#91 Określanie przeznaczenia nieruchomości – art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zmiana przepisu
-
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
-
W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
-
W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.
- plan miejscowy,
- gdy nie ma 1 wyżej, wówczas decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- gdy nie ma 2 wyżej (oraz 1) to wówczas tzw. faktyczny sposób użytkowania.
24.09.2023 r. weszła w życie bardzo istotna zmiana dla rzeczoznawcy majątkowego.
Zmiana dotyczy badania i określania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb jej wyceny.
OBOWIĄZUJĄCE PRZEPISY
Z dniem 24.09.2023 r. zmianie uległa m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami w zakresie art. 154.
Zmiana nastąpiła na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Brzmienie art. 154 jest następujące:
Art. 154 (NEW!).
Została wprowadzona nowa hierarchia określania przeznaczenia nieruchomości na potrzeby jej wyceny:
Istotne by w tym miejscu przytoczyć art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 7.07.2023 r. jw., w którym zapisano, że:
art. 64.2. Do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych niniejszą ustawą, z wyjątkiem ustawy zmienianej w art. 26, odnoszących się do planu ogólnego gminy, przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych gminy.
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
——————-
Zapraszam na szkolenie >> Nowe rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (obowiązuje od 9.09.2023 r.) – szkolenie dotyczące najważniejszych zmian (NAGRANIE)
1 komentarz
Paulina
Co w przypadku gdy:
Brak mpzg
Brak warunków zabudowy
Faktyczny sposób to nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym a w studium przeznaczenie pod drogę.
Jakie powinny być wzięte do porównań nieruchomości o jakim przeznaczeniu? Oczywiście jest to przypadek gdzie wydzielono kawałek drogi przy specustawie.
Magdalena Małecka MRICS
A jaki jest cel wyceny?
Paulina
Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia wysokości odszkodowania (ZRID)
Magdalena Małecka MRICS
Pani Paulino,
zatem należy się tu kierować zasadami i przepisu par. 49 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Na wybór odpowie rynek – dostępność danych.
Polecam także opracowanie ministerialne z 2012 r. pt. ODSZKODOWANIA ZA NIERUCHOMOSCI PRZEZNACZONE NA CELE INWESTYCJI LINIOWYCH, gdzie w bardzo przejrzysty sposób wyjaśniono to zagadnienie.
Jeśli zaś chodzi o ogólną zasadę z ust. 3 >> “W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.” – to treść i interpretacja definicji wartości rynkowej wskazuje na to co w danej sytuacji uwzględnić.
Należy pamiętać, że szczególny cel wyceny >> wywłaszczenie pod drogę kieruje się sowimi zasadami – wynikającymi z art. 134 UoGN.
No i pytania, bo tego w zapytaniu nie było, jakie jest przeznaczenie “kawałka” wyjętego pod drogę i jaki jest jego stan.
Paweł
Dzień dobry. A co, jeśli MPZP = rola, a studium (świeże) = usługówka? Wokół dość solidna zabudowa. Moim zdaniem wycena w takim wypadku wg MPZP (bo tak mówi ustawa), to “grzech” i ryzyko poważnego zaniżenia wartości. 😉
Magdalena Małecka MRICS
A jak to się stało że w planie jest co innego jak w studium?
Paweł
Chronologia, tak jak wspomniałem.
Mpzp starsze, studium nowsze.
Studium rozszerza tereny nierolne.
Piotr
Dzień dobry,’
czy jeżeli działka jest użytkowana rolniczo (3 ha), natomiast funkcja w aktualnym studium przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to należy wycenić ją jako rolę (brak mpzp i WZ)?
Magdalena Małecka MRICS
Za mało danych.
Nie ma wz, ale czy może mieć?
Piotr
Najbliższe uzbrojenie i zabudowania przy tej drodze są w odległości ok. 400-500 m. Plan miejscowy jest w opracowaniu ale już dobrych kilka lat i nie zanosi się na jego szybkie uchwalenie, a w MPU nie chcą podać w żadnych informacji czy ten teren ostatecznie ma być R czy MN.
Magdalena Małecka MRICS
Szukajmy podobnych. Wtedy wycena będzie te aspekty uwzględniać.
zainteresowana
Czyli oznacza to, że jeżeli na przykład będziemy wyceniać działkę dla której nie ma zapisu w mpzp, została wydana decyzja o warunkach zabudowy domem jednorodzinnym. Mimo, że jest użytkowana jako pole uprawne będzie wyceniana jako działka budowlana?
Magdalena Małecka MRICS
Jeśli chodzi o przedstawioną sytuację to zmiana nic nie zmieniła. Taki grunt powinien być i jest traktowany jak grunt budowlany pomimo, że inwestycji jeszcze nie zrealizowano.
Radosław
Również się zgadzam z P. Magdaleną, sama decyzja WZ nic nie wnosi tylko potwierdza sposób zagospodarowania. Potencjał ewentualnie wycenia rzeczoznawca.
Joanna
Jeśli chodzi o nowa hierarchie określania przeznaczenia nieruchomosci – co z wartością rynkową jeżeli decyzja WZ nie odzwierciedla potencjału rynkowego nieruchomosci?
Magdalena Małecka MRICS
I to jest bardzo dobre pytanie!
Na to i inne pytania czekam aktualnie na odpowiedź z ministerstwa. Czekam już ok. miesiąca…..
Jak tylko ją otrzymam będę o tym informować.
Osobiście kierować się będę tą decyzją + ewentualnym dalszym potencjałem, tak by uzyskać wartość rynkową nieruchomości zgodnie z przepisami tej samej ustawy.