fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie od p. Janusza:

Pani Magdo,

pojawiło się na grupie egzaminacyjnej na facebooku pytanie o konieczność aktualizowania cen w czasie oraz o to kiedy powinno się to wykonać. Przyznam, że mam podobny kłopot. W czasie studiów – a przejrzałem jeszcze dla pewności materiały, przekazywano, że ceny należy aktualizować najpierw a potem przystąpić do badania cech i wpływu tych cech na wartość. Jednak podczas praktyk wymaga się ode mnie inaczej.

Jakie jest Pani zdanie na ten temat.

.
Odpowiedź z 28.08.2022 r.:
Zacznę może od tego, że z zagadnieniem trendu zmiany cen – w sposób oczywisty – rzeczoznawca majątkowy spotyka się przy wycenie nieruchomości stosując podejście porównawcze (jedno z 4 podejść, z katalogu zamkniętego sposobów wyceny – art. 152 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Ale już teraz chciałabym podkreślić, że aktualizacja będzie mogła mieć miejsce także na obszarze innych podejść, do czego wrócę jeszcze w tym wpisie.
W zadanym pytaniu został poruszony także jeszcze jeden ważny wątek – wątek “daty wyceny”, bardzo często błędnie utożsamiany z datą sporządzenia operatu szacunkowego. Do tego, także wrócę jeszcze w tym wpisie.
.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Art. 153. 1. 

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. 

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. 

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Zatem – niezależnie od prywatnych poglądów i opinii – należy wskazać, że uwzględnienie zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu jest wymagane przepisami prawa i obowiązkowe.
Na marginesie dodam, że ustawa nie wskazuje dalej w jaki sposób należy dokonać tego “uwzględnienia”, nie wskazuje także w jaki sposób badać jaka była zmiana poziomu cen. Wskazówek takich nie podaje także rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
W tym miejscu zainteresowanych sposobami
określania zmian cen w czasie odsyłam do filmu
>> #17 Trend zmiany cen na obszarze wyceny nieruchomości
– rozmowa zawodowa z Mirosławem Chumkiem
Istniejące normy zawodowe – Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – wskazują w tzw. nocie interpretacyjnej pt. “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, że (pkt. 4.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami oraz pkt. 5.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej):
  • w pierwszej kolejności należy >> utworzyć zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, który będzie stanowił podstawę wyceny,
  • w drugiej kolejności (zaraz po utworzeniu zbioru jw.) dokonać aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny.

Do przytoczonych wskazówek prawnych i norm zawodowych należy dodać jeszcze jedno zalecenie, które znajduje się we wspomnianej nocie:

3.3. Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Zalecenie normy zawodowej jest o tyle ważne, że wskazuje ono, jednoznacznie, że zanotowane transakcje nieruchomościami podobnymi powinny pochodzić z okresu przed datą wycenypoprzedzających datę wyceny!

Dodatkowo jest to zresztą logiczne – bo:

  • najczęściej tych transakcji nie znamy (większość wyceny dotyczy daty wyceny aktualnej na datę sporządzenia wyceny),
  • jeśli wycena dotyczy daty wstecznej co do cen (co jest oczywiście możliwe, np. wyceny sporządzane dla potrzeb naliczenia opłat adiacenckich), to w takiej sytuacji znamy transakcje, które miały miejsca po dacie (wstecznej w tym przypadku), na którą określa się wartość nieruchomości – ale uwzględnianie ich powodowałoby, że bierzemy pod uwagę fakty, które w “dacie wyceny” nie były na rynku znane; nie znał tych cen ani przeciętny nabywający, ani przeciętny sprzedający, ani nikt kto podejmowałby w tamtych (wstecznych) warunkach decyzje; zatem uwzględnienie transakcji po dacie wyceny  (nawet jeśli są znane) powodowałoby uwzględnienie informacji, która wówczas nie była nikomu znana, a w konsekwencji zniekształcenie wyniku wyceny.
Skoro tak – to rzeczoznawca majątkowy bazuje przy stosowaniu podejścia porównawczego na danych transakcyjnych historycznych.
Jeśli wycena wykonywana jest na konkretną datę (datę wyceny) to konieczne jest sprawdzenie (analiza) i uwzględnienie (aktualizacja cen) trendu zmiany cen, który miał miejsce w okresie (historycznym) podlegającym badaniu, a poprzedzającym tę datę.
.
Podsumowując:
  1. badanie i uwzględnienie trendu zmiany cen, a zatem aktualizacja cen na datę wyceny jest obowiązkowa,
  2. badania i aktualizacji cen należy wykonać zaraz po utworzeniu zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny.
Uwaga:
są metody statystyczne, które dokonują uwzględnienia trendu zmiany cen jednocześnie z wagami cech rynkowych.
.
DATA WYCENY
To pojęcie – “data wyceny” – jest często utożsamiane z datą sporządzenia operatu szacunkowego.
Jest to błędne.
“Data wyceny” – to data, na którą określa się wartość nieruchomości (pkt. 3.3. noty interpretacyjnej jw.).
W tym miejscu zainteresowanych datami, które są istotne
dla operatu szacunkowego odsyłam do wpisu
>> #44 Z czego wynikają daty istotne dla określenia
wartości nieruchomości w operacie szacunkowym?
Jakie to są daty? Jak je określać?
.
AKTUALIZACJA “CEN” NA OBSZARZE INNYCH PODEJŚĆ
Rzadko wspomina się to, że aktualizacja może mieć miejsce także na obszarze innych podejść.
Dla przykładu, na obszarze podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, dla potrzeb określenia potencjalnego dochodu brutto – konieczna jest znajomość wartości rynkowej stawki czynszu (w przeliczeniu na jednostkę porównawczą – zazwyczaj m2 powierzchni najmu).
Dla potrzeb określenia wartości rynkowej stawki czynszu może być stosowane podejście porównawcze. Wówczas, na podstawie zebranej grupy nieruchomości podobnych i ich stawek czynszowych (transakcji najmu) zawartych w konkretnych (historycznych) datach należałoby dokonać analizy zmian tych stawek w czasie i uwzględnić tę tendencję na datę wyceny.
Kolejnym przykładem może być określana stopa kapitalizacji (lub współczynnik kapitalizacji) z rynku nieruchomości – zgodnie z par. 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Określając stopę zwrotu z danej nieruchomości podobnej – przedstawia ona daną rynkową z daty, kiedy doszło do tej transakcji (historycznie). W takiej sytuacji należałoby także dokonać aktualizacji określonej dla poszczególnych nieruchomości podobnych stopy kapitalizacji na datę wyceny (stopy mogły ulec zmianie na rynku w badanym okresie, tj. między datą transakcji danej nieruchomości podobnej a datą wyceny nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny).
———————————–
Zachęcam do obejrzenia filmów o tematyce związanej z wyceną nieruchomości na moim kanale YouTube >> zasubskrybuj by być na bieżąco.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.

Publikacje na sprzedaż 

Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >>  Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .

Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. 

—————

NIE PRZEGAP!!!!

Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post

Zostaw komentarz

15 − 5 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego