Każdy operat szacunkowy (a nazwa takiego dokumentu – przypominająco – jest prawnie chroniona) musi zawierać pewną – MINIMALNĄ i NORMATYWNĄ – zawartość.

Każdy operat szacunkowy – niezależnie dla jakiego celu wyceny wykonywany, zatem także dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności (w tym, bankowej) musi tę zawartość przedstawiać.

Ta MINIMALNA i NORMATYWNA zawartość uregulowana jest w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zwróć uwagę, że cały rozdział 4 zawiera opis sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Zapisano tak, m.in., że:

§ 55.

1. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.
2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

§ 56.

1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

§ 57.

1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.
2. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w ust. 1.

Taka jest zatem MINIMALNA i NORMATYWNA zawartość każdego operatu szacunkowego.

.

Po 2 gie

Jeśli operat szacunkowy sporządzany jest dla takiego celu wyceny jakim jest zabezpieczenie wierzytelności (kredytodawcy, banku, instytucji finansowej), to istnieje konieczność uwzględnienia jeszcze jednej podstawy prawnej, która dotyczy zawartości takiego operatu szacunkowego.

Chodzi tu konkretnie o standard tzw. zawodowy pt. „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” w treści obowiązującej od 1.09.2017 r. [ogłoszony 1.09.2017 r. w dzienniku urzędowym przez MIiB poz. 59, 2017].

Standard obowiązuje przejściowo do 8.09.2023 r.

Dlaczego przejściowo?
Przeczytasz o tym szerzej w tym wpisie:
>> #34 Czy “standard bankowy” nadal obowiązuje
w związku ze zmianą ustawy
o gospodarce nieruchomościami?

Z w/w standardu wnika, że taki operat szacunkowy powinien zawierać pewną – DODATKOWĄ – zawartość.  Konkretnie chodzi o 3 najważniejsze rzeczy:

1) należy uwzględnić wymagania wierzyciela

Jeśli wierzyciel, do którego jest kierowany operat szacunkowy posiada wymagania dodatkowe operat musi je uwzględnić. Wytyczne dostępne są na stronach internetowych banków lub trzeba się o nie zwrócić do wskazanego wierzyciela.

2) wskazanie okoliczności ograniczających przydatność nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia

W operacie powinien znaleźć się dodatkowy punkt (nie wskazano gdzie, może to byś np. po określonej wartości i przed uzasadnieniem otrzymanego wyniku), w którym należy opisać okoliczności ograniczające przydatność nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia lub, że takich okoliczności nie zanotowano.

3) wskazanie obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością – w formie załącznika do operatu szacunkowego.

Należy wykonać analizę trzech obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym:

1. z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości,

2. z ryzykiem oceny danej nieruchomości przez inwestorów,

3. z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości nieruchomości w przyszłości.

Szczegóły dodatkowej zawartości wynikającej
ze standardu zawodowego opisałam w tym wpisie:

>>#15 Co powinien zawierać operat szacunkowy
by mógł być wykorzystany
dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności?