Zapraszam tym razem na film dotyczący zagadnienia:
.
📌By dowiedzieć się nt. szczegółów programu Radosława Gacy i jego zakupu należy:
✅ napisać mail na: rgaca@poczta.onet.pl
✅ powołać się na hasło: MAŁECKA, które uprawnia do 10%❗ zniżki przy jego zakupie.
Osobiście polecam arkusze Radosław Gacy – są przemyślane, pomagają załatwić wiele problemów, w tym m.in. związanych z uwzględnieniem trendu zmiany cen, wyznaczenia cech rynkowych nieruchomości mających istotny wpływ na wartość, wyliczenia wag cech rynkowych, a także ekstrapolacji rynku nieruchomości.
Stosując je z głową można uniknąć wielu problemów przy wycenie nieruchomości!
Jeden raz płacisz – używasz dożywotnio!
Jeśli jesteś poczatkujący zajrzyj też do mojego wpisu dotyczącego uwzględniania (bądź nie) cechy “standard wykończenia“.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.
Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >> Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .
Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego.
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
7 Comments
Lucyna
Dzień dobry
Mam pytanie odnoszące się do ustalenia wag cech rynkowych. Mam utworzony zbiór nieruchomości podobnych dla nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, dlaczego przy obliczaniu wag cech rynkowych według zasady ceteris paribus cechy wychodzą ujemne?
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
zależność mogłaby wyjść ujemna jeśli korelacja byłaby odwrotna w danej cesze. Czyli np. droższa nieruchomość ma mniejszą powierzchnię, a tańsza większą – czyli im większa powierzchnia lokalu tym cena za m2 jest niższa.
Drugim powodem, stosując metodę interwałową i w dodatku wszystkie cechy są ujemne przy obliczeniach najbardziej prawdopodobną przyczyną jest niepoprawnie zastosowany wzór, tzn. w miejscu lepszej – droższej nieruchomości jest ta tańsza – gorsza.
Anna
Chciałabym dopytać jak to jest z tym wpływem cechy powierzchnia na wartość nieruchomości. Czy są z góry określone reguły, że np. w przypadku lokali mniejsza powierzchnia jest korzystniejsza, a w przypadku nieruchomości rolnej większa? Czy jeżeli badając nieruchomości podobne, np. rolne wychodzi mi, że mniejsze powierzchnie osiągają wyższe ceny to wtedy mniejsze powierzchnie traktować jako lepsze?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Anno,
nie ma reguły, na każdym rynku zależności mogą być inne i wymaga to badania za każdym razem.
Oczywiście statystycznie rzecz ujmując można jakieś kierunki, najczęściej pojawiające się rynku wskazać ale nie można ich stosować uniwersalnie.
Agnieszka
Dzień dobry,
dziękuję za udzieloną odpowiedź.
Uzupełniając podane informację, zastosowano podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. Dla nieruchomości porównawczych, przytoczono wyłącznie informację tj. lokalizacja, data transakcji, cena za m2, powierzchnia użytkowa, powierzchnia gruntu.
Przykład: nieruchomość 1, ul. Krótka; 01.02.2020; 4500,00 zł/m2; 200,00 m2; 244 m2.
W odpowiedzi na zarzuty, biegły uzasadnił brak konieczności podawania wagi cech dla wszystkich nieruchomości powołując się na Standardy Rzeczoznawców Majątkowych NI – Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 5.1 oraz 5.2.8.
Jeżeli chodzi o film, obejrzałam, dla mnie odpowiedź jest jednoznaczna, jednak w swojej sprawie mogę być nieobiektywna. Dlatego zwróciłam się do Pani jako eksperta.
Z poważaniem
Agnieszka
Dzień dobry, Pani Magdaleno jestem w trakcie sprawy sądowej o zniesienie współwłasności. Powołany biegły wykonał wycenę nieruchomości metodą porównawczą, zestawiono 11 nieruchomości, natomiast nie przedstawiono oceny cech dla tych nieruchomości – czy to jest dopuszczalne ? Dla nieruchomości o najniższej wartości i największej wartości zastosowano opis, lokalizacja – ulica, powierzchnia użytkowa – wartość, powierzchni gruntu – wartość, budynek w stanie dobrym lub wymagającym remontu.
Czy zasadne jest przyjęcie w metodzie porównawczej cechy określającej powierzchnię użytkową, gdzie zestawiono nieruchomości nawet kilkanaście razy większe posiadające garaż, min dwa odrębne mieszkania, ogródek czego nie posiada nieruchomość wyceniana.
Cechy wybrane przez biegłą: (1)lokalizacja, (2)stan budynku, (3)powierzchnia użytkowa, (4)powierzchnia gruntu, (5)funkcja budynku mieszkalna/usługowo-mieszkalna.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Agnieszko,
rozumiem, że sprawa dotyczy zniesienia współwłasności, ale w jaki sposób ma być to dokonane (spłata, sprzedaż, podział)?
Wycena została wykonana, jak się domyślam przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ale jaką metodą? Podała pani, że było 11 transakcji nieruchomości podobnych, ale nadal można tu zastosować i metodę korygowania ceny średniej i metodę porównywania prawami.
Niezależnie od tego, która z metod została zastosowana zgodnie z przepisami:
art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
(…)
Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Natomiast orzecznictwo stoi na stanowisku, że cechy musza być w operacie przedstawione (dla nieruchomości podobnych) by można dokonać oceny, że nieruchomości przyjęte do porównań są faktycznie podobne.
Co do przyjętych cech – to rzeczoznawca majątkowy – po dokonaniu analizy rynku decyduje o przyjęciu takich czy innych cech. Co do zasady powinny być uwzględnione takie cechy, które dla danego rynku mają zasadniczy wpływ na kształtowanie cen.
Trudno ustosunkować się do prawidłowości grupy nieruchomości podobnych. Wszystko zależy od tego jakie nieruchomości były w ogóle dostępne na rynku. Zasadą jest, że do grupy nieruchomości podobnych włącza się nieruchomości wg największego podobieństwa.
Może ten film przybliży Pani tematykę >> #39 Nieruchomości podobne czyli o tym czym się kierować przy ich wyborze (wycena nieruchomości) >> https://youtu.be/yaouRiwvYh0