Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

 Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1–3, podlega odpowiedzialności zawodowej.

Pojawia się pytanie (konkretnie) co to znaczy, że rzeczoznawca majątkowy jest / lub nie jest bezstronny?

Czy w szczególności praca jednoczesnej jako pośrednik w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawca majątkowy narusza tę zasadę?

Niestety przepisy nie podają jak należy definiować zasadę bezstronności na obszarze wyceny nieruchomości.

W związku, z powyższym takie pytanie zadałam do ministerstwa rozwoju i technologii i otrzymałam na nie następujące odpowiedzi (podkreślam jest to jedynie/aż stanowisko ministerstwa):

1 sprawa – jak rozumieć zasadę bezstronności?

2 sprawa – kiedy wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego przy szacowaniu?

1. jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik wyceny może mieć wpływ na jego prawa i obowiązki;
2. przedmiotem wyceny jest nieruchomość należąca do jego małżonka, krewnych i powinowatych do drugiego stopnia lub do osoby związanej z nim z tytułem przysposobienia, opieki lub kurateli, przy czym powód wyłączenia trwa także po ustaniu małżeństwa, przysposobienia, opieki lub kurateli;
3. był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron w sprawie, albo przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2;
4. chodzi o wycenę, z powodu której wszczęto przeciwko niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne;
5. wyceną nieruchomości zainteresowana jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej.

Powyższy katalog przyczyn wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego z udziału w szacowaniu nieruchomości nie wyczerpuje jednak wszystkich możliwych przypadków przesłanek braku bezstronności. Mogą bowiem istnieć pewne okoliczności natury
faktycznej lub prawnej, które stanowić będą słuszny powód poddania w wątpliwość bezstronności rzeczoznawcy majątkowego w konkretnej sprawie.”

.

3 sprawa – uprawdopodobnienie istnienia okoliczności powodujących stronniczość czy jedynie wątpliwość, co do jego bezstronności?

Jak wynika z bogatego orzecznictwa sądowego, o ile jednak zaistnienie jednej z okoliczności wymienionych enumeratywnie w artykule § 1 KPA jest wystarczającą przesłanką wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego z procesu oceny szacowania  nieruchomości z mocy prawa, o tyle w przypadku, gdy podstawą jego wyłączenia jest istnienie innych okoliczności budzących wątpliwość co do jego bezstronności, wskazane jest by te przesłanki zostały uprawdopodobnione.

Nie chodzi przy tym o uprawdopodobnienie istnienia okoliczności powodujących stronniczość, lecz jedynie wywołujących wątpliwość, co do jego bezstronności.

Wystarczy, że okoliczność ta powoduje powstanie wątpliwości co do jego bezstronności, a zatem nie jest pewne i jasne, czy rzeczoznawca majątkowy wykona swoje czynności w sposób bezstronny.

.

Za okoliczności mogące wywołać wątpliwość co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego należy uznać wszystkie inne niż wymienione w artykule 24 § 1 KPA okoliczności natury faktycznej lub prawnej, stanowiące sporadyczne fakty lub zdarzenia, bądź też sytuacje trwające dłużej, które mogą wzbudzać podejrzenia co do rzeczywistej bezstronności rzeczoznawcy majątkowego.

Wydaje się, iż mogą to być jakiekolwiek okoliczności związane ze sferą życia prywatnego, m.in. utrzymywanie ze stroną kontaktów towarzyskich, pozostawanie ze stroną w konkubinacie lub faktycznym stosunku opieki, jak również związane ze sferą pracy zawodowej lub zajęcia ubocznego (…).”
.

4 sprawa – łączenie zawodu rzeczoznawcy majątkowego i pośrednika w obrocie nieruchomościami w ramach prowadzonej działności

“…należy wskazać, że okoliczność łączenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego z byciem jednocześnie pośrednikiem w obrocie nieruchomościami wymaga każdorazowo indywidualnego podejścia w kontekście badania możliwego naruszenia zasady bezstronności.

Z samego faktu prowadzenia dodatkowej działalności przez rzeczoznawcę majątkowego nie można bowiem wysnuć wniosku, iż takie naruszenie ma miejsce – szczególnie, że przepisy prawa nie zawierają zakazu prowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego innej działalności zarobkowej niż wycena nieruchomości.

Trudno zatem a priori zakładać, iż prowadzenie przez rzeczoznawcę majątkowego dodatkowej działalności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawsze implikuje stronnicze wyceny nieruchomości.”

.

5 sprawa – pośredniczenie w sprzedaży i wycena tej samej nieruchomości

“Inaczej będzie jednak wyglądała sytuacja, w której rzeczoznawca majątkowy „pośredniczy przy sprzedaży nieruchomości, którą jednocześnie wycenia jako rzeczoznawca majątkowy”.

Nie można tracić z pola widzenia, że pośrednik w obrocie nieruchomościami otrzymuje wynagrodzenie najczęściej jako ustalony procent od wynegocjowanej ceny transakcyjnej nieruchomości. Jeśli cena ta miałaby opierać się na wartości nieruchomości,
którą określi ta sama osoba, ale tym razem występująca w roli rzeczoznawcy majątkowego, to można domniemywać, iż oszacowana w ten sposób wartość nieruchomości może potencjalnie wpłynąć na sytuację majątkową pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Sytuacja, w której rzeczoznawca majątkowy wycenia daną nieruchomość, a następnie pośredniczy w jej sprzedaży już jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, może zostać zatem uznana za okoliczność wywołującą wątpliwość co
do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego i tym samym wydaje się wypełniać dyspozycję artykułu 24 KPA.

W takim przypadku rzeczoznawca majątkowy powinien powstrzymać się od wszelkich czynności, które mogłyby budzić ewentualne wątpliwości co do braku jego obiektywizmu. Szacowanie nieruchomości powinno bowiem odbywać się w taki sposób i na takich warunkach, by wyeliminować jakiekolwiek sugestie czy podejrzenia, że wyceny nieruchomości nie dokonuje podmiot całkowicie niezainteresowany końcowym wynikiem.”

Całe pismo (odpowiedź) do pobrania z tego miejsca >> DN-V.750.9.2023.NJ.1 bezstronność przy wycenie

Przeczytaj je całe koniecznie!

Należy pamiętać (jak czytamy w odpowiedzi), że:

“Przedstawiając powyższe należy wyjaśnić, iż resort rozwoju i technologii nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa, a przedstawione stanowisko jest jedynie wyrazem poglądu prawnego.”

——–

i?

co o tym sądzisz?

zgadasz się z tym stanowiskiem?

Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.