fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Pani Magdo,

Dostałam propozycje wyceny nieruchomości w Z. – zapis zapytania brzmi:
“działka nr x/15 położona w obrębie geodezyjnym Z., dla których prowadzona jest księga wieczysta nr K../000…./x (działka powstała po podziale działki x/7) – działka zostanie sprzedana na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej”

Czy fakt, iż działka zostanie później przyłączona do działki sąsiedniej wpływa na sposób wyceny?

Czy mogę wycenić sama działkę, która ma zostać przyłączona w przyszłości do działki sąsiedniej.

Dziękuję za podpowiedź.

.

Odpowiedź (z dnia 21.03.2022 r.)

W tej sprawie wpłynęło do mnie więcej podobnych pytań. Zobaczysz zaraz, że odpowiedź nie jest skomplikowana, ale także, że jest logiczna po przeanalizowaniu sytuacji.

.

1 Sytuacja👇

Podobne zlecenia wyceny nieruchomości i celu wyceny dotyczącą zazwyczaj gruntów publicznych (własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego) i związane są z sytuacją, o której mowa w art. 37, pkt. 2, ppkt 6) ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 37.2. 

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

(...)

6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

(…)

Będzie to zatem sytuacja, w której:

  • ma dojść do zbycia nieruchomości (lub jej części),
  • na rzecz właściciela (lub użytkownika wieczystego) nieruchomości sąsiedniej – “przyległej”,
  • w/w właściciel (lub użytkownik wieczysty) chce nabyć (ma taki zamiar) tę nieruchomość (lub jej część) i przyłączyć do swojej nieruchomości,
  • zbywane nieruchomości (lub ich części) nie mogą być samodzielnie zagospodarowane (jako odrębne nieruchomości byłyby nieużyteczne fizycznie, ze względu na wielkość, np. mają tylko 5 m2, lub kształt – bardzo wąski).

Może się także zdarzyć, że przedmiotem wyceny ma być nieruchomość (lub jej części) należąca do właściciela prywatnego.

Pojawia się pytanie jak dokonać wyceny takiego “skrawka”, “maski budowlanej”-  tu różne potoczne pojęcia są używane, tj. jak określić wartość nieruchomości (lub części nieruchomości) zbywanej na potrzeby zagospodarowania nieruchomości przyległej (tj. na polepszenie jej warunków)?

2 Przepisy👇

Na powyższe pytanie w części dotyczącej zbywania nieruchomości publicznych odpowiada przepis paragrafu 54 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

§ 54.

1.Na potrzeby określenia wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem nieruchomości lub jej części.
2. Przy ustalaniu różnicy, o której mowa w ust. 1, nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości przyległej.

Zatem można tu zastosować wzór:

WN = WP2 – WP1

gdzie:

  • WN – wartość nieruchomości (lub części nieruchomości) zbywanej na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej,
  • WP2 – wartość nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością, która ma służyć poprawieniu warunków (będzie to zatem stan nieruchomości, przy założeniu, że do przyłączenia już doszło,
  • WP1 – wartość nieruchomości przyległej z jej stanem faktycznym przed przyłączeniem do niej nieruchomości poprawiającej jej warunki.

Uwaga:

pomija się przy takiej wycenie części składowe znajdujące się na nieruchomości przyległej.

W takim operacie szacunkowym określona zostanie 1 wartość nieruchomości – tej, która ma być zbyta (tj. naszego “skrawka”, choć nie zawsze musi być on nieduży).

Drogą d0jścia do tej wartości będzie wcześniejsze określenie dwóch wartości:

(1) dla stanu nieruchomości przyległej z przyłączonym już “skrawkiem”, oraz

(2) dla stanu nieruchomości przyległej przed przyłączeniem przedmiotowego “skrawka”.

.

