Dziś wpis dotyczący planowanych zmian na obszarze wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności.

Jeśli chcesz znać aktualne przepisy i zasady, zajrzyj tu:

#15 Co powinien zawierać operat szacunkowy by mógł być wykorzystany dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności?

#34 Czy “standard bankowy” nadal obowiązuje w związku ze zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami?

#65 “Wystandaryzowany” wzór operatu szacunkowego dotyczący wyceny nieruchomości dla potrzeb bankowych.

#68 Komisja odpowiedzialności zawodowej statystyki i nie tylko – czy były kary za BION’y

Wracając do planów trwa aktualnie  (03/04.2023 r.) debata dotycząca legislacji w sprawie zmiany rozporządzenia w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych (Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/201).

Najprawdopodobniej Rada Unii Europejskiej i Parlament Europejski przyjmą interpretację Komisji Europejskiej co do koncepcji zawartej w międzynarodowych porozumieniach Bazylea III, które dotyczą tzw. „rozważnych kryteriów ostrożnej wyceny”.

Powód planowanych zmian?

Międzynarodowe i europejskie organy nadzoru bankowego uważają za niezbędne dalsze zabezpieczenie przed systemowym ryzykiem bankowym spowodowanym wyceną kredytowanych nieruchomości.

Nowe – planowane rozporządzenie – art. 229 stanowić ma:

PO 1SZE,

że przy wycenie według „rozważnych kryteriów ostrożnej wyceny” wartość nie ma uwzględniać oczekiwań dotyczących wzrostu cen.

Komisja Europejskich Standardów Wyceny (EVSB) odnosi się w tym zakresie do:

• wyceny nieruchomości w podejściu dochodowym,
• wyceny nieruchomości przy zastosowaniu modelu kapitalizacji prostej,
• wyceny nieruchomości dokonywanej za pomocą modelu DCF,
• postępowania w przypadku wzrostu czynszu,
• zysku dewelopera w wycenie nieruchomości metodą pozostałościową.

PO 2GIE,

że „wartość ma być korygowana w celu uwzględnienia możliwości, że obecna cena rynkowa będzie znacznie przewyższać wartość, która byłaby trwała przez cały okres trwania kredytu”.

EVSB zwraca uwagę na kwestie dotyczące:

• różnicy między „wartością rynkową” a „ceną rynkową”,
• oceny stabilności wartości nieruchomości na danym poziomie w okresie kredytowania,
• wpływu nadwyżki podaży danego typu nieruchomości na ceny i wpływu powyższego na wartość nieruchomości,
• wpływu na przyszłą wartość nieruchomości zmniejszającej się liczby ludności danej miejscowości oraz innych negatywnych czynników zmieniających otoczenie nieruchomości.

Planowany skutek:

Obok „wartości rynkowej”, która jest dziś podstawową kategorią wartości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku uniwersalnego, pojawić ma się nowe pojęcie wartości – tzw. „wartość nieruchomości”.

Art. 4 pkt 74a) rozporządzenia ma otrzymać brzmienie:

„wartość nieruchomości” oznacza wartość nieruchomości określoną zgodnie z art. 229 ust. 1.

Art. 229 ust. 1  natomiast ma mieć brzemiennie:

Wycena nieruchomości spełnia wszystkie następujące wymogi:

a) niezależny rzeczoznawca posiadający niezbędne kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie do wykonania wyceny wartości szacuje ją niezależnie od funkcjonującego w instytucji procesu akwizycji kredytów hipotecznych, rozpatrywania wniosków o kredyt i podejmowania decyzji kredytowych;

b) wartość oszacowuje się, stosując rozważnie kryteria ostrożnej wyceny, które spełniają wszystkie poniższe wymogi i są jasno i przejrzyście udokumentowane:

i) wartość nie obejmuje oczekiwań dotyczących wzrostu cen;

ii) wartość jest korygowana w celu uwzględnienia tego, że aktualna cena rynkowa może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania;

c) wartość nie przewyższa wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli można określić taką wartość rynkową.

Wyjaśnienia użytych pojęć i zagadnień:

1.

Użycie słowa „rzeczoznawca” ma jednoznacznie wskazywać, że wycena, co do zasady, musi być wykonana przez człowieka a nie być jedynie wynikiem wygenerowanym przez jakikolwiek algorytm, w szczególności przez zautomatyzowany model wyceny (AVM). Nie wyklucza to co prawda możliwości wykorzystania AVM w procesie wyceny, jako narzędzia w rękach człowieka dysponującego łącznie kwalifikacjami, umiejętnościami oraz doświadczeniem do wykonywania wycen nieruchomości.

2.

W punktach a), b) i c) art.229 ust.1 posłużono się pojęciem „wartości” nieruchomości, które w związku z treścią punktu c) należy odróżnić od „wartości rynkowej” nieruchomości. Choć nie są to pojęcia identyczne, to metodyka wyceny opisana w Europejskich Standardach Wyceny 2020, sekcja II – Metodyka wyceny ma zastosowanie do oceny obu rodzajów wartości.

3.

Punkt ii) nie nakłada na rzeczoznawcę konieczności dokonania wyceny odrębnej „wartości”, lecz arytmetycznej „korekty” tej ostatniej.

4.

Na potrzeby analizy spełnienia wymogu „rozważnego kryterium ostrożnej wyceny” rzeczoznawca powinien otrzymać od instytucji kredytującej informację, jak długi okres kredytowania ma wziąć pod uwagę. W większości przypadków wraz z wydłużeniem okresu kredytowania rośnie ryzyko zaistnienia zmian wartości nieruchomości w czasie, stąd możliwa do utrzymania wartość nieruchomości może być niższa niż w przypadku krótszych okresów kredytowania.

5.

Ocena ryzyka, że aktualna cena rynkowa nieruchomości (np. mieszkania) może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania może opierać się na:

• analizie rynku w kontekście jego cykliczności; jeżeli cena rynkowa nieruchomości została uzgodniona, gdy rynek znajdował się na szczycie cyklu koniunkturalnego, najprawdopodobniej istnieje ryzyko, że cena ta będzie znacznie wyższa od wartości możliwej do utrzymania w okresie kredytowania; natomiast, jeśli cena uzgodniona została w okresie, gdy rynek znajdował się na dnie cyklu koniunkturalnego, ryzyko takie jest zapewne niewielkie,
• obserwowana na rynku nadwyżka podaży określonego rodzaju nieruchomości może prowadzić w przyszłości do spadku ich cen na rynku a tym samym spadku wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości,
• obserwowana na rynku lokalnym malejąca populacja danej miejscowości, która może przełożyć się w przyszłości na osłabienie popytu na nieruchomości mieszkaniowe a tym samym spadek wartości nieruchomości wycenianej,
• wszelkie negatywne czynniki zmieniające otoczenie nieruchomości np. powstanie w okolicy uciążliwego zakładu przemysłowego mogącego zmniejszyć w przyszłości atrakcyjność i wartość wycenianej nieruchomości,
• inne, w tym wiarygodne opracowania renomowanych firm i ośrodków naukowych specjalizujących się w analizach rynkowych.

6.

Zgodnie z punktem (c) art. 229 ust. 1, jeżeli dla danej nieruchomości możliwe jest określenie wartości rynkowej, „wartość nieruchomości” nie może przewyższać tej wartości rynkowej.

7.

W celu spełnienia opisanego tu warunku rzeczoznawca powinien każdorazowo dążyć do oszacowania w swojej wycenie zarówno „wartości nieruchomości”, jak i jej „wartości rynkowej”.

Wpis powstał na podstawie artykułu z marca 2023 r. (w oryginalnej wersji ukazał się w numerze 29 European Valuer – marzec 2023), całą publikację w j. polskim możesz pobrać z tej strony.

Członkowie Komisji Europejskich Standardów Wyceny:

Cédric Perrière (Przewodniczący), Jeremy Moody (Zastępca Przewodniczącego), Julia Barrasa Shaw, Luis do Carmo Benedito, Nino Beraia, Sven Bienert, Marcin Malmon, Izabela Rącka, Federica Selleri