fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie od p. Aleksandry:

Pani Magdo,

proszę o odpowiedź w następującej sprawie: Czy transakcja, która miała miejsce pomiędzy powiązanymi stronami (np. powiązanymi spółkami, lub pomiędzy powiązanymi osobami fizycznymi. np. babcia – wnuk) może zostać uznana za transakcję rynkową czy nie? Bo jeśli nie to nie można byłoby jej dodać do bazy nieruchomości podobnych?

Słyszałam rożne odpowiedzi i chciałam zapytać co Pani o tym sądzi? Dziękuję za poświęcony czas na odpowiedź.

.
Odpowiedź z 30.07.2022 r.:
Odpowiadając na zadane pytanie zacznę od tego, że dane, na których bazuje rzeczoznawca majątkowy potrzebne są we wszystkich podejściach do wyceny:
👉 porównawczym >> bo bazujemy na danych transakcyjnych sprzedaży,
👉 dochodowym >> bo bazujemy na danych transakcyjnych najmu (oraz sprzedaży dla potrzeb określenia stóp zwrotu),
👉 mieszanym >> bo bazujemy na danych transakcyjnych sprzedaży (metoda kosztów likwidacji), na danych dotyczących kosztów związanych z rozwojem, zyskiem (lub stratą) inwestora i danych transakcyjnych sprzedaży (metoda pozostałościowa), oraz dalszych w metodzie wskaźników szacunkowych gruntów,
👉 kosztowym >> bo bazujemy na kosztach związanych z rynkiem budowlanym (materiały i robocizna, dalsze).
.
Dalej, jeżeli dążymy do takiego rodzaju wartości nieruchomości, który uwzględniać ma dane wejściowe z rynku, to wówczas bazować musimy na danych faktycznie rynkowych.
Dane te zatem powinny być pozbawione naleciałości powodujących ich ewentualną nierynkowość.
.
Skupię się w dalszych rozważaniach na wartości określanej najczęściej, tj. wartości rynkowej.
.
Idąc dalej, zacytuję przepis par. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który dotyczy wskazania, jakie informacje w zakresie transakcji mogą być źródłem dla rzeczoznawcy.
Czytamy w nim, że:
§ 5.
  1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
  2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
  3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
W przepisie tym zapisano, że:
  • transakcje, w których wystąpiły (1) szczególne warunki zawarcia transakcji, które jednocześnie spowodowały, że (2) cena ustalona została w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen – nie mogą być uznane za źródło informacji,
  • podano przykładowe sytuacje (słowo ” w szczególności” powoduje, że katalog przyczyn szczególnych warunków jest otwarty), które mogą być uznane za “szczególne warunki zawarcia transakcji”.
To oznacza, po pierwsze, że zawarcie transakcji sprzedaży nieruchomości pomiędzy powiązanymi stronami, może być uznane za “szczególny warunek zawarcia transakcji”, ale pominięte jako źródło jednak dopiero wówczas gdy jednocześnie cena transakcyjna w sposób rażący odbiegała od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku.
Gdyby zatem – jednocześnie – miało miejsce, że:
(1) strony były zależne,
(2) cena ustalona w transakcji, w ocenie rzeczoznawcy majątkowego, odbiega rażąco od cen przeciętnych,
należałoby taką transakcję odrzucić.
.
Ale…….
Co w sytuacji, gdy (1) wyżej jest spełnione – strony są zależne, a (2) wyżej nie, czyli zanotowana cena nie odbiega, i to w sposób rażący od notowanych (przeciętnych cen)?
.
Moim zdaniem, należy przenieść rozważania do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami – tj. przepisu nadrzędnego.
Konkretnie do art. 151 ust.1 ustawy jw.
Zapisano w nim definicje wartości rynkowej:
Art. 151.

1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Definicja nie podaje wprost zapisu, że “strony mają być od siebie niezależne”.
Znawcy tematu wskazują, że powyższe nastąpiło w związku z błędem tłumaczenia definicji anglojęzycznej na język polski.
.
Zajrzyjmy zatem do definicji anglojęzycznej “wartości rynkowej”.
Cytując za Europejskimi Standardami Wyceny >> dalej ESW << (Tegova), wydanie 9te 2020:
👉Market value:
"The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion."
I dalej, jak zresztą zauważono w ESW:
Due to diverging interpretation of ‘arm’s length transaction’ in the various language versions of the CRR definition, TEGOVA has a universally usable common guidance-definition.
Moje tłumaczenie powyższego zdania:
👇👇
Ze względu na rozbieżną interpretację słów: “arm’s length transaction”, w różnych językach definicji CRR (rozporządzenie w sprawie wymogów kapitałowych), TEGOVA posiada uniwersalne wskazówki i definicje do powszechnego stosowania:
👉 "The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller acting independently of each other after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and
without being under compulsion."
Doprecyzowano tu zatem, że: strony działają niezależnie / są niezależne od siebie.
.
I to byłby pierwszy argument, że transakcji pomiędzy stronami powiązanymi, nie uznałabym za źródło informacji o transakcji rynkowej, bo powstała na ich bazie wartość byłaby wadliwa (nie spełniałaby warunków definicji wartości rynkowej).
.
Wskażę drugi argument.
We wrześniu 2017 r., kiedy zaczęła obowiązywać nowa definicja wartości rynkowej we wspomnianym wcześniej przepisie art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, równolegle został zatwierdzony jeden ze standardów zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) pt. Wartość rynkowa (jako norma zawodowa).
W tym standardzie znajduje się INTERPRETACJA definicji wartości rynkowej.
W pkt.2.2.1 tej interpretacji zapisano, że:
👇👇
"Jest to cena wyrażona w pieniądzu do zapłacenia za nieruchomość w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych, przy której obie strony działają niezależnie od siebie. (...)"
Powyższe zdanie zawarte w standardzie “Wartość rynkowa” PFSRM jest odzwierciedleniem zapisu interpretacji w ESW Tegova – pkt. 4.2.1:
"This refers to a price expressed in terms of money (normally in the local currency), payable for the property in a transaction between parties acting independently of each other. (...)"
.
Interpretacja wartości rynkowej potwierdza zatem także, że gdyby bazować na takiej transakcji, określona wartość nieruchomości byłaby wadliwa.
Z przytoczonych wyżej powodów takie transakcje – zwarte pomiędzy stronami powiązanymi – pominęłabym.
———————————–
Zachęcam do obejrzenia filmów o tematyce związanej z wyceną nieruchomości na moim kanale YouTube >> zasubskrybuj by być na bieżąco.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.

Publikacje na sprzedaż 

Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >>  Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .

Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. 

—————

NIE PRZEGAP!!!!

Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

Zostaw komentarz

5 × 2 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego