Pytanie:
Pani Magdo,
Dostałam propozycje wyceny nieruchomości w Z. – zapis zapytania brzmi:
“działka nr x/15 położona w obrębie geodezyjnym Z., dla których prowadzona jest księga wieczysta nr K../000…./x (działka powstała po podziale działki x/7) – działka zostanie sprzedana na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej”
Czy fakt, iż działka zostanie później przyłączona do działki sąsiedniej wpływa na sposób wyceny?
Czy mogę wycenić sama działkę, która ma zostać przyłączona w przyszłości do działki sąsiedniej.
Dziękuję za podpowiedź.
.
Odpowiedź (z dnia 21.03.2022 r.)
W tej sprawie wpłynęło do mnie więcej podobnych pytań. Zobaczysz zaraz, że odpowiedź nie jest skomplikowana, ale także, że jest logiczna po przeanalizowaniu sytuacji.
.
1 Sytuacja
Podobne zlecenia wyceny nieruchomości i celu wyceny dotyczącą zazwyczaj gruntów publicznych (własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego) i związane są z sytuacją, o której mowa w art. 37, pkt. 2, ppkt 6) ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Art. 37.2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli: (...) 6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
(…)
Będzie to zatem sytuacja, w której:
- ma dojść do zbycia nieruchomości (lub jej części), ta nieruchomość lub część nieruchomości może być zatem także zabudowana,
- na rzecz właściciela (lub użytkownika wieczystego) nieruchomości sąsiedniej – “przyległej”,
- w/w właściciel (lub użytkownik wieczysty) chce nabyć (ma taki zamiar) tę nieruchomość (lub jej część) i przyłączyć do swojej nieruchomości,
- zbywane nieruchomości (lub ich części) nie mogą być samodzielnie zagospodarowane (jako odrębne nieruchomości byłyby nieużyteczne fizycznie, ze względu na wielkość, np. mają tylko 5 m2, lub kształt – bardzo wąski).
Może się także zdarzyć, że przedmiotem wyceny ma być nieruchomość (lub jej części) należąca do właściciela prywatnego.
Pojawia się pytanie jak dokonać wyceny takiego “skrawka”, “maski budowlanej”- tu różne potoczne pojęcia są używane, tj. jak określić wartość nieruchomości (lub części nieruchomości) zbywanej na potrzeby zagospodarowania nieruchomości przyległej (tj. na polepszenie jej warunków)?
2 Przepisy
Na powyższe pytanie w części dotyczącej zbywania nieruchomości publicznych odpowiada przepis paragrafu 54 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
§ 54. 1.Na potrzeby określenia wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem nieruchomości lub jej części. 2. Przy ustalaniu różnicy, o której mowa w ust. 1, nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości przyległej.
Zatem można tu zastosować wzór:
WN = WP2 – WP1
gdzie:
- WN – wartość nieruchomości (lub części nieruchomości) zbywanej na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej,
- WP2 – wartość nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością, która ma służyć poprawieniu warunków (będzie to zatem stan nieruchomości, przy założeniu, że do przyłączenia już doszło),
- WP1 – wartość nieruchomości przyległej z jej stanem faktycznym przed przyłączeniem do niej nieruchomości poprawiającej jej warunki.
Uwaga:
pomija się przy takiej wycenie części składowe znajdujące się na nieruchomości przyległej (!!!).
W takim operacie szacunkowym określona zostanie 1 wartość nieruchomości – tej, która ma być zbyta (tj. naszego “skrawka”, choć nie zawsze musi być on nieduży).
Drogą dojścia do tej wartości będzie wcześniejsze określenie dwóch wartości:
(1) dla stanu nieruchomości przyległej (bez cz. składowych) z przyłączonym już “skrawkiem”, oraz
(2) dla stanu nieruchomości przyległej (bez cz. składowych) przed przyłączeniem przedmiotowego “skrawka”.
.
