fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie od p. Marka:

Pani Magdo,

miałem takie pytanie na egzaminie ustnym: Jakie są różnice i podobieństwa w wycenie nieruchomości pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego i nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, dla typowego celu – sprzedaż.

Czy może Pani odpowiedzieć na takie pytanie?

.

Odpowiedź z 31.05.2023 r.:
Na początek przypomnę wpis z zeszłego roku:
Zajrzyj tam, jeśli jeszcze tego nie czytałeś!
.
Pytanie tym razem nadesłane dotyczy różnic i podobieństw w wycenie nieruchomości pomiędzy tymi dwoma prawami.
Zacznijmy zatem od różnic – pozostałe sprawy będę podobne.
.
Różnice w wycenie prawa rzeczowego jakim jest prawo własności do nieruchomości lokalowej i ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego:
  1. zakres wyceny,
  2. podstawy prawne czynności rzeczoznawcy majątkowego,
  3. źródła danych transakcyjnych.

.

ad 1. ZAKRES WYCENY

Zakres wyceny jest jednym z obowiązkowych elementów operatu szacunkowego. Nastąpi tu różnica:

  • zakresem wyceny będzie objęte odpowiednio: (1) prawo własności do nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej lub (2) ograniczone prawo rzeczowe tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Uwaga 1:

Pamiętaj także, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest nieruchomością! To ograniczone prawo rzeczowe. Zatem nie nazywaj go nigdy (także w operacie szacunkowym) nieruchomością.

Uwaga 2:

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to nie to samo co spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Lokatorskie prawo nie jest ograniczonym prawem rzeczowym!

.

ad 2. PODSTAWY PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZAWCY MAJATKOWEGO

Podstawy prawne czynności dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego to kolejna obowiązkowa pozycja w każdym operacie szacunkowym.

Obok dwóch aktów prawnych, które przy wycenie nieruchomości pojawią się zawsze, tj. ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, pojawią się w takim operacie odpowiednio:

  • (1) ustawa o własności lokali (dla nieruchomości lokalowej),
  • (2) ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Uwaga 1:

Pamiętaj, że w skład Standardów Zawodowych PFSRM wchodzi standard dotyczący wyceny ograniczonych praw rzeczowych. Weź go dodatkowo pod uwagę przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Standard możesz pobrać ze strony PFSRM >> Standardy do pobrania.

Uwaga 2:

W temacie podstaw prawnych możesz posłuchać filmu, który dotyczy tego tematu:

.

ad 3. ŹRÓDŁA DANYCH TRANSAKCYJNYCH

Źródła danych transakcyjnych to kolejny obowiązkowy punkt w operacie szacunkowym, ale także informacja skąd rzeczoznawca majątkowy pozyskał transakcje sprzedaży do przeprowadzenia procesu wyceny.

Będzie tu różnica!

Dlaczego?

Bo spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nie jest nieruchomością, zatem dane o transakcjach tym prawem nie są gromadzone w ewidencji gruntów i budynków, ale w spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem zasobu mieszkaniowego.

Źródła pozyskania danych będą zatem następujące:

  • (1) ewidencja gruntów i budynków, w tym rejestr cen nieruchomości i akty notarialne – dla nieruchomości lokalowej,
  • (2) spółdzielnia mieszkaniowa, która jest właścicielem danego zasobu, w tym prowadzone przez nią rejestry i akty notarialne sprzedaży.
Uwaga:
Posłuchaj podcastu, który dotyczy pozyskania danych transakcyjnych w spółdzielniach:

.
Pozostałe pozycje w operacie i czynności rzeczoznawcy majątkowego są podobne.
———————————–
Zachęcam do obejrzenia filmów o tematyce związanej z wyceną nieruchomości na moim kanale YouTube >> zasubskrybuj by być na bieżąco.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.

Publikacje na sprzedaż 

Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >>  Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .

—————

NIE PRZEGAP!!!!

Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

Zostaw komentarz

trzynaście − 4 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego