Pytanie
O co chodzi z uwzględnianiem ceny średniej w przedziale i jak to się liczy i uwzględnia w wycenie? Widzę, że większość rzeczoznawców majątkowych nie wspomina nawet o tym w operatach szacunkowy, a słyszałem, że to obowiązek i że położenie ceny średniej w przedziale ma znaczenie dla określanej wartości. Bardzo proszę o wyjaśnienie.
Odpowiedź
Z położeniem ceny średniej w przedziale i koniecznością jej uwzględnienia mamy do czynienia stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej w przedziale (jedna z 3 metod w podejściu porównawczym) do określenia wartości nieruchomości.
Kwestia położenia ceny średniej w przedziale nie wynika z przepisów prawa ale z poprawności stosowania metodyki wyceny. Powyższe wynika oraz zostało potwierdzone w zbiorze dobrych zasad praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych – Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny wprowadzonych przez jedną z największych organizacji zawodowych działających w Polsce, która zrzesza rzeczoznawców majątkowych. Zapis dotyczący uwzględnia położenia ceny średniej w przedziale wynika z tzw. noty interpretacyjnej, która jest elementem w/w zasad pt. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”. W pkt. 5.2.10 tej noty czytamy, że jednym z kolejnych kroków w procedurze metody korygowania ceny średniej jest:
„Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.”
Zatem, w metodzie korygowania ceny średniej szczególnie istotne są 3 elementy: cena minimalna, cena maksymalna i położenie ceny średniej w przedziale.
Położenie ceny średniej w przedziale możemy wyliczyć w bardzo prosty sposób:
- liczymy cenę średnią ze zbioru zebranych nieruchomości podobnych,
- wyliczamy położenie ceny średniej wg zależności:
Pcś = (Cśr – Cmin)/(Cmax – Cmin)
gdzie:- Pcś – położenie ceny średniej w przedziale
- Cśr – cena średnia ze zbioru nieruchomości podobnych
- Cmin- cena minimalna w zbiorze nieruchomości podobnych
- Cmax – cena maksymalna w zbiorze nieruchomości podobnych
Przykład 1:
Mamy 15 transakcji nieruchomości podobnych.
C min = 5000 zł
C max = 6400 zł
Cśr (z 15 transakcji) = 5800 zł
Pcś = (5800 – 5000)/(6400-5000) = 800/1400 = 0,57
Konieczność uwzględnienia położenia ceny średniej w przedziale zachodzi w momencie kiedy określamy tzw. współczynniki korygujące dla nieruchomości wycenianej w poszczególnych cechach i jednocześnie w każdym przypadku, kiedy nasza nieruchomość ma inny stan w badanej cesze niż stan skrajny, tzn. najlepszy lub najgorszy.
W każdym przypadku kiedy nieruchomość wyceniana jest średnia/dobra/inna, ale znajduje się wewnątrz przedziału ocen należy uwzględnić „średniość” naszej grupy nieruchomości podobnych i tym samem położenie ceny średniej w przedziale.
Przykład 2 (bazujemy na danych jw.):
Rozpatrujemy cechę: OTOCZENIE
W tej cesze oznaczyliśmy (na podstawie zebranej grupy nieruchomości podobnych) 3 stany (2 przedziały) zmienności:
– gorszy (np. przy torach),
– średni (np. w środku osiedla),
– najlepszy (np. od strony parku).
Waga tej cechy określona została na podstawie analizy zakresu zmienności i znaczenia dla cen na rynku z grupy nieruchomości podobnych na 30%.
Nieruchomość wyceniana w tej cesze jest ŚREDNIA, bo znajduje się w środku osiedla.
Wyliczamy współczynniki korygujące dla 100% zmienności w grupie nieruchomości podobnych:
C min/ C śr (współczynnik dolny) = 5000/5800 = 0,862 (Uimin)
C max / C śr (współczynnik górny) = 6400/5800 = 1,103 (Uimax)
Wyliczamy współczynniki korygujące w cesze OTOCZENIE:
30% x 0,862 (dolny) = 0,259 (Uimin”o”)
30% x 1,103 (górny) = 0,331 (Uimax „o”)
Wyliczamy współczynnik dla nieruchomości wycenianej w cesze OTOCZENIE z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale:
0,331-0,259 = 0,072 (odległość przedziału współczynników w zakresie cechy OTOCZENIE)
0,072 x 0,57 (Pcś) = 0,041 (odległość od współczynnika minimalnego do miejsca współczynnika średniego w cesze OTOCZENIE)
Zatem współczynnik średni, a jednocześnie współczynnik dla nieruchomości wycenianej, która znajduje się w stanie ŚREDNIM wynosi:
0,259 + 0,041 = 0,300 (Uiśr”o”).
Graficznie można by to przedstawić tak:
Przykład 3 (bazujemy na danych jak w przykładzie 1 i 2):
Przyjmijmy, że tym razem w cesze OTOCZENIE oznaczyliśmy (na podstawie zebranej grupy nieruchomości podobnych) 4 stany (3 przedziały) zmienności. Dla łatwiejszego zrozumienia nadajmy oceny liczbowe poszczególnym stanom:
- (1) gorszy (np. przy torach),
- (2) średni (np. w środku osiedla ale przy szkole i przedszkolu),
- (3) lepszy (np. w środku osiedla ale przy rynku ze sklepami)
- (4) najlepszy (np. od strony parku).
Nieruchomość wyceniana w tej cesze jest ŚREDNIA (2), bo znajduje się w środku osiedla, niestety przy szkole i przedszkolu.
Wyliczamy (bez zmian jw.):
30% x 0,862 (dolny) = 0,259 (Uimin”o”) – współczynnik dla stanu „gorszy” (1)
30% x 1,103 (górny) = 0,331 (Uimax „o”) – współczynnik dla stanu „najlepszy” (4)
0,259 + 0,041 = 0,300 (Uiśr”o”) -– współczynnik dla stanu środkowego – hipotetycznego (2,5)
Poszukujemy położenia stanu „średni” (2) i stanu „lepszy” (3) z uwzględnieniem ceny średniej w przedziale.
Graficznie można by to przedstawić następująco:
Stan „średni” – mieści się pomiędzy stanem gorszym a stanem hipotetycznym UiŚr (bo takiego reprezentanta w naszej grupie nieruchomości podobnych nie ma.
Zatem stan „średni”:
= (0,300 – 0,259) x 2/3 + 0,259 = 0,286
Dlaczego 2/3 – bo pomiędzy oceną 1 a oceną 2,5 są 3 x 0,5, a między stanem 1 a 2 mamy 2 x 0,5.
Zatem stan „lepszy”:
= 0,300 + 1/3 x (0,331 – 0,300) x = 0,310
Podsumowując współczynnik dla nieruchomości wycenianej w cesze OTOCZENIE dla jej stanu „średni” (2) będzie wynosił 0,286.
#podejście porównawcze #metoda korygowania ceny średniej
34 Comments
Kasia
Dzień dobry,
potrzebuję pomocy. Jak określić wartość współczynników korygujących w przypadku gdy cecha ma 5 stanów? Dla przykładu “jakość gleby (mierzona wskaźnikiem bonitacji gruntów)” – stany to: bardzo dobra, dobra, średnia, słaba, bardzo słaba.
Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
w takim wypadku środkowy stan – czyli tu nazwany “średnim” – będzie miał współczynnik równy 1. BDB i bardzo słaby odpowiednio współczynniki skrajne.
Michał
W2 = Wśr-((Wśr-Wmin)*Pcś)
W3 = Wśr+((Wmax-Wśr)*Pcś)
Zgadza sie?
Pozdrawiam
Bogumiła
Dziękuję i doprecyzuję,
Czy przy sytuacji jak przedstawiłam niżej można zastosować metodę korygowania ceny średniej do określenia wartości wycenianej nieruchomości?
Ponieważ gdy zastosowałam tę metodę to wartość jednostkowa wycenianego prawa do nieruchomości po uwzględnieniu współczynników korygujących, cena jednostkowa (za 1 m2 pow. uż.)= 3026,63 z przyjętą gorszą oceną cech wycenianej nieruchomości (mniejsza liczba w przyjętej skali – 12) natomiast obiekt o Cmin.(liczba w przyjętej skali 18), gdzie cena jednostkowa (za 1 m2 pow. uż.) = 1850,09.
Magdalena Małecka MRICS
Dobrze. Czyli pytanie dotyczy możliwości zastosowania metody korygowania ceny średniej w podanym przez Panią przypadku.
Zacznę od tego, że zastosowanie tej metody nie zależy od wyniku końcowego a od spełnienia warunków, w szczególności ilości (11 i więcej) transakcji nieruchomościami podobnymi.
Natomiast ewentualne pytanie czy wynik jest prawidłowy w przytoczonym przykładzie to jeśli wartość obliczona jest na poziomie wyższym, niż cena minimalna ze zbioru oznacza, że nieruchomość wyceniana musiała nie mieć wszystkich ocen w cechach najgorszych. Natomiast trudno się ustosunkować do samego wyniku (skali różnicy pomiędzy podaną ceną minimalną a otrzymaną wartością nieruchomości wycenianej nie znając pozostałych parametrów zbioru, w tym ceny maksymalnej i średniej.
Jeśli chce Pani sprawdzić, przeliczyć, przeanalizować konkretną sprawę zapraszam na konsultacje (odpłatne).
Nadal nie rozumiem podanych liczb – tu 12 i 18.
Bogumiła
Dzień dobry, a co z przypadkiem, gdy wyjdzie, że 7 cech rynkowych (wszystkie) NW mieści się w przyjętej skali ocen 1-3, ale dla 2 cech rynkowych oceny są takie same jak Cmin. i 4 cechy rynkowe mają niższą ocenę niż Cmin. oraz 1 cecha rynkowa taka sama ja Cmin. W sumie wygląda tak Cmin.=18 ocen, Cmax=20 ocen, NW = 12 ocen.
Magdalena Małecka MRICS
Czyli jak rozumiem mamy w tej Pani symulacji 7 cech rynkowych (na marginesie uważałabym, że to już maksymalna ilość cech znaczących) i NW reprezentuje takie stany w tych cechach, że ma ocenę pomiędzy 1 a 3 (zakładając, że każda z cech ma stany: 1,2 i 3).
I teraz dalej:
“dla 2 cech rynkowych oceny są takie same jak Cmin. i 4 cechy rynkowe mają niższą ocenę niż Cmin. oraz 1 cecha rynkowa taka sama ja Cmin. W sumie wygląda tak Cmin.=18 ocen, Cmax=20 ocen, NW = 12 ocen.”
przykro mi ale nie rozumiem co miała Pani na myśli.
Bogumiła
Czy do obliczenia dolnej i górnej granicy sumy współczynników korygujących oraz obliczania zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych należy stosować już przeliczenie na jednostkę porównawczą z ceny transakcyjnej np. cenę 1 m2 p.uż, czy wybrać z cen transakcyjnych Cmin.,Cmax.,obliczyć Cśr.), a dopiero w obliczeniu wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości przyjąć cenę 1 m2 Puż jako jednostki porównawczej? Ponieważ typuje się inne nieruchomości przy jednostce porównawczej i cenie transakcyjnej.
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry
tak, zawsze stosujemy jednostkę porównawczą, w zależności od tego jaka została przez rzeczoznawcę w danym wypadku przyjęta.
Może to być 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu (czy budynku), może to być cała nieruchomość. To decyzja autora wyceny jaką, w danej sytuacji, uzna za najwłaściwszą jednostkę porównawczą.
Trzeba jednak zachować konsekwencję. Zatem jeśli zdecydowaliśmy o tym, że w danej wycenie jednostka porównawczą jest 1 m2 powierzchni, to konsekwentnie posługujemy się nią w wyliczeniach i porównaniach, a także doborze nieruchomości podobnych.
Błażej
Dzień dobry, mam pytanie: jak Pani to przyjęła?: “Dlaczego 2/3 – bo pomiędzy oceną 1 a oceną 2,5 są 3 x 0,5, a między stanem 1 a 2 mamy 2 x 0,5.” Dlaczego pomiędzy 1 a 2,5 jest 3 x0,5 a pomiędzy 1 a 2 2×0,5 i co to oznacza? Wg moich obliczeń, i Pani założeń, powinno wyjść kolejno: 0,2590, 0,2824, 0,3177, 0,3310. Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Panie Błażeju,
między 1 a 2,5 jest 3 x 0,5 bo: 1+ 0,5 + 0,5 + 0,5 = 2,5 – a więc mamy odległość 3 x 0,5.
między 1 a 2 jest 2 x 0,5 bo: 1 + 0,5 + 0,5 = 2 – a więc mamy tu odległość 2 x 0,5.
Nie wiem jak mogłabym inaczej tu odpowiedzieć.
Co do wyniku, może przyjął Pan inne założenia co do podziału tego odcinka – nie na równe części jak u mnie i u p. prof. Prystupy w jego publikacji z 2008 r. ale jak u p. prof. Prystupy z 2011 r. (wówczas zmienił lekko zdanie)?
Trudno mi się ustosunkować do wyników, które Pan podaje.
Ewa
Pani Magdo przyznam szczerze, że nie mam pojęcia mimo wyjaśnień jak to zastosować np w wycenie którą wykonywałam na praktykach 2 lata temu, patrzę na moją pracę i na wspomniane zmiany i nie wiem co powinnam wykonać inaczej. Czy jest możliwość aby na przykładzie mojej pracy zaznaczyła Pani te zmiany w niej ? by było to czytelne i zrozumiałe dla jak widać takich “laików” jakim jestem ja.
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry, oczywiście możemy. Zapraszam na konsultacje.
Może jednak ten film coś Pani pomoże https://youtu.be/fr0lTr5Sezg
Konrad
Pan prof. Prystupa podaje inne rozwiązanie (Nieruchomość Nr 1/2011 (77)), które różni się od podanego przez Panią, i co najważniejsze różniące się wartościami wyliczonymi przez Panią.
Według jego metody (dla Pani danych)
U2 =0,43(Uśr-Umin) +Umin = 0,27663
U3 = Uśr +0,57(Umax – Uśr) = 0,31767
Myślę, że należałoby to wyjaśnić
Z poważaniem
Konrad Furmańczyk
Magdalena Małecka MRICS
Panie Konradzie,
nie znam wskazanego przez Pana artykułu, trudno mi się do niego odnieść.
Znam nr 58 z 2008 r., Rzeczoznawca Majątkowy. I zgodnie z nim wyliczenia się zgadzają.
Jak rozumiem sprawdził Pan to w excelu?
Na pierwszy rzut oka pojawia mi się pytanie – dlaczego w komentarzu wyżej dla U2 i U3 ujęte są współczynniki 0,43 i 057? W tym miejscu powinna być odległość pomiędzy 1 a 2 (w moim przykładzie, czyli 2/3) oraz odpowiednio odległość pomiędzy 2,5 a 3 (w moim przykładzie, tj. 1/3).
Może prześlę Pan do mnie wspomniany artykuł i wyliczenia – przeanalizujemy je wspólnie by później wyjaśnić?
Magdalena Małecka MRICS
Panie Konradzie,
proszę zajrzeć do folderu spam. Jakiś czas temu wysłałam do Pana mail.
Marek
W podanym przykładzie hipotetyczne “połówki” zakresu mają różną długość (np. odległość od 1 do 1,5 nie jest różna od odległości 2 do 2,5). Czy nie ma to znaczenia dla wyliczeń?
Marek
oczywiście miało być “odległość od 1 do 1,5 jest różna od odległości 2 do 2,5”
Magdalena Małecka MRICS
Tak. Ma znaczenie. Można to matematycznie uwzględnić.
Choć w większości przypadków rozłożenie jest równe – liniowe.
Ania
Dzień dobry jeszcze raz, wycofuje powyższe, w badanym operacie są dwie bazy i omyłkowo podstawiłam niewłaściwą wartość położenia ceny średniej, wszystko się zgadza i w obydwu wychodzi suma Uiśr = 1. Dla opisanego przykładu położenie ceny średniej wynosi 0,32. Pozdrawiam.
Magdalena Małecka MRICS
Dodaję wątek do tego wpisu, poruszony na FB:
Jedna z osób pod ostatnim wpisem dotyczącym filmu o “położeniu ceny średniej w przedziale” W METODZIE KCŚ napisała pytanie ⤵
“𝗗𝘇𝗶𝗲𝗻́ 𝗱𝗼𝗯𝗿𝘆,
𝗣𝗮𝗻𝗶 𝗠𝗮𝗴𝗱𝗼 𝘇𝗮𝗽𝗼𝘇𝗻𝗮ł𝗲𝗺 𝘀𝗶𝗲̨ 𝘇 𝗺𝗲𝘁𝗼𝗱𝗼𝗹𝗼𝗴𝗶𝗮̨ 𝗼𝗽𝗶𝘀𝗮𝗻𝗮̨ 𝗻𝗮 𝗣𝗮𝗻𝗶 𝘀𝘁𝗿𝗼𝗻𝗶𝗲 𝗼𝗿𝗮𝘇 𝗽𝗿𝘇𝗲𝗱𝘀𝘁𝗮𝘄𝗶𝗼𝗻𝗮̨ 𝘄 𝗽𝗼𝘄𝘆𝘇̇𝘀𝘇𝘆𝗺 𝗳𝗶𝗹𝗺𝗶𝗲.
𝗪𝗱𝗿𝗼𝘇̇𝗲𝗻𝗶𝗲 𝘁𝗲𝗴𝗼 𝗽𝗿𝗼𝗰𝗲𝘀𝘂 𝗱𝗼 𝘄𝘆𝗰𝗲𝗻 𝗻𝗶𝗲 𝘀𝘁𝗮𝗻𝗼𝘄𝗶 𝗱𝘂𝘇̇𝗲𝗴𝗼 𝗽𝗿𝗼𝗯𝗹𝗲𝗺𝘂 𝗻𝗮𝘁𝗼𝗺𝗶𝗮𝘀𝘁 𝗺𝗮𝗺 𝗱𝘂𝘇̇𝘆 𝗽𝗿𝗼𝗯𝗹𝗲𝗺 𝘇 𝘁𝘆𝗺 𝗷𝗮𝗸 𝗿𝗼𝘇𝘄𝗶𝗮̨𝘇𝗮𝗰́ 𝗽𝗿𝗼𝗯𝗹𝗲𝗺 𝗲𝗸𝘀𝘁𝗿𝗮𝗽𝗼𝗹𝗮𝗰𝗷𝗶?
𝗣𝗿𝘇𝘆 𝘂𝘄𝘇𝗴𝗹𝗲̨𝗱𝗻𝗶𝗲𝗻𝗶𝘂 𝗽𝗼ł𝗼𝘇̇𝗲𝗻𝗶𝗮 𝗰𝗲𝗻𝘆 𝘀́𝗿𝗲𝗱𝗻𝗶𝗲𝗷 𝗶 𝘇𝗮ł𝗼𝘇̇𝗲𝗻𝗶𝘂, 𝘇̇𝗲 𝗰𝗲𝗰𝗵𝗮 𝗿𝗼𝘇𝗸ł𝗮𝗱𝗮 𝗻𝗮𝗺 𝘀𝗶𝗲̨ 𝗻𝗮 𝟯 𝗰𝗲𝗰𝗵𝘆 (𝟭,𝟮,𝟯) 𝘁𝗼 𝗽𝗿𝘇𝗲𝘀𝗸𝗼𝗸 𝗺𝗶𝗲̨𝗱𝘇𝘆 𝗽𝗶𝗲𝗿𝘄𝘀𝘇𝗮̨ 𝗮 𝗱𝗿𝘂𝗴𝗮̨ 𝗰𝗲𝗰𝗵𝗮̨ 𝗷𝗲𝘀𝘁 𝗶𝗻𝗻𝘆 𝗻𝗶𝘇̇ 𝗺𝗶𝗲̨𝗱𝘇𝘆 𝗱𝗿𝘂𝗴𝗮̨ 𝗮 𝘁𝗿𝘇𝗲𝗰𝗶𝗮̨.
𝗝𝗮𝗸𝗶 𝘄 𝘁𝗮𝗸𝗶𝗺 𝗿𝗮𝘇𝗶𝗲 𝘇𝗮𝘀𝘁𝗼𝘀𝗼𝘄𝗮𝗰́ 𝘄𝘇𝗼́𝗿 𝗹𝘂𝗯 𝘄𝘀𝗽𝗼́ł𝗰𝘇𝘆𝗻𝗻𝗶𝗸 𝗷𝗲𝘇̇𝗲𝗹𝗶 𝗰𝗵𝗰𝗲𝗺𝘆 𝗲𝗸𝘀𝘁𝗿𝗮𝗽𝗼𝗹𝗼𝘄𝗮𝗰́ 𝗱𝗼 𝟰 𝗰𝗲𝗰𝗵𝘆?
𝗝𝗮𝗸 𝗿𝗼𝘇𝘄𝗶𝗮̨𝘇𝗮𝗰́ 𝘁𝗲𝗻 𝗽𝗿𝗼𝗯𝗹𝗲𝗺?
𝗕𝗲̨𝗱𝗲̨ 𝘄𝗱𝘇𝗶𝗲̨𝗰𝘇𝗻𝘆 𝘇𝗮 𝗸𝗼𝗺𝗲𝗻𝘁𝗮𝗿𝘇.”
To ciekawe pytanie stąd postanowiłam poświęcić mu osobny wpis.
O odpowiedź na nie poprosiłam Mirka Chumka, który był gościem na moim kanale w tym temacie.
Film ukazał się w zeszłym tygodniu pod linkiem ⤵
👉 https://youtu.be/fr0lTr5Sezg
A oto odpowiedź Mirka ⤵
“𝗞𝘄𝗲𝘀𝘁𝗶𝗮 𝗲𝗸𝘀𝘁𝗿𝗮𝗽𝗼𝗹𝗮𝗰𝗷𝗶 𝗽𝗿𝘇𝘆 𝘁𝗿𝘇𝗲𝗰𝗵 𝗼𝗰𝗲𝗻𝗮𝗰𝗵 𝗰𝗲𝗰𝗵𝘆 𝗿𝘆𝗻𝗸𝗼𝘄𝗲𝗷 (𝟭,𝟮,𝟯) 𝗷𝗲𝘀𝘁
𝗶𝗻𝘁𝘂𝗶𝗰𝘆𝗷𝗻𝗶𝗲 𝗻𝗮𝘁𝘂𝗿𝗮𝗹𝗻𝗮.
𝗝𝗲𝘀́𝗹𝗶 𝘀𝘇𝘂𝗸𝗮𝗺𝘆 𝘄𝘀𝗽𝗼́ł𝗰𝘇𝘆𝗻𝗻𝗶𝗸𝗮 𝗸𝗼𝗿𝘆𝗴𝘂𝗷𝗮̨𝗰𝗲𝗴𝗼 𝗱𝗹𝗮 𝗼𝗰𝗲𝗻𝘆 𝗹𝗲𝗽𝘀𝘇𝗲𝗷 𝗼𝗱 𝗻𝗮𝗷𝗹𝗲𝗽𝘀𝘇𝗲𝗷 (𝗰𝘇𝘆𝗹𝗶 𝟰), 𝘁𝗼 𝗽𝗼𝘄𝗶𝗻𝗻𝗶𝘀́𝗺𝘆 𝗼𝗯𝗹𝗶𝗰𝘇𝘆𝗰́ 𝘄𝗮𝗿𝘁𝗼𝘀́𝗰́ 𝘁𝗲𝗴𝗼 𝘄𝘀𝗽𝗼́ł𝗰𝘇𝘆𝗻𝗻𝗶𝗸𝗮 𝗻𝗮 𝗽𝗼𝗱𝘀𝘁𝗮𝘄𝗶𝗲 𝗿𝗼́𝘇̇𝗻𝗶𝗰𝘆 𝗽𝗼𝗺𝗶𝗲̨𝗱𝘇𝘆 𝘄𝗮𝗿𝘁𝗼𝘀́𝗰𝗶𝗮̨ 𝘄𝘀𝗽𝗼́ł𝗰𝘇𝘆𝗻𝗻𝗶𝗸𝗮 𝗱𝗹𝗮 𝗼𝗰𝗲𝗻𝘆 𝟯 𝗶 𝗼𝗰𝗲𝗻𝘆 𝟮 (𝗰𝘇𝘆𝗹𝗶 𝘄𝗮𝗴𝗶 𝘁𝗲𝗷 𝗰𝗲𝗰𝗵𝘆), 𝗸𝘁𝗼́𝗿𝗮̨ 𝘁𝗼 𝗿𝗼́𝘇̇𝗻𝗶𝗰𝗲̨ 𝗱𝗼𝗱𝗮𝗷𝗲𝗺𝘆 𝗱𝗼 𝘄𝗮𝗿𝘁𝗼𝘀́𝗰𝗶 𝘄𝘀𝗽𝗼́ł𝗰𝘇𝘆𝗻𝗻𝗶𝗸𝗮 𝗸𝗼𝗿𝘆𝗴𝘂𝗷𝗮̨𝗰𝗲𝗴𝗼 𝗱𝗹𝗮 𝗰𝗲𝗰𝗵𝘆 𝟯.
𝗔𝗻𝗮𝗹𝗼𝗴𝗶𝗰𝘇𝗻𝗶𝗲 (𝘁𝘆𝗹𝗲, 𝘇̇𝗲 𝗼𝗱𝘄𝗿𝗼𝘁𝗻𝗶𝗲) 𝗽𝗼𝘀𝘁𝗲̨𝗽𝘂𝗷𝗲𝗺𝘆 𝗱𝗹𝗮 𝘄𝘀𝗽𝗼́ł𝗰𝘇𝘆𝗻𝗻𝗶𝗸𝗮 𝗸𝗼𝗿𝘆𝗴𝘂𝗷𝗮̨𝗰𝗲𝗴𝗼 𝗱𝗹𝗮 𝗼𝗰𝗲𝗻𝘆 𝗴𝗼𝗿𝘀𝘇𝗲𝗷 𝗼𝗱 𝗻𝗮𝗷𝗴𝗼𝗿𝘀𝘇𝗲𝗷 (𝗰𝘇𝘆𝗹𝗶 𝟬).
𝗪𝗼́𝘄𝗰𝘇𝗮𝘀 𝘄𝗮𝗿𝘁𝗼𝘀́𝗰́ 𝘄𝘀𝗽𝗼́ł𝗰𝘇𝘆𝗻𝗻𝗶𝗸𝗮 𝗲𝗸𝘀𝘁𝗿𝗮𝗽𝗼𝗹𝗮𝗰𝗷𝗶 𝘄𝘆𝗻𝗶𝗲𝘀𝗶𝗲: 𝟭 – (𝟮 – 𝟭).
𝗣𝗿𝗮𝘄𝗱𝘇𝗶𝘄𝘆 𝗽𝗿𝗼𝗯𝗹𝗲𝗺 𝗽𝗼𝘄𝘀𝘁𝗮𝗷𝗲 𝗱𝗼𝗽𝗶𝗲𝗿𝗼 𝘄 𝘀𝘆𝘁𝘂𝗮𝗰𝗷𝗶, 𝗴𝗱𝘆 𝗰𝗲𝗰𝗵𝗮 𝗺𝗮 𝗰𝗵𝗮𝗿𝗮𝗸𝘁𝗲𝗿 𝗰𝗶𝗮̨𝗴ł𝘆 (𝗻𝗽. 𝗽𝗼𝘄𝗶𝗲𝗿𝘇𝗰𝗵𝗻𝗶𝗮 𝗱𝘇𝗶𝗮ł𝗸𝗶).
𝗡𝗶𝗲 𝗯𝘆ł𝗼 𝗰𝘇𝗮𝘀𝘂 𝗮𝗯𝘆 𝘄 𝗳𝗶𝗹𝗺𝗶𝗲 𝗼 𝘁𝘆𝗺 𝗱𝗼𝗸ł𝗮𝗱𝗻𝗶𝗲 𝗼𝗽𝗼𝘄𝗶𝗲𝗱𝘇𝗶𝗲𝗰́, 𝘄𝗶𝗲̨𝗰 𝘀𝘂𝗴𝗲𝗿𝘂𝗷𝗲̨ 𝘄ł𝗮𝘀𝗻𝗲 𝗯𝗮𝗱𝗮𝗻𝗶𝗮.
𝗣𝗼𝗱𝗽𝗼𝘄𝗶𝗲𝗺 𝗷𝗲𝗱𝘆𝗻𝗶𝗲, 𝘇̇𝗲 𝗱𝗼𝗯𝗿𝘇𝗲 𝗷𝗲𝘀𝘁 𝘄 𝘁𝘆𝗺 𝘄𝘆𝗽𝗮𝗱𝗸𝘂 𝘇𝗯𝗮𝗱𝗮𝗰́ 𝗻𝗮 𝗶𝗹𝗲 𝗰𝗲𝗻𝗮 𝘀́𝗿𝗲𝗱𝗻𝗶𝗮 𝘄 𝘇𝗯𝗶𝗼𝗿𝘇𝗲 𝘁𝗿𝗮𝗻𝘀𝗮𝗸𝗰𝗷𝗶 𝘀𝘁𝗮𝗻𝗼𝘄𝗶𝗮̨𝗰𝘆𝗺 𝗽𝗼𝗱𝘀𝘁𝗮𝘄𝗲̨ 𝘄𝘆𝗰𝗲𝗻𝘆 𝗼𝗱𝘀𝘁𝗮𝗷𝗲 𝗼𝗱 𝘀́𝗿𝗼𝗱𝗸𝗮 𝘁𝗲𝗴𝗼 𝗽𝗿𝘇𝗲𝗱𝘇𝗶𝗮ł𝘂 𝗶 𝘁𝗮𝗸 𝗼𝗸𝗿𝗲𝘀́𝗹𝗼𝗻𝗮̨ 𝘀𝗸𝗼𝘀́𝗻𝗼𝘀́𝗰́ 𝗽𝗿𝘇𝗲𝗻𝗶𝗲𝘀́𝗰́ 𝗻𝗮 𝗰𝗲𝗰𝗵𝗲̨ 𝗰𝗶𝗮̨𝗴ł𝗮̨, 𝗼𝗯𝗹𝗶𝗰𝘇𝗮𝗻𝗮̨ 𝗻𝗽. 𝗽𝗿𝘇𝘆 𝗽𝗼𝗺𝗼𝗰𝘆 𝗿𝗼́𝘄𝗻𝗮𝗻𝗶𝗮 𝗟𝗮𝗴𝗿𝗮𝗻𝗴𝗲’𝗮.
𝗣𝗼𝘄𝗼𝗱𝘇𝗲𝗻𝗶𝗮.”
Piotr
Dzień dobry.
Mam pytanie: obecnie, a więc z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale Cmax-Cmin, dla dowolnej cechy, która przyjmuje trzy oceny, współczynnik odpowiadający środkowej ocenie danej cechy zawsze przyjmuje wielkość równą wielkości wagi tej cechy – dla np. wagi cechy na poziomie 40% wynik dla “środkowej” oceny cechy przyjmującej trzy stany oceny będzie równy 0,4, dla wagi 30% będzie 0,3 i tak dalej. Można to jakoś matematycznie uzasadnić?
Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Panie Piotrze,
w kolejnym tygodniu planuję film na moim kanale YT >> https://www.youtube.com/channel/UC9cVh2VYB6TrLT_oGKhLBkQ, dotyczący położenia ceny średniej w przedziale. Jak sądzę rozwiąże podaną przez Pana wątpliwość.
Proszę o subskrypcję i śledzenie kanału.
Adam
Dzień dobry, mam pytanie troszkę z innej “beczki”. Chodzi o ustalenie Współczynnika hipotetycznego. Przykład lokalizacja ma 3 stany. Cena minimalna ma ocenę 1 gorsza, a cena max. 2 średnia. W jaki sposób ustalić hipotetyczny przedział dla danej cechy. Obecnie np. 1 – 0,20, 2 – 0,38, waga cechy 20%. Dla cechy najlepszy czyli 3 ile mogło by to wynosić? Jak do tego podejść?
Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
ale podał Pan, że ocena dla max. to jest 2 (z nazwą średnia). Zatem najlepsza nieruchomość w grupie podobnych charakteryzuje się oceną 2. Nie ma w tej grupie takiej, która ma ocenę 3. C min i C max muszą mieć oceny gorsze i odpowiednio – lepsze. Jeśli nie mają należy dokonać ekstrapolacji i wyznaczyć C min i max hipotetyczne.
Jaka nieruchomość jest lepsza niż najlepsza w tej grupie? Wyceniana? Miała by mieć ocenę 3?
Adam
Pani Magdo, a więc tak,
w przypadku cechy lokalizacja posiada 3 stany i tak “1” – gorsza, “2” – średnia i “3” – dobra:
Ocena dla Cmin “1” o wartości 0,20
Ocena dla Cmax “2” o wartości 0,38
Waga cechy 20 %
Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny posiada stan o ocenie “3”.
Teraz jak można było by podejść do zasady ekstrapolacji dla stanu oznaczonego jako “3”? Czy jest na to jakiś specjalny wzór?
Magdalena Małecka MRICS
Panie Adamie,
skoro tak, że w cesze są 3 stany: 1 – gorszy, 2, 3 – dobry, to wskaźnik uimin dla C min (przy danych założeniach) musi być 0,20, a uimax dla C max – skrajnie wysoki (nie mam danych, nie mogę obliczyć).
Jeśli nieruchomość wyceniana posiada ocenę 3 – to należy jej przypisać wskaźnik jak dla C max (skrajny) i nic nie trzeba ekstrapolować.
Chyba, że pyta Pan o to jak ekstrapolować C min (lub odpowiednio C max) do cen hipotetycznych, w sytuacji gdy nie mają one stanów najlepszych (odpowiednio najgorszych) w cechach (a powinny mieć), czy tak?
Adam
Dokładnie tak Pani Magdo. ekstrapolować C min (lub odpowiednio C max) do cen hipotetycznych, w sytuacji gdy nie mają one stanów najlepszych (odpowiednio najgorszych) w cechach.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Adamie,
w takim razie proszę jeszcze o chwilę cierpliwości. W przygotowaniu jest film z Mirkiem Chumkiem nt. interpolacji i ekstrapolacji na obszarze wyceny.
Magdalena Małecka MRICS
Zapraszam na film w sprawie ekstrapolacji >> Interpolacja i ekstrapolacja na rynku nieruchomości
Katarzyna
Bardzo dziękuję ! Najbardziej za to, że się Pani chce, ale i za to że pomimo na pewno wielu własnych obowiązków jest Pani dla nas MENTOREM. Dla mnie będzie Pani zawsze niedoścignionym wzorem rzeczoznawcy.
Katarzyna
Dzień dobry
Jestem w kropce :). Zanim trafiłam na Pani wpis przeanalizowałam przykład w książce p. Mieczysława Prystupy z 2003 r. pt. “Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” str. 68. Tam stany współczynników U2 (znjadujący się pomiędzy Umin-Uśr) oraz U3 (znjadujący się pomiędzy Uśr-Umax) wylicza się innym sposobem i suma Umin, Uśr oraz U max nie wynosi 1 i teraz nie wiem którą metodę przyjąć. Logiczniejsze wydaje mi się stosowanie do Pani sposobu liczenia ze wzgl tą samą zasadę przedziałów stosujemy przy liczeniu wag cech gdzie ich suma wynosi 100.
Katarzyna
Magdalena Małecka MRICS
Pani Katarzyno,
1. Zwracam uwagę, że zgodnie z pkt. 5.2.10 noty jw.:
„Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.”
Prawdopodobnie zastosowaliśmy inny sposób, być może znajdzie Pani gdzieś publikację, że będzie to jeszcze inaczej.
2. Sama zasada (ale nie dotycząca tego, że suma wag jest równa 100%, jak Pani napisała), że suma współczynników pośrednich średnich – czyli współczynnik średni (jego suma) zawsze jest równa 1 – musi być zachowana. W moim przykładzie ma Pani Uimin = 0,862, Uimax = 1, 103, a Uiśredni – zawsze równy 1. W ten sposób zachowamy zasadę uwzględnienia położenia ceny średniej w przedziale, a nieruchomość, która charakteryzuje się oceną stanów we wszystkich cechach – średnią otrzyma wartość na poziomie ceny średniej wyliczonej z grupy nieruchomości podobnych (bo suma współczynników obliczanych dla niej będzie równa 1).
Ania
Dzień dobry,
Pani Magdo rzeczywiście w Pani przykładzie ze skrajnych współczynników Uimin = 0,862 i Uimax = 1,103 z uwzględnieniem położenia ceny średniej (0,57) suma Uiśr wychodzi 1. Natomiast w moim przykładzie, gdzie Uimin = 0,846 i Uimax = 1,323 a położenie ceny średniej w przedziale wynosi 0,56 suma Uiśr wychodzi 1,113. Czy to może wynikać ze zbyt dużej rozbieżności cen przyjętych do bazy? Na czym tutaj polega ta rozbieżność i wynik daleki od sumy Uiśr = 1? Pozdrawiam