Zwróć uwagę, że przepis dotyczy (a więc jest obowiązkowy) w sytuacji, o której mowa w art. 37, pkt. 2, ppkt 6) ustawy o gospodarce nieruchomościami (przytoczony wyżej). Jeśli zatem wycena dotyczyć będzie innej sytuacji, w tym wyceny działek prywatnych (np. dla potrzeb sprzedaży takiego kawałka gruntu) zasada wyżej przytoczona nie jest obowiązująca.
W takim przypadku będą obowiązywały zasady ogólne wyceny (tj. podejście porównawcze lub dochodowe, a warunkowo mieszane – które, zgodnie z przepisami prowadzą do określenia wartości rynkowej nieruchomości).
Nie wyklucza to jednak możliwości zastosowania (przez analogię) przepisu par. 54 (wyżej), jeśli w ten sposób będzie można określić wartość rynkową nieruchomości (np. w przypadku braku danych transakcyjnych takich “skrawków” na rynku, co wykluczy możliwość zastosowania podejścia porównawczego, w przypadku braku możliwości zastosowania podejścia dochodowego – brak zasadności dla danego przypadku oraz braku możliwości zastosowania podejścia mieszanego do określenia wartości naszego “skrawka”).
W takim przypadku zastosowanie zasady par. 54 może być najlepszym wyjściem.
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Masz ciekawe rozwiązanie na określenie wartości dla wymuszonej sprzedaż? Podziel się nim w komentarzu!
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
🎯 Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
.
🎯 Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego? Zapisz się na to szkolenie:
Szkolenie dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.
.
🎯 Jeśli chcesz przejść procedurę sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym – krok po kroku – zajrzyj do tego szkolenia:
Operat szacunkowy w 5 krokach.
.
🎯Jeśli chcesz tylko kupić dobry wzór operatu szacunkowego zajrzyj tu:
Operat szacunkowy w wersji edytowalnej – dobry wzór na start.
.
Zapraszam!
24 Comments
Marta
Witam. A co w przypadku, gdy Gmina sprzedaję działkę w przetargu nieograniczonym, ale sprzedawana działka nie ma dostępu do drogi? Czy traktować ją jako nabycie przez sąsiada, czyli na poprawę warunków nieruchomości sąsiedniej? Gmina w zleceniu wyraźnie wskazała jako zbycie w przetargu nieograniczonym.
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
czyli rozumiem, że to nie jest sprzedaż dotycząca poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej? Tylko sprzedaż?
Jeśli tak, to trzeba się zastanowić kto i po co by tę działkę kupował. Zachęcam do zapoznania się z tym nagraniem >> #57 2 najważniejsze pytania, które zadałabym sobie przed przystąpieniem do wyceny nieruchomości https://youtu.be/hiE_6nMYVpY, może tu będą odpowiedzi.
Niestety nie mam szans by bez analiz odpowiedzieć na zadane pytanie.
Michał
Pani Magdaleno,
w jaki sposób można określić czy działka jest wystarczająco wąska, żeby uznać ją za nie nadającą się do samodzielnego zagospodarowania?
Do mojej działki przylega nieruchomość niezabudowana należąca do gminy, do której z drugiej strony przylega miejski plac zabaw oraz budynek stacji transformatorowej.
Magdalena Małecka MRICS
Nie ma standardowych wytycznych, które zadziałają w każdym przypadku. Zależy to m.in. od przeznaczenia nieruchomości, wymogów do jej zagospodarowania, jak również chęci uznania jej przez gminę na taką by była uznana za przekazaną na polepszenia warunków nieruchomości sąsiedniej (tego dotyczył wpis i wnioskuję, że tego dotyczy też pytanie).
Michał
Dzień dobry,
Pani Magdaleno,
Mam takie pytanie. Posiadam działkę, poprzedni właściciel posadził drzewka, które zostały umiejscowione za granicą działki, myślał on, że tak biegnie granica. Działka ta na pewno nie jest własnością prywatną, posiada ją chyba Skarb Państwa, problem jest taki, że przez działkę płynie rzeka. Chciałbym zapytać czy jest w ogóle prawna możliwość odkupienia fragmentu takiej działki, ponieważ, słyszałem, że jest pewna odległość, która musi być zachowana od brzegu rzeki. W linku poniżej załączam zdjęcie interesującej mnie przestrzeni. Czerwony czworokąt jest to interesujący mnie fragment działki, który chciałbym odkupić. Nad nim, gdzie biegnie pomarańczowa linia TS znajduje się moja działka.
https://ibb.co/kgXNfPM
Z poważaniem
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry, niestety zbyt mało danych by udzielić odpowiedzi. Najlepiej wystąpić z takim zapytaniem do właściciela gruntu.
Aneta
Dzień dobry,
Pani Magdo, jak należy podejść do wyceny (w kontekście paragrafu 54 rozporządzenia) gdy działka, która ma zostać nabyta to własność a działka, której warunki mają zostać polepszone oddana jest w użytkowanie wieczyste. ?
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
Pani Aneto, czy to jest faktyczna sytuacja czy tylko hipoteza?
Wymyślone zdarzenie?
Aneta
tak, to jest faktyczna sytuacja, takie wyceny zleca gmina
Mateusz
Dzień Dobry,
Mam pytanie innej natury: czy transakcje działkami sprzedanymi w trybie bezprzetargowym ( na poprawę warunków) mogą być brane pod uwagę przy wycenach innych nieruchonmości?
Na moim rynku jest dużo tego typu transakcji – pytanie czy można je nazwać rynkowymi..
Magdalena Małecka MRICS
Panie Mateuszu,
na dzień dzisiejszy (po jest w planie zmiana rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) definicje tego czy transakcja jest rynkowa znajdziemy w par. 5 tego rozporządzenia.
Proszę zajrzeć do tego wpisu
>> https://magdalenamalecka.pl/qa/70-czy-transakcja-pomiedzy-powiazanymi-stronami-moze-zostac-uznana-za-transakcje-rynkowa-a-zatem-czy-moze-zostac-wlaczona-do-grupy-nieruchomosci-podobnych/
oraz do tego:
>> https://magdalenamalecka.pl/qa/20-co-konkretnie-oznaczaja-okreslenia-opozniony-termin-wydania-i-opozniony-termin-zaplaty/
Kasia
Dzień dobry, a co zrobić w sytuacji, gdy nieruchomość, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy może poprawić warunki nie jednej a kilku nieruchomości przyległych? I w dodatku te nieruchomości przyległe mają tak różne przeznaczenie jak mieszkaniówka, droga i np przemysł?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Katarzyno,
jeśli zlecenie wyraźnie wskazuje do której ma być przyłączona to nie ma wyboru.
Jeśli mamy sytuację, że ma być sprzedaż ale nie na rzecz konkretnej nieruchomości to wówczas kierowałabym się def. wartości rynkowej czyli sprzedający z tym podpisze umowę kto zapłaci więcej, a więcej zapłaci ten komu najbardziej przyda się ten “kawałek”. Wymagałoby to sprawdzenia.
Kamil
Dzień dobry, czy miał ktoś może z Państwa sytuację, w której nieuchomość(skrawek)przeznaczonej do zbycia na poprawę to rów melioracyjny? Rzeczoznawca z urzędu wycienia rów jak działkę budowlaną. Rowu fizycznie nigdy tam nie było, widnieje tylko na mapach. Jeśli urzędnik chcę sprzedać rów jako działkę budowlaną czy jest możliwość przekształcenia tego skrawka po zakupie jako działka budowlana?
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
w wycenie rzeczoznawca uwzględnia nie tylko rodzaj użytku ale także stan techniczno – użytkowy.
Co do ewentualnej możliwości przekształcenia musi się Pan dowiedzieć w organie zajmującym się zