Odpowiedź na pytanie jak długo ważny jest operat szacunkowy znajduje się w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 156 ust. 3. stanowi, że:

“Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”

Zatem, co do zasady operat jest ważny 12 miesięcy licząc od daty jego sporządzenia. Traci ważność już w tym okresie jeżeli nastąpiły zmiany w zakresie m.in. przeznaczenia nieruchomości, jej stanu czy cen na rynku.

Czy można aktualizować operat szacunkowy? Nie. Operatu szacunkowego nie można aktualizować. 

Aktualizacja to zmiana polegająca na uaktualnieniu do nowych warunków. Taka forma w przypadku operatu szacunkowego nie jest dozwolona.

Jest natomiast możliwe dokonanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Potwierdzenie aktualności to udokumentowana forma – zapewnienie, że nadal operat jest ważny, pomimo upływu czasu, bo wszystko jest nadal tak jak było wcześniej opisane. Przepisem regulującym powyższe jest art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

“4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”

——————————————————–

Podsumowując można potwierdzić aktualność operatu szacunkowego:

1. po upływie okres 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego (choć można to zrobić też wcześniej, ale wcześniej operat co do zasady jest ważny),
2. poprzez zamieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym (pilnujmy ilości wydanych egzemplarzy),
3. z jednoczesnym dołączeniem analizy potwierdzającej brak zmian,
4. tylko ten sam rzeczoznawca, który sporządził operat szacunkowy może dokonać potwierdzenia jego aktualności,
5. klauzula potwierdzająca aktualność powoduje przedłużenie ważności operatu szacunkowego ale tylko o kolejne 12 miesięcy od dnia, w którym ustała jego ważność (a nie od dnia wydania klauzuli!), zatem maksymalnie taki operat może być ważny przez 24 miesiące od daty jego sporządzenia,
6. do analizy należy dołączyć polisę ubezpieczeniową (art. 175 ust. 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami).

WĄTPLIWOŚCI

NR 1

Pojawia się pewna wątpliwość, którą podnoszą niektórzy rzeczoznawcy. Chodzi o interpretację, że potwierdzenie aktualności można by wydać jedynie wówczas gdy operat jest ważny, a więc w pierwszych 12 miesiącach po jego sporządzeniu. Uzasadnienie tego jest takie, że nie można potwierdzić aktualności czegoś co jest już nieaktualne.

Osobiście uważam, że to za daleka interpretacja przepisu – nie ma w nim bowiem wskazanej daty potwierdzenia aktualności.

W uzasadnieniu przytaczam wyrok:

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 20 maja 2021 r. II SA/Po 933/20:

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3.

Termin ten określa przy tym jedynie maksymalny okres w jakim operat może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności, (24 miesiące od sporządzenia operatu), a nie datę w jakiej owej aktualizacji można dokonać".

(zob. wyroki: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2020 r., I SA/Wa 1853/19 oraz z dnia 12 kwietnia 2019 r., IV SA/Wa 367/19, orzeczenia.nsa.gov.pl).

NR 2

Pojawia się jeszcze jedna wątpliwość – czy wymaga potwierdzenia aktualności operat, który sporządzony jest według wstecznych dat stanu i cen oraz czy taki operat traci ważność.

Rzeczoznawcy stoją na stanowisku, że taki operat szacunkowy jest ważny niezależni od upływu czasu.

Przepisy nie przewidują jednak wyjątków – tzn. każdy operat szacunkowy traci, co do zasady, ważności po upływie 12 miesięcy, a później wymaga potwierdzenia aktualności. Zatem literalnie rzecz ujmując należałoby wydać klauzulę w takim wypadku, która potwierdzi aktualność operatu szacunkowego, jednak przedłuży jego ważność jedynie do 24 miesięcy od dnia sporządzenia. Po tym okresie i tak należałoby sporządzić nowy operat szacunkowy, w którym – de fakto – byłoby dokładnie to samo.

Na pytanie dotyczące takiego wątku wypowiedział się m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w sprawie IISA/Kr66/20: sprawa ze skargi na decyzję SKO w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości:

………………………………

Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.