Pytanie od p. Aleksandry:
Pani Magdo,
proszę o odpowiedź w następującej sprawie: Czy transakcja, która miała miejsce pomiędzy powiązanymi stronami (np. powiązanymi spółkami, lub pomiędzy powiązanymi osobami fizycznymi. np. babcia – wnuk) może zostać uznana za transakcję rynkową czy nie? Bo jeśli nie to nie można byłoby jej dodać do bazy nieruchomości podobnych?
Słyszałam rożne odpowiedzi i chciałam zapytać co Pani o tym sądzi? Dziękuję za poświęcony czas na odpowiedź.
Odpowiedź z 30.07.2022 r.:
§ 5.
-
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
-
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
-
Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
- transakcje, w których wystąpiły (1) szczególne warunki zawarcia transakcji, które jednocześnie spowodowały, że (2) cena ustalona została w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen – nie mogą być uznane za źródło informacji,
- podano przykładowe sytuacje (słowo ” w szczególności” powoduje, że katalog przyczyn szczególnych warunków jest otwarty), które mogą być uznane za “szczególne warunki zawarcia transakcji”.
Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
"The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion."
👉 "The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller acting independently of each other after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion."
"Jest to cena wyrażona w pieniądzu do zapłacenia za nieruchomość w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych, przy której obie strony działają niezależnie od siebie. (...)"
"This refers to a price expressed in terms of money (normally in the local currency), payable for the property in a transaction between parties acting independently of each other. (...)"
.
Zajrzyj do także do:
wpisu > #20 Co konkretnie oznaczają określenia: opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty?
oraz wpisu >> #39 Co to jest nieruchomość podobna? Jak można popełnić błąd nie badając nieruchomości podobnych?
Może Cię to zainteresować.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.
Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >> Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .
Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego.
—————
NIE PRZEGAP!!!!
Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
4 Comments
Janusz
Tak, powstaje trudne pytanie czy można uznać, że strony powiązane rodzinnie, służbowo mogą działać niezależnie w tej konkretnie sprawie sprzedaży nieruchomości. Nie analizowałem tak dogłębnie tej definicji w powiązaniu z oryginalnym brzmieniem w języku angielskim. Ciekawa sprawa.
Magdalena Małecka MRICS
Panie Januszu,
w tłumaczeniu Europejskich Standardów Wyceny, które mam nadzieję wkrótce będzie dla rzeczoznawców dostępne, kwestia ta jest wyjaśniona, zgodnie z przedstawionym przeze mnie tłumaczeniem.
Janusz
Myślę jednak, że strony powiązane np. rodzinne mogą być jednak niezależne, w tym sensie, że chcą aby aby cena była rynkowa. Znam wiele przykładów z pracy jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, że tak może być. Ostrożnie podchodziłbym do transakcji rodzice – dzieci, dziadkowie – wnuki (tu szczególnie ;)), ale pomiędzy rodzeństwem byłbym mniej ostrożny. Na firmy powiązane trzeba bardzo uważać.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Januszu,
ja byłabym bardzo ostrożna.
Szczególnie, że chodzi o brak spełnienia ważnego kryterium dla ustalenia wartości rynkowej (wynikającego z jej definicji źródłowej, tj. w j.angielskim) – to jest niezależności stron transakcji (niezależnie od tego jak ustalili kwotę).