Pytanie od p. Anny:
Pani Magdo,
czy w operacie szacunkowym podajemy dokładny adres nieruchomości podobnych. Ja ich nie podaję a miałam zarzut od strony postępowania, że w operacie ich nie ujawniam, że chcę te informacje zataić.
Czy powinnam je podać czy nie?
.
Odpowiedź z 26.02.2023 r.:
Zacznę od ważnego wyroku z 2012 r.
Jest to wyrok Sądu Najwyższego z 5.04.2012 r. (IICSK 369/11).
- Do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest potrzebna.
“Przyjąć należy, co podkreśla także pozwany w odpowiedzi na skargę, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli:
- powierzchnia,
- przeznaczenie,
- stan prawny oraz
- inne cechy.
Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 gospodarce nieruchomościami.
Z tego względu teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r. (II SA/KR 1225/10) idzie za daleko, wymagając na tyle precyzyjnych danych w operacie, aby można zidentyfikować nieruchomość, gdyż w przeciwnym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa.
Takiego poglądu nie należy podzielać, a do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest wcale potrzebna.”
——–
.
W tym kontekście pojawia się pytanie czy adres (dokładny) nieruchomości podobnych, które rzeczoznawca majątkowy zamieszcza w operacie szacunkowym (wraz z ich obowiązkowym opisem – co wprost wynika z cytowanego wyroku) jest “daną identyfikacyjną, której ujawnienia wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową” czy też nie.
Posiłkowałabym się tu stanowiskiem prezentowanym przez Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych (obecnie Urząd Ochrony Danych Osobowych), który zapisał w komentarzu (https://archiwum.giodo.gov.pl/pl/353/3183):
——–
“Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1979 r. o ochronie danych osobowych, za dane osobowe uważa się wszelkie informacje dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej. Ustęp 2 tego przepisu stanowi, że „osobą możliwą do zidentyfikowania jest osoba, której tożsamość można określić bezpośrednio lub pośrednio, w szczególności przez powołanie się na jej numer identyfikacyjny albo jeden lub kilka specyficznych czynników określających jej cechy fizyczne, fizjologiczne, umysłowe, ekonomiczne, kulturowe lub społeczne”.
(…)
Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, numer lokalu w określonych sytuacjach może stanowić dane osobowe, gdyż pośrednio na tej podstawie można określić tożsamość właściciela lokalu. Przykładowo, jeśli numer lokalu wraz z kwotą zaległości czynszowych wywieszony zostanie na klatce schodowej budynku, wówczas każdy z jego mieszkańców na podstawie tych informacji będzie mógł ustalić tożsamość właściciela lokalu. Zatem w takim przypadku numer lokalu należy uznać za dane osobowe.”
———
W toku prowadzenia przez mnie praktyk zawodowych jedna z osób odbywających praktyki zawodowe pod moim kierunkiem od pewnego urzędu otrzymała następującą odpowiedź (sprawa dotyczyła uzyskania informacji powiązanych z konkretnymi adresami nieruchomości):
“Zgodnie z art. 32 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych), wnioskowane dane nie mogą być Pani udostępnione, gdyż naruszyło by to zasadę poufności przetwarzania danych osobowych przez GUNB.”.
(wnioskowane dane dotyczyły adresów nieruchomości)
.
Osobiście – z powołaniem na wyrok Sądu Najwyższego – nie zamieszczałabym dokładnego adresu dla nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym.
Na wyjaśnienie tej okoliczności zamieściłabym odpowiednią klauzulę. O klauzulach w operacie szacunkowym przeczytasz w tym wpisie (tu znajdziesz też taką klauzulę):
.
Zajrzyj do także do:
oraz wpisu >> #23 Co zrobić gdy w rejestrze cen jest opóźnienie i nie wszystkie akty notarialne są wprowadzone do rejestru cen w ewidencji?
Może Cię to zainteresować.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.
Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >> Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .
Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego.
—————
NIE PRZEGAP AKTUALNOŚCI!!!!
Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
8 Comments
Asia
Czy zatem podawać nr Rep aktu notarialnego sprzedaży?
Magdalena Małecka MRICS
Nr rep. Nie identyfikuje konkretnej nieruchomości. Nie ma przeciwwskazań by go podawać.
Nie ma także wymogu, że jest to obowiązkowe.
Magdalena
Czy to oznacza, że jeśli na danej ulicy jest jedna nieruchomość albo na danej ulicy jest kilka nieruchomości, ale wszyscy wiedzą, że tylko jedna się sprzedała (małe miasto wszyscy wszystko wiedzą) to nie powinnam nawet pisać nazwy ulicy, ponieważ to wskazywałoby za bardzo, o którą nieruchomość chodzi?
Pozdrawiam,
Magda:-)
Magdalena Małecka MRICS
ciekawe pytanie…… zdaje się, że jakkolwiek by ją (nie) opisać to i tak będzie wiadomo o jaka nieruchomość chodzi.
Jeśli sprawa dotyczy małych miejscowości podawałabym jedynie jej nazwę, ewentualnie ulicę.
Magda
Ok, dziekuje:-)
myszka
Tylko problem jest taki, że u mnie w operacie znalazły się 4 błędy (biegła nie chciała podać żadnych danych identyfikujących nieruchomość) i tylko cud dał mi szansę na zweryfikowanie tego. Takich mamy biegłych i co w takim przypadku?
Magdalena Małecka MRICS
Zgodnie z przytoczonym wpisem wskazanych danych identyfikujących nie podaje się.
Potwierdzam, to powoduje kłopot z weryfikacją poprawności.
Magdalena Małecka MRICS
Uzupełniająco:
II SA/Łd 362/14, I OSK 2471/14, II SA/Gd 95/21,
Ponadto, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r., sygn. II CSK 369/11 (LEX nr 1170225), w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r., sygn. akt OSK 2471/14).
Podane przez rzeczoznawcę dane o transakcjach, które miały miejsce na danym rynku, nie mogą zawierać ani danych osobowych dotyczących właściciela, ani danych umożliwiających zidentyfikowanie określonej nieruchomości.
Operat szacunkowy powinien bowiem z jednej strony zawierać prawdziwe i wiarygodne dane, na podstawie których dokonano wyceny, a z drugiej strony w możliwie jak najszerszy sposób powinien chronić dane osobowe (wyrok WSA w Gdańsku z 29 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 78/18).