Pytanie:
Pani Magdo,
Jakie są różnice i podobieństwa pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego a nieruchomością lokalową
Często pojawia się takie pytanie na egzaminie państwowym a nie mogę znaleźć pełnego opracowania podsumowującego na ten temat.
Proszę o odpowiedź.
.
Odpowiedź (z dnia 16.08.2021 r.)
.
Zacznę od różnic 
1. Inna prawo
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest jednam z ograniczonych praw rzeczowych.
Stosownie do kodeksu cywilnego:
Art. 244. § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: - użytkowanie, - służebność, - zastaw, - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz - hipoteka.
Nieruchomość lokalowa zgodnie z definicją z kodeksu cywilnego jest prawem rzeczowym (nieograniczonym):
Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
.
2. Inne przepisy szczególne
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu regulują odrębne przepisy – ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nieruchomość lokalową regulują odrębne przepisy – ustawa o własności lokali.
.
3. Inny właściciel
Właścicielem lokalu i całej nieruchomości w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa. Lokator korzysta z lokalu na zasadzie ograniczonego prawa do lokalu.
W przypadku nieruchomości lokalowej – właścicielem lokalu a także udziału w nieruchomości wspólnej (w gruncie i częściach wspólnych budynku) jest właściciel nieruchomości lokalowej.
.
4. Nakaz prowadzenia księgi wieczystej bądź jego brak
Dla nieruchomości lokalowej księga wieczysta jest obowiązkowa.
Dla spółdzielczego własnościowego prawa tego obowiązku nie ma.
.
5. Pomieszczenia przynależne i udział w nieruchomości wspólnej
Nieruchomość lokalowa jest nieruchomością, z którą nieodłącznie związane są elementy tj. lokal (mieszkalny lub o innej funkcji) oraz udział w nieruchomości wspólnej (tj. w gruncie i częściach wspólnych budynku). W skład nieruchomości lokalowej może wchodzić także tzw. pomieszczenie przynależne (np. piwnica, komórka lokatorska, garaż).
Spółdzielcze własnościowe prawo nie jest nieruchomością i nie posiada innych praw z nim związanych, tj. pomieszczenia przynależnego czy udziału w nieruchomości wspólnej. Właścicielem całości zasobu (gruntu, budynków i urządzeń) jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zatem nawet jeśli osoba będą właścicielem takiego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – jak twierdzi – “posiada” piwnicę, to nie jest ona pomieszczeniem przynależnym i nie wchodzi w skład spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Użytkowanie tego pomieszczenia następuje wyłącznie na zasadzie korzystania i zgody w tym zakresie od spółdzielni mieszkaniowej.
.
6. Miejsce docelowe składania aktów notarialnych i ich przeglądania przez rzeczoznawcę majątkowego
Akty notarialne dotyczące zbywania nieruchomości lokalowej będą wysyłane przez notariusza do katastru nieruchomości, tj. ewidencji gruntów i budynków i to będzie miejsce, w którym rzeczoznawca majątkowy będzie miał do nich dostęp (podstawą takiego dostępu jest art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Akty notarialne dotyczące zbywania spółdzielczych własnościowych praw do lokali będą przez notariusza przesyłane do właściciela zasobu, a więc do odpowiedniej spółdzielni mieszkaniowej, na której terenie znajduje się spółdzielcze prawo. Zatem dostęp do tych aktów notarialnych rzeczoznawca majątkowy uzyska w danej spółdzielni mieszkaniowej (podstaw prawna jw.).
.
7. Różnice rynkowe
Oba prawa mogą mieć inną cenność na rynku. Powyższe wymagałoby badania.
Opłaty za utrzymanie lokalu i części wspólnie użytkowanych mogą być różne.
.
8. Podatek od nieruchomości
Formalnie jest tu różnica.
W przypadku nieruchomości gruntowej należącej do spółdzielni mieszkaniowej to ona będzie obowiązana do opłacenia podatku od nieruchomości. Lokator – właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zostanie oczywiście obciążony tym podatkiem w odpowiedniej części, ale w przypadku zaległości to spółdzielnia będzie zobowiązana do jego opłacenia.
W przypadku nieruchomości lokalowej to jej właściciel obowiązany jest do opłacenia podatku od nieruchomości.
.
Podobieństwa
1. Główne uregulowania znajdują się kodeksie cywilnym – wskazanie prawa
Oba prawa (1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i (2) nieruchomość lokalowa czyli odrębna własność lokalu mają główne uregulowanie w kodeksie cywilnym.
.
2. W obu przypadkach występują przepisy szczególne
Co prawda każde z w/w (1) i (2) praw posiada inne przepisy szczególne, ale fakt, że takie przepisy w ogóle posiadają je łączy.
.
3. Posiadanie księgi wieczystej
Dla nieruchomości lokalowej prowadzi się księgę wieczystą, dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu także może być prowadzona księga wieczysta.
.
4. Zbywalność
Oba prawa są zbywalne. Obowiązuje konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
.
5. Dziedziczenie
Oba prawa podlegają dziedziczeniu.
.
6. Możliwość obciążenia
Oba prawa można obciążyć hipoteką. Wpis następuje do działu IV księgi wieczystej. Jeżeli obciążeniu hipoteką podlegać ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to wówczas warunkiem koniecznym jest założona księga wieczysta dla tego prawa. Warto zaznaczyć tu uwagę, że bank specjalistyczny jakim jest bank hipoteczny nie udzieli kredytu z zabezpieczeniem na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z przepisami zabezpieczenie może być ustanowione wyłącznie na prawie własności i prawie użytkowania wieczystego (ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych).
Zarówno nieruchomość lokalowa jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może być przedmiotem najmu i innych praw zobowiązaniowych.
.
7. Możliwość egzekucji
Oba prawa (1) i (2) mogą podlegać egzekucji w sytuacji toczącego się postępowania.
.
8. Porównywalność fizyczna i funkcjonalna
Lokale mogą być takie same lub bardzo podobne fizycznie i funkcjonalnie pomimo, że są przedmiotem różnych praw.
Zajrzyj do także do wpisu:
Może Cię zainteresować.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
6 Comments
Marzena
Witam. Pani Magdo, czy przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można korzystać z transakcji, których przedmiotem były nieruchomości lokalowe i odwrotnie? Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
dobrze pamiętać, że mamy normę zawodową dot. ograniczonych praw rzeczowych, która coś niecoś podpowiada – proszę do niej koniecznie zajrzeć!
Standard wskazuje, że:
– do wyceny tego prawa należy wziąć pod uwagę transakcje takimi prawami,
– gdyby ich nie było lub było ich mało (takich transakcji prawem swpdlm), co raczej będzie rzadkim zjawiskiem – do określania wartości rynkowej tego prawa można wykorzystać relacje pomiędzy cenami spółdzielczego własnościowego prawa a cenami uzyskiwanymi za nieruchomości lokalowe na danym rynku.
Odpowiadając na inne wątpliwości:
– “czy rozwiązuje to odpowiedź na to pytanie, bo po pierwsze to nadal nie jest przepis prawa” – owszem, ale jednak powszechnie stosowany standard – zalecenie,
– “po drugie uwiera tu definicja nieruchomości podobnej, która ma być podobna także ze względu na stan prawny” – zwróćmy uwagę, że ma być podobna, nie taka sama, także ze względu na stan prawny,
– “po trzecie dotyczy przypadku wykorzystania przy wycenie swpl relacji swpl a nieruchomość lokalową, a co w odwrotnym przypadku(?),” – analogicznie?
– “no i po czwarte” czy tą relację można by przełożyć na cechy różnicujące – teoretycznie tak, czyli tworzymy zbiór i swplm i NL w jednym (w przypadku braku lub niewystarczającej ilości) i badamy czy prawo do lokalu ma wpływ na wartość i jaki (pamiętajmy, że może być różnica ale pozostawać bez wpływu na wartość).
Roman Tyborowski
Różnice: Co do sposobu wyceny !
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wycenia się tylko lokal, a w przypadku własnościowego prawa do lokalu, lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz z pomieszczeniem przynależnym.
Magdalena Małecka MRICS
Dziękuję.
Żeby być całkiem precyzyjnym wycenie podlega albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo prawo własności do nieruchomości lokalowej, w skład której wchodzi lokal o funkcji mieszkalnej (lub innej niż mieszkalna) oraz udział w nieruchomości wspólnej, a także pomieszczenie przynależne jeśli istnieje.
Emilia
Dzień dobry,
rozumiem, że nawet jeżeli w KW prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pozycji “pomieszczenie przynależne” – jest wpisane pomieszczenie pomocnicze (które faktycznie jest piwnicą), to nie uwzględniam jej w wycenie ? będzie ślad w w protokole z badania KW. Czy należy to wyjaśnić w treści operatu?
Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Pani Emilio,
Tak, wyjaśniłabym to w treści operatu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie ma co do zasady pomieszczeń przynależnych, jako ograniczone prawo rzeczowe.