Ważny wyrok Sądu Najwyższego datowany na 25 maja 2023 r., sygn. II CSKP 1641/22.
Sprawa dotyczy rzeczoznawców majątkowych i sporządzanych przez nich wycen nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia ich wierzytelności, a konkretnie ograniczania dostępności sporządzania takie wyceny przez każdą osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.
Sprawa – niby oczywista – a jednak, dzięki staraniom i determinacji jednego z rzeczoznawców majątkowych – doczekała się wyroku (potwierdzającego) w Sądzie Najwyższym!
To ważne by w tym miejscu podkreślić, że żadna z organizacji zawodowych, które co do zasady powinny działać w imieniu i na rzecz rzeczoznawców majątkowych – w tym temacie nie podjęła skutecznych działań.
PROBLEM
Kredytobiorca ubiegający się o kredyt, którego zabezpieczeniem ma być nieruchomość, co do zasady musi posiadać dowód potwierdzający wartość tej nieruchomości.
Takim dowodem jest wycena nieruchomości.
Wycenę nieruchomości, natomiast, sporządzić może osoba posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, tj. rzeczoznawca majątkowy.
Sprawa, o którą tu chodzi, dotyczy wywierania wpływu przez niektóre banki na swoich kredytobiorców do wyboru tylko takiego rzeczoznawcy majątkowego, który:
- współpracuje z określonymi podmiotami (wskazanymi przez bank),
- wpisany jest na tzw. listę bankową (na którą jest wpisany automatycznie rzeczoznawca majątkowy, który ukończył stosowane szkolenie).
To powodowało, że rzeczoznawca majątkowy, który nie spełniał w/w warunków, ani jego wycena, nie był akceptowany przez dany bank, a kredytobiorca, który zlecił wycenę nieruchomości takiemu rzeczoznawcy majątkowemu ponosił podwójny koszt wyceny, bo niezależnie od już posiadanej wyceny, musiał ponownie opłacić wycenę w banku.
ISTOTNE FRAGMENTY WYROKU II CSKP 1641/22
Sąd Najwyższy zważył co następuje (kluczowe fragmenty):
“(…) Pozwany Bank informuje swoich klientów o zasadach zlecania operatów szacunkowych na ich koszt po otrzymaniu przez nich kredytu, a w szczególności, że w razie gdyby kredytobiorca przedstawił wycenę nieruchomości sporządzoną przez innych rzeczoznawców, pozwany Bank i tak zleca wykonanie jej weryfikacji podmiotom, z którymi ma podpisane stosowne umowy.
Wobec tego informowanie kredytobiorców, że sporządzona opinia na ich zlecenie przez innych rzeczoznawców (spoza listy i spoza kręgu podmiotów, z którymi Bank współpracuje) spowoduje i tak konieczność zlecenia przez Bank wyceny rzeczoznawcom z listy, lub podmiotom, z którymi współpracuje, nie jest równoznaczne z nakłanianiem, o którym stanowi art. 15 ust. 1 pkt 2 u.z.n.k., lecz bez wątpienia ma wpływ na decyzję kredytobiorcy co do wyboru rzeczoznawcy majątkowego, zwłaszcza, że ostatecznie to kredytobiorca ponosi koszty takiej wyceny (…)”.
“(…) Na skutek stosowanych przez pozwany Bank powyższych praktyk rynkowych kredytobiorca ma faktycznie ograniczony zakres wyboru rzeczoznawców majątkowych, do tych spośród nich, którzy są preferowani przez tego kredytodawcę.
W ten sposób dochodzi jednak do utrudnienia innym rzeczoznawcom majątkowym (spoza listy pozwanego Banku) w dostępie do rynku wyceny nieruchomości.
Na decyzję kredytobiorcy co do wybory rzeczoznawcy majątkowego ma wpływ rodzaj przymusu ekonomicznego, stosowanego przez Bank, ponieważ kredytobiorca nie będzie zlecał sporządzenia ekspertyzy rzeczoznawcom majątkowym spoza listy pozwanego Banku, gdyż ekspertyza ta, za którą wydatkuje środki pieniężne, nie będzie honorowana przez pozwany Bank, zaś kredytobiorca i tak będzie musiał zapłacić za ekspertyzę sporządzoną przez rzeczoznawcę akceptowanego przez pozwany Bank.
Oczywistym jest, że w takiej sytuacji przedstawienie przez kredytobiorcę wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego spoza tej listy, nie jest dla niego korzystne ekonomicznie, skoro musiałaby płacić dwukrotnie i ta okoliczność determinuje jego wybór rzeczoznawcy majątkowego ujętego na takiej liście.(…)”
“(…) W tym przypadku utrudnianie powodowi dostępu do rynku jest sprzeczne z prawem (art. 3 ust. 1 u.z.n.k.), gdyż pozwany Bank uzależnia skuteczność wyboru przez kredytobiorcę rzeczoznawcy majątkowego w celu wykonania operatu w sytuacji przewidzianej przez ustawę (…) od spełnienia dodatkowych wymogów (tj. przejścia odpowiedniego szkolenia organizowanego przez pozwany Bank i wciągnięcia takiego rzeczoznawcy majątkowego na listę sporządzoną przez ten Bank), nieprzewidzianych przez przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 174 i n.) regulujące zasady działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego.(…)”
“(…) Uzależnienie przez pozwany Bank akceptacji wyceny nieruchomości dla celów związanych z umową kredytową od tego, czy rzeczoznawca majątkowy przeszedł szkolenie przewidziane w procedurze wewnętrznej tego Banku, stanowi nie tylko ograniczenie możliwości wyboru rzeczoznawcy majątkowego przez konsumenta-kredytobiorcę, a zatem co najmniej zagraża jego interesowi, ale tego rodzaju praktyka zagraża także interesowi publicznemu (art. 1 u.z.n.k.), bowiem może wywoływać uzasadnione wątpliwości co do tego, czy taki rzeczoznawca majątkowy, który przeszedł procedurę szkoleniową banku jako przedsiębiorcy, nadal spełnia przymioty wskazane w art. 175 ust. 1 u.g.n., a w szczególności, czy taki rzeczoznawca majątkowy kieruje się przy wycenie nieruchomości bezstronnością.
Wreszcie tego rodzaju utrudnianie dostępu do rynku takim przedsiębiorcom jak powód, którzy nie przeszli szkoleń organizowanych przez pozwany Bank, niewątpliwie też co najmniej zagraża ich interesom majątkowym w postaci braku uzyskiwania wynagrodzeń za tego typu ekspertyzy.(…)”
“(…) W tym stanie rzeczy uzasadnione okazały się zarzuty naruszenia art. 15 ust. 1 pkt 5 u.z.n.k., art. 175 ust. 1 u.g.n. i art. 21 ust. 9 ustawy o kredycie hipotecznym. (…)”
CO TO OZNACZA?
Krótko >> fakt posiadania uprawnień zawodowych, nadanych zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest wystarczający by dokonywać wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności.
Należy zwracać uwagę na datę publikacji. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
——————–
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.
Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >> Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .
Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego.
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały . W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
3 Comments
Radosław
Podświadomie pewnie wszyscy czuliśmy, że banki nie mogą ograniczać konkurencji, ale jednak tak robiły!!!
Monika
W końcu! Chapeau bas dla tego Rzeczoznawcy. Najbardziej porażająca jest bierność stowarzyszeń i federacji. Szczerze to ręce opadają, jak człowiek patrzy jak bardzo walczą w naszej sprawie! Super Magda, że wyszukałaś ten wyrok!
Magdalena Małecka MRICS
Podpisuję się pod wszystkim obiema rękami!