fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

W jaki sposób rzeczoznawca majątkowy powinien badać przeznaczenie nieruchomości❓
Czy są jakieś przepisy w tej kwestii?
.

Odpowiedź (z dnia 4.08.2021 r.)

To częste pytanie pojawiające się w rozmowach i na szkoleniach czy w przesłanych wiadomościach.

.

Badanie przeznaczenia nieruchomości to obowiązek rzeczoznawcy majątkowego wynikający z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zatem musisz wiedzieć jak prawidłowo dokonać badania.

Moja odpowiedź na to pytanie znajduje się w załączonym filmie. Podałam też przykład, który może doprowadzić do bardzo dużych kłopotów – i dla zleceniodawcy i dla rzeczoznawcy majątkowego.

Lepiej uczyć się na cudzych błędach niż na własnych❗ ⤵️⤵️⤵️

.

Na moim kanale jest więcej filmów, zasubskrybuj by być na bieżąco.

Daj znać czy moja odpowiedź Ci się przydała. Czy wyjaśniła problem? Czy przydatne są dla Ciebie moje krótkie filmy?

.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Zapraszam!

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

15 Comments

  • Emilia

    29 kwietnia, 2022 - 6:19 pm

    Pytanie o “zasadę korzyści” z art. 134 ust. 3 i 4 ugn: czy “aktualny sposób użytkowania” oznacza aktualne przeznaczenie w dokumentach planistycznych (MPZP, SUiKZP), czy faktyczny sposób korzystania nieruchomości? Przykład: działka niezabudowana przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jedn., ale obecnie stanowiąca użytki rolne. Czy wartość dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości powinna być określona w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone po zabudowę mieszkaniową jedn. czy nieruchomosci rolne? Spotkałam się z różną interpretacją w środowisku rzeczoznawców majątkowych.
    Po zadaniu pytania znalazłam częściowo odpowiedź w projekcie standardu zawodowego, a mianowicie: „aktualny sposób użytkowania nie jest tożsamy z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości. Aktualny sposób użytkowania oznacza użytkowanie nieruchomości zgodne dotychczasowym przeznaczeniem, podczas gdy faktyczny sposób korzystania oznacza realizowany na nieruchomości sposób jej wykorzystania. Wartość rynkowa według aktualnego sposobu użytkowania określana jest przy założeniu zgodności z jej przeznaczeniem.” Na ile jest to wiążąca odpowiedź?
    Pozdrawiam 🙂

    • Magdalena Małecka MRICS

      30 kwietnia, 2022 - 10:10 am

      Pani Emilio,
      w zasadzie sama Pani sobie odpowiedziała na to pytanie – bardzo dobrze. Aktualny sposób wykorzystania winien uwzględniać przeznaczenie nieruchomości zgodne z tym co przed wywłaszczeniem – zatem będziemy w tym przykładzie wyceniać działkę pod zabudowę mieszkaniowo jednorodzinną, a nie jako rolę pomimo, że tak jest faktycznie wykorzystywana.

  • Kasia

    16 kwietnia, 2022 - 8:15 pm

    Dzień dobry Pani Magdo. Zwracam się z zapytaniem o wycenę nieruchomości gruntowej niezabudowanej, gdzie występuje kilka przeznaczeń np: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zieleń urządzona i teren wyłączony z pod zabudowy, jeśli na rynku brakuje takich transakcji to czy wówczas powinno się wyceniać te trzy przeznaczenia osobno (ale skąd wówczas przyjąć powierzchnie dla poszczególnych przeznaczeń, bo w gminie nie dadzą a samemu wyliczyć też nie bardzo- czy to się obroni?), czy może jako nieruchomość z najlepszym (wiodącym) przeznaczeniem i wówczas cechą np. :”ograniczenia w zabudowie” stosownie do wyłączonej powierzchni obniżyć jej wartość w stosunku do nieruchomości porównawczych, gdzie MN na całej nieruchomości? Ponadto zastanawiam się czy wartość udziału w działce wydzielonej pod drogę dojazdową do tej działki powinna być określona osobno czy nie? (wszystkie nieruchomości porównawcze mają zapewniony dostęp do drogi albo bezpośredni albo pośredni poprzez nabycie udziałów w drodze dojazdowej za niewielką w zasadzie symboliczną kwotę (dodaje, że działka “drogowa” również posiada różne przeznaczenia??? i nie wiadomo mi jak to ugryźć:). Pozdrawiam serdecznie.

    • Magdalena Małecka MRICS

      19 kwietnia, 2022 - 1:09 pm

      Dzień dobry,
      takie wyceny, wbrew pozorom, zdarzają się dość często.
      Niestety nie wskazała Pani celu wyceny, stąd moja podpowiedź może nie być adekwatna do wszystkich. Zakładając hipotetycznie, że wycena miałaby być przeprowadzona dla potrzeb sprzedaży to powiedziałabym tak:
      1. % powierzchni przypadający na poszczególne przeznaczenia należałoby określić w każdym przypadku – skąd to wziąć? Najlepiej z pracowni urbanistycznej – ta powinna udzielić odpowiedzi na takie pytanie,
      2. w pierwszej kolejności poszukiwałabym nieruchomości podobnych – tzn. takich które są podobne pod względem wszystkich cech, w tym przeznaczenia, tzn. mają różnorodne, a jednocześnie podobne co do rodzaju i powierzchni, a także udziału w całości nieruchomości przeznaczenie; tu należałoby się zastanowić nad rozszerzeniem obszaru badania i okresu (stosownie do par. 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (…)),
      3. jeśli nie byłoby takich, a byłoby przeznaczenie wiodące to poszłabym tropem tego wiodącego przeznaczenia, z uwzględnieniem % przeznaczenia pozostałych,
      4. gdyby nawet takich nie było, to wówczas trzeba by poszukać nieruchomości podobnych do tych osobnych kawałków, a następnie uwzględnić fakt, że sprzedawane będą naraz a także fakt, że nie są jeszcze podzielone ewidencyjnie.
      Co do wyceny udziałów w drodze – zakładając, że 1, 2 i 3 wyżej nie może być zastosowane (brak danych i możliwości) to wówczas (analizując, że rynek tak działa) wyceniałabym działki po planowanym podziale (z uwzględnieniem 4 wyżej), i jeśli określałabym ich wartość na podstawie działek z dostępem do drogi, to drugi raz już tego udziału bym nie doliczała.
      Niestety nie znam szczegółów sprawy, więc domyślając się tyle mogę podpowiedzieć.

      • Kasia

        28 kwietnia, 2022 - 10:53 am

        DZIĘKUJĘ BARDZO.
        POZDRAWIAM:)

  • Natalia

    3 lutego, 2022 - 12:50 pm

    A co w przypadku gdy nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, nie ma MPZP i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a w SUiKZP działka jest rolna? Czy wtedy należy wyceniać jako rolną czy uwzględnić faktyczny sposób użytkowania? Z ustawy wynika, że SUiKZP jest przed faktycznym sposobem użytkowania, ale wydaje mi się to w tym przypadku pozbawione sensu.

    • Magdalena Małecka MRICS

      3 lutego, 2022 - 3:45 pm

      Pani Natalio,
      Dla typowych celów wyceny (np. sprzedaż) uwzględniamy przeznaczenie – opisujemy i jednocześnie uwzględniamy stan nieruchomości. Stan zastany – faktyczny jest taki, że nieruchomość jest zabudowana.
      Pytanie jeszcze co jest w ewidencji? I co jest w otoczeniu?
      Zakładam, że nie jest to samowola budowlana.
      Pytanie kolejne – jako jest cel wyceny, być może jakiś, szczególny?

      • Natalia

        3 lutego, 2022 - 11:21 pm

        Wywłaszczenie pod drogę na podstawie specustawy.

      • Magdalena Małecka MRICS

        6 lutego, 2022 - 12:40 pm

        Pani Natalio,
        jeśli to wywłaszczenie pod drogę to mamy zapis art. 134 ust. 3 i 4 – tzw. zasada korzyści:
        3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
        4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
        W tej sytuacji aktualny sposób użytkowania to nieruchomość zabudowana.

      • Natalia

        4 lutego, 2022 - 5:17 pm

        Budynek jest stary, przedwojenny. W ewidencji użytek oznaczony B. Obecnie spotkałam się też z sytuacją, że działka także przejmowana pod inwestycję drogową w MPZP jest przeznaczona pod drogę, a na działce został wybudowany budynek mieszkalny (pozwolenie na budowę wydane już w trakcie obowiązywania MPZP). W tekście planu nie ma żadnych wzmianek o możliwości realizacji zabudowy.

      • Magdalena Małecka MRICS

        6 lutego, 2022 - 12:44 pm

        Pani Natalio,
        skoro tak: “Budynek jest stary, przedwojenny. W ewidencji użytek oznaczony B.” to jak napisałam wcześniej jest to nieruchomość zabudowana.
        Co do drugiej sprawy – nie jest możliwe by pozwolenie na budowę było sprzeczne z prawem. Być może plan miejscowy uległ zmianie po wydaniu pozwolenia na budowę? Musiałaby to Pani wyjaśnić bezpośrednio w urzędzie.
        Ja nie bardzo mogę tu pomóc.
        Ale jeśli wywłaszczeniu podlega nieruchomość, która jest już w planie miejscowym oznaczona jako drogowa to wówczas zasada korzyści, o której pisałam wcześniej nie zachodzi – bo była drogową i “zabierają” pod drogę.
        Powodzenia!

  • Alina

    19 listopada, 2021 - 3:13 pm

    A jeśli dla danej nieruchomości jest w opracowaniu PZP, który powoduje zmianę przeznaczenia nieruchomości, to należy brać go pod uwagę?

    • Magdalena Małecka MRICS

      20 listopada, 2021 - 3:06 am

      Oczywiście tak, ale jako plan w przygotowaniu. Czyli stan jaki jest faktycznie w dniu wyceny, że nie jest jeszcze uchwalony ale prace trwają. Obowiązujący jest jednak inny. I takich nieruchomości, o porównywalnym stanie co do przeznaczenia, poszukujemy.

  • Agnieszka

    21 sierpnia, 2021 - 5:21 pm

    Dzień dobry, chciałabym zapytać co spowodowało, że z tzw. “geoportali powiatowych” zniknęły informacje o budynkach (np. dotyczące roku budowy, materiału z którego budynki zostały wykonane, powierzchni użytkowej budynku)? Pozdrawiam

    • Magdalena Małecka MRICS

      23 sierpnia, 2021 - 2:29 pm

      Pani Agnieszko, nie przypominam sobie by takie dane były publikowane. Publikowane były nr ksiąg wieczystych ale Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych wydał postanowienie (znak DKN.5112.13.2020 r.), w którym zobowiązał Głównego Geodetę Kraju do ograniczenia przetwarzania danych osobowych w zakresie numerów ksiąg wieczystych, nakazując zaprzestanie ich publikowania na portalu internetowym. Stąd nie są one już publikowane.

Zostaw komentarz

10 + 5 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego