Pytanie
Odpowiedź (z dnia 4.06.2021 r.)
Analizując pytanie, zadane bardzo ogólnie, można domyślać się, że chodzi o nadanie ocen (skalowanie) w cechach mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości przy stosowaniu podejścia porównawczego.
Jeśli błędnie zinterpretowałam pytanie proszę o komentarz doprecyzowujący w komentarzu do tego wpisu.
Jeśli jednak dobrze zrozumiałam pytanie to moja odpowiedź byłaby następująca.
Nadanie ocen poszczególnym stanom w cechach mających wpływ na wartość nieruchomości jest konieczne i wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dlatego, że:
Art. 153. 1.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
i dalej zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
§ 4. 1.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
————-
Zatem należy dokonać analizy wszystkich nieruchomości podobnych wskazującej ocenę każdej z nieruchomości podobnych co do ich stanów w poszczególnych cechach mających wpływ na wartość nieruchomości.
I tu konieczne jest dokonanie “skalowania” czyli określenia występujących stanów dla nieruchomości podobnych w poszczególnych cechach wraz z ich oceną.
Jak to zrobić?
Wyjaśnię to na początek w najprostszy sposób (choć nadal może być trudny dla osób rozpoczynających przygodę z wyceną nieruchomości):
- pojawiają się cechy różniące tzw. mierzalne, np. powierzchnia jest cechą mierzalną i nie ma potrzeby by dokonywać jej oceny bo powierzchnia nieruchomości sama w sobie jest już oceną, wystarczy w takim przypadku dokonać analizy jak zmiana powierzchni wpływa na cenę (np. jednostkową) nieruchomości i analiza wykaże czy lepsza jest powierzchnia większa czy mniejsza i czy wraz ze wzrostem powierzchni cena spada czy rośnie; niezależnie od tego jaką zależność wykaże analiza to ważne jest, że zakres powierzchniowy ma swoje granice od powierzchni najmniejszej do powierzchni największej w grupie nieruchomości podobnych, bo taki jest dokładnie zakres różnic w zebranej grupie nieruchomości podobnych,
- pojawiają się też cechy różniące tzw. niemierzalne, np. otoczenie nieruchomości może być taką cechą, wówczas należy dokonać analizy nieruchomości podobnych i zidentyfikować jakie reprezentują stany co do cechy “otoczenie”, następnie dokonać badania, który z tych stanów jest bardziej cenny, a który mniej i dokonać stosowanej oceny;
przykład:
-
- załóżmy, że w naszej grupie nieruchomości podobnych znajdują się nieruchomości położone przy (1) parku i terenach zielonych oraz przy (2) torach kolejowych; zatem mamy 2 zidentyfikowane stany, w których znajdują się nieruchomości podobne w cesze “otoczenie”,
- nie wiemy jeszcze (choć większość rzeczoznawców majątkowych dokonuje to subiektywnej oceny, że stan (1) jest lepszy), który z tych stanów jest lepszy czy gorszy, ale wiemy, że są tylko takie 2 stany, nie ma nieruchomości, które reprezentowałyby inny stan w tej cesze,
- najprostsze (ale nie jedyne) rozwiązanie to podzielić tę grupę na dwie, wg w/w stanów (1) i (2) i wyliczyć ich średnią cenność, to da nam odpowiedź na pytanie, który ze stanów otrzymuje wyższe wartości, czy lepszy jest stan (1) przy parku i terenach zielonych czy lepszy jest stan (2) przy torach kolejowych i będzie to uzasadnione rynkowo, a nie subiektywnie,
- następnie należy dokonać odpowiedniego skalowania – czyli określenia, który stan jest lepszy, a który gorszy; nazewnictwo nie jest narzucone przepisami czy zasadami dobrej praktyki zawodowej, zatem możemy je nazwać: gorszy/lepszy lub bardzo dobry/dobry lub po prostu 1/0; ważne by w operacie szacunkowym wyraźnie napisać co dana nazwa czy cyfra opisująca dany stan oznacza,
- gdyby poszerzyć w/w przykład o 3ci stan, czyli nieruchomości podobne reprezentowałyby następujące stany: (1) przy parku i terenach zielonych, (2) w środku osiedla oraz (3) przy torach kolejowych, wówczas postępujemy jak wyżej i badamy cenności poszczególnych trzech grup nieruchomości z osobna w każdym z trzech stanów; w zależności od tego który stan będzie mniej lub bardziej cenny, dokonujemy “skalowania”.
Uwagi
- nie przyjmujemy ocen (skalowania) dla stanów, których w naszej grupie nieruchomości podobnych nie ma, bo nie występują,
- należy zwrócić uwagę na to, że różnica pomiędzy przyjętym stanem najlepszym a stanem dobrym nie musi wcale odpowiadać różnicy pomiędzy stanem dobrym a gorszym (mówiąc o skali opisanej: najlepszy, dobry, gorszy) – powyższe wymaga wyliczenia, dla przykładu mamy 3 stany: najlepszy, dobry i gorszy, ale oceny dla niech wyglądają następująco: gorszy uzyskał ocenę “0”, dobry uzyskał ocenę “1”, ale lepszy ocenę “1,8”, co oznacza, że stan najlepszy nie jest lepszy o taką samą różnicę od stanu dobrego, jak stan dobry od stanu gorszego,
- do “skalowania” można używać różnych metod, które w konsekwencji prowadzą do obliczenia wag cech rynkowych, np. metody korelacji czy inne metody statystyczne, ale z uwagą, że za każdym razem trzeba przeanalizować otrzymany wynik,
- do “skalowania” (oraz określenia wag cech rynkowych) należy wykorzystać wiarygodne sposoby, zgodnie z notą interpretacyjną podejścia porównawczego (dobra zasada praktyki zawodowej), która podaje, w pkt. 3.10., że:
Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:
a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości;
b) analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych;
c) badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości;
d) inny wiarygodny sposób.
Niestety najczęściej spotykany sposób działania opiera się, jak czytamy w operatach szacunkowych, na: badaniu i/lub obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Powyższe, jak wiemy niestety, najczęściej sprowadza się do tego, że danego badania w ogóle nie wykonano, a przedstawiona w operacie szacunkowym ocena (“skalowanie”), a także wagi cech rynkowych są “przyjęte” przez rzeczoznawcę bez żadnego dowodu i uzasadnienia opartego o funkcjonowanie danego rynku lokalnego. Takie działanie nie znajduje akceptacji, co potwierdzają wyroki sądów powszechnych, ponieważ przyjęte w operacie szacunkowym założenia powinny być oparte o “czynniki rynkowe”, a nie prywatny osąd rzeczoznawcy majątkowego, który może mieć przecież (i zazwyczaj ma) inną ocenę rzeczywistości niż uczestnicy rynku nieruchomości.
Tan temat jest wielowątkowy. Wymagałby jednak spotkania na kilka godzin i przećwiczenia powyższego na realnym przykładzie.
Jeśli chcesz poznać możliwości badania rynku zapraszam na szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – zobacz szczegóły szkolenia i zdecyduj:
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
11 Comments
Janek
Dziękuję za lekcję .
Magdalena Małecka MRICS
A ja za pozostawienie komentarza.
Mam nadzieję, że treść była przydatna.
Emilia
Pani Magdaleno, co według Pani należy rozumieć pod cechą sąsiedztwo/otoczenie? w pewnym operacie spotkałam się z interpretacją tej cechy tylko jako przeznaczenia (w MPZP lub studium) terenów przyległych/sąsiednich do nieruchomości, a nie ich faktyczny sposób użytkowania.
Przykład: nieruchomość podobna zlokalizowana była w sąsiedztwie gruntów rolnych, ale ich przeznaczenie wskazywało tereny zabudowy mieszkaniowej MN, w następstwie sąsiedztwo tej nieruchomości zostało określone jako mieszkaniowe. Ja w cesze sąsiedztwo uwzględniłabym aktualny sposób użytkowania. Które rozumowanie jest prawidłowe?
Ponadto, rzeczoznawca tłumaczył, że brał pod uwagę bezpośrednie sąsiedztwo, a więc tylko grunty które przylegają do granic nieruchomości podobnych. W jakich granicach powinniśmy rozpatrywać tę cechę?
Proszę o wskazówkę.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Emilio,
nazwa oraz definicja danej cechy mającej zasadniczy wpływ na wartość należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nie ma tu standaryzacji czy sztywnego przepisu czy normy.
Zatem kolejność jest taka: rzeczoznawca bada jakie cechy mają wpływ na wartość, nadaje im nazwy i podaje definicję co dokładnie rozumie pod nadaną nazwą. Zatem jeden rzeczoznawca może nazwać cechę jako “otoczenie i sąsiedztwo” i opisać ją jako najbliższe otoczenie i zagospodarowanie nieruchomości, a inny zdefiniuje ją jako przeznaczenie nieruchomości sąsiednich. W tym wszystkim najważniejsza jest definicja danej cechy bo to ona oznacza i opisuje tę cechę, która ma wpływ na kształtowanie się cen na lokalnym rynku. Nadana nazwa jest mniej istotna, choć dobrze by odpowiadała charakterowi danej cechy.
Bardzo podobnie może być w innych dokumentach, np. w planach miejscowych. Dla przykładu przeznaczenie “mieszkaniowe jednorodzinne” w jednym planie będzie oznaczało tylko zabudowę parterową i rezydencjonalną na dużych działkach (jak przeczytamy w opisie), a w innym planie ta sama nazwa będzie oznaczała zabudowę do 2 kondygnacji w zabudowie bliźniaczej.
Emilia
Rozumiem, a więc nie można ograniczać się do jednej interpretacji, opis cechy najważniejszy. Niestety w przedmiotowym operacie cecha nie została zdefiniowana, nadano jej tylko poszczególne stany wraz z ich symbolicznym opisem. Wiem z rozmowy z rzeczoznawcą majątkowym, że na myśli miał przeznaczenie.
Dziękuję za błyskawiczną odpowiedź.
Pani wpisy to duża dawka wiedzy z dziedziny wyceny, której bardzo brakuje.
Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Pani Emilio,
Tak, opis danej cechy jest kluczowy.
Dziękuję za ten komentarz, cieszę się, że wpisy są dla Pani przydatne.
Przy okazji zapraszam na mój kanał na YT i jego subskrypcji >> Magdalena Małecka YouTube
Weronika
W jaki sposób wyznaczyć wagi cech, jeśli nieruchomości różnią się między sobą tylko powierzchnia użytkowa i położeniem na pietrze?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Weroniko, do wyznaczania wag cech rynkowych można zastosować różne metody. Jedyna różnica jest taka, że mamy 2 cechy różniące zamiast np. 5. Badamy wówczas zależności pomiędzy stanami nieruchomości podobnych w tych dwóch cechach a zanotowanymi cenami, a wyniki uwzględniamy w wycenie.
Na temat możliwych metod pojawi się wkrótce film na moim kanale YT – zapraszam do śledzenia: kanał YT Magdalena Małecka
RzM z krótkim stażem
Teoria swoje, a praktyka swoje. Jak Pani chce ustalić wagę tak podstawowej cechy rynkowej pt. “standard wykończenia” lub “stan techniczny”, skoro w większości przypadków w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości przyjmowanych do porównań nie ma na ten temat żadnego zapisu? Już na tak wstępnym etapie musi Pani poczynić pewne założenia. W gruncie rzeczy sprowadzają się one do tego samego co w przypadku “badaniu i/lub obserwacji preferencji potencjalnych nabywców “. Gdybyśmy tak mieli się sztywno trzymać przepisów, to w każdej transakcji można byłoby się doszukać “szczególnych warunków zawarcia transakcji”, które przecież dyskwalifikują daną transakcję z dalszych porównań. Bo jak Pani zapewne wie – bardzo rzadko nieruchomość o najniższej cenie transakcyjnej ma najgorsze cechy, a nieruchomość o najwyższej cenie ma je najlepsze. A co w przypadku rynku o małej liczbie transakcji? Gdzie tu próbować szukać jakiś zależności? Druga kwestia kwestia: w przypadku “liczenia wag” również musi Pani poczynić pewne założenia co do oceny, który stan danej cechy jest lepszy – czy może parter, a może ostatnie piętro, a może siódme? Działając bez arbitralnych założeń można nad operatem spędzić setki godzin nie dochodząc do żadnych wniosków, a czas leci… a klient czeka… a rachunki się same nie opłacą…
Tym niemniej dziękuję za blog. Można się sporo wartościowych rzeczy dowiedzieć i co nieco powtórzyć.
Magdalena Małecka MRICS
Szanowny RzM z Krótkim stażem, poruszyłeś w pytaniu kilka wątków:
1. standard wykończenia lub stan techniczny – raczej, zgodnie z przepisami nazwałabym to “stan techniczno-użytkowy”, niestety ustawodawca nie dał nam uprawnienia do wejścia na teren nieruchomości podobnych, zatem trzeba znaleźć inny sposób; w tym kontekście nagram film, proszę śledzić mój YT >> https://www.youtube.com/channel/UC9cVh2VYB6TrLT_oGKhLBkQ
2. Szczególne warunki transakcji zostały zdefiniowane przez ustawodawcę, więc wiadomo które to będę, nie dopatrywałabym się tu “podstępu”, więcej nt. tego zagadnienia napisałam tu >> https://magdalenamalecka.pl/qa/20-co-konkretnie-oznaczaja-okreslenia-opozniony-termin-wydania-i-opozniony-termin-zaplaty/
3. temat oceny nieruchomości o C min i C max – oczywiście nie zawsze się tak udaje by te nieruchomości posiadały cechy skrajne w ocenie, ale należy do tego dążyć, jeśli nie udałoby się tak stworzyć grupy nieruchomości podobnych – zgodnie z notą należałoby dokonać ekstrapolacji , więcej o tym w komentarzu do wpisu >> https://magdalenamalecka.pl/qa/21-o-co-chodzi-z-ekstrapolacja-na-obszarze-wyceny-nieruchomosci/,
4. ad wagi – tu nie czynimy żadnych założeń – odwzorowujemy je z rynku (to można wyliczyć przy zastosowaniu różnych metod statystycznych), to czy parter czy 1 piętro jest lepsze nie może być oparte o przysłowiowe “wydaje mi się” rzeczoznawcy, ale poparte zachowaniem rynku; na ten temat także postaram się nagrać wkrótce film na YT,
5. Kwestia wynagrodzenia i szybkości działania – ja mam swoją filozofię – szybko i tanie i dobrze nie idzie w parze. U mnie może być dobrze – ale nie będzie tanio, ani nie będzie szybko – przy wycenie wymagana jest staranność, a to wymaga czasu.
Także teoria teorią, ale trzeba ją jednak przerzucić na praktykę. W miarę zabranego doświadczenia wiemy jak to zrobić bardziej, choć uczymy się całe życie.
Pozdrawiam!
Magdalena Małecka MRICS
Polecam tez nowy wpis z tej tematyki: #53 Czy przy wycenie lokalu czy domu powinno się brać pod uwagę cechę “standard wykończenia” skoro tak naprawdę nie wiemy jaki mają ten standard nieruchomości podobne?