Pytanie

Odpowiedź (z dnia 19.05.2021 r.)
Ja uważam, że tak, rzeczoznawca majątkowy powinien czytać akty notarialne.
Dlaczego?
Bo:

po 1.
wymagana jest od niego „szczególna staranność” w działaniu >> ponieważ zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności,

po 2.
wymagane jest od niego postępowanie „zgodnie z przepisami prawa” >> ponieważ zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa (i standardami zawodowymi), a te mówią, że:
- (a) rzeczoznawca majątkowy ma znać cechy nieruchomość podobnych >> bo zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a akt notarialny jest jednym ze źródeł informacji o m.in. cechach nieruchomości, które były przedmiotem transakcji,
- (b) rzeczoznawca majątkowy ma znać, przy metodzie porównywania parami, warunki zawarcia transakcji dla nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są warunki zawarcia transakcji (bo mają być rynkowe, a nie szczególne), a te warunki zawarte są w akcie notarialnym,
- (c) rzeczoznawca ma znać, przy metodzie porównywania parami, cechy nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są cechy, a te zawarte są także w akcie notarialnym,
- (d) rzeczoznawca ma znać, przy metodzie korygowania ceny średniej, warunki zawarcia transakcji dla nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, dla których znane są warunki zawarcia transakcji, a te zawarte są w akcie notarialnym,
- (e) rzeczoznawca majątkowy ma znać, przy metody korygowania ceny średniej, cechy nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, dla których znane są cechy tych nieruchomości, a te zawarte są także w akcie notarialnym,

po 3.
przepisy wymagają by nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu rynkowego >> par. 4 ust. 3 jak i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tego właśnie wymaga, a to wyczytamy w akcie notarialnym czyli m.in. czy strony transakcji były od siebie zależne, co mogło wpływać na to, że transakcja nie była rynkowa, dalej to mogła być np. darowizna, a wprowadzono ją błędnie do rejestru jako transakcję sprzedaży,

po 4.
rzeczoznawca majątkowy określa w operacie szacunkowym wartość nieruchomości, a nie jej cenę, zatem powinien określić jej wartość w kwocie netto (bez uwzględnienia podatków i opłat, w szczególności podatku Vat), a skoro tak to musi bazować na cenach transakcyjnych bez uwzględnienia tego podatku; niestety w rejestrze cen zazwyczaj nie podaje się informacji o tym, czy przy danej transakcji był Vat czy go nie było i określona w ten sposób wartość może być w najgorszym wypadku zawyżona o 23%.

po 5.
Podkreślę także, że nota interpretacyjna “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, która jest elementem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (uchwalonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), zalecana do stosowania jako zasady dobrej praktyki zawodowej wskazuje, że:
pkt. 3.7. noty
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.
———————————
Mam nadzieję, że wpis jest pomocny! Dbajmy o jakość i staranność naszej pracy!
Zajrzyj także do wpisu >> #10 Czy można korzystać z aktów notarialnych zawartych na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
6 Comments
Natalia
Pani Magdaleno, skąd pozyskuje się akty notarialne? Serdecznie dziękuję za informacjé
Magdalena Małecka MRICS
Pani Natalio,
zgodnie z art. 155 ustawy gospodarce nieruchomościami:
1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
(…)
2) katastrze nieruchomości;
(…).
Do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości użyte pojęcie „kataster nieruchomości” oznacza tę ewidencję.
Zatem akty notarialne uzyskam w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla danego obszaru.
Natalia
Serdecznie dziękuję 🙂 pozdrawiam
Katarzyna
Pani Magdo , Mam pytanie dotyczące dat sprzedaży nieruchomości podobnych. Gdy dla danej nieruchomości mamy dwie umowy, warunkową umowę sprzedaży i następną umową przenoszącą własność. Którą z dat należy przyjąć jako datę sprzedaży nieruchomości ? Dziękuję i pozdrawiam.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Katarzyno,
zgodnie z przepisami bazujemy na transakcjach sprzedaży. Do sprzedaży dochodzi w dacie aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie w dacie zawarcia umowy warunkowej. Zatem będziemy brać pod uwagę akt notarialny, który przenosi własność.
Katarzyna
Bardzo dziękuję.