Zacznijmy od tego, że w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zapisano – w par. 5, że:

1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Pytanie – co oznacza sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy?

Moja odpowiedź poniżej  :

Ustawodawca nie zawarł w przepisie definicji co oznaczają dwa w/w pojęcia.

Nie zdefiniował także ile czasu musi upłynąć by uznać, że doszło do odroczonego terminu płatności bądź wydania z odroczeniem.

Trzeba się zatem kierować postępowaniem rynkowym.

Jeśli jakieś zachowanie – późniejsza płatność lub późniejsze wydanie – odbiega od typowego zachowania rynkowego należy je uznać za “szczególne warunki zawarcia transakcji”.

Będzie to jednak częściowa sprawa ocenna i może różnić się interpretacją.

——————————-

Przykład  1   :

Zajmujemy się wyceną nieruchomości gruntowej niezabudowanej z przeczeniem pod zabudowę jednorodzinną.

Przyjmijmy, że typowe jest, że wydanie następuje w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży, a płatność następuje w tym samym dniu lub częściowo z opóźnieniem do ok. 7 dni, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu.

Zatem transakcje odbiegające od typowych warunków będą musiały być ocenione jako takie, które zawierają szczególne warunki zawarcia transakcji, np. wydanie następuje po roku, lub płatność następuje w 3 ratach płatnych w odstępach rocznych. Wówczas sytuacja nie jest typowa i taka transakcja nie powinna zostać uznana za rynkową.

Należy ją pominąć.

Przykład  2   :

Zajmujemy się wyceną nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym.

Przyjmijmy, że typowe jest, że wydanie zastąpi w ciągu 3 tygodni od dnia podpisania umowy sprzedaży, a płatność następuje w tym samym dniu lub częściowo z opóźnieniem do ok. 7 dni, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu.

Zatem transakcje odbiegające zasadniczo od takiego modelu powinny zostać uznane za charakteryzujące się szczególnymi warunkami zawarcia transakcji.

WNIOSKI:

1. Nie ma jednego, uniwersalnego okresu, który należałoby uwzględnić.
2. Badanie aktów notarialnych wykaże jakie są typowe warunki zawarcia transakcji na danym rynku i to one będą wyznaczały typowe reguły.
3. Wszystkie warunki uzgodnione w umowach, które będą zasadniczo różne od typowych powinny być powodem nieuwzględnienia takich transakcji jako rynkowych, z uzasadnieniem, że posiadają szczególne warunki zawarcia transakcji, a te, stosownie do par.5 rozporządzenia jak wyżej, powodują konieczność ich pominięcia.