Pytanie od p. Janusza:
Pani Magdo,
pojawiło się na grupie egzaminacyjnej na facebooku pytanie o konieczność aktualizowania cen w czasie oraz o to kiedy powinno się to wykonać. Przyznam, że mam podobny kłopot. W czasie studiów – a przejrzałem jeszcze dla pewności materiały, przekazywano, że ceny należy aktualizować najpierw a potem przystąpić do badania cech i wpływu tych cech na wartość. Jednak podczas praktyk wymaga się ode mnie inaczej.
Jakie jest Pani zdanie na ten temat.
Odpowiedź z 28.08.2022 r.:
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
określania zmian cen w czasie odsyłam do filmu
>> #17 Trend zmiany cen na obszarze wyceny nieruchomości
– rozmowa zawodowa z Mirosławem Chumkiem
- w pierwszej kolejności należy >> utworzyć zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, który będzie stanowił podstawę wyceny,
- w drugiej kolejności (zaraz po utworzeniu zbioru jw.) dokonać aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny.
Do przytoczonych wskazówek prawnych i norm zawodowych należy dodać jeszcze jedno zalecenie, które znajduje się we wspomnianej nocie:
3.3. Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.
Zalecenie normy zawodowej jest o tyle ważne, że wskazuje ono, jednoznacznie, że zanotowane transakcje nieruchomościami podobnymi powinny pochodzić z okresu przed datą wyceny = poprzedzających datę wyceny!
Dodatkowo jest to zresztą logiczne – bo:
- najczęściej tych transakcji nie znamy (większość wyceny dotyczy daty wyceny aktualnej na datę sporządzenia wyceny),
- jeśli wycena dotyczy daty wstecznej co do cen (co jest oczywiście możliwe, np. wyceny sporządzane dla potrzeb naliczenia opłat adiacenckich), to w takiej sytuacji znamy transakcje, które miały miejsca po dacie (wstecznej w tym przypadku), na którą określa się wartość nieruchomości – ale uwzględnianie ich powodowałoby, że bierzemy pod uwagę fakty, które w “dacie wyceny” nie były na rynku znane; nie znał tych cen ani przeciętny nabywający, ani przeciętny sprzedający, ani nikt kto podejmowałby w tamtych (wstecznych) warunkach decyzje; zatem uwzględnienie transakcji po dacie wyceny (nawet jeśli są znane) powodowałoby uwzględnienie informacji, która wówczas nie była nikomu znana, a w konsekwencji zniekształcenie wyniku wyceny.
- badanie i uwzględnienie trendu zmiany cen, a zatem aktualizacja cen na datę wyceny jest obowiązkowa,
- badania i aktualizacji cen należy wykonać zaraz po utworzeniu zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny.
dla operatu szacunkowego odsyłam do wpisu
>> #44 Z czego wynikają daty istotne dla określenia
wartości nieruchomości w operacie szacunkowym?
Jakie to są daty? Jak je określać?
.
Zajrzyj do także do:
oraz wpisu >> #34 Czy “standard bankowy” nadal obowiązuje w związku ze zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Może Cię to zainteresować.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.
Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >> Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .
Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego.
—————
NIE PRZEGAP!!!!
Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
2 Comments
Małgorzata
Szanowna Pani Magdaleno,
na wstępie chcę pięknie podziękować za dzielenie się z nami Pani wiedzą. Pani przekaz jest niezwykle merytoryczny, a do tego słucha się Pani wypowiedzi z przyjemnością.
Jestem laikiem, obejrzałam podcast #17 i mam pytania dotyczące obliczania trendu czasowego przy aktualizacji operatu szacunkowego ( w moim przypadku za okres 11.21 -02.23, sprawa spadkowa)
1. Czy okres wyznaczania trendu powinien zostać ograniczony tylko do okresu aktualizacji ( czy dłuższy – jak długi) ?
2. Czy do wyznaczenia trendu czasowego przyjmuje się wszystkie transakcje z lokalnego rynku czy “filtruje” się je w kierunku podobieństwa do nieruchomości badanej. Jeśli tak to jaka ich ilość będzie wystarczająca aby wynik był wiarygodny ?
3. Czy biegły może zinterpretować otrzymany wynik i dowolnie go zmienić np z 1,21 na O,8% /m, a czemu nie np. 0,7%/m – dla aktualizacji cen nieruchomości podobnych i finalnie ustalenia ceny szacowanej nieruchomości może to być niebagatelna suma ?
Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedź i życzę dobrego zdrowia.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Małgorzato, dziękuję za miłe słowa!
Odpowiadając na pytania w zakresie ogólnym, bez analizy rynku:
ad 1
Co do zasady aktualizacja cen powinna dotyczyć transakcji z okresu, w którym dokonano badania trendu. Inaczej mówiąc nielogicznym byłoby badanie trendu w okresie 5 lat i tak wyliczonym trendem aktualizacji transakcji tylko z 2 lat.
ad 2
Przepis nie nakazuje by badanie trendu zmiany cen ograniczyć wyłącznie do grupy nieruchomości podobnych. To rzeczoznawca majątkowy będzie decydował jakie i ile nieruchomości przyjąć do badania trendu zmiany cen.
Ilość także nie jest narzucona, będzie wynikała z przyjętej metody badawczej, jakości i dostępności danych.
ad 3
To rzeczoznawca odpowiada za przyjęte założenia w operacie szacunkowym, w tym za założenie dotyczące wysokości trendu zmiany cen. Zmiana matematycznego wyniku może być konieczna w niektórych sytuacjach. Nie można bezkrytycznie i bez badania przyjąć wynik uzyskany z matematycznego wyliczenia. Trzeba go następnie odnieść do rynku, przeanalizować i ewentualnie zatwierdzić bądź skorygować przytaczając argumenty, bądź dalsze badania. To moja opinia. W środowisku są na ten temat różne opinie.