Pytanie od p. Agnieszki:
Pani Magdo,
wydawało mi się, że operat szacunkowy musi być w formie pisemnej – na piśmie podpisany przez rzeczoznawcę także pieczęcią. Teraz usłyszałam gdzieś, że może być w wersji elektronicznej, stąd pytanie. No i jeszcze pytanie o wyciąg z operatu szacunkowego – obowiązkowy jest czy nie, bo w niektórych operatach go widać, a czasem nie.
Czy może Pani to wyjaśnić.
.
Odpowiedź z 19.11.2022 r.:
1 SPRAWA
– FORMA OPERATU SZACUNKOWEGO (PISEMNA CZY ELEKTRONICZNA)
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami:
Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Co to znaczy na piśmie?
Oznacza, że musi być spisany (w formie ręcznej lub mechanicznej), a następnie opatrzony własnoręcznym podpisem.
I to jest zasada podstawowa.
Ale…
W dniu 2.10.2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 22.07.2022 r. o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego (Dz.U. z 1.09.2022, poz. 1846), która dokonała zmian w innych ustawach.
Ważną zmianą jest zmiana ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. (Dz.U. z 2022r. poz. 176 z późn.zm.).
Jaka to zmiana?
W ustawie o usprawnieniu procesu inwestycyjnego CPK czytamy:
Art. 27.
W ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176, 1768 i 1783) wprowadza się następujące zmiany:
1) po art. 18a dodaje się art. 18b w brzmieniu:
„Art. 18b.
1. Rzeczoznawca majątkowy przesyła organowi prowadzącemu postępowanie odszkodowawcze operat szacunkowy w postaci elektronicznej wraz z elektronicznym wyciągiem z operatu szacunkowego na adres elektronicznej skrzynki podawczej tego organu. Operat szacunkowy w formie pisemnej rzeczoznawca majątkowy dostarcza do siedziby organu lub na uzgodniony adres korespondencyjny. W przypadku gdy organ zlecił lub uzgodnił z rzeczoznawcą majątkowym sporządzenie operatu szacunkowego w postaci elektronicznej, operat przesyła się wyłącznie w sposób określony w zdaniu pierwszym.
Zatem ustawa wprowadziła ZASADNICZĄ ZMIANĘ – na obszarze ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w zakresie formy operatu szacunkowego:
- forma elektroniczna została dopuszczona jako dodatkowa lub
- w przypadku takiego uzgodnienia z organem ograniczona wyłącznie do formy elektronicznej.
§ 57. 1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.
- podpis rzeczoznawcy majątkowego,
- imię i nazwisko (wydrukowane lub znajdujące się na używanej pieczęci),
- numer uprawnień,
- data sporządzenia operatu szacunkowego.
Co do zasady wyciąg z operatu szacunkowego nie jest obowiązkowy. Istniejący – kiedyś – obowiązek jego sporządzania został wykreślony z ustawy o gospodarce nieruchomościami i od 1.09.2017 r. nie ma takiego obowiązku.
Ale……
Zmiana, o której pisałam wyżej, (ustawa z dnia 22.07.2022 r. o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego), która dokonała zmiany w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. wprowadziła także zapis dotyczący wyciągu z operatu szacunkowego.
Jaki to zapis?
W ustawie o usprawnieniu procesu inwestycyjnego CPK czytamy:
Art. 27.
W ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176, 1768 i 1783) wprowadza się następujące zmiany:
1) po art. 18a dodaje się art. 18b w brzmieniu:
„Art. 18b.
1. Rzeczoznawca majątkowy przesyła organowi prowadzącemu postępowanie odszkodowawcze operat szacunkowy w postaci elektronicznej wraz z elektronicznym wyciągiem z operatu szacunkowego na adres elektronicznej skrzynki podawczej tego organu. Operat szacunkowy w formie pisemnej rzeczoznawca majątkowy dostarcza do siedziby organu lub na uzgodniony adres korespondencyjny. W przypadku gdy organ zlecił lub uzgodnił z rzeczoznawcą majątkowym sporządzenie operatu szacunkowego w postaci elektronicznej, operat przesyła się wyłącznie w sposób określony w zdaniu pierwszym.
i dalej:
2. Elektroniczny wyciąg z operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1, stanowi tabelaryczne zestawienie obejmujące: 1) dane identyfikujące nieruchomość (adres nieruchomości, numer księgi wieczystej, identyfikator działki albo identyfikatory działek ewidencyjnych wraz ze wskazaniem powierzchni każdej z nich, rodzaj użytków gruntowych według katastru nieruchomości); 2) dane identyfikujące dotychczasowych właścicieli, użytkowników wieczystych oraz podmioty posiadające ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości wycenianej; 3) dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości ustalone zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz ze wskazaniem dokumentu, z którego ono wynika; 4) dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości; 5) katalog praw podlegających wycenie wraz z ich wartością i wskazaniem, czy podstawą przy ich określeniu był alternatywny sposób korzystania z nieruchomości wynikający z celu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję drogową."
Zatem na obszarze ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wyciąg z operatu szacunkowego jest obowiązkowy i to we wskazanej formie (tabelarycznej) i w formie elektronicznej.
.
Zajrzyj do także do:
wpisu > #32 Co powinno się znaleźć na pierwszej stronie operatu szacunkowego?
oraz wpisu >> #30 Jak zabrać się za napisanie operatu szacunkowego? Jak zacząć? Czyli o tym jakie są etapy procesu wyceny.
Może Cię to zainteresować.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.
Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >> Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .
Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego.
—————
NIE PRZEGAP!!!!
Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
8 Comments
Kinga
Dzień dobry,
od odpowiedzi i komentarzy do pytania upłynęło trochę czasu i weszło w życie rozporządzenie z 5.09.2023. W związku z powyższym mam pytanie. Jak przepisy rozporządzenia, tj. par. 81 ust. 1 mają się do atr. 156 ust. 1 ustawy o gn. Czy w obecnym stanie prawnym operat sporządzony elektronicznie z podpisem elektronicznym jest opinią “na piśmie”.
Magdalena Małecka MRICS
Pani KIngo,
to bardzo dobre pytanie!
Od czasu tego wpisu zostało wprowadzone nowe rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (o którym Pani pisze).
W rozporządzeniu czytamy, że (pra.81):
(…) Operat szacunkowy sporządzony w postaci papierowej rzeczoznawca majątkowy podpisuje własnoręcznym podpisem, a sporządzony w postaci elektronicznej – kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.
Dodatkowo w uzasadnieniu do rozporządzenia czytamy, że:
(…) W myśl obowiązującego art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Użyty w ww. przepisie zwrot „na piśmie” oznacza, że dokument może posiadać zarówno postać papierową, jak i elektroniczną. W konsekwencji dopuszczalne jest zatem sporządzenie operatu szacunkowego w postaci papierowej, jak i elektronicznej. W praktyce jednak sformułowanie „na piśmie” budzi wątpliwości interpretacyjne w zakresie dopuszczalnej postaci sporządzania operatów szacunkowych, i niejednokrotnie interpretuje się je jako wymóg utrwalenia określonej treści na papierze. Mając na uwadze powyższe aktualnie prowadzone są działania mające na celu poprawę redakcji przepisu art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmierzające do wyartykułowania wprost dopuszczalnych form sporządzania operatu szacunkowego. Nie stoi to jednak na przeszkodzie doprecyzowania materii podpisywania tego dokumentu w przepisach projektowanego rozporządzenia. W celu wyeliminowania wszelkich wątpliwości w § 81 ust. 1 wskazano wprost, że operat szacunkowy sporządzony w postaci papierowej rzeczoznawca majątkowy podpisuje własnoręcznym podpisem, a sporządzony w postaci elektronicznej – kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.
Urszula
Elektroniczny wyciąg z operatu szacunkowego- co nalezy rozumieć przez dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości ? zgodny z przeznaczeniem (tak jak przy zasadzie korzyści0 – przykład : w studium usługi, działka uprawiana rolniczo – przy zasadzie korzyści aktualny spb użytkowania to usługi, a dotychczasowy spb korzystania ? – wymaganyw w wyciagu
Magdalena Małecka MRICS
Pani Urszulo,
zgodnie z przepisami wyciąg zawiera m.in.:
– dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości ustalone zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz ze wskazaniem dokumentu, z którego ono wynika;
oraz
– dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości;
Niestety w przepisach nie zdefiniowano co oznacza “dotychczasowy sposób korzystania”, jakkolwiek jest kilka miejsc w których tych słów się używa, czasem zamiennie jako – faktyczny sposób użytkowania.
Odróżniłabym także sformułowanie (1) “dotychczasowy sposób korzystania” z nieruchomości od (2) “aktualnego sposobu korzystania”.
O ile określenie (2) utożsamiane jest z możliwością faktycznego wykorzystania z nieruchomości, także tego, które jeszcze nie jest zrealizowane w dacie wyceny, ale może być (potencjał), o tyle (1) oznaczałoby to jak faktycznie (fizycznie) nieruchomość jest wykorzystywane niezależnie od jej możliwości prawnych, planistycznych i fizycznych.
W wyciągu należy wskazać obie informacje jw.
Taka byłaby moja interpretacja.
Katarzyna
Warto zauważyć, iż profilem zaufanym możemy podpisywać dokumenty o max rozmiarze 10MB. Osobiście używam podpisu kwalifikowanego. Ma on szersze zastosowanie niż profil zaufany, którego możemy używać tylko i wyłącznie na platformach urzędowych. Zgodnie z art. 5 ust 2 ustawy o podpisie elektronicznym ” Dane w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu są równoważne pod względem skutków prawnych dokumentom opatrzonym podpisami własnoręcznymi, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.” Urząd, z którym współpracuje, akceptuje operaty z podpisem kwalifikowanym. Coraz częściej spotykam się również z tym, że inwestorzy oczekują wersji elektronicznej operatu.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Katarzyno,
dziękuję za ten komentarz. Potwierdzam, klienci (choć to już trwa) zamawiają wersję elektroniczną (poza papierową).
Ania
Pani Magdo, nawiązując do odpowiedzi, skoro w operacie wymagany jest podpis rzeczoznawcy a dopuszczalna jest wersja elektroniczna, moje pytanie dotyczy w jakiej formie ma być ta wersja elektroniczna, czy to może być zeskanowany operat zawierający podpis? Czy jakiś przepis tą formę reguluje? Przepisy kodeksu postępowania administracyjnego dążą do załatwiania spraw i wytwarzania dokumentów podpisywanych elektronicznie, np. ePuap. Czy zatem wysłanie operatu przez skrzynkę ePuap z uwierzytelnionym podpisem może być traktowane jako podpisany operat?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Anno,
ustawa jw. wskazuje cyt.: “Rzeczoznawca majątkowy przesyła organowi (…) operat szacunkowy w postaci elektronicznej wraz z elektronicznym wyciągiem z operatu szacunkowego na adres elektronicznej skrzynki podawczej tego organu”, nie opisuje nic więcej.
Nie jestem specjalistą od podpisów, a także jest to wprowadzona nowosść, ale moim zdaniem, należałoby operat w formie pdf podpisać elektronicznie za pomocą profilu zaufanego >> https://moj.gov.pl/nforms/signer/upload?xFormsAppName=SIGNER, czyli tzw. “podpisywarką”, a następnie wysłać go przez ePUAP na skrzynkę dedykowanego organu.
Fizycznie podpisywałabym operat papierowy.
Proszę dać znać jak faktycznie jest to przez organ wymagane jeśli będzie Pani miała takie doświadczenia.