fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

24.09.2023 r. weszła w życie bardzo istotna zmiana dla rzeczoznawcy majątkowego.

Zmiana dotyczy badania i określania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb jej wyceny.


OBOWIĄZUJĄCE PRZEPISY

Z dniem 24.09.2023 r. zmianie uległa m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami w zakresie art. 154.

Zmiana nastąpiła na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

Brzmienie art. 154 jest następujące:

Art. 154 (NEW!).
  1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
  2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
  3. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Została wprowadzona nowa hierarchia określania przeznaczenia nieruchomości na potrzeby jej wyceny:

  1. plan miejscowy,
  2. gdy nie ma 1 wyżej, wówczas decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  3. gdy nie ma 2 wyżej (oraz 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.

Istotne by w tym  miejscu przytoczyć art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 7.07.2023 r. jw., w którym zapisano, że:

art. 64.2. 

Do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych niniejszą ustawą, z wyjątkiem ustawy zmienianej w art. 26, odnoszących się do planu ogólnego gminy, przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych gminy.

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.

——————-
Zapraszam na szkolenie >> Nowe rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (obowiązuje od 9.09.2023 r.) – szkolenie dotyczące najważniejszych zmian (NAGRANIE)

Poprzedni post
Kolejny post

16 Comments

  • Paulina

    13 stycznia, 2024 - 11:24 am

    Co w przypadku gdy:
    Brak mpzg
    Brak warunków zabudowy
    Faktyczny sposób to nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym a w studium przeznaczenie pod drogę.
    Jakie powinny być wzięte do porównań nieruchomości o jakim przeznaczeniu? Oczywiście jest to przypadek gdzie wydzielono kawałek drogi przy specustawie.

    • Magdalena Małecka MRICS

      15 stycznia, 2024 - 6:17 am

      A jaki jest cel wyceny?

      • Paulina

        15 stycznia, 2024 - 11:03 am

        Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia wysokości odszkodowania (ZRID)

      • Magdalena Małecka MRICS

        17 stycznia, 2024 - 8:30 am

        Pani Paulino,
        zatem należy się tu kierować zasadami i przepisu par. 49 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Na wybór odpowie rynek – dostępność danych.
        Polecam także opracowanie ministerialne z 2012 r. pt. ODSZKODOWANIA ZA NIERUCHOMOSCI PRZEZNACZONE NA CELE INWESTYCJI LINIOWYCH, gdzie w bardzo przejrzysty sposób wyjaśniono to zagadnienie.
        Jeśli zaś chodzi o ogólną zasadę z ust. 3 >> “W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.” – to treść i interpretacja definicji wartości rynkowej wskazuje na to co w danej sytuacji uwzględnić.
        Należy pamiętać, że szczególny cel wyceny >> wywłaszczenie pod drogę kieruje się sowimi zasadami – wynikającymi z art. 134 UoGN.
        No i pytania, bo tego w zapytaniu nie było, jakie jest przeznaczenie “kawałka” wyjętego pod drogę i jaki jest jego stan.

  • Paweł

    4 grudnia, 2023 - 4:22 pm

    Dzień dobry. A co, jeśli MPZP = rola, a studium (świeże) = usługówka? Wokół dość solidna zabudowa. Moim zdaniem wycena w takim wypadku wg MPZP (bo tak mówi ustawa), to “grzech” i ryzyko poważnego zaniżenia wartości. 😉

    • Magdalena Małecka MRICS

      5 grudnia, 2023 - 8:51 am

      A jak to się stało że w planie jest co innego jak w studium?

      • Paweł

        11 grudnia, 2023 - 11:53 pm

        Chronologia, tak jak wspomniałem.
        Mpzp starsze, studium nowsze.
        Studium rozszerza tereny nierolne.

  • Piotr

    27 listopada, 2023 - 3:27 pm

    Dzień dobry,’
    czy jeżeli działka jest użytkowana rolniczo (3 ha), natomiast funkcja w aktualnym studium przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to należy wycenić ją jako rolę (brak mpzp i WZ)?

    • Magdalena Małecka MRICS

      30 listopada, 2023 - 7:51 am

      Za mało danych.
      Nie ma wz, ale czy może mieć?

      • Piotr

        30 listopada, 2023 - 10:18 pm

        Najbliższe uzbrojenie i zabudowania przy tej drodze są w odległości ok. 400-500 m. Plan miejscowy jest w opracowaniu ale już dobrych kilka lat i nie zanosi się na jego szybkie uchwalenie, a w MPU nie chcą podać w żadnych informacji czy ten teren ostatecznie ma być R czy MN.

      • Magdalena Małecka MRICS

        5 grudnia, 2023 - 8:50 am

        Szukajmy podobnych. Wtedy wycena będzie te aspekty uwzględniać.

  • zainteresowana

    21 października, 2023 - 5:01 pm

    Czyli oznacza to, że jeżeli na przykład będziemy wyceniać działkę dla której nie ma zapisu w mpzp, została wydana decyzja o warunkach zabudowy domem jednorodzinnym. Mimo, że jest użytkowana jako pole uprawne będzie wyceniana jako działka budowlana?

    • Magdalena Małecka MRICS

      23 października, 2023 - 1:24 pm

      Jeśli chodzi o przedstawioną sytuację to zmiana nic nie zmieniła. Taki grunt powinien być i jest traktowany jak grunt budowlany pomimo, że inwestycji jeszcze nie zrealizowano.

  • Radosław

    10 października, 2023 - 1:59 pm

    Również się zgadzam z P. Magdaleną, sama decyzja WZ nic nie wnosi tylko potwierdza sposób zagospodarowania. Potencjał ewentualnie wycenia rzeczoznawca.

  • Joanna

    4 października, 2023 - 6:00 pm

    Jeśli chodzi o nowa hierarchie określania przeznaczenia nieruchomosci – co z wartością rynkową jeżeli decyzja WZ nie odzwierciedla potencjału rynkowego nieruchomosci?

    • Magdalena Małecka MRICS

      5 października, 2023 - 9:45 am

      I to jest bardzo dobre pytanie!
      Na to i inne pytania czekam aktualnie na odpowiedź z ministerstwa. Czekam już ok. miesiąca…..
      Jak tylko ją otrzymam będę o tym informować.
      Osobiście kierować się będę tą decyzją + ewentualnym dalszym potencjałem, tak by uzyskać wartość rynkową nieruchomości zgodnie z przepisami tej samej ustawy.

Zostaw komentarz

2 × cztery =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego