fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Wpis dotyczący planowanych zmian na obszarze wyceny nieruchomości w zakresie badania przeznaczenia i podstawy uwzględnienia w operacie szacunkowym.


OBOWIĄZUJĄCE PRZEPISY

Aktualnie obowiązujący (a więc jeszcze w dniu tego wpisu, tj. 13.07.2023 r.) art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który daje generalną dyrektywę dla rzeczoznawcy majątkowego jak określić przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb jej wyceny, ma następujące brzmienie:

Art. 154.

  1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
  2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
  3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

A więc została tu hierarchia:

  1. plan miejscowy,
  2. gdy nie ma 1 wyżej, wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego LUB decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  3. gdy nie ma 2 wyżej (i 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.

Nagrałam o tym film na YouTube.


PLANOWANE ZMIANY

Jesteśmy w trakcie procesu istotnych zmian wielu ustaw i rozporządzeń dotyczących obszaru nieruchomości.

Zmianie ulega m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami w zakresie art. 154.

Zgodnie z tekst ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – ustalonym ostatecznie po rozpatrzeniu poprawek Senatu – dokonana zostanie także zmiana art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa z 7.07.2023 r. podaje:

w art. 16. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 i 1113) wprowadza się następujące zmiany:
(…)
4) w art. 154:
a) w ust. 2 skreśla się wyrazy „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub”,
b) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.”;

Brzmienie proponowane będzie zatem następujące:

Art. 154 (NEW!).

  1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
  2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
  3. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

A więc została tu wprowadzona nowa hierarchia:

  1. plan miejscowy,
  2. gdy nie ma 1 wyżej, wówczas decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  3. gdy nie ma 2 wyżej (oraz 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.

Postęp prac nad projektem ustawy jw. możesz śledzić na stronie Rządowego Centrum Legislacji, a rządowy projekt ustawy skierowany do sejmu możesz pobrać z tej strony.

Zgodnie z art. 78 ustawy z 7.07.2023 r. – ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem (…).

Na datę wpisu nie została jeszcze ogłoszona.


WNIOSKI

Zostawię może 1 przykład.

By samemu wyciągnąć wnioski.

Wycena dotyczy nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w centrum dużego miasta.

W bezpośrednim otoczeniu (tzn. na sąsiednich działkach) zabudowa zwarta – budynki kamienic, do 5-6 kondygnacji.

Coś takiego jak na zdjęciu ⤵ (wymazana kamienica to miejsce niezabudowanej nieruchomości gruntowej, która ma podlegać wycenie).

Dla obszaru położenia nieruchomości nie obowiązuje plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego.

Wydana jest decyzja o warunkach zabudowy – na budowę (przerysowuję przykład) szeregu garaży w zabudowie zwartej lub budynku handlowego parterowego.

Można – potencjalnie – uzyskać decyzje o warunkach zabudowy na budynek kamienicy 5-6 kondygnacyjnej, ale w dacie wyceny jej nie ma.

Zgodnie z nowym (planowanym) brzmieniem art.154 uwzględnić należy decyzję o warunkach zabudowy.

Literalnie czytając, należałby pominąć potencjał nieruchomości, co będzie jednak w sprzeczności z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, który brzmi:

Art. 151.

1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

a także interpretacją (międzynarodową) definicji wartości rynkowej (Standard Zawodowy PFSRM “Wartość rynkowa”:

2.2.4. (…) Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny.(…),

a także zasadami rynkowymi zachowania stron transakcji.

A co w sytuacji gdy wydano kilka decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

 


I co Ty na to?

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

3 Comments

  • Magda

    17 sierpnia, 2023 - 10:16 am

    Czy te zmiany wchodzą w życie 3 września 2023 r.?

    • Magdalena Małecka MRICS

      17 sierpnia, 2023 - 12:48 pm

      Dzień dobry,
      zmiany wejdą w życie kiedy zmiana ustawy wejdzie w życie. Prawdopodobnie będzie to koniec września.
      Więcej na ten temat w tym filmie >> https://youtu.be/cuplMRlj2Ss

    • Magdalena Małecka MRICS

      12 września, 2023 - 12:34 pm

      Dzień dobry,
      Już wiadomo, że zmiany wejdą w życie 24.09.2023 r.

Zostaw komentarz

1 + siedemnaście =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego