Pytanie

Odpowiedź (z dnia 6.07.2021 r.)
Zacznijmy od tego, że w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zapisano – w par. 5, że:
- Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
- Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
- Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
Pytanie – co oznacza sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy?
Moja odpowiedź poniżej
:
Ustawodawca nie zawarł w przepisie definicji co oznaczają dwa w/w pojęcia.
Nie zdefiniował także ile czasu musi upłynąć by uznać, że doszło do odroczonego terminu płatności bądź wydania z odroczeniem.
Trzeba się zatem kierować postępowaniem rynkowym.
Jeśli jakieś zachowanie – późniejsza płatność lub późniejsze wydanie – odbiega od typowego zachowania rynkowego należy je uznać za “szczególne warunki zawarcia transakcji”.
Będzie to jednak częściowa sprawa ocenna i może różnić się interpretacją.
——————————-
Przykład 1
:
Zajmujemy się wyceną nieruchomości gruntowej niezabudowanej z przeczeniem pod zabudowę jednorodzinną.
Przyjmijmy, że typowe jest, że wydanie następuje w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży, a płatność następuje w tym samym dniu lub częściowo z opóźnieniem do ok. 7 dni, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu.
Zatem transakcje odbiegające od typowych warunków będą musiały być ocenione jako takie, które zawierają szczególne warunki zawarcia transakcji, np. wydanie następuje po roku, lub płatność następuje w 3 ratach płatnych w odstępach rocznych. Wówczas sytuacja nie jest typowa i taka transakcja nie powinna zostać uznana za rynkową.
Należy ją pominąć.
Przykład 2
:
Zajmujemy się wyceną nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym.
Przyjmijmy, że typowe jest, że wydanie zastąpi w ciągu 3 tygodni od dnia podpisania umowy sprzedaży, a płatność następuje w tym samym dniu lub częściowo z opóźnieniem do ok. 7 dni, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu.
Zatem transakcje odbiegające zasadniczo od takiego modelu powinny zostać uznane za charakteryzujące się szczególnymi warunkami zawarcia transakcji.
WNIOSKI:
- Nie ma jednego, uniwersalnego okresu, który należałoby uwzględnić.
- Badanie aktów notarialnych wykaże jakie są typowe warunki zawarcia transakcji na danym rynku i to one będą wyznaczały typowe reguły.
- Wszystkie warunki uzgodnione w umowach, które będą zasadniczo różne od typowych powinny być powodem nieuwzględnienia takich transakcji jako rynkowych, z uzasadnieniem, że posiadają szczególne warunki zawarcia transakcji, a te, stosownie do par.5 rozporządzenia jak wyżej, powodują konieczność ich pominięcia.
———————————
Jeśli spotkałaś/eś się ze szczególnymi warunkami zawarcia transakcji daj znać w komentarzu!
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
———————————
Zajrzyj do wpisu:
Może Cię zainteresować.
———————————
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
2 Comments
Margaretka
Dobre pytanie :). Zastanawiam się czy jeśli wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji np. Odroczona platnosc ale NIE ,,powodująca ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.”, to czy wówczas można uwzględnić taką transakcję ?
Magdalena Małecka MRICS
Należałoby się przychylić się do stwierdzenia, że mimo iż wystąpiły dla danej nieruchomości szczególne warunki zawarcia transakcji, lecz jednocześnie nie doszło do ustalenia ceny w sposób rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, to wówczas taka nieruchomość winna być uwzględniona.
Będzie to odpowiadało wymaganiom par. 5.1. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu.
Przepis par. 5.1. dyskwalifikuje transakcję jedynie o ile spełnione zostają równocześnie dwie przesłanki:
a. transakcja w które wystąpiły szczególne warunki jej zawarcia, oraz
b. powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen na rynku nieruchomości.
Skoro przesłanka b. tu nie zachodzi, to taką transakcję należałoby uwzględnić.