Wpis dotyczący planowanych zmian na obszarze wyceny nieruchomości w zakresie badania przeznaczenia i podstawy uwzględnienia w operacie szacunkowym.
OBOWIĄZUJĄCE PRZEPISY
Aktualnie obowiązujący (a więc jeszcze w dniu tego wpisu, tj. 13.07.2023 r.) art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który daje generalną dyrektywę dla rzeczoznawcy majątkowego jak określić przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb jej wyceny, ma następujące brzmienie:
Art. 154.
- Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
- W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
- W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
A więc została tu hierarchia:
- plan miejscowy,
- gdy nie ma 1 wyżej, wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego LUB decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- gdy nie ma 2 wyżej (i 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.
PLANOWANE ZMIANY
Jesteśmy w trakcie procesu istotnych zmian wielu ustaw i rozporządzeń dotyczących obszaru nieruchomości.
Zmianie ulega m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami w zakresie art. 154.
Zgodnie z tekst ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – ustalonym ostatecznie po rozpatrzeniu poprawek Senatu – dokonana zostanie także zmiana art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa z 7.07.2023 r. podaje:
w art. 16. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 i 1113) wprowadza się następujące zmiany:
(…)
4) w art. 154:
a) w ust. 2 skreśla się wyrazy „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub”,
b) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.”;
Brzmienie proponowane będzie zatem następujące:
Art. 154 (NEW!).
- Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
- W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
- W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.
A więc została tu wprowadzona nowa hierarchia:
- plan miejscowy,
- gdy nie ma 1 wyżej, wówczas decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- gdy nie ma 2 wyżej (oraz 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.
Postęp prac nad projektem ustawy jw. możesz śledzić na stronie Rządowego Centrum Legislacji, a rządowy projekt ustawy skierowany do sejmu możesz pobrać z tej strony.
Zgodnie z art. 78 ustawy z 7.07.2023 r. – ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem (…).
Na datę wpisu nie została jeszcze ogłoszona.
WNIOSKI
Zostawię może 1 przykład.
By samemu wyciągnąć wnioski.
Wycena dotyczy nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w centrum dużego miasta.
W bezpośrednim otoczeniu (tzn. na sąsiednich działkach) zabudowa zwarta – budynki kamienic, do 5-6 kondygnacji.
Coś takiego jak na zdjęciu ⤵ (wymazana kamienica to miejsce niezabudowanej nieruchomości gruntowej, która ma podlegać wycenie).
Dla obszaru położenia nieruchomości nie obowiązuje plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego.
Wydana jest decyzja o warunkach zabudowy – na budowę (przerysowuję przykład) szeregu garaży w zabudowie zwartej lub budynku handlowego parterowego.
Można – potencjalnie – uzyskać decyzje o warunkach zabudowy na budynek kamienicy 5-6 kondygnacyjnej, ale w dacie wyceny jej nie ma.
Zgodnie z nowym (planowanym) brzmieniem art.154 uwzględnić należy decyzję o warunkach zabudowy.
Literalnie czytając, należałby pominąć potencjał nieruchomości, co będzie jednak w sprzeczności z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, który brzmi:
Art. 151.
1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
a także interpretacją (międzynarodową) definicji wartości rynkowej (Standard Zawodowy PFSRM “Wartość rynkowa”:
2.2.4. (…) Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny.(…),
a także zasadami rynkowymi zachowania stron transakcji.
A co w sytuacji gdy wydano kilka decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?
I co Ty na to?
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
3 Comments
Magda
Czy te zmiany wchodzą w życie 3 września 2023 r.?
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
zmiany wejdą w życie kiedy zmiana ustawy wejdzie w życie. Prawdopodobnie będzie to koniec września.
Więcej na ten temat w tym filmie >> https://youtu.be/cuplMRlj2Ss
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
Już wiadomo, że zmiany wejdą w życie 24.09.2023 r.