fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie

O co chodzi z uwzględnianiem ceny średniej w przedziale i jak to się liczy i uwzględnia w wycenie? Widzę, że większość rzeczoznawców majątkowych nie wspomina nawet o tym w operatach szacunkowy, a słyszałem, że to obowiązek i że położenie ceny średniej w przedziale ma znaczenie dla określanej wartości. Bardzo proszę o wyjaśnienie.

Odpowiedź

Z położeniem ceny średniej w przedziale i koniecznością jej uwzględnienia mamy do czynienia stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej w przedziale (jedna z 3 metod w podejściu porównawczym) do określenia wartości nieruchomości.

Kwestia położenia ceny średniej w przedziale nie wynika z przepisów prawa ale z poprawności stosowania metodyki wyceny. Powyższe wynika oraz zostało potwierdzone w zbiorze dobrych zasad praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych – Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny wprowadzonych przez jedną z największych organizacji zawodowych działających w Polsce, która zrzesza rzeczoznawców majątkowych. Zapis dotyczący uwzględnia położenia ceny średniej w przedziale wynika z tzw. noty interpretacyjnej, która jest elementem w/w zasad pt. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”. W pkt. 5.2.10 tej noty czytamy, że jednym z kolejnych kroków w procedurze metody korygowania ceny średniej jest:

„Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale. Nie  wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.”

Zatem, w metodzie korygowania ceny średniej szczególnie istotne są 3 elementy: cena minimalna, cena maksymalna i położenie ceny średniej w przedziale.

Położenie ceny średniej w przedziale możemy wyliczyć w bardzo prosty sposób:

  1. liczymy cenę średnią ze zbioru zebranych nieruchomości podobnych,
  2. wyliczamy położenie ceny średniej wg zależności:
    Pcś = (Cśr – Cmin)/(Cmax – Cmin)
    gdzie:

    • Pcś – położenie ceny średniej w przedziale
    • Cśr – cena średnia ze zbioru nieruchomości podobnych
    • Cmin- cena minimalna w zbiorze nieruchomości podobnych
    • Cmax – cena maksymalna w zbiorze nieruchomości podobnych

Przykład 1:

Mamy 15 transakcji nieruchomości podobnych.

C min = 5000 zł
C max = 6400 zł
Cśr (z 15 transakcji) = 5800 zł
Pcś = (5800 – 5000)/(6400-5000) = 800/1400 = 0,57

Konieczność uwzględnienia położenia ceny średniej w przedziale zachodzi w momencie kiedy określamy tzw. współczynniki korygujące dla nieruchomości wycenianej w poszczególnych cechach i jednocześnie w każdym przypadku, kiedy nasza nieruchomość ma inny stan w badanej cesze niż stan skrajny, tzn. najlepszy lub najgorszy.

W każdym przypadku kiedy nieruchomość wyceniana jest średnia/dobra/inna, ale znajduje się wewnątrz przedziału ocen należy uwzględnić „średniość” naszej grupy nieruchomości podobnych i tym samem położenie ceny średniej w przedziale.

Przykład 2 (bazujemy na danych jw.):

Rozpatrujemy cechę: OTOCZENIE

W tej cesze oznaczyliśmy (na podstawie zebranej grupy nieruchomości podobnych) 3 stany (2 przedziały) zmienności:

– gorszy (np. przy torach),
– średni (np. w środku osiedla),
– najlepszy (np. od strony parku).

Waga tej cechy określona została na podstawie analizy zakresu zmienności i znaczenia dla cen na rynku z grupy nieruchomości podobnych na 30%.

Nieruchomość wyceniana w tej cesze jest ŚREDNIA, bo znajduje się w środku osiedla.

Wyliczamy współczynniki korygujące dla 100% zmienności w grupie nieruchomości podobnych:

C min/ C śr (współczynnik dolny) = 5000/5800 = 0,862 (Uimin)
C max / C śr (współczynnik górny) = 6400/5800 = 1,103 (Uimax)

Wyliczamy współczynniki korygujące w cesze OTOCZENIE:

30% x 0,862 (dolny) = 0,259 (Uimin”o”)
30% x 1,103 (górny) = 0,331 (Uimax „o”)

Wyliczamy współczynnik dla nieruchomości wycenianej w cesze OTOCZENIE z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale:

0,331-0,259 = 0,072 (odległość przedziału współczynników w zakresie cechy OTOCZENIE)
0,072 x 0,57 (Pcś) = 0,041 (odległość od współczynnika minimalnego do miejsca współczynnika średniego w cesze OTOCZENIE)

Zatem współczynnik średni, a jednocześnie współczynnik dla nieruchomości wycenianej, która znajduje się w stanie ŚREDNIM wynosi:
0,259 + 0,041 = 0,300 (Uiśr”o”).

Graficznie można by to przedstawić tak:

Przykład 3 (bazujemy na danych jak w przykładzie 1 i 2):

Przyjmijmy, że tym razem w cesze OTOCZENIE oznaczyliśmy (na podstawie zebranej grupy nieruchomości podobnych) 4 stany (3 przedziały) zmienności. Dla łatwiejszego zrozumienia nadajmy oceny liczbowe poszczególnym stanom:

  • (1) gorszy (np. przy torach),
  • (2) średni (np. w środku osiedla ale przy szkole i przedszkolu),
  • (3) lepszy (np. w środku osiedla ale przy rynku ze sklepami)
  • (4) najlepszy (np. od strony parku).

Nieruchomość wyceniana w tej cesze jest ŚREDNIA (2), bo znajduje się w środku osiedla, niestety przy szkole i przedszkolu.

Wyliczamy (bez zmian jw.):

30% x 0,862 (dolny) = 0,259 (Uimin”o”) – współczynnik dla stanu „gorszy” (1)
30% x 1,103 (górny) = 0,331 (Uimax „o”) – współczynnik dla stanu „najlepszy” (4)
0,259 + 0,041 = 0,300 (Uiśr”o”) -– współczynnik dla stanu środkowego – hipotetycznego (2,5)

Poszukujemy położenia stanu „średni” (2) i stanu „lepszy” (3) z uwzględnieniem ceny średniej w przedziale.

Graficznie można by to przedstawić następująco:

Stan „średni” – mieści się pomiędzy stanem gorszym a stanem hipotetycznym UiŚr (bo takiego reprezentanta w naszej grupie nieruchomości podobnych nie ma.

Zatem stan „średni”:
= (0,300 – 0,259) x 2/3 + 0,259 = 0,286

Dlaczego 2/3 – bo pomiędzy oceną 1 a oceną 2,5 są 3 x 0,5, a między stanem 1 a 2 mamy 2 x 0,5.

Zatem stan „lepszy”:
= 0,300 + 1/3  x (0,331 – 0,300) x = 0,310

Podsumowując współczynnik dla nieruchomości wycenianej w cesze OTOCZENIE dla jej stanu „średni” (2) będzie wynosił 0,286.

#podejście porównawcze #metoda korygowania ceny średniej

Na koniec mała podpowiedź.
Jeśli chcesz to wszystko uprościć wyznacz za każdym razem Ui minimalne, Ui maksymalne oraz Ui średnie.
Suma Ui średniego zawsze wynosi 1!
Kolejny post

3 Comments

  • Katarzyna

    23 stycznia, 2023 - 11:29 am

    Bardzo dziękuję ! Najbardziej za to, że się Pani chce, ale i za to że pomimo na pewno wielu własnych obowiązków jest Pani dla nas MENTOREM. Dla mnie będzie Pani zawsze niedoścignionym wzorem rzeczoznawcy.

  • Katarzyna

    21 stycznia, 2023 - 5:11 pm

    Dzień dobry
    Jestem w kropce :). Zanim trafiłam na Pani wpis przeanalizowałam przykład w książce p. Mieczysława Prystupy z 2003 r. pt. “Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” str. 68. Tam stany współczynników U2 (znjadujący się pomiędzy Umin-Uśr) oraz U3 (znjadujący się pomiędzy Uśr-Umax) wylicza się innym sposobem i suma Umin, Uśr oraz U max nie wynosi 1 i teraz nie wiem którą metodę przyjąć. Logiczniejsze wydaje mi się stosowanie do Pani sposobu liczenia ze wzgl tą samą zasadę przedziałów stosujemy przy liczeniu wag cech gdzie ich suma wynosi 100.
    Katarzyna

    • Magdalena Małecka MRICS

      23 stycznia, 2023 - 10:54 am

      Pani Katarzyno,

      1. Zwracam uwagę, że zgodnie z pkt. 5.2.10 noty jw.:

      „Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

      Prawdopodobnie zastosowaliśmy inny sposób, być może znajdzie Pani gdzieś publikację, że będzie to jeszcze inaczej.

      2. Sama zasada (ale nie dotycząca tego, że suma wag jest równa 100%, jak Pani napisała), że suma współczynników pośrednich średnich – czyli współczynnik średni (jego suma) zawsze jest równa 1 – musi być zachowana. W moim przykładzie ma Pani Uimin = 0,862, Uimax = 1, 103, a Uiśredni – zawsze równy 1. W ten sposób zachowamy zasadę uwzględnienia położenia ceny średniej w przedziale, a nieruchomość, która charakteryzuje się oceną stanów we wszystkich cechach – średnią otrzyma wartość na poziomie ceny średniej wyliczonej z grupy nieruchomości podobnych (bo suma współczynników obliczanych dla niej będzie równa 1).

Zostaw komentarz

dwa × 5 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego