fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie (wpłynęło ich kilka w różnej postaci):

 

Pani Magdo,

na czym polega zasada bezstronności, do której jest zobowiązany rzeczoznawca majątkowy, w w szczególności czy jeśli jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami to czy mogę jednocześnie dokonywać wyceny nieruchomości, czy narusza to zasadę bezstronności.

.

Odpowiedź (zgodnie z pismem z 15.06.2023 r. ministerstwa rozwoju i technologii):
Przypominająco, zgodnie z art. 175. ust 1. ustawy o gospodarce nieruchomości:
 Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
i dalej art. 178. ust 1. ustawy jw.:
 Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1–3, podlega odpowiedzialności zawodowej.
👇👇👇
Pojawia się pytanie (konkretnie) co to znaczy, że rzeczoznawca majątkowy jest / lub nie jest bezstronny?
Czy w szczególności praca jednoczesnej jako pośrednik w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawca majątkowy narusza tę zasadę?
Niestety przepisy nie podają jak należy definiować zasadę bezstronności na obszarze wyceny nieruchomości.
W związku, z powyższym takie pytanie zadałam do ministerstwa rozwoju i technologii i otrzymałam na nie następujące odpowiedzi (podkreślam jest to jedynie/aż stanowisko ministerstwa):
.
1 sprawa – jak rozumieć zasadę bezstronności?
“Oznacza to, że proces szacowania nieruchomości powinien być realizowany w sposób obiektywny i neutralny. Tym samym
rzeczoznawca majątkowy nie powinien kierować się oczekiwaniami zleceniodawcy co do spodziewanej wartości wycenianej nieruchomości. Podstawą określenia tej wartości muszą być bowiem obiektywnie ustalone cechy i dane rynkowe dotyczące wycenianej nieruchomości i analizowanej grupy nieruchomości porównywalnych na lokalnym rynku
nieruchomości.”
.
2 sprawa – kiedy wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego przy szacowaniu?
W odniesieniu na powołanie na art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego >>
“Można zatem uznać, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od szacowania nieruchomości jeśli:
  1. jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik wyceny może mieć wpływ na jego prawa i obowiązki;
  2. przedmiotem wyceny jest nieruchomość należąca do jego małżonka, krewnych i powinowatych do drugiego stopnia lub do osoby związanej z nim z tytułem przysposobienia, opieki lub kurateli, przy czym powód wyłączenia trwa także po ustaniu małżeństwa, przysposobienia, opieki lub kurateli;
  3. był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron w sprawie, albo przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2;
  4. chodzi o wycenę, z powodu której wszczęto przeciwko niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne;
  5. wyceną nieruchomości zainteresowana jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej.

Powyższy katalog przyczyn wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego z udziału w szacowaniu nieruchomości nie wyczerpuje jednak wszystkich możliwych przypadków przesłanek braku bezstronności. Mogą bowiem istnieć pewne okoliczności natury
faktycznej lub prawnej, które stanowić będą słuszny powód poddania w wątpliwość bezstronności rzeczoznawcy majątkowego w konkretnej sprawie.”

.

3 sprawa – uprawdopodobnienie istnienia okoliczności powodujących stronniczość czy jedynie wątpliwość, co do jego bezstronności?

Jak wynika z bogatego orzecznictwa sądowego, o ile jednak zaistnienie jednej z okoliczności wymienionych enumeratywnie w artykule § 1 KPA jest wystarczającą przesłanką wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego z procesu oceny szacowania  nieruchomości z mocy prawa, o tyle w przypadku, gdy podstawą jego wyłączenia jest istnienie innych okoliczności budzących wątpliwość co do jego bezstronności, wskazane jest by te przesłanki zostały uprawdopodobnione.

Nie chodzi przy tym o uprawdopodobnienie istnienia okoliczności powodujących stronniczość, lecz jedynie wywołujących wątpliwość, co do jego bezstronności.

Wystarczy, że okoliczność ta powoduje powstanie wątpliwości co do jego bezstronności, a zatem nie jest pewne i jasne, czy rzeczoznawca majątkowy wykona swoje czynności w sposób bezstronny.

.

Za okoliczności mogące wywołać wątpliwość co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego należy uznać wszystkie inne niż wymienione w artykule 24 § 1 KPA okoliczności natury faktycznej lub prawnej, stanowiące sporadyczne fakty lub zdarzenia, bądź też sytuacje trwające dłużej, które mogą wzbudzać podejrzenia co do rzeczywistej bezstronności rzeczoznawcy majątkowego.

Wydaje się, iż mogą to być jakiekolwiek okoliczności związane ze sferą życia prywatnego, m.in. utrzymywanie ze stroną kontaktów towarzyskich, pozostawanie ze stroną w konkubinacie lub faktycznym stosunku opieki, jak również związane ze sferą pracy zawodowej lub zajęcia ubocznego (…).”
.

4 sprawa – łączenie zawodu rzeczoznawcy majątkowego i pośrednika w obrocie nieruchomościami w ramach prowadzonej działności

“…należy wskazać, że okoliczność łączenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego z byciem jednocześnie pośrednikiem w obrocie nieruchomościami wymaga każdorazowo indywidualnego podejścia w kontekście badania możliwego naruszenia zasady bezstronności.

Z samego faktu prowadzenia dodatkowej działalności przez rzeczoznawcę majątkowego nie można bowiem wysnuć wniosku, iż takie naruszenie ma miejsce – szczególnie, że przepisy prawa nie zawierają zakazu prowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego innej działalności zarobkowej niż wycena nieruchomości.

Trudno zatem a priori zakładać, iż prowadzenie przez rzeczoznawcę majątkowego dodatkowej działalności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawsze implikuje stronnicze wyceny nieruchomości.”

.

5 sprawa – pośredniczenie w sprzedaży i wycena tej samej nieruchomości

“Inaczej będzie jednak wyglądała sytuacja, w której rzeczoznawca majątkowy „pośredniczy przy sprzedaży nieruchomości, którą jednocześnie wycenia jako rzeczoznawca majątkowy”.

Nie można tracić z pola widzenia, że pośrednik w obrocie nieruchomościami otrzymuje wynagrodzenie najczęściej jako ustalony procent od wynegocjowanej ceny transakcyjnej nieruchomości. Jeśli cena ta miałaby opierać się na wartości nieruchomości,
którą określi ta sama osoba, ale tym razem występująca w roli rzeczoznawcy majątkowego, to można domniemywać, iż oszacowana w ten sposób wartość nieruchomości może potencjalnie wpłynąć na sytuację majątkową pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Sytuacja, w której rzeczoznawca majątkowy wycenia daną nieruchomość, a następnie pośredniczy w jej sprzedaży już jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, może zostać zatem uznana za okoliczność wywołującą wątpliwość co
do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego i tym samym wydaje się wypełniać dyspozycję artykułu 24 KPA.

W takim przypadku rzeczoznawca majątkowy powinien powstrzymać się od wszelkich czynności, które mogłyby budzić ewentualne wątpliwości co do braku jego obiektywizmu. Szacowanie nieruchomości powinno bowiem odbywać się w taki sposób i na takich warunkach, by wyeliminować jakiekolwiek sugestie czy podejrzenia, że wyceny nieruchomości nie dokonuje podmiot całkowicie niezainteresowany końcowym wynikiem.”


Całe pismo (odpowiedź) do pobrania z tego miejsca >> DN-V.750.9.2023.NJ.1 bezstronność przy wycenie

Przeczytaj je całe koniecznie!

Należy pamiętać (jak czytamy w odpowiedzi), że:

“Przedstawiając powyższe należy wyjaśnić, iż resort rozwoju i technologii nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa, a przedstawione stanowisko jest jedynie wyrazem poglądu prawnego.”

——–

i?
co o tym sądzisz?
zgadasz się z tym stanowiskiem?
———————————–
Zachęcam do obejrzenia filmów o tematyce związanej z wyceną nieruchomości na moim kanale YouTube >> zasubskrybuj by być na bieżąco.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.

Publikacje na sprzedaż 

Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >>  Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .

!!!Ważne szkolenie dla rzeczoznawców majątkowych:

Szkolenie z zakresu oceny OPERATU SZACUNKOWEGO pod względem błędów powodujących negatywną opinię tego opracowania – przez komisje opiniujące i komisję odpowiedzialności zawodowej (online: nagranie+materiały PDF)

—————

NIE PRZEGAP!!!!

Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

4 Comments

  • Roman

    23 czerwca, 2023 - 10:26 pm

    Dziękuję za odpowiedź. Generalnie mam podobne zdanie ale zasugerowałem się odpowiedzią z ministerstwa.To rozwiewa wszelkie wątpliwości, bo rzeczywiście dlaczego miałbym zawyżyć wycenę bo sam chciałbym zablokować sobie sprzedaż, bo jestem nierzetelny, działam stronniczo? NIE!

    • Magdalena Małecka MRICS

      26 czerwca, 2023 - 9:06 am

      Odpowiedź ministerstwa to jedno ze stanowisk. Prawnicy będę mieli swoje.
      Niewątpliwie każda sprawa musi być rozpatrzona indywidualnie.
      Pozdrowienia!

  • Roman

    23 czerwca, 2023 - 10:21 am

    Dzień dobry, jestem od niedawna RzM oraz pośrednikiem nieruchomości. Dziękuję za odpowiedź na to pytanie, które bezpośrednio mnie dotyczy. Chciałbym zabrać głos w kwestii wyceny nieruchomości, gdzie miałbym jednocześnie pośredniczyć w sprzedaży wycenionej przeze mnie nieruchomości. Otóż ministerstwo odpowiedziało, że taka sytuacja wypełnia znamiona art. 24 KPA-“Jeśli cena ta miałaby opierać się na wartości nieruchomości, którą określi ta sama osoba, ale tym razem występująca w roli rzeczoznawcy majątkowego, to można domniemywać, iż oszacowana w ten sposób wartość nieruchomości może potencjalnie wpłynąć na sytuację majątkową pośrednika w obrocie nieruchomościami”.
    Osobiście rzeczywiście nie po drodze mi z tą sytuacją, ponieważ dokonując takiej wyceny musiałbym później uczestnicząc w procesie sprzedaży tej nieruchomości kurczowo trzymać się określonej wartości i bronić przed klientem, jakoby musiałaby to być równocześnie cena transakcyjna i żadna inna (przecież zapłacił mi za wycenę).
    Jeżeli chodzi o zacytowaną opinię ministerstwa, co do domniemania, że RZM nie zachowuje bezstronności wyceniając nieruchomość do własnej sprzedaży jako pośrednik. Patrząc na taką sytuację zwłaszcza oczami osób trzecich (Kupujących), też można się z tym zgodzić. “Szacowanie nieruchomości powinno bowiem odbywać się w taki sposób i na takich warunkach, by wyeliminować jakiekolwiek sugestie czy podejrzenia, że wyceny nieruchomości nie dokonuje podmiot całkowicie niezainteresowany końcowym wynikiem”.
    Z drugiej strony, w mojej pracy często są sytuacje, kiedy klient sprzedaje coś nietypowego bądź gdzie rzadko były transakcje i nijak bez RZM nie można ustalić ceny ofertowej, tylko często na “chybił trafił” . Jak wybrnąć z takiej sytuacji, bo klient pyta, przecież “Pan jest RzM, powinien Pan wiedzieć”.
    Czy zlecać taką wycenę konkurencji ? Czy byłby tu złoty środek ?
    Roman

    • Magdalena Małecka MRICS

      23 czerwca, 2023 - 12:04 pm

      Panie Romanie,

      1. ja osobiście się ze stanowiskiem ministerstwa w tej kwestii nie zgadzam, że “a’priori” zakłada się domniemanie, że rzeczoznawca i pośrednik przy jednaj nieruchomości skazany jest na złamanie zasady bezstronności,

      2. co więcej mogła być taka sytuacja, że najpierw zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wycenę i nikt nawet nie zakładał, że będzie się kiedykolwiek korzystać z jego usług jako pośrednika, zatem nie mógł on przy wycenie wiedzieć, że będzie tu pośredniczył w sprzedaży – to okazało się później,

      3. uwaga/zarzut, że jako rzeczoznawca mógł celowo zawyżyć wartość by później uzyskać wyższą prowizję, też nie bardzo jest trafiony, bo pomimo, że w operacie jest wysoka wartość rynek i tak więcej za nieruchomość nie zapłaci niż tyle ile ona jest faktycznie warta,

      4. konsultowałam stanowisko ministerstwa z koleżeństwem prawniczym – i wśród nich nie znalazło zrozumienia.

      Oczywiście, w takiej sytuacji: wyceniam i dalej pośredniczę – zależność niewątpliwie występuje, tu nie ma wątpliwości, ale to nadal nie musi przeszkadzać, że i jedną i drugą czynność wykonuję obiektywnie, bezstronnie i starannie.
      Zatem, każdy musi sam zdecydować, na ile ta okoliczność przeszkadza mu i nie pozwala na zachowanie bezstronności.

      Pytanie dalsze, czy zlecający pośrednictwo faktycznie potrzebuje wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego? na piśmie?
      W większości przepadków nie ma takiej potrzeby.

      Trzeba znaleźć tu “złoty środek”.

      Ps. pamiętajmy, że wartość w operacie to: a. wartość na dany dzień i stan, b. jest to, jak sama nazwa wskazuje wartość “szacunkowa”, bo operat nazywa się szacunkowy – zatem trzymanie się – kurczowo – określonej wartości nie znajduje uzasadnienia.

Zostaw komentarz

18 + dwa =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego