Pytanie
Pani Magdo, czy rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien czytać akty notarialne dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości, które przyjmuje do porównań?Odpowiedź (z dnia 19.05.2021 r.)
Ja uważam, że tak, rzeczoznawca majątkowy powinien czytać akty notarialne.
Dlaczego?
Bo:
po 1.
wymagana jest od niego „szczególna staranność” w działaniu >> ponieważ zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności,
po 2.
wymagane jest od niego postępowanie „zgodnie z przepisami prawa” >> ponieważ zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa (i standardami zawodowymi), a te mówią, że:
- (a) rzeczoznawca majątkowy ma znać cechy nieruchomość podobnych >> bo zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a akt notarialny jest jednym ze źródeł informacji o m.in. cechach nieruchomości, które były przedmiotem transakcji,
- (b) rzeczoznawca majątkowy ma znać, przy metodzie porównywania parami, warunki zawarcia transakcji dla nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są warunki zawarcia transakcji (bo mają być rynkowe, a nie szczególne), a te warunki zawarte są w akcie notarialnym,
- (c) rzeczoznawca ma znać, przy metodzie porównywania parami, cechy nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są cechy, a te zawarte są także w akcie notarialnym,
- (d) rzeczoznawca ma znać, przy metodzie korygowania ceny średniej, warunki zawarcia transakcji dla nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, dla których znane są warunki zawarcia transakcji, a te zawarte są w akcie notarialnym,
- (e) rzeczoznawca majątkowy ma znać, przy metody korygowania ceny średniej, cechy nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, dla których znane są cechy tych nieruchomości, a te zawarte są także w akcie notarialnym,
po 3.
przepisy wymagają by nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu rynkowego >> par. 4 ust. 3 jak i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tego właśnie wymaga, a to wyczytamy w akcie notarialnym czyli m.in. czy strony transakcji były od siebie zależne, co mogło wpływać na to, że transakcja nie była rynkowa, dalej to mogła być np. darowizna, a wprowadzono ją błędnie do rejestru jako transakcję sprzedaży,
po 4.
rzeczoznawca majątkowy określa w operacie szacunkowym wartość nieruchomości, a nie jej cenę, zatem powinien określić jej wartość w kwocie netto (bez uwzględnienia podatków i opłat, w szczególności podatku Vat), a skoro tak to musi bazować na cenach transakcyjnych bez uwzględnienia tego podatku; niestety w rejestrze cen zazwyczaj nie podaje się informacji o tym, czy przy danej transakcji był Vat czy go nie było i określona w ten sposób wartość może być w najgorszym wypadku zawyżona o 23%.
po 5.
Podkreślę także, że nota interpretacyjna “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, która jest elementem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (uchwalonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), zalecana do stosowania jako zasady dobrej praktyki zawodowej wskazuje, że:
pkt. 3.7. noty
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.
———————————
Mam nadzieję, że wpis jest pomocny! Dbajmy o jakość i staranność naszej pracy!
Zajrzyj także do wpisu >> #10 Czy można korzystać z aktów notarialnych zawartych na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
12 Comments
Katarzyna
Pani Magdo, jestem dopiero co raczkującym rzeczoznawcą majątkowym i wciąż się uczę. Ostatnio spotkałam się z kilkoma przypadkami, gdzie w moim odczuciu akty notarialne zawartych transakcji w mojej opinii nie zawierały informacji, z których mogłam skorzystać w wycenie. Chodzi o to, że owe akty notarialne dotyczyły zawarcia umowy sprzedaży kilku działek w jednym dokumencie. Wszystkie działki bardzo podobne do siebie, co więcej podobne do wycenianej nieruchomości. Niestety w akcie notarialnym była podana całkowita cena za wszystkie działki, których dotyczył dokument. Rozłożyłam ręce z bezradności i ostatecznie odrzuciłam ze zbioru nieruchomości podobnych, bo w akcie notarialnym cena nie była rozdzielona za poszczególne działki. W innym przypadku spotkałam transakcję dotyczącą sprzedaży działki i jednocześnie udziału w działce sąsiedniej i tutaj również ceny nie były rozdzielone. O ile w pierwszym przypadku nieruchomości były niemal identyczne o tyle w drugim przypadku działka, w której transakcja dotyczyła tylko udziału była jedynie wąskim pasem umożliwiającym dojazd do drogi publicznej. I tu moje pytanie czy jest jakiś sposób by móc z tych transakcji skorzystać nawet jeśli ceny w akcie notarialnym nie zostały rozdzielone??
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry:
1. “Chodzi o to, że owe akty notarialne dotyczyły zawarcia umowy sprzedaży kilku działek w jednym dokumencie” – czyli to była transakcja nabycia pakietu działek i nie działek pojedynczo – zakładam, że był 1 kupujący,
2. “Niestety w akcie notarialnym była podana całkowita cena za wszystkie działki, których dotyczył dokument.” – przy tej transakcji nie jest nam – RzM – potrzebna cena pojedynczo bo transakcja jak 1 pkt.1
3. Transakcja jw. nie była zatem transakcją nieruchomości podobnej do wycenianej – dobrze, że ją Pani odrzuciła (choć z innego powodu)!
4. “W innym przypadku spotkałam transakcję dotyczącą sprzedaży działki i jednocześnie udziału w działce sąsiedniej i tutaj również ceny nie były rozdzielone.” – i tu też nie jest nam rozdzielnie do niczego potrzebne,
5. “I tu moje pytanie czy jest jakiś sposób by móc z tych transakcji skorzystać nawet jeśli ceny w akcie notarialnym nie zostały rozdzielone??” – tak jeżeli będziemy mieć coś podobnego do wyceny – czyli 1. pakiet działek; 2. działkę budowlaną o podobnej powierzchni, najlepiej z podobnym dostępem do dr publicznej.
Magda
Pani Magdo, jak traktować akty notarialne, których przedmiotem sprzedaży było kilka nieruchomości? Poniżej dwa przykłady
1. Kupujący to rodzeństwo każde z nich kupuje nieruchomość do własnego majątku za wskazaną cenę w akcie. Przy wycenie należy traktować to jako dwie oddzielne transakcje, czy należy zsumować powierzchnię i ceny i traktować to łącznie?
2. Kupujący to małżeństwo kupują dwie nieruchomości za łączną cenę. Tutaj nie znamy cen za poszczególną nieruchomość.
Magdalena Małecka MRICS
To jest bardzo ciekawe pytanie Pani Magdo!
ad 1 – trochę nie rozumiem, czy rodzeństwo kupiło 1 nieruchomość wspólnie i po połowie do majątku odrębnego? czy kupują 2 nieruchomości – każdy po jednej? Pytanie czy kupują od 1 sprzedającego czy od 2?
ad 2 – nie znam szczegółów dalszych aktu, ale potraktowałabym to jako 1 transakcję – nabyto za 1 razem 2 nieruchomości.
Magda
Odnośnie Ad. 1 – jeden akt dotyczy transakcji sprzedaży dwóch nieruchomości. Każde z rodzeństwa nabyło po jednej nieruchomości do odrębnego majątku i jest właścicielem w udziale 1/1 nieruchomości, którą nabył. Kupili od jednego właściciela.
Magdalena Małecka MRICS
To ad 1 traktowałabym jako nabycie łączne i nie brała pod uwagę pojedynczych cen nieruchomości. Sprzedający kalkulował cenę zapewne dla łącznej sprzedaży, rodzeństwo również miało nadzieję, że płacą mniej skoro kupują na raz.
Oczywiście dotyczy to sytuacji klasycznej, bo mogą być różne – np. te 2 nieruchomości stanowią całość gospodarczą – wówczas też traktowałabym łącznie. Mogą to być 2 całkiem niezależne nieruchomości, ale wówczas, co do zasady, także traktowałabym nabycie łącznie.
Chyba, że jakiś szczególny zapis w akcie…..
Natalia
Pani Magdaleno, skąd pozyskuje się akty notarialne? Serdecznie dziękuję za informacjé
Magdalena Małecka MRICS
Pani Natalio,
zgodnie z art. 155 ustawy gospodarce nieruchomościami:
1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
(…)
2) katastrze nieruchomości;
(…).
Do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości użyte pojęcie „kataster nieruchomości” oznacza tę ewidencję.
Zatem akty notarialne uzyskam w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla danego obszaru.
Natalia
Serdecznie dziękuję 🙂 pozdrawiam
Katarzyna
Pani Magdo , Mam pytanie dotyczące dat sprzedaży nieruchomości podobnych. Gdy dla danej nieruchomości mamy dwie umowy, warunkową umowę sprzedaży i następną umową przenoszącą własność. Którą z dat należy przyjąć jako datę sprzedaży nieruchomości ? Dziękuję i pozdrawiam.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Katarzyno,
zgodnie z przepisami bazujemy na transakcjach sprzedaży. Do sprzedaży dochodzi w dacie aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie w dacie zawarcia umowy warunkowej. Zatem będziemy brać pod uwagę akt notarialny, który przenosi własność.
Katarzyna
Bardzo dziękuję.