24 września 2023 r. nastąpiła zmiana art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Więcej o tym pisałam w dwóch poprzednich wpisach:

#91 Określanie przeznaczenia nieruchomości – art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zmiana przepisu

oraz

#86 Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami – planowana zmiana przepisu (określanie przeznaczenia nieruchomości)

———-

W dniu 12.09.2023 r. wysłałam do Ministerstwa Rozwoju i Technologii pytanie dotyczące zmiany przepisu art. 154.

Moje zapytanie było następujące:

𝗪 𝘇𝘄𝗶𝗮̨𝘇𝗸𝘂 𝘇 𝘁𝘆𝗺, 𝘇̇𝗲 𝟮𝟰.𝟬𝟵.𝟮𝟬𝟮𝟯 𝘄𝗲𝗷𝗱𝘇𝗶𝗲 𝘄 𝘇̇𝘆𝗰𝗶𝗲 𝘇𝗺𝗶𝗮𝗻𝗮 𝘂𝘀𝘁𝗮𝘄𝘆 𝗼 𝗴𝗼𝘀𝗽𝗼𝗱𝗮𝗿𝗰𝗲 𝗻𝗶𝗲𝗿𝘂𝗰𝗵𝗼𝗺𝗼𝘀́𝗰𝗶𝗮𝗺𝗶 𝗺.𝗶𝗻. 𝘄 𝘇𝗮𝗸𝗿𝗲𝘀𝗶𝗲 𝗮𝗿𝘁. 𝟭𝟱𝟰 𝘇𝘄𝗿𝗮𝗰𝗮𝗺 𝘀𝗶𝗲̨ 𝗼 𝗼𝗱𝗽𝗼𝘄𝗶𝗲𝗱𝘇́ 𝗷𝗮𝗸 𝘄𝘆𝗯𝗿𝗻𝗮̨𝗰́ 𝘇 𝗻𝗮𝘀𝘁𝗲̨𝗽𝘂𝗷𝗮̨𝗰𝗲𝗷 𝘀𝘆𝘁𝘂𝗮𝗰𝗷𝗶 𝗱𝗼𝘁𝘆𝗰𝘇𝗮̨𝗰𝗲𝗷 𝘄𝘆𝗰𝗲𝗻𝘆 𝗻𝗶𝗲𝗿𝘂𝗰𝗵𝗼𝗺𝗼𝘀́𝗰𝗶.

𝗣𝗿𝘇𝗲𝗱𝗺𝗶𝗼𝘁𝗲𝗺 𝘄𝘆𝗰𝗲𝗻𝘆 𝗷𝗲𝘀𝘁 𝗴𝗿𝘂𝗻𝘁 𝗶𝗻𝘄𝗲𝘀𝘁𝘆𝗰𝘆𝗷𝗻𝘆, 𝘄𝘆𝗰𝗲𝗻𝗮 𝗱𝗹𝗮 𝗽𝗼𝘁𝗿𝘇𝗲𝗯 𝘀𝗽𝗿𝘇𝗲𝗱𝗮𝘇̇𝘆.
𝗗𝗹𝗮 𝗼𝗯𝘀𝘇𝗮𝗿𝘂 𝗻𝗶𝗲 𝗼𝗯𝗼𝘄𝗶𝗮̨𝘇𝘂𝗷𝗲 𝗺𝗶𝗲𝗷𝘀𝗰𝗼𝘄𝘆 𝗽𝗹𝗮𝗻 𝘇𝗮𝗴𝗼𝘀𝗽𝗼𝗱𝗮𝗿𝗼𝘄𝗮𝗻𝗶𝗮 𝗽𝗿𝘇𝗲𝘀𝘁𝗿𝘇𝗲𝗻𝗻𝗲𝗴𝗼.
𝗗𝗹𝗮 𝗴𝗿𝘂𝗻𝘁𝘂 𝘄𝘆𝗱𝗮𝗻𝗼 (𝗿𝗼𝗸 𝘄𝗰𝘇𝗲𝘀́𝗻𝗶𝗲𝗷) 𝗱𝗲𝗰𝘆𝘇𝗷𝗲̨ 𝗼 𝘄𝗮𝗿𝘂𝗻𝗸𝗮𝗰𝗵 𝘇𝗮𝗯𝘂𝗱𝗼𝘄𝘆 𝗻𝗮 𝘀𝘇𝗲𝗿𝗲𝗴 𝟮𝟬 𝗴𝗮𝗿𝗮𝘇̇𝘆.
𝗡𝗶𝗲𝘇𝗮𝗹𝗲𝘇̇𝗻𝗶𝗲 𝗼𝗱 𝘁𝗲𝗴𝗼 𝗴𝗿𝘂𝗻𝘁 𝗽𝗼𝘀𝗶𝗮𝗱𝗮 𝗽𝗼𝘁𝗲𝗻𝗰𝗷𝗮ł 𝗻𝗮 𝘇𝗮𝗯𝘂𝗱𝗼𝘄𝗲̨ 𝗯𝘂𝗱𝘆𝗻𝗸𝗮𝗺𝗶 𝗺𝗮𝗴𝗮𝘇𝘆𝗻𝗼𝘄𝘆𝗺𝗶 𝘄𝘆𝘀𝗼𝗸𝗶𝗲𝗴𝗼 𝘀𝗸ł𝗮𝗱𝗼𝘄𝗮𝗻𝗶𝗮. 𝗣𝗼ł𝗼𝘇̇𝗲𝗻𝗶𝗲 𝘁𝗮𝗸𝘇̇𝗲 – 𝘄 𝘀𝘁𝗿𝗲𝗳𝗶𝗲 𝘇𝗮𝗶𝗻𝘄𝗲𝘀𝘁𝗼𝘄𝗮𝗻𝗶𝗮 𝗽𝗿𝗼𝗱𝘂𝗸𝗰𝘆𝗷𝗻𝗼-𝗺𝗮𝗴𝗮𝘇𝘆𝗻𝗼𝘄𝗼-𝗹𝗼𝗴𝗶𝘀𝘁𝘆𝗰𝘇𝗻𝗲𝗴𝗼.

𝗪 𝗮𝘀𝗽𝗲𝗸𝗰𝗶𝗲 𝗻𝗼𝘄𝗲𝗴𝗼 𝗯𝗿𝘇𝗺𝗶𝗲𝗻𝗶𝗮 𝗮𝗿𝘁 𝟭𝟱𝟰 𝘂𝘀𝘁𝗮𝘄𝘆 𝗼 𝗴𝗼𝘀𝗽𝗼𝗱𝗮𝗿𝗰𝗲 𝗻𝗶𝗲𝗿𝘂𝗰𝗵𝗼𝗺𝗼𝘀́𝗰𝗶𝗮𝗺𝗶, 𝗿𝘇𝗲𝗰𝘇𝗼𝘇𝗻𝗮𝘄𝗰𝗮 𝗽𝗿𝘇𝘆 𝘄𝘆𝗰𝗲𝗻𝗶𝗲 𝘂𝘄𝘇𝗴𝗹𝗲̨𝗱𝗻𝗶𝗰́ 𝗺𝗮 (𝗷𝗲𝘀́𝗹𝗶 𝗻𝗶𝗲 𝗺𝗮 𝗽𝗹𝗮𝗻𝘂) 𝗱𝗲𝗰𝘆𝘇𝗷𝗲̨ 𝗼 𝘄𝗮𝗿𝘂𝗻𝗸𝗮𝗰𝗵 𝘇𝗮𝗯𝘂𝗱𝗼𝘄𝘆.

𝗪𝗮𝗿𝘁𝗼𝘀́𝗰́ 𝘂𝘇𝘆𝘀𝗸𝗮𝗻𝗶𝗮 𝘄 𝘄𝘆𝗻𝗶𝗸𝘂 𝘁𝗮𝗸𝗶𝗲𝗴𝗼 𝗽𝗼𝘀𝘁𝗲̨𝗽𝗼𝘄𝗮𝗻𝗶𝗮 (𝘁𝘂 𝗻𝗮 𝘀𝘇𝗲𝗿𝗲𝗴 𝟮𝟬 𝗴𝗮𝗿𝗮𝘇̇𝘆) 𝗻𝗶𝗲 𝗱𝗼𝗽𝗿𝗼𝘄𝗮𝗱𝘇𝗶 𝗱𝗼 𝘄𝗮𝗿𝘁𝗼𝘀́𝗰𝗶 𝗿𝘆𝗻𝗸𝗼𝘄𝗲𝗷 𝘇𝗴𝗼𝗱𝗻𝗶𝗲 𝘇 𝗷𝗲𝗷 𝘂𝘀𝘁𝗮𝘄𝗼𝘄𝗮̨ 𝗱𝗲𝗳𝗶𝗻𝗶𝗰𝗷𝗮̨ – 𝗻𝗮𝗿𝘂𝘀𝘇𝗲𝗻𝗶𝗲 𝗮𝗿𝘁 𝟭𝟱𝟭.𝟭 𝗨𝗼𝗴𝗻.

𝗝𝗲𝘀́𝗹𝗶 𝘄𝗮𝗿𝘁𝗼𝘀́𝗰́ 𝘇𝗼𝘀𝘁𝗮𝗻𝗶𝗲 𝗼𝗸𝗿𝗲𝘀́𝗹𝗼𝗻𝗮 𝘇 𝘂𝘄𝘇𝗴𝗹𝗲̨𝗱𝗻𝗶𝗲𝗻𝗶𝗲𝗺 𝗽𝗼𝘁𝗲𝗻𝗰𝗷𝗮ł𝘂 (𝗻𝗮 𝗸𝘁𝗼́𝗿𝘆 𝗻𝗶𝗲 𝘄𝘆𝗱𝗮𝗻𝗼 𝗷𝗲𝘀𝘇𝗰𝘇𝗲 𝗱𝗲𝗰𝘆𝘇𝗷𝗶 𝗼 𝘄𝗮𝗿𝘂𝗻𝗸𝗮𝗰𝗵 𝘇𝗮𝗯𝘂𝗱𝗼𝘄𝘆 𝗮𝗹𝗲 𝘀𝗽𝗲ł𝗻𝗶𝗼𝗻𝗲 𝘀𝗮̨ 𝘄𝗮𝗿𝘂𝗻𝗸𝗶 𝗷𝗲𝗷 𝘄𝘆𝗱𝗮𝗻𝗶𝗮 𝗶 𝗶𝗻𝘄𝗲𝘀𝘁𝗼𝗿𝘇𝘆 𝘀𝗸ł𝗼𝗻𝗻𝗶 𝘀𝗮̨ 𝘇𝗮 𝘁𝗼 𝘇𝗮𝗽ł𝗮𝗰𝗶𝗰́) 𝘇𝗼𝘀𝘁𝗮𝗻𝗶𝗲 𝘄 𝘁𝗮𝗸𝗶𝗲𝗷 𝘀𝘆𝘁𝘂𝗮𝗰𝗷𝗶 𝗻𝗮𝗿𝘂𝘀𝘇𝗼𝗻𝘆 𝗽𝗿𝘇𝗲𝗽𝗶𝘀 𝗮𝗿𝘁 𝟭𝟱𝟰 (𝘄 𝗻𝗼𝘄𝘆𝗺 𝗯𝗿𝘇𝗺𝗶𝗲𝗻𝗶𝘂).

𝗣𝗿𝗼𝘀𝘇𝗲̨ 𝗼 𝘄𝘆𝗷𝗮𝘀́𝗻𝗶𝗲𝗻𝗶𝗲 𝗰𝘇𝘆 𝗱𝗼𝗯𝗿𝘇𝗲 𝘁𝗼 𝗶𝗻𝘁𝗲𝗿𝗽𝗿𝗲𝘁𝘂𝗷𝗲̨ 𝗰𝘇𝘆 𝗷𝗲𝗱𝗻𝗮𝗸 𝗯ł𝗲̨𝗱𝗻𝗶𝗲, 𝗮 𝘇𝗮𝘁𝗲𝗺 𝗷𝗮𝗸𝗮 𝗷𝗲𝘀𝘁 𝗽𝗼𝗽𝗿𝗮𝘄𝗻𝗮 𝗶𝗻𝘁𝗲𝗿𝗽𝗿𝗲𝘁𝗮𝗰𝗷𝗮 𝗶 𝗽𝗼𝘀𝘁𝗲̨𝗽𝗼𝘄𝗮𝗻𝗶𝗲.

𝗗𝗼𝗱𝗮𝗺 𝗷𝗲𝘀𝘇𝗰𝘇𝗲, 𝘇̇𝗲 𝗻𝗶𝗲 𝗺𝗮 𝗻𝗮 𝗿𝘆𝗻𝗸𝘂 𝗻𝗶𝗲𝗿𝘂𝗰𝗵𝗼𝗺𝗼𝘀́𝗰𝗶 𝗽𝗼𝗱𝗼𝗯𝗻𝘆𝗰𝗵 𝗰𝗼 𝗱𝗼 𝘀𝘁𝗮𝗻𝘂 𝗽𝗹𝗮𝗻𝗶𝘀𝘁𝘆𝗰𝘇𝗻𝗲𝗴𝗼, 𝘁𝗷. 𝘇 𝘄𝘆𝗱𝗮𝗻𝗮̨ 𝗱𝗲𝗰𝘆𝘇𝗷𝗮̨ 𝗼 𝘄𝗮𝗿𝘂𝗻𝗸𝗮𝗰𝗵 𝘇𝗮𝗯𝘂𝗱𝗼𝘄𝘆 𝗻𝗮 𝗽𝗼𝗱𝗼𝗯𝗻𝘆 𝗼𝗯𝗶𝗲𝗸𝘁 𝗶 𝗷𝗲𝗱𝗻𝗼𝗰𝘇𝗲𝘀́𝗻𝗶𝗲 𝘇 𝗽𝗼𝘁𝗲𝗻𝗰𝗷𝗮ł𝗲𝗺 𝗽𝗼𝗱 𝗱𝘂𝘇̇𝗼 𝗹𝗲𝗽𝘀𝘇𝗮̨ 𝘇𝗮𝗯𝘂𝗱𝗼𝘄𝗲̨, 𝗻𝗮 𝗸𝘁𝗼́𝗿𝗮̨ 𝗷𝗲𝘀𝘁 𝗽𝗼𝗽𝘆𝘁 𝗻𝗮 𝗿𝘆𝗻𝗸𝘂.

---

W dniu 19.10.2023 r. otrzymałam pismo – odpowiedź na moje pytanie.

Całą odpowiedź możesz pobrać z tego linku: DN-V.750.20.2023.NJ.1 Małecka przeznaczenie nieruchomości, natomiast najważniejsze fragmenty przedstawiam poniżej:

👉 (…)

“Mając w tym miejscu na uwadze wspomnianą w wystąpieniu zmianę ww. przepisu wprowadzoną nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie z dniem 24 września 2023 roku, należy wyjaśnić, że co prawda ustawa zmieniająca modyfikuje hierarchię dokumentów, wedle których należy ustalać przeznaczenie nieruchomości w procesie wyceny poprzez zmianę umiejscowienia w tej hierarchii studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, niemniej jednak zmienione brzmienie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy odczytywać w korelacji z przepisami przejściowymi zawartymi w ustawie zmieniającej.

Zgodnie bowiem z tymi przepisami studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.

Z treści powyższego przepisu można zatem wywodzić, że do czasu uchwalenia planów ogólnych również i normę prawną zawartą w przepisie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami należałoby stosować zgodnie z dotychczasowym brzmieniem obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej. W konsekwencji oznacza to, że sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości w procesie wyceny nie ulegnie zmianie do czasu uchwalenia przez gminy planów ogólnych.”

(…)

Osobiście  nie mogę się zgodzić z twierdzeniem jw., że “sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości w procesie wyceny nie ulegnie zmianie do czasu uchwalenia przez gminy planów ogólnych”, bo zmieniła się hierarchia postępowania, i na 2gim miejscu, tj. w sytuacji braku planu miejscowego, rzeczoznawca winien wziąć pod uwagę decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero w trzeciej kolejności “zagospodarowanie” lub plan ogólny – do czasu jego uchwalenia studium uwarunkowań.

Kolejny fragment:

👉 (…)

“Na marginesie należy przy tym również dodać, że ustawa zmieniająca nie nowelizuje zasady uwzględniania w procesie wyceny nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

(…)

Z powyższym fragmentem także nie mogę się zgodzić. Zmiana jest istotna. W przypadku braku planu miejscowego rzeczoznawca winien wziąć pod uwagę decyzję o warunkach zabudowy. (słownie: kropka).

Kolejny fragment:

👉 (…)

“Niezależnie od powyższego, odnosząc się do wspomnianej w wystąpieniu wartości rynkowej nieruchomości warto przypomnieć, że stanowi ona szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na
warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Natomiast w literaturze fachowej przyjmuje się, że warunek „działania z rozeznaniem” uczestników rynku należy odnieść do tego, że obie strony transakcji znają cechy nieruchomości, jej aktualne i potencjalne wykorzystanie oraz stan rynku w dniu wyceny, ponadto „postępują rozważnie”, czyli dążą do uzyskania najlepszej ceny, uwzględniając stan rynku w dniu wyceny.

Oznacza to tym samym, że rzeczoznawca majątkowy może wziąć pod uwagę potencjał inwestycyjny nieruchomości, pod  warunkiem jednak, że potencjał ten ma charakter rynkowy. Nie może być to więc wyimaginowane założenie rzeczoznawcy majątkowego, ale najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, potwierdzone dotychczasowymi zachowaniami
uczestników rynku, które jest możliwe technicznie, prawnie dopuszczalne, uzasadnione ekonomicznie i finansowo wykonalne. Dopiero spełnienie tych warunków umożliwia uwzględnienie tak zdefiniowanego potencjału inwestycyjnego w wartości rynkowej wycenionej nieruchomości. Zasady te nie uległy zmianie, bez względu na to, czy przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie stosowany zgodnie z dotychczasowym, czy nowym brzmieniem.”

(…)

Z ważniejszych fragmentów to już wszystko.

Niestety…..

Pismo nie odpowiada na moje pytanie.

---

EDIT z dnia 6.11.2023 r.

W związku z moim kolejnym wystąpieniem do MRiT  o treści:

otrzymałam odpowiedź nr 2 w tym wątku:

DN-V.750.20.2023.NJ.2 Małecka przeznaczenie nieruchomości 2

z której najważniejszy fragment jest następujący:

“Należy ponownie podkreślić, że zgodnie z przepisami przejściowymi ustawy zmieniającej, do czasu uchwalenia planów ogólnych, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zachowują moc i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe (2)).

Z tego względu normę prawną zawartą w przepisie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (3)) należy stosować zgodnie z dotychczasowym brzmieniem obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, co w konsekwencji oznacza, że sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości w procesie wyceny nie ulegnie zmianie do czasu uchwalenia przez gminy planów ogólnych.”

Wskazany pod nr 2) przepis to:

art. 65 ust.1 ustawy zmieniającej (z dnia 7.07.2023) o treści:

Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.

Na podstawie w/w zapisu MRiT stanęło na stanowisku, że treść art. 154 UoGN nie ulega zmianie do końca 2025 r.

Poniżej wklejam “zrzut” tego przepisu z systemu Legalis (z 6.11.2023):

Ponieważ sprawa jest newralgiczna dla wyceny, a nikt – poza MRiT – nie wyciągnął takiego wniosku, zwróciłam się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o zajęcie się tą sprawą by ją ostatecznie wyjaśnić.

Ciąg dalszy nastąpi…….

 

———

---

Należy zwracać uwagę na datę opublikowania filmu. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.