Odpowiedź na te pytania znajduje się w par. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tzn.:

czy mają to być ceny transakcyjne, czy mogą być ofertowe,

czy transakcje notowane w przetargu mogą być uznane za rynkowe,

no i wreszcie tu znajdziemy także odpowiedź na pytanie jak ustawodawca rozumie “szczególne warunki zawarcia transakcji”:

§ 5.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

————————–

Uwagi:

ustawodawca nie sprecyzował co znaczy “rażąco” odbiegające,

transakcje “przetargowe” co do zasady mogą być przyjęte do zbioru nieruchomości podobnych, jeśli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen notowanych na rynku; zatem należy to za każdym razem zbadać zanim je odrzucimy! na marginesie wskazany tu margines 20% obowiązuje jedynie do transakcji notowanych w przetargu,

co do “szczególnych warunków zawarcia transakcji” mamy tu katalog otwarty, bo użyto słowa “w szczególności”, zatem mogą pojawić także inne “szczególne warunki”.