Pytanie
Jakie transakcje nieruchomościami przyjmuje rzeczoznawca majątkowy przeprowadzając proces wyceny?
Czy transakcje nieruchomości zbytych w przetargu mogą być przyjęte do zbioru nieruchomości podobnych (zakładając, że spełniają wymagane kryteria podobieństwa)?
Odpowiedź (z dnia 25.05.2021 r.)
Odpowiedź na te pytania znajduje się w par. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tzn.:
czy mają to być ceny transakcyjne, czy mogą być ofertowe, czy transakcje notowane w przetargu mogą być uznane za rynkowe, no i wreszcie tu znajdziemy także odpowiedź na pytanie jak ustawodawca rozumie “szczególne warunki zawarcia transakcji”:
§ 5.
1.
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
2.
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
3.
Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
————————–
Uwagi:
ustawodawca nie sprecyzował co znaczy “rażąco” odbiegające, transakcje “przetargowe” co do zasady mogą być przyjęte do zbioru nieruchomości podobnych, jeśli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen notowanych na rynku; zatem należy to za każdym razem zbadać zanim je odrzucimy! na marginesie wskazany tu margines 20% obowiązuje jedynie do transakcji notowanych w przetargu, co do “szczególnych warunków zawarcia transakcji” mamy tu katalog otwarty, bo użyto słowa “w szczególności”, zatem mogą pojawić także inne “szczególne warunki”.
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.