Pytanie od p. Marka:
Pani Magdo,
miałem takie pytanie na egzaminie ustnym: Jakie są różnice i podobieństwa w wycenie nieruchomości pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego i nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, dla typowego celu – sprzedaż.
Czy może Pani odpowiedzieć na takie pytanie?
.
Odpowiedź z 31.05.2023 r.:
Różnice w wycenie prawa rzeczowego jakim jest prawo własności do nieruchomości lokalowej i ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego:
- zakres wyceny,
- podstawy prawne czynności rzeczoznawcy majątkowego,
- źródła danych transakcyjnych.
.
ad 1. ZAKRES WYCENY
Zakres wyceny jest jednym z obowiązkowych elementów operatu szacunkowego. Nastąpi tu różnica:
- zakresem wyceny będzie objęte odpowiednio: (1) prawo własności do nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej lub (2) ograniczone prawo rzeczowe tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Uwaga 1:
Pamiętaj także, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest nieruchomością! To ograniczone prawo rzeczowe. Zatem nie nazywaj go nigdy (także w operacie szacunkowym) nieruchomością.
Uwaga 2:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to nie to samo co spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Lokatorskie prawo nie jest ograniczonym prawem rzeczowym!
.
ad 2. PODSTAWY PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZAWCY MAJATKOWEGO
Podstawy prawne czynności dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego to kolejna obowiązkowa pozycja w każdym operacie szacunkowym.
Obok dwóch aktów prawnych, które przy wycenie nieruchomości pojawią się zawsze, tj. ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, pojawią się w takim operacie odpowiednio:
- (1) ustawa o własności lokali (dla nieruchomości lokalowej),
- (2) ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).
Uwaga 1:
Pamiętaj, że w skład Standardów Zawodowych PFSRM wchodzi standard dotyczący wyceny ograniczonych praw rzeczowych. Weź go dodatkowo pod uwagę przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Standard możesz pobrać ze strony PFSRM >> Standardy do pobrania.
Uwaga 2:
W temacie podstaw prawnych możesz posłuchać filmu, który dotyczy tego tematu:
.
ad 3. ŹRÓDŁA DANYCH TRANSAKCYJNYCH
Źródła danych transakcyjnych to kolejny obowiązkowy punkt w operacie szacunkowym, ale także informacja skąd rzeczoznawca majątkowy pozyskał transakcje sprzedaży do przeprowadzenia procesu wyceny.
Będzie tu różnica!
Dlaczego?
Bo spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nie jest nieruchomością, zatem dane o transakcjach tym prawem nie są gromadzone w ewidencji gruntów i budynków, ale w spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem zasobu mieszkaniowego.
Źródła pozyskania danych będą zatem następujące:
- (1) ewidencja gruntów i budynków, w tym rejestr cen nieruchomości i akty notarialne – dla nieruchomości lokalowej,
- (2) spółdzielnia mieszkaniowa, która jest właścicielem danego zasobu, w tym prowadzone przez nią rejestry i akty notarialne sprzedaży.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.
Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >> Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .
—————
NIE PRZEGAP!!!!
Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.