fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie od p. Moniki:

Czy powinno się stosować cechę standard wykończenia lokalu jeśli tak naprawdę nie wiemy jaki mają standard nieruchomości podobne, jedynie się tego domyślamy?

Podobnie w przypadku standardu wykończenia domu.

P.S. Pytam także pod kątem operatów na egzamin, czy komisja nie zapyta skąd znam standard wykończenia nieruchomości podobnych.

Pytanie od p. Katarzyny:

Pani Magdo, zastanawia mnie w jaki sposób ocenić stan techniczno użytkowy lokalu mieszkalnego wziętego do porównania przy wycenie. W akcie notarialnym nie ma zapisu czy lokal w dniu sprzedaży jest po generalnym remoncie bądź jest do remontu. My jako rzeczoznawcy mamy dokonywać oględzin sprzedanych lokali ? nie wiem czy nowi posiadacze byliby zadowoleni z faktu, iż ktoś “łazi” im po mieszkaniu i w dodatku robi zdjęcia. 🙂 ale chyba innego wyjścia nie ma 🙁 jestem ciekawa Pani zdania na ten temat.

.

Odpowiedź (z dnia 19.12.2021 r.)

To jest bardzo dobre pytanie!

W tym wpisie przedstawię mój pogląd na ten temat. Być może inny rzeczoznawca majątkowy odpowie inaczej, ale i o tym się już pewnie przekonałaś/eś, że możemy się w swoich stanowiskach różnić.

By nie być gołosłownym zacznę (jak zwykle to w naszym zawodzie bywa) od przepisów. Czy przepisy prawa odpowiadają na zadane pytanie?

Po 1sze👇:

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami stosując podejście porównawcze (a tu przede wszystkim będzie nas interesowała taka cecha jak “standard wykończenia” – przyjmijmy na początek taką roboczą nazwę; także inne cechy) mówi, że:

Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Ustawa wskazuje, że w podejściu porównawczym “koryguje się” ceny nieruchomości podobnych biorąc pod uwagę “cechy różniące” te nieruchomości od nieruchomości wycenianej.

Zatem już teraz możemy sobie odpowiedzieć na zadane pytanie pierwsze, że jeśli taka cecha jak “standard wykończenia” byłaby wśród cech różniących to ceny należy skorygować biorąc ją pod uwagę. Ustawodawca nie zwalnia z tego obowiązku jeśli zachodziłyby jakieś przyczyny szczególne, np. brak możliwości wejścia do wnętrza nieruchomości podobnych.

Po 2gie👇:

Przepis wykonawczy do ustawy o gospodarce nieruchomościami dedykowany zasadom wyceny czyli rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie odpowiada na zadane pytanie – czy tę cechę uwzględnić czy ją pominąć – wprost.

Wskazuje jednak, przy definiowaniu metody porównywania parami i korygowania ceny średniej (par. 4), że:

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Rozporządzenie wskazuje zatem, że należy wziąć pod uwagę cechy różniące. Ten przepis używa co prawda wyrażenia “dla których są znane…..” m.in. cechy nieruchomości podobnych, ale jak sądzę, ustawodawca przyjmuje, że rzeczoznawca nie wejdzie na teren nieruchomości podobnych i tę cechę “standard wykończenia” określi w inny sposób.

Analizując przepisy rozporządzenia jw. stanęłabym na stanowisku, że cechę tę trzeba uwzględnić.

Szczególnie, że – patrz “po 3cie”:

Po 3cie👇:

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazała rzeczoznawcy majątkowemu, w art. 155, różne źródła informacji o nieruchomościach, z których możemy korzystać. Jest to katalog otwarty, bo użyto tam sformułowania “w szczególności” wymieniając różne źródła danych, ale wśród wymienionych nie podano możliwości wejścia na teren nieruchomości podobnych, które rzeczoznawca majątkowy w toku wyceny przyjmuje do przeprowadzenia obliczeń.

Skoro tak, to ustawodawca jest świadomy, że to jest niemożliwe (niezależnie od tego czasem pozbawione sensu – bo w ciągu okresu od daty transakcji standard mógł ulec zmianie). Skoro tak to ustawodawca dopuszcza inne możliwości określenia “standardu wykończenia” dla nieruchomości podobnych.

Po 4te👇:

Zwracam uwagę na dobre zasady praktyki zawodowej, w tym Notę Interpretacyjną nr 1 pt. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, które jest elementem Powszechny Krajowych Zasad Wyceny opublikowanych przez jedną (największą) organizację zawodową – Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

W nocie jw. zapisano w procedurze metody porównywania parami i korygowania ceny średniej, że w jednym z kolejnych kroków w wycenie nieruchomości przy zastosowaniu tych metod jest – pkt. 4.2.3. (metoda porównywania parami) i pkt. 5.2.3. (metoda korygowania ceny średniej):

“Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.”

Wobec tego, jeśli taka cecha jak “standard wykończenia” będzie na danym rynku – w badanej grupie nieruchomości podobnych – cechą różniącą, a także wpływającą jednocześnie w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen, to nie można jej pominąć w kalkulacji.


Na marginesie zwróciłabym uwagę na 2 ważne wątki:

  1. w zadanym pytaniu pojawiło się stwierdzenie, że jedynie “domyślamy się” tego standardu lokalu czy domu, który znalazł się wśród grupy nieruchomości podobnych – wydaje się, że “domysły” nie są obszarem, którym interesuje się rzeczoznawca majątkowy; przyjęcie założenia co do takiego czy innego “standardu wykończenia” nieruchomości podobnych należałoby oprzeć jednak o coś więcej: analizę aktu notarialnego, obejrzenie nieruchomości podobnej z zewnątrz, sprawdzenie informacji nt. archiwalnych ofert sprzedaży (gdzie będą zdjęcia i opis), analizę zależności notowanych i oferowanych cen i “standardu wykończenia” itp.,
  2. posługiwałabym się na obszarze wyceny nazwą omawianej cechy jako “stan techniczno-użytkowy”, a nie “standard wykończenia”; stan techniczno-użytkowy jest pojęciem, którym posługuje się ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 4 ppkt. 17) i jest rozumiany szerzej jak tylko “stan wykończenia”, co także może być wykorzystane przy określaniu tej cechy dla danej nieruchomości podobnej.

.

Pytanie ostatnie: czy komisja egzaminacyjna pyta o to zagadnienie?

Odpowiedź: oczywiście, że tak!

.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec – wzór do dalszego wykorzystania.

Operat szacunkowy – wzór.

Zapraszam!

 

 

Poprzedni post
Kolejny post

2 Comments

  • Karolina

    14 stycznia, 2022 - 11:32 am

    Dzień dobry 🙂 Co powinien zrobić rzeczoznawca w sytuacji, gdy nie znajdzie odpowiednich par w zbiorze nieruchomości podobnych do obliczenia wag i trendu czasowego? Jestem na praktykach zawodowych i mój opiekun na to pytanie odpowiedział, że rzeczoznawca w takiej sytuacji przeprowadza ankietę wśród osób zawodowo zajmujących sie rynkiem nieruchomości. Czy zgadza sie Pani z tym stanowiskiem?

Zostaw komentarz

2 × 1 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego