fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

  • Szkolenia
    • Szkolenia online
    • Praktyka zawodowa
  • Do pobrania
    • Publikacje na sprzedaż
    • Bezpłatne materiały
  • Mentoring i konsultacje
  • Q&A
  • Opinie
Menu
  • Szkolenia
    • Szkolenia online
    • Praktyka zawodowa
  • Do pobrania
    • Publikacje na sprzedaż
    • Bezpłatne materiały
  • Mentoring i konsultacje
  • Q&A
  • Opinie
Szukaj
Zamknij
0,00 zł Wózek
Q&A
  • Magdalena Małecka MRICS
  • 6 lipca, 2021
  • Q&A
  • komentarze 2
Pytanie
Pani Magdo,
co konkretnie oznaczają określenia opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty?
Ile dni uznaje się za opóźnienie❓
Odpowiedź (z dnia 6.07.2021 r.)

Zacznijmy od tego, że w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zapisano – w par. 5, że:

  1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
  2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
  3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Pytanie – co oznacza sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy?

Moja odpowiedź poniżej 👇👇👇 👇:

Ustawodawca nie zawarł w przepisie definicji co oznaczają dwa w/w pojęcia.

Nie zdefiniował także ile czasu musi upłynąć by uznać, że doszło do odroczonego terminu płatności bądź wydania z odroczeniem.

Trzeba się zatem kierować postępowaniem rynkowym.

Jeśli jakieś zachowanie – późniejsza płatność lub późniejsze wydanie – odbiega od typowego zachowania rynkowego należy je uznać za “szczególne warunki zawarcia transakcji”.

Będzie to jednak częściowa sprawa ocenna i może różnić się interpretacją.

——————————-

Przykład  1  👇👇👇 👇:

Zajmujemy się wyceną nieruchomości gruntowej niezabudowanej z przeczeniem pod zabudowę jednorodzinną.

Przyjmijmy, że typowe jest, że wydanie następuje w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży, a płatność następuje w tym samym dniu lub częściowo z opóźnieniem do ok. 7 dni, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu.

Zatem transakcje odbiegające od typowych warunków będą musiały być ocenione jako takie, które zawierają szczególne warunki zawarcia transakcji, np. wydanie następuje po roku, lub płatność następuje w 3 ratach płatnych w odstępach rocznych. Wówczas sytuacja nie jest typowa i taka transakcja nie powinna zostać uznana za rynkową.

Należy ją pominąć.

 

Przykład  2  👇👇👇 👇:

Zajmujemy się wyceną nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym.

Przyjmijmy, że typowe jest, że wydanie zastąpi w ciągu 3 tygodni od dnia podpisania umowy sprzedaży, a płatność następuje w tym samym dniu lub częściowo z opóźnieniem do ok. 7 dni, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu.

Zatem transakcje odbiegające zasadniczo od takiego modelu powinny zostać uznane za charakteryzujące się szczególnymi warunkami zawarcia transakcji.

 

WNIOSKI:

  1. Nie ma jednego, uniwersalnego okresu, który należałoby uwzględnić.
  2. Badanie aktów notarialnych wykaże jakie są typowe warunki zawarcia transakcji na danym rynku i to one będą wyznaczały typowe reguły.
  3. Wszystkie warunki uzgodnione w umowach, które będą zasadniczo różne od typowych powinny być powodem nieuwzględnienia takich transakcji jako rynkowych, z uzasadnieniem, że posiadają szczególne warunki zawarcia transakcji, a te, stosownie do par.5 rozporządzenia jak wyżej, powodują konieczność ich pominięcia.

———————————

Jeśli spotkałaś/eś się ze szczególnymi warunkami zawarcia transakcji daj znać w komentarzu!

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

———————————

Zajrzyj do wpisu:

#13 Jakie transakcje nieruchomościami przyjmuje rzeczoznawca majątkowy przeprowadzając proces wyceny? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)

Może Cię zainteresować.

———————————

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

Zapraszam!

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
metoda korygowania ceny średniej metoda porównywania parami nieruchomość operat szacunkowy podejście porównawcze rzeczoznawca majątkowy standardy warunki szczególne transakcji
Poprzedni post
Kolejny post

2 Comments

  • Margaretka

    9 lipca, 2021 - 3:58 pm

    Dobre pytanie :). Zastanawiam się czy jeśli wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji np. Odroczona platnosc ale NIE ,,powodująca ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.”, to czy wówczas można uwzględnić taką transakcję ?

    Odpowiedz
    • Magdalena Małecka MRICS

      13 lipca, 2021 - 3:11 pm

      Należałoby się przychylić się do stwierdzenia, że mimo iż wystąpiły dla danej nieruchomości szczególne warunki zawarcia transakcji, lecz jednocześnie nie doszło do ustalenia ceny w sposób rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, to wówczas taka nieruchomość winna być uwzględniona.

      Będzie to odpowiadało wymaganiom par. 5.1. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu.
      Przepis par. 5.1. dyskwalifikuje transakcję jedynie o ile spełnione zostają równocześnie dwie przesłanki:

      a. transakcja w które wystąpiły szczególne warunki jej zawarcia, oraz
      b. powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen na rynku nieruchomości.

      Skoro przesłanka b. tu nie zachodzi, to taką transakcję należałoby uwzględnić.

      Odpowiedz

Zostaw komentarz Cancel Comment

3 × 5 =

Zadaj pytanie
Spis treści

Ostatnie wpisy

  • #120 Wartość rynkowa „dla aktualnego sposobu użytkowania – WRU” – czy to jest jeszcze poprawny zapis i wycena?
  • #119 Wycena nieruchomości – dwa najważniejsze pytania, które zadałabym przed przystąpieniem do każdej wyceny nieruchomości
  • #118 Wycena nieruchomości – NOWE PKD dla rzeczoznawcy majątkowego z nową, z odrębną klasyfikacją (symbol: 68.32A)
  • #117 Zaświadczenie wydane przez gminę – zamawiać czy nie zamawiać? – ważne by nie popełnić błędu!
  • #116 Wycena nieruchomości dla banku po nowemu – zmiany od 1 stycznia 2025 r. (zmiana CRR)

Tagi

akty notarialne art. 154 co wziąć pod uwagę analizując przeznaczenie nieruchomości czynności rzeczoznawcy majątkowego dane wrażliwe w operacie szacunkowym egzamin na rzeczoznawcę majątkowego ekstrapolacja europejskie standardy wyceny nieruchomości interpretacja wartości rynkowej jak badać przeznaczenie nieruchomości jak określić wartość nieruchomości metoda korygowania ceny średniej metoda porównywania parami nieruchomość nieruchomość podobna obowiązek doskonalenia zawodowego odpowiedzialność oględziny nieruchomości operat szacunkowy opis nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym opłaty adiacenckie podziałowe organizacje zawodowe pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Piotr Dobrowolski podejście dochodowe podejście porównawcze podstawy prawne wyceny praktyki zawodowe na rzeczoznawcę majątkowego projekt operatu szacunkowego przeznaczenie nieruchomości rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy standardy ubezpieczenie umowa w zakresie sporządzenia wyceny użytkowanie wieczyste wartość rynkowa warunki szczególne transakcji wycena dla banków wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności wycena nieruchomości wycena nieruchomości dla potrzeb podziałów wycena nieruchomości leśnych zabezpieczenie wierzytelności zasady wyceny nieruchomości

Tworzenie stron internetowych Gdańsk

Regulamin | Polityka Prywatności                                                   Polub | Instagram | YouTube

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego
Pobierz bezpłatne materiały