Pytanie
Odpowiedź (z dnia 31.05.2021 r.)
Zacznijmy od tego, że wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności jest jednym ze szczególnych celów wyceny, tzn. obowiązują tu przepisy szczególne, które regulują czynności rzeczoznawcy majątkowego.
Kolejna ważna sprawa to to do jakiego wierzyciela dedykowana jest wycena nieruchomości. Pytanie dotyczyło “operatu szacunkowego dla potrzeb zabezpieczenia” skupię się zatem dalej na wierzycielu, którym jest bank uniwersalny lub inna instytucja kredytowa czy finansowa, z wyłączeniem banku hipotecznego. Bank hipoteczny będzie tu wyłączony jako wierzyciel ale tylko dla sytuacji kiedy zlecenie dla rzeczoznawcy majątkowego będzie dotyczyło sporządzenia ekspertyzy bankowo hipotecznej wartości nieruchomości. Gdyby nawet bank hipoteczny wymagał sporządzenia operatu szacunkowego to zasady, o których niżej będą także wykorzystywane.
Podstawy prawne regulujące czynności rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności (z uwagą, że mogą być dalsze w zależności od rodzaju nieruchomości, np. ustawa o własności lokali czy ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych):
- Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012,
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. tj. z 2020 r. ze zmianami),
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. tj. z 2021 r.),
- Standard zawodowy pt. „ Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności ” (pierwotnie uzgodniony przez Ministra Infrastruktury (Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 4 stycznia 2010 r . i na podstawie znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami) w treści obowiązującej od 1.09.2017 r. ogłoszony (w dokładnie tej samej treści) 1.09.2017 r. w dzienniku urzędowym przez MIiB (poz. 59, 2017).
Podstawy metodyczne:
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wg stanu obowiązującego na datę wyceny.
————————————————-
Wracając do pytania 
co powinien zawierać operat szacunkowy by mógł być wykorzystany dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, należy kierować się następującymi przepisami i wytycznymi:
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. tj. z 2021 r.),
- Standard zawodowy pt. „ Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności ” w treści obowiązującej od 1.09.2017 r. ogłoszony (w dokładnie tej samej treści) 1.09.2017 r. w dzienniku urzędowym przez MIiB (poz. 59, 2017).
ad 1
W rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego znajduje się rozdział 4 pt. Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego. Tu znajdziemy wytyczne dotyczące tzw. normatywnej zawartości operatu szacunkowego. Zatem taki operat szacunkowy, sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności powinien być sporządzony zgodnie ze wskazaną tam zawartością obowiązkową dla każdego operatu szacunkowego, bez względu na cel wyceny.
ad 2
Standard zawodowy “Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” poszerza obowiązkowy katalog z rozporządzenia, o którym wyżej o dodatkowe 3 pozycje:
1) należy uwzględnić wymagania wierzyciela
W standardzie znajduje się zapis, że:
Przeprowadzając wycenę do celu zabezpieczenia wierzytelności, rzeczoznawca majątkowy powinien odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli i w każdym przypadku, kiedy nie będą one uwzględnione rzeczoznawca powinien zaznaczyć ten fakt w operacie szacunkowym.
Nieuwzględnienie wymagań może być spowodowane m.in.
– brakiem możliwości uzyskania przez rzeczoznawcę majątkowego informacji dotyczących wymagań wierzyciela lub
– niezgodnością tych wymagań z przepisami prawa lub standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.
Zatem jeśli wierzyciel, do którego jest kierowany operat szacunkowy posiada wymagania dodatkowe operat musi je uwzględnić. Wytyczne dostępne są na stronach internetowych banków lub trzeba się o nie zwrócić do wskazanego wierzyciela.
2) wskazanie okoliczności ograniczających przydatność nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia
W standardzie znajduje się zapis, że:
Uwzględniając wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy w nim ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności.
Zatem w operacie powinien znaleźć się dodatkowy punkt (nie wskazano gdzie, może to byś np. po określonej wartości i przed uzasadnieniem otrzymanego wyniku), w którym należy opisać okoliczności ograniczające przydatność nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia lub, że takich okoliczności nie zanotowano.
3) wskazanie obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością
W standardzie zawodowym znajduje się zapis, że:
Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością , w tym z (1) przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości, (2) ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z (3) ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości.
Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego.
Zatem, i to w formie załącznika do operatu szacunkowego, należy wykonać analizę trzech obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym:
-
z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości,
-
z ryzykiem oceny danej nieruchomości przez inwestorów,
-
z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości nieruchomości w przyszłości.
Standard nie wskazuje formy w/w załącznika dotyczącego obszarów ryzyka.
Często wierzyciel wskazuje swój formularz, który należy wypełnić i załączyć do operatu szacunkowego.
Szukasz dobrego wzoru operatu szacunkowego?
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
8 Comments
Radek
Pani Magdo dla celu zabezpieczenie wierzytelności, gdy bank sobie życzy wyliczenie osobno wartości budynku osobno działki liczymy najpierw WR nieruchomości zabudowanej a potem odejmujemy wartość budynku wyliczoną np. kosztowo?
Magdalena Małecka MRICS
Panie Radku,
zanim odpowiem, czy może Pan przytoczyć dokładny zapis co do tych wymagań banku, który ma takie życzenie?
Margaretka
Dziękuję uprzejmie za wyczerpującą odpowiedz 🙂
Magdalena Małecka MRICS
Pozdrowienia! Powodzenia!