Zwróć uwagę, że przepis dotyczy (a więc jest obowiązkowy) w sytuacji, o której mowa w art. 37, pkt. 2, ppkt 6) ustawy o gospodarce nieruchomościami (przytoczony wyżej). Jeśli zatem wycena dotyczyć będzie innej sytuacji, w tym wyceny działek prywatnych (np. dla potrzeb sprzedaży takiego kawałka gruntu) zasada wyżej przytoczona nie jest obowiązująca.

W takim przypadku będą obowiązywały zasady ogólne wyceny (tj. podejście porównawcze lub dochodowe, a warunkowo mieszane – które, zgodnie z przepisami prowadzą do określenia wartości rynkowej nieruchomości).

Nie wyklucza to jednak możliwości zastosowania (przez analogię) przepisu par. 54 (wyżej), jeśli w ten sposób będzie można określić wartość rynkową nieruchomości (np. w przypadku braku danych transakcyjnych takich “skrawków” na rynku, co wykluczy możliwość zastosowania podejścia porównawczego, w przypadku braku możliwości zastosowania podejścia dochodowego – brak zasadności dla danego przypadku oraz braku możliwości zastosowania podejścia mieszanego do określenia wartości naszego “skrawka”).

W takim przypadku zastosowanie zasady par. 54 może być najlepszym wyjściem.


Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Masz ciekawe rozwiązanie na określenie wartości dla wymuszonej sprzedaż? Podziel się nim w komentarzu!


Zajrzyj także do wpisów, które dotyczą innych celów wyceny tego prawa:
—————-
🎯 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

🎯 Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

.

🎯 Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego? Zapisz się na to szkolenie:

Szkolenie dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.

.

🎯 Jeśli chcesz przejść procedurę sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym – krok po kroku – zajrzyj do tego szkolenia:

Operat szacunkowy w 5 krokach.

.

🎯Jeśli chcesz tylko kupić dobry wzór operatu szacunkowego zajrzyj tu:

Operat szacunkowy w wersji edytowalnej – dobry wzór na start.

.

Zapraszam!

 

 

Poprzedni post
Kolejny post

5 Comments

  • Monika

    11 maja, 2022 - 9:16 am

    Dzień dobry Pani Magdaleno. Tak Gmina jest właścicielem działki na której znajduje się część budynku.

    • Magdalena Małecka MRICS

      12 maja, 2022 - 12:53 pm

      Pani Moniko,
      czyli rozumiem, że właśnie po to jest dołączana ta część nieruchomości by uregulować stan związany z budynkiem – że część budynku jest na tym – sąsiednim gruncie? I cały budynek został wzniesiony przez i nakładem właściciela działki przyległej? Zatem będą to jego nakłady. I wycena będzie dotyczyć samego gruntu.
      Jest to najprawdopodobniej realizacja zapisów kodeksowych (art. 231 KC).

      • Monika

        12 maja, 2022 - 5:07 pm

        Dokładnie tak Pani Magdo. Bardzo serdecznie dziękuję za poświęcony czas i odpowiedź. Bardzo często bazuję na Pani publikacjach i słucham na kanale YouTube. Dochodówki bez Pani materiałów pewnie bym nie zaliczyła na egzaminie. Pozdrawiam serdecznie i jeszcze raz dziękuję za pomoc.

  • Monika

    9 maja, 2022 - 10:49 am

    Dzień dobry Pani Magdaleno. Mam zlecenie z Gminy wyceny nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania. Nieruchomość przyległa jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym którego nieznaczna część posadowiona jest na działce (skrawku) przeznaczonej do zbycia na poprawę. W wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości przyległej. Czy również nieruchomość nabywaną liczę bez części składowych?

    • Magdalena Małecka MRICS

      9 maja, 2022 - 1:22 pm

      Pani Moniko,
      Czy gmina wie o tym, że część nieruchomości nabywanej na poprawę warunków celem przyłączenia jest zabudowana częścią budynku?

Zostaw komentarz

4 + 6 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego