#19 Na jaką kwotę w praktyce warto się ubezpieczyć kiedy wykonuje się czynności w zakresie wyceny nieruchomości?

Na temat samego obowiązku ubezpieczenia działalności rzeczoznawcy majątkowego wypowiadałam się już wcześniej w tym wpisie:

> #5 Czy rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności cywilnej i czy ma obowiązek by się ubezpieczyć od takiej odpowiedzialności?

Zalecam by się z nim najpierw zapoznać (wraz z komentarzami).

Co do samej wysokości ubezpieczenia należy na to spojrzeć w sposób praktyczny. Najniższa możliwa suma ubezpieczeniowa to 25.000 EUR, czyli ok. 110.000 zł. Jeżeli dokonujemy wycen nieruchomości/praw majątkowych do tej wysokości to będzie to wystarczające. Analizując jednak aktualny rynek nieruchomości i ceny notowane ta kwota będzie całkowicie niewystarczająca.

Oczywiście ewentualna wypłata odszkodowania będzie dotyczyła różnicy w wartości nieruchomości faktycznej a tej – błędnie przez rzeczoznawcę majątkowego – oszacowanej.

Przykład :

Dokonujemy wyceny nieruchomości i określamy wartość na 450.000 zł. Zamawiający za tę cenę sprzedał (dość szybko zresztą) tą nieruchomość. Dowiedział się po jakimś czasie, że ta sama nieruchomość została sprzedana za 680.000 zł, bez żadnych zmian dokonanych na nieruchomości. Były właściciel zaczął się zastanawiać. Zatrudnił nowego rzeczoznawcę i ten w operacie szacunkowym wykazał, że nieruchomość warta była, według stanu i cen z dnia pierwszej wyceny, 690.000 zł.

Były właściciel wystąpił o naprawienie szkody do pierwszego rzeczoznawcy majątkowego – konkretnie o kotwę 240.000 zł (690.000 zł – 450.000 zł). Ponieważ rzeczoznawca majątkowy polubownie nie godzi się na wypłatę oraz w ogóle nie zgadza się z zarzutem następuje cały szereg zdarzeń (podaję je oczywiście w uproszczeniu):

• wystąpienie do ubezpieczyciela o odszkodowanie,
• ubezpieczyciel odmawia,
• może powstać w międzyczasie opinia komisji arbitrażowej nt. operatu szacunkowego (negatywna),
• sprawa trafia do sądu,
• powoływany jest biegły na okoliczność określenia wartości nieruchomości,
• sąd orzeka o wypłacie odszkodowania w wysokości 210.000 zł (opinia biegłego wykazała, że nieruchomość faktycznie warta była 660.000 zł).

W zależności od decyzji sądu część tego odszkodowania pokryje ubezpieczyciel (ok. 110.000 zł jeśli ubezpieczenie było na minimalną kwotę), resztę niestety rzeczoznawca majątkowy (a w zasadzie dzielność gospodarcza, w ramach której wykonywana była wycena, co w przypadku jednoosobowej działalności jest tożsame) tj. 100.000 zł.

Wyobraźmy sobie teraz skalę ewentualnego odszkodowania, jeśli dokonujemy wyceny nieruchomości wartych miliony złotych!

——————————-

Wyrok (przykład)  :

Głośną ostatnio sprawą – precedensową – był wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 listopada 2019 r. (sygn. akt V Aca 266/18), który został wydany w sprawie J.S. z R., który w 1998 r. zlecił firmie B. S.A. remont zabytkowej kamienicy. Następnie odmówił odbioru prac budowlanych i wypłaty wynagrodzenia, bo uznał, że zostały wykonane w sposób rażąco sprzeczny z zasadami sztuki budowlanej.

Sprawa trafiła do sądu, który opierając się na opinii biegłej, nakazał w 2002 r. zapłacić spółce 388 tys. złotych.

Opinia biegłej została później oceniona negatywnie.

Biegły sądowy ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za wyrok oparty na jego wadliwej opinii – tak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach. Autorka (rzeczoznawca majątkowy) błędnej opinii ma zapłacić poszkodowanemu 80 tys. złotych odszkodowania.

Sąd przesądził:

• po pierwsze indywidualną odpowiedzialność biegłego za konkretną opinię na podstawie art. 233 kodeksu karnego,
• po drugie wskazał, że do przypisania winy nie potrzebny jest wyrok w sprawie karnej – sąd cywilny może ją ustalić sam,
• po trzecie przesądził, że w razie przypisania biegłemu winy w postaci zamiaru ewentualnego – okres przedawnienia nie upływa po 3 latach, ale dopiero po 20 latach.

Zwracam uwagę, że warto rozszerzyć zakres OC o regres.

Regres ubezpieczeniowy oznacza, że ubezpieczyciel może zwrócić się do ubezpieczonego o zwrot całości lub części wypłaconego odszkodowania; ubezpieczyciel musi udowodnić, że do szkody doszło w wyniku rażącego niedbalstwa; jeśli rażące niedopełnienie obowiązków potwierdzi się, to ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie, ale następnie może domagać się od rzeczoznawcy jego zwrotu – warto zatem opłacić składkę, która zniweluje to ryzyko.

Dodatkowo zakres ochrony można rozszerzyć o szkody będące następstwem zniszczenia, uszkodzenia, zaginięcia dokumentów ale to już dla czynności związanych z pracą  biegłego. W takiej sytuacji warto opłacić dodatkową składkę w tym zakresie.