Pytanie
Dzień dobry, Jako przyszły (mam nadzieje rzeczoznawca) mam pytanie czy można korzystać z aktów notarialnych zawartych na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży ? Czy taką transakcję traktujemy jako zawartą z odroczeniem płatności i odrzucamy?
Odpowiedź (z dnia 19.05.2021 r.)
Odpowiedź na to pytanie znajduje się m.in. w par. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tzn.:
§ 5.
1.
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
3.
Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
————————————
Skoro tak, to:
mają to być ceny transakcyjne (podstawą są tu akty notarialne), a nie ofertowe, zatem umowa “przyrzeczona” (o jaką było zadane pytanie) jest taką umową z której rzeczoznawca będzie czerpał informacje o transakcji, oczywiście jeśli będzie to transakcja rynkowa i będzie dotyczyła nieruchomości podobnej,
taką transakcję będziemy odrzucać m.in. wtedy gdy będą jej towarzyszyły szczególne warunki zawarcia transakcji, np. odroczenie płatności, pod warunkiem, że na danym rynku jest to wyjątkowa sytuacja i najczęściej takiego odroczenia nie ma.
————————————-
Warto wyjaśnić, że umowa przyrzeczona ma postać aktu notarialnego, który poświadcza, że zainteresowane strony zobowiązują się do określonych czynności, na przykład przeniesienia prawa własności nieruchomości. Inaczej zwana jest także umową ostateczną, przenoszącą własność.
Umowa przyrzeczona jest zwykle następstwem umowy przedwstępnej, która ma charakter gwarancyjny i stanowi zabezpieczenie interesów obu stron. W wyniku umowy przedwstępnej nie dochodzi do przeniesienia własności zatem nie może być traktowana jak zawarcie transakcji np. sprzedaży.
………………………..
Zajrzyj także do wpisu >> #11 Czy rzeczoznawca majątkowy powinien czytać akty notarialne sporządzając operat szacunkowy? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.