Margaretka
Witam serdecznie Pani Magdo :). Mam pytanie odnośnie operatu dla banków dot. zabezpieczenia wierzytelności:
1). Jak wygląda kwestia kosztorysu (w przypadku kredytu na budowę domu, aktualnie pusta działka) – czy kosztorys trzeba dołączyć do operatu jako załącznik, jeśli tak to kto go powinien sporządzić – inwestor, budowlaniec czy rzecz. maj.?
2) Jak wygląda kwestia podania dodatkowo w operacie wartości odtworzeniowej – czy wystarczy wyliczyć wskaźnikowo? Co banki w tym przypadku oczekują ?
Pozdrawiam serdecznie
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry!
Odpowiedź na 1 pytanie, choć w zasadzie są tu 2 pytania 😉 z mojej strony byłaby następująca.
Pyt. 1a Czy kosztorys trzeba dołączyć do operatu szacunkowego?
Zgodnie z przepisami – rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – par.56 pkt.4. 4. “Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu”. Moim zdaniem takie kosztorys jest w takim operacie “istotnym dokumentem” zatem należałoby go dołączyć.
Dodatkowo, zgodnie ze standardem zawodowym dot. wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia i wyjaśnieniami jak wyżej w odpowiedzi głównej – rzeczoznawca majątkowy ma uwzględnić w operacie wytyczne wierzyciela. Jeśli w tych wytycznych będzie taki wymóg, kosztorys należy załączyć.
Pyt. 1b
Kto powinien sporządzić kosztorys? Inwestor? budowlaniec? czy rzeczoznawca majątkowy?
Odpowiadając na to pytanie zaczęłabym od tego, że jest to kwestia umowna (umowa między stronami). Przepisy nie wskazują kto ma taki kosztorys sporządzić.
Przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazują w par. 16, pkt. 3. ppkt. 2) i 3), że:
“Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:
2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1;
3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.”.
Skoro do takiej wyceny (nieruchomość w budowie), będziemy stosować metodę pozostałościową, to rzeczoznawca majątkowy musi znać rodzaj i zakres robót związanych z budową, a także uwzględnić dane odwzorowujące stan rynku.
Natomiast kto sporządzi kosztorys – czy inwestor, czy budowlaniec czy rzeczoznawca majątkowy to jest już kwestia wynikająca z umowy między stronami. Niezależnie od tego kto go sporządzi musi z niego wynika rodzaj i zakres robót, a dane rzeczoznawca musi zweryfikować czy odwzorowują stan rynku.
Przysłowiowy “dom” może po zakończeniu budowy mieć różny standard wykończenia oraz jakość robót i materiałów budowalnych. Może być budowany w weekendy ze stryjem z materiałów z LM a może być budowany przez generalnego wykonawcę, wykonawcę z klasą, a wykończenie i design uzgodniony z architektem. Wartość takich dwóch nieruchomości po zakończeniu inwestycji będzie inna. Stąd szczegóły (rodzaj i zakres robót) są tu konieczne.
Magdalena Małecka MRICS
2 pytanie:
Jak wygląd kwestia podania dodatkowo w operacie szacunkowym wartości odtworzeniowej – czy wystarczy wyliczyć wskaźnikowo? Co banki w tym przypadku oczekują ?
Moja odpowiedź bałaby następująca.
Jeśli z wytycznych wierzyciela wynika, że wartość odtworzeniowa w danym przypadku jest wymagana to trzeba ją wyliczyć. Inaczej operat szacunkowy może zostać odrzucony, bo nie spełnia wymagań wierzycieli. Zresztą w standardzie zawodowym “Wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia” mamy zapis, że:
pkt.2.2.
“Podstawę wyceny do celów określonych w niniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa. Na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, oprócz wartości rynkowej przedmiotu wyceny, rzeczoznawca majątkowy może określić inne rodzaje wartości.”
Czy wystarczy wskaźnikowo? Jeśli wytyczne nie wskazują inaczej to powinno wystarczyć, ale pod warunkiem, że możemy zastosować technikę wskaźnikową – tu przepisy wskazują w jakiej sytuacji można to zrobić. Mówi o tym par. 23 pkt. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
“4. (…) Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.”
Czego banki w tym zakresie oczekują? Zdecydowanie oczekują co najmniej techniki wskaźnikowej, jeśli nie techniki szczegółowej. Szczególnie w przypadku wyceny “domu w budowie”, o który było pytanie.
Dlaczego?
Bo chcą mieć informację o kolejnych etapach budowy, po pierwsze by to kontrolować, po drugie dlatego, że po kontroli mogą uruchomić kolejna transzę kredytu. Z tego, logicznego skądinąd powodu, należałoby jednak nie stosować techniki wskaźnikowej w takim przypadku.
Magdalena Małecka MRICS
Dodam jeszcze, właśnie mi to przyszło do głowy, że ponieważ zgodnie z zapytaniem mamy aktualnie sam grunt, to nie trzeba oczywiście stosować metody pozostałościowej, tylko podejście porównawcze do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Niezależnie od tego musimy także pokazać (wyliczyć) wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji – zgodnie ze standardem zawodowym “Wycena dla potrzeb zabezpieczenia”:
“5.5.2. (…) Przy założeniu rozwoju nieruchomości, wartość nieruchomości określa się według stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania po zakończeniu jej zakładanego rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny.
Różnica pomiędzy wyżej wymienionymi wartościami nie może być utożsamiana z kosztami niezbędnymi do poniesienia w celu zakończenia procesu rozwoju.”.
Żeby taką wartość określić musimy znać rodzaj i zakres prac rozwojowych.