Pytanie
Pani Magdo, czy rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien czytać akty notarialne dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości, które przyjmuje do porównań?Odpowiedź (z dnia 19.05.2021 r.)
Ja uważam, że tak, rzeczoznawca majątkowy powinien czytać akty notarialne.
Dlaczego?
Bo:
po 1.
wymagana jest od niego „szczególna staranność” w działaniu >> ponieważ zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności,
po 2.
wymagane jest od niego postępowanie „zgodnie z przepisami prawa” >> ponieważ zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa (i standardami zawodowymi), a te mówią, że:
- (a) rzeczoznawca majątkowy ma znać cechy nieruchomość podobnych >> bo zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a akt notarialny jest jednym ze źródeł informacji o m.in. cechach nieruchomości, które były przedmiotem transakcji,
- (b) rzeczoznawca majątkowy ma znać, przy metodzie porównywania parami, warunki zawarcia transakcji dla nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są warunki zawarcia transakcji (bo mają być rynkowe, a nie szczególne), a te warunki zawarte są w akcie notarialnym,
- (c) rzeczoznawca ma znać, przy metodzie porównywania parami, cechy nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są cechy, a te zawarte są także w akcie notarialnym,
- (d) rzeczoznawca ma znać, przy metodzie korygowania ceny średniej, warunki zawarcia transakcji dla nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, dla których znane są warunki zawarcia transakcji, a te zawarte są w akcie notarialnym,
- (e) rzeczoznawca majątkowy ma znać, przy metody korygowania ceny średniej, cechy nieruchomości podobnych, na podstawie których wyznacza wartość >> bo zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, dla których znane są cechy tych nieruchomości, a te zawarte są także w akcie notarialnym,
po 3.
przepisy wymagają by nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu rynkowego >> par. 4 ust. 3 jak i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tego właśnie wymaga, a to wyczytamy w akcie notarialnym czyli m.in. czy strony transakcji były od siebie zależne, co mogło wpływać na to, że transakcja nie była rynkowa, dalej to mogła być np. darowizna, a wprowadzono ją błędnie do rejestru jako transakcję sprzedaży,
po 4.
rzeczoznawca majątkowy określa w operacie szacunkowym wartość nieruchomości, a nie jej cenę, zatem powinien określić jej wartość w kwocie netto (bez uwzględnienia podatków i opłat, w szczególności podatku Vat), a skoro tak to musi bazować na cenach transakcyjnych bez uwzględnienia tego podatku; niestety w rejestrze cen zazwyczaj nie podaje się informacji o tym, czy przy danej transakcji był Vat czy go nie było i określona w ten sposób wartość może być w najgorszym wypadku zawyżona o 23%.
po 5.
Podkreślę także, że nota interpretacyjna “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, która jest elementem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (uchwalonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), zalecana do stosowania jako zasady dobrej praktyki zawodowej wskazuje, że:
pkt. 3.7. noty
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.
———————————
Mam nadzieję, że wpis jest pomocny! Dbajmy o jakość i staranność naszej pracy!
Zajrzyj także do wpisu >> #10 Czy można korzystać z aktów notarialnych zawartych na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
8 Comments
Magda
Pani Magdo, jak traktować akty notarialne, których przedmiotem sprzedaży było kilka nieruchomości? Poniżej dwa przykłady
1. Kupujący to rodzeństwo każde z nich kupuje nieruchomość do własnego majątku za wskazaną cenę w akcie. Przy wycenie należy traktować to jako dwie oddzielne transakcje, czy należy zsumować powierzchnię i ceny i traktować to łącznie?
2. Kupujący to małżeństwo kupują dwie nieruchomości za łączną cenę. Tutaj nie znamy cen za poszczególną nieruchomość.
Magdalena Małecka MRICS
To jest bardzo ciekawe pytanie Pani Magdo!
ad 1 – trochę nie rozumiem, czy rodzeństwo kupiło 1 nieruchomość wspólnie i po połowie do majątku odrębnego? czy kupują 2 nieruchomości – każdy po jednej? Pytanie czy kupują od 1 sprzedającego czy od 2?
ad 2 – nie znam szczegółów dalszych aktu, ale potraktowałabym to jako 1 transakcję – nabyto za 1 razem 2 nieruchomości.
Natalia
Pani Magdaleno, skąd pozyskuje się akty notarialne? Serdecznie dziękuję za informacjé
Magdalena Małecka MRICS
Pani Natalio,
zgodnie z art. 155 ustawy gospodarce nieruchomościami:
1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
(…)
2) katastrze nieruchomości;
(…).
Do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości użyte pojęcie „kataster nieruchomości” oznacza tę ewidencję.
Zatem akty notarialne uzyskam w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla danego obszaru.
Natalia
Serdecznie dziękuję 🙂 pozdrawiam
Katarzyna
Pani Magdo , Mam pytanie dotyczące dat sprzedaży nieruchomości podobnych. Gdy dla danej nieruchomości mamy dwie umowy, warunkową umowę sprzedaży i następną umową przenoszącą własność. Którą z dat należy przyjąć jako datę sprzedaży nieruchomości ? Dziękuję i pozdrawiam.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Katarzyno,
zgodnie z przepisami bazujemy na transakcjach sprzedaży. Do sprzedaży dochodzi w dacie aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie w dacie zawarcia umowy warunkowej. Zatem będziemy brać pod uwagę akt notarialny, który przenosi własność.
Katarzyna
Bardzo dziękuję.