9 września 2023 r. weszło w życie nowe rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.
Została w nim opisana kwestia oględzin na obszarze wyceny nieruchomości.
Oględziny nieruchomości dotyczą:
- oględzin nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny,
- oględzin nieruchomości podobnych.
W dalszej części niniejszą publikację rozdziałam na 2 wyżej wymienione zagadania.
Zamieszczam także fragmenty i odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) w sprawie oględzin nieruchomości.
AD 1
OGLĘDZINY NIERUCHOMOŚCI, KTÓRA JEST PRZEDMIOTEM WYCENY
W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości (z dnia 5.09.2023 r., obowiązuje od 9.09.2023 r.) zawarto następujący zapis dotyczący oględzin nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny (rozdział I, Przepisy ogólne):
§ 3.
-
Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości.
-
Oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
****
Moja wątpliwość, która pojawiła się po analizie w/w przepisu a którą skierowałam do MRiT w dniu 9.09.2023 r., była następująca:
- czy przez oględziny nieruchomości należy rozumieć jedynie fizyczną czynność dokonania oględzin czy także w inny (wirtualny) sposób,
- czy obowiązek przeprowadzenia oględzin wynikający z par. 3 dotyczy jedynie przedmiotu wyceny czy także nieruchomości podobnych.
fragment 1
“Bezsprzecznie oględziny nieruchomości stanowią przy tym konieczny element pracy rzeczoznawcy majątkowego. Pozwalają one bowiem na dokładne „zapoznanie się z nieruchomością”, przede wszystkim w kontekście ustalenia jej stanu techniczno-użytkowego oraz stanu zagospodarowania.
Podczas oględzin dokonuje się również rozeznania otoczenia nieruchomości, położenia względem punktów handlowo –
usługowych, dostępu do komunikacji miejskiej, jakości i dostępności dróg dojazdowych, a także wielu innych czynników, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości.”
fragment 2
“Należy przy tym pamiętać, że oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się także odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości.
W praktyce mogą bowiem zdarzać się sytuacje, w których dokonanie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego
będzie utrudnione, a nawet niemożliwe, a w niektórych szczególnych przypadkach również niecelowe (np. przy dokonywaniu tzw. wycen retrospektywnych).”
*****
Podsumowując odpowiedz MRiT, interpretacja jest taka, że par. 3 dotyczy nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a nie nieruchomości podobnych.
AD 2
OGLĘDZINY NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH, POZYSKANYCH W PROCESIE WYCENY
W piśmie z dnia 16.11.2023 r. zawarte w sprawie oględzin nieruchomości podobnych zostały zamieszczone następujące odpowiedzi (poniżej fragmenty moim zdaniem najbardziej istotne):
fragment 1
“Zasada ta została także wyraźnie wyartykułowana w przepisach rozporządzenia, gdzie wskazuje się, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość nie tylko cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, ale także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.”
fragment 2
“Znajomość cech nieruchomości podobnych niezbędna jest również do ustalenia cech rynkowych, przyjęcia odpowiedniej skali ocen cech rynkowych, czy do oceny wpływu danej cechy rynkowej na zróżnicowanie cen w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny.”
fragment 3
“W odniesieniu do nieruchomości podobnych oględziny nieruchomości pojawiły się zatem w przepisach rozporządzenia określających katalog źródeł informacji, które mogą być pomocne rzeczoznawcy majątkowemu do pozyskania wiarygodnych i rzetelnych informacji o tych nieruchomościach, a także do ustalenia cech tych nieruchomości.
Wybór, z których źródeł informacji skorzysta rzeczoznawca majątkowy należy do jego decyzji. Istotne jest przy tym jednak, że powinien on w taki sposób dobierać źródła danych, aby możliwe było ustalenie cech nieruchomości podobnych i w konsekwencji pozyskanie wiarygodnego materiału porównawczego.”
fragment 4
“Nie można przy tym również tracić z pola widzenia, że normy dedykowane dokonywaniu oględzin nieruchomości zostały w przepisach rozporządzenia sformułowane w sposób dość ogólny co oznacza, że w każdym przypadku to do rzeczoznawcy majątkowego należy decyzja m.in. co do sposobu i zakresu ich dokonania w kontekście rzetelnego przeprowadzenia procesu wyceny.”
****
Podsumowując, oznacza to, że oględziny nieruchomości, z punktu widzenia prawa, nie są obowiązkowe, ale jednak najczęściej konieczne w celu zidentyfikowania cech nieruchomości podobnych i ich porównywalności pomiędzy sobą oraz nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Ich wykonanie jest także realizacją przepisów ustawowych ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących staranności i rzetelności podejmowanych czynności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Natomiast sposób i zakres dokonania oględzin leży po stronie rzeczoznawcy majątkowego, z tym jednak wskazaniem, że “musi on w konsekwencji pozyskać wiarygodny materiał porównawczy”.
****
Pismo w części dotyczącej oględzin do pobrana >> DN-V.750.27.2023.NJ.1 Małecka oględziny_i zakreślone.
📌
👉 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały . W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Podaję link do filmów dotyczących oględzin nieruchomości, które znajdują się na moim kanale YT >>