SA/Wa 1853/19 oraz z dnia 12 kwietnia 2019 r., IV SA/Wa 367/19, orzeczenia.nsa.gov.pl).

NR 2

Pojawia się jeszcze jedna wątpliwość – czy wymaga potwierdzenia aktualności operat, który sporządzony jest według wstecznych dat stanu i cen oraz czy taki operat traci ważność.

Rzeczoznawcy stoją na stanowisku, że taki operat szacunkowy jest ważny niezależni od upływu czasu.

Przepisy nie przewidują jednak wyjątków – tzn. każdy operat szacunkowy traci, co do zasady, ważności po upływie 12 miesięcy, a później wymaga potwierdzenia aktualności. Zatem literalnie rzecz ujmując należałoby wydać klauzulę w takim wypadku, która potwierdzi aktualność operatu szacunkowego, jednak przedłuży jego ważność jedynie do 24 miesięcy od dnia sporządzenia. Po tym okresie i tak należałoby sporządzić nowy operat szacunkowy, w którym – de fakto – byłoby dokładnie to samo.

Na pytanie dotyczące takiego wątku wypowiedział się m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w sprawie IISA/Kr66/20: sprawa ze skargi na decyzję SKO w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości:

Nie stanowi uchybienia to, że w czasie orzekania przez organ odwoławczy upłynęło 12 miesięcy od daty opracowania operatu szacunkowego (skorygowany operat został przedłożony w załączeniu do pisma z dnia 10 października 2018 r.) 

"Przepisy art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego sporządzonego dla celów ustalenia opłaty planistycznej (wartość ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości), na co wskazuje przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n." 

(zob. wyrok NSA z dnia 1 lutego 2019 r., II FSK 315/17, oraz powołane tam orzecznictwo). 

"Chociaż przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. wymaga uaktualnienia operatu szacunkowego, który ma być wykorzystany po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, to celem wprowadzenia tego wymogu przez ustawodawcę było dążenie do zachowania aktualności wyceny w kontekście ewentualnych zmian w cenach transakcyjnych nieruchomości przyjmowanych do porównania. Zatem, w stanie faktycznym sprawy, w którym wycena nieruchomości odnosiła się do zdarzeń przeszłych i bazowała na archiwalnych transakcjach przyjętych do porównania, przepis ten nie znajdował zastosowania" (tamże).

………………………………

Szukasz dobrego wzoru operatu szacunkowego?
Możesz go mieć już teraz – zajrzyj na tę stronę i bazuj na dobrych fundamentach >> Operat szacunkowy w wersji edytowalnej.
——————————

Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

5 Comments

  • Paweł

    1 sierpnia, 2022 - 3:09 pm

    Dzień dobry,
    zastanawia mnie jedna kwestia: mam operat, w którym wyceniono odrębnie 2 nieruchomości z tego samego obrębu. Jedna nieruchomość została sprzedana (operat “skonsumowany” w terminie 12 miesięcy), druga nie. Mija 12 miesięcy, chcę zrobić potwierdzenie aktualności (zakładam, że można, wszystko się zgadza co do meritum) – czy można potwierdzić aktualność tylko jednej “części” operatu (wyceny tylko jednej nieruchomości), skoro pierwsza nieruchomość została już sprzedana? Literalne brzmienie przepisu mówi niby o potwierdzeniu aktualności “operatu”, ale czy nie powinniśmy popatrzeć też na cel przepisu?

    • Magdalena Małecka MRICS

      3 sierpnia, 2022 - 9:07 am

      Panie Pawle,
      czytając literalnie – w przepisanie zapisano, że “potwierdzenie aktualności” dotyczy operatu, a nie tylko samej wartości. Co więcej, bo analizie wartość może być taka sama ale inne czynniki uległy zmianie. Wówczas tez konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego.
      Skoro jedna z nieruchomości została sprzedana to zmienił się stan prawny (element stanu nieruchomości) i zakładając, że inne czynniki nie uległy zmianie, to rzeczoznawca zadecyduje, czy zmiana właściciela jest “istotną zmianą”.
      Moim daniem potwierdzić aktualność operatu można – w całości, a nie w części (zakładając, że nic się nie zmieniło co do uwarunkowań prawnych, a pozostałych czynników “istotnie”).

  • Magdalena

    28 lutego, 2022 - 1:30 pm

    Dziękuję za odpowiedź. Teraz już jest wszystko jasne 🙂
    Pozdrawiam,
    Magda

  • Magdalena

    25 lutego, 2022 - 12:56 pm

    Dzień dobry, chciałabym dopytać o aktualizację operatu. Mianowicie, jeżeli uwarunkowania prawne się nie zmieniły, ale czynniki się zmieniły (bo wartość nieruchomości się zmieniła w wyniki zmiany cen na rynku), a chyba raczej zawsze wystąpią takie zmiany po 12 miesiącach to czy to już jest podstawa aby nie móc potwierdzić aktualności operatu? Pozdrawiam, Magdalena

    • Magdalena Małecka MRICS

      25 lutego, 2022 - 1:05 pm

      Pani Magdaleno,
      w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienione są następujące czynniki:
      – cel wyceny,
      – rodzaj i położenie nieruchomości,
      – przeznaczenie w planie miejscowym (lub dalszych dokumentach jeśli planu nie ma),
      – stan nieruchomości oraz
      – dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
      Zatem jeśli w/w nastąpią zmiany nie można potwierdzić aktualności operatu szacunkowego.
      Są takie rynki i takie okresy, że te czynniki nawet pomimo upływu okresu ponad 12 miesięcy nie ulegną zmianie. Wymaga to jednak za każdym razem pełnego badania i potwierdzenia.

Zostaw komentarz

8 + trzynaście =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego