Pytanie:
Napisała do mnie Pani Natalia:
Pani Magdo, będę wdzięczna za odpowiedź. Wyceniam (w trakcie praktyk) nieruchomość, która jest obciążona hipoteką – wpis w IV dziale). Prowadzący praktyki powiedział, że mam tej hipoteki nie uwzględniać. I ok. Ale ja chciałabym wiedzieć dlaczego mam i jej nie uwzględniać (bo na to pytanie już mi nie odpowiedział) i czy faktycznie hipoteki się nie uwzględnia przy wycenie nieruchomości?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
.
Odpowiedź (z dnia 25.05.2022 r.)
.
Hipoteka – co to za prawo?
Odpowiadając na to pytanie zacznę od krótkiego wyjaśnienia czym jest hipoteka.
Jak czytamy w Kodeksie Cywilnym – III. Prawa rzeczowe ograniczone, Dział I. Przepisy ogólne
Art. 244. 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
Hipoteka jest zatem ograniczonym prawem rzeczowym.
To prawo, które daje wierzycielowi (np. bankowi) zabezpieczenie na nieruchomości (lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego) na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę swojego kredytu (lub innego zobowiązania).
—–
Ważne!
Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości. Jest to przykład tzw. wpisu konstytutywnego.
Co to takiego?
Wpis konstytutywny to taki wpis, który kształtuje prawo, tzn. dopiero od momentu dokonania tego wpisu możliwe jest powoływanie się na dane prawo (lub powstały podmiot). Co istotne – bez dokonanego wpisu – nowo powstałe prawo nie będzie obowiązywać, bo t dopiero wpis (konstytutywny) legalizuje jego istnienie.
Jak czytamy w ustawie o księgach wieczystych i hipotece:
Art. 67. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
.
Czy ograniczone prawa rzeczowe mają wpływ na wartość nieruchomości?
Powstaje zatem pytanie czy takie prawo – jak ograniczone prawo rzeczowe – ma wpływ na wartość nieruchomości?
Zajrzyjmy do przepisów dotyczących wyceny – konkretnie do par. 38 z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
par. 38.
-
Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
Zatem, co do zasady przy wycenie nieruchomości uwzględnia się obciążenia ograniczonymi prawa rzeczowymi, ale tylko pod takim warunkiem, że mają wpływa na jej wartość.
Jeśli pozostają bez wpływ na wartość to nie uwzględnia się ich sporządzając operat szacunkowy.
.
Czy hipoteka ma wpływ na wartość nieruchomości?
Czy zatem hipoteka jest takim ograniczonym prawem rzeczowym, które ma wpływ na wartość czy nie?
W przepisach prawa nie znajdziemy odpowiedzi na to pytanie wprost.
Jest jednak bogate orzecznictwo na ten temat. Ono odpowiada na postawione pytanie jednoznacznie.
Zacytuję stosunkowo świeży wyrok, jest to postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 marca 2020 r. III CZP 64/19 opubl. biuletyn SN 2020/3-4 (wyrok dotyczy: zagadnienie prawne jako podstawy skargi kasacyjnej; ustalanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego; obowiązek dokonania wykładni przepisów mających zastosowanie w sprawie).
Jak czytamy w uzasadnieniu:
- Jedno z zagadnień przedstawionych przez Sąd Okręgowy do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu w rzeczywistości sprowadza się do tego, w jaki sposób należy określić wartość nieruchomości nabytej przez małżonków, na której wspólnie ustanowili hipotekę w celu zabezpieczenia zobowiązania wobec banku do spłacenia kredytu zaciągniętego na cele inwestycyjne na tej nieruchomości. Przytoczone przez Sąd Okręgowy orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczą jednak dokładnie tego problemu. W postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16, Sąd Najwyższy stwierdził, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej sąd – ustalając wartość wchodzącego w skład majątku wspólnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, obciążonego hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy – uwzględnia wartość rynkową tego prawa, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.
- W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18(OSNC 2019, nr 9, poz. 87), Sąd Najwyższy szczegółowo objaśnił, jakie okoliczności są prawnie doniosłe przy oznaczaniu wartości nieruchomości. Wskazał, że ustalanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, co przesądza 149 GospNierU. Zgodnie z art. 151 ust. 1 i art. 154 GospNierU, ustalając wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szacowanie wartości nieruchomości musi też uwzględniać – w granicach wyznaczonych przez § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego – jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi. Obciążenia te mają znaczenie dla oszacowania, jeżeli wpływają na zamianę wartości nieruchomości.
- Znaczenie celu oszacowania uwidacznia się w szczególności wówczas, gdy oszacowania dokonuje się na potrzeby obrotu nieruchomością. Przy sprzedaży nieruchomości wartość rynkową nieruchomości odzwierciedla równa tej wartości cena, a obciążenie hipoteką wpływa jedynie na sposób zadysponowania tą ceną, zwykle przez zapłatę długu w celu doprowadzenia do wygaśnięcia hipoteki. Jeżeli strony umowy nie ustalą sposobu uiszczenia ceny przez przeznaczenie jej w całości lub części na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego i nie doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki, nabywca obciążonej hipoteką nieruchomości wstępuje w prawa dłużnika rzeczowego i w związku z tym ponosi ryzyko odpowiedzialności za cudzy dług w postaci ryzyka egzekucji i możliwości odzyskania spłaconego długu. Ryzyko to może wówczas obniżać cenę nieruchomości, ma bowiem wymiar finansowy, ale nie jest to równoznaczne z pomniejszeniem wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego zadłużenia (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12).
- Wpływ na wartość nieruchomości w obrocie takich praw obciążających nieruchomość, jak służebność lub prawo dożywocia jest niewątpliwy z tego powodu, że nie mają one charakteru akcesoryjnego. Utrzymują się na nieruchomości po jej sprzedaży, a wyłącznie zobowiązanym wobec uprawnionego rzeczowo staje się nabywca. Hipoteka ma jednak charakter akcesoryjny, gdyż zabezpiecza wierzytelność i w tej funkcji może istnieć w oderwaniu od osobistego zobowiązania do zaspokojenia wierzytelności także z innych składników majątku zobowiązanego niż obciążona nią nieruchomość. Sprzedaż obciążonej hipoteką nieruchomości nie ma znaczenia dla osobistej odpowiedzialności za dług. Powoduje jedynie, że w roli dłużnika odpowiadającego za dług z ograniczeniem do obciążonej rzeczy pojawia się jeszcze inna osoba – nabywa nieruchomości.
- Trzeba zauważyć, że powyższe prawidłowości zostały uwzględnione także w obrębie przepisów o egzekucji z nieruchomości, gdyż pewne ciążące na niej prawa utrzymują się po egzekucyjnej sprzedaży na nieruchomości po ich zaliczeniu na cenę nabycia (stosownym obniżeniu), a inne – jak na przykład obciążenie hipoteczne – nie mają wpływu na określenie wartości nieruchomości i w konsekwencji także ceny, za którą będzie sprzedana, a uprawniony z tych praw o tyle znajduje zaspokojenie z sumy uzyskanej z egzekucji, o ile wystarcza ona na pokrycie wartości jego prawa.
- Jak zatem wskazał Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, na wartość nieruchomości nie oddziaływa samo obciążające ją prawo, ale związany z tym prawem dług, co w odniesieniu do hipoteki oznacza związek z odpowiedzialnością za ten dług. Jeżeli nie dochodzi do zmiany osób odpowiedzialnych za dług, nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, że obciążenie oddziaływa na wartość nieruchomości.
[akcesoryjny, akcesoryczny «dodatkowy, uzupełniający, drugorzędny» za PWN]
Hipoteka jest zatem prawem pozostającym bez wpływu na oszacowaną wartość nieruchomości (co do zasady, bo może zdarzyć się szczególny cel wyceny czy polecenie oszacowania nieruchomości i jej uwzględnia). Obciążenie hipoteką pozostaje jedynie w związku z uzgodnioną jej ceną.
Na marginesie, jeśli dokonujesz wyceny nieruchomości, która ma wpis hipoteki w 4 dziale księgi wieczystej, należy opisać to, w stanie prawnym w operacie szacunkowy, a ponadto wyjaśnić z jakiego powodu (jw.) nie uwzględnia się tego obciążenia w procesie wyceny.
🎯Jeśli chcesz mieć dobry wzór operatu szacunkowego i to w wersji edytowalnej zajrzyj tu:
Operat szacunkowy w wersji edytowalnej – dobry wzór na start.
Skoro czytasz ten wpis, możesz skorzystać z kodu rabatowego na jego zakup: operat40%, upoważniający do 40% zniżki. Dodaj produkt do koszyka, a następnie użyj kuponu.
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
🎯 Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
.
🎯 Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego? Zapisz się na to szkolenie:
Szkolenie dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.
.
🎯 Jeśli chcesz przejść procedurę sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym – krok po kroku – zajrzyj do tego szkolenia:
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
6 Comments
Anna
Dzień dobry Pani Magdo,
niedawno uzyskałam uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, jednak w głównej mierze pracuję w kancelarii syndyka. Syndyk, u którego pracuję niekiedy zleca rzeczoznawcom wykonanie wyceny dla celu likwidacji ułamkowej części nieruchomości (w przypadku, gdy upadły jest współwłaścicielem nieruchomości).
Standardowo, w przypadku sprzedaży przez syndyka całej nieruchomości, zgodnie z art. 313 ust. 2 ustawy Prawo upadłościowe, wygasają hipoteki.
Sprawa komplikuje się w przypadku sprzedaży ułamkowej części nieruchomości. Zgodnie z art. 1013 ustawy Kodeks postępowania cywilnego w zw. z art. 313 ust. 6 ustawy Prawo upadłościowe, postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności.
Z taką sytuacją niestety mamy do czynienia dość często. Żaden z rzeczoznawców, który sporządzał wycenę na zlecenie kancelarii nie uwzględniał w cenie wartości hipoteki, co moim zdaniem jest błędne. Skoro hipoteka nie wygasa, a zatem nabywca dokonuje zakupu z obciążeniem, to zdecydowanie wpływa ona na wartość. Na etapie wyceny, a nawet późniejszej sprzedaży nie da się stwierdzić, czy w wyniku postępowania upadłościowego zostanie umorzone zadłużenie upadłego (współwłaściciela nieruchomości). Zależy to bowiem od wielu czynników (m. in. czy zostanie ustalony plan spłaty, czy dłużnik ten plan wykona, a nawet z jakim charakterem wierzytelności mamy do czynienia – np. zaległości alimentacyjne nie ulegają umorzeniu, a mogą być zabezpieczone hipoteką). Oczywiście w przypadku sprzedaży nie dochodzi do zmiany dłużnika (osoby odpowiedzialnej za dług), jednak wierzyciel będzie mógł domagać się zaspokojenia z nieruchomości, niezależnie od tego kto jest jej właścicielem. Fakt, że udział w nieruchomości jest sprzedawany w postępowaniu upadłościowym, czyli w sytuacji istniejącej już niewypłacalności współwłaściciela nieruchomości, zdecydowanie podwyższa ryzyko inwestowania w taki udział.
Jak już wcześniej wspomniałam, moim zdaniem, w wycenie należy uwzględnić fakt, że nieruchomość jest obciążona hipoteką. Chciałabym poznać Pani zdanie na ten temat oraz – w przypadku potwierdzenia mojego założenia, proszę o kilka wskazówek jak uwzględnić w wycenie fakt, że nieruchomość jest obciążona hipoteką, która nie wygasa w wyniku sprzedaży. Z góry dziękuję za odpowiedź oraz za wszystkie cenne rady i wpisy na Pani blogu. Serdecznie pozdrawiam.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Anno,
to bardzo ciekawy wątek.
Ja mam pytanie – jaka byłaby podstawa prawna uwzględnienia tej hipoteki w wartości nieruchomości?
Zgodnie z aktualnymi przepisami (rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości):
§ 34. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości pomija się hipotekę.
Z tego powodu rzeczoznawcy nie biorą jej pod uwagę, ba nawet nie sprawdzają jakie jest faktyczne zadłużenie.
Problem tkwi raczej gdzie indziej, tj. w braku rozwiązania systemowego tego problemu. Ale tym już ani rzeczoznawca majątkowy się nie zajmie, ani ja.
Anna
Dziękuję uprzejmie za odpowiedź. Nad powyższym wątkiem zaczęłam się zastanawiać już dość dawno i zupełnie umknęło mi, że w międzyczasie w rozporządzeniu w sprawie wyceny z 5 września 2023 r. został wprowadzony zapis, z którego wprost wynika, że hipotekę należy pominąć, niezależnie od okoliczności. To niestety jeszcze bardziej komplikuje sprawę, jednak, tak jak Pani zauważyła, nie jest to już przedmiotem rozważań rzeczoznawcy. Na marginesie tylko zauważę, że nie trzeba być rzeczoznawcą, żeby stwierdzić, że wycena nieuwzględniająca hipoteki w takim przypadku nie odpowiada realnej wartości nieruchomości.
Jeszcze raz dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.
Magdalena Małecka MRICS
Proszę bardzo i pozdrawiam!
Hubert
Czy zatem wycena mogłaby w jakiś sposób wskazywać, że cena zapłacona do likwidatora może zostać pomniejszona o istniejącą wierzytelność US? [brak konta bankowego spółki bo zlikwidowana i nie można go założyć]
Magdalena Małecka MRICS
Panie Hubercie,
rola rzeczoznawcy majątkowego, co do zasady, kończy się na podaniu wartości nieruchomości (i to w kwocie netto, bez podatków i opłat, w szczególności bez podatku vat), a ta jest podstawą do dalszych decyzji i rozliczeń.
Rzeczoznawca nie zajmuje się obszarem ceny, ale wartości. Na obszarze prawa to różnica.