Wpis dotyczący planowanych zmian na obszarze wyceny nieruchomości w zakresie badania przeznaczenia i podstawy uwzględnienia w operacie szacunkowym.

OBOWIĄZUJĄCE PRZEPISY

Aktualnie obowiązujący (a więc jeszcze w dniu tego wpisu, tj. 13.07.2023 r.) art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który daje generalną dyrektywę dla rzeczoznawcy majątkowego jak określić przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb jej wyceny, ma następujące brzmienie:

Art. 154.

1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

A więc została tu hierarchia:

1. plan miejscowy,
2. gdy nie ma 1 wyżej, wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego LUB decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
3. gdy nie ma 2 wyżej (i 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.

Nagrałam o tym film na YouTube.

PLANOWANE ZMIANY

Jesteśmy w trakcie procesu istotnych zmian wielu ustaw i rozporządzeń dotyczących obszaru nieruchomości.

Zmianie ulega m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami w zakresie art. 154.

Zgodnie z tekst ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – ustalonym ostatecznie po rozpatrzeniu poprawek Senatu – dokonana zostanie także zmiana art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa z 7.07.2023 r. podaje:

w art. 16. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 i 1113) wprowadza się następujące zmiany:
(…)
4) w art. 154:
a) w ust. 2 skreśla się wyrazy „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub”,
b) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.”;

Brzmienie proponowane będzie zatem następujące:

Art. 154 (NEW!).

1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

A więc została tu wprowadzona nowa hierarchia:

1. plan miejscowy,
2. gdy nie ma 1 wyżej, wówczas decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
3. gdy nie ma 2 wyżej (oraz 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.

WNIOSKI

Zostawię może 1 przykład.

By samemu wyciągnąć wnioski.

Wycena dotyczy nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w centrum dużego miasta.

W bezpośrednim otoczeniu (tzn. na sąsiednich działkach) zabudowa zwarta – budynki kamienic, do 5-6 kondygnacji.

Coś takiego jak na zdjęciu ⤵ (wymazana kamienica to miejsce niezabudowanej nieruchomości gruntowej, która ma podlegać wycenie).

I co Ty na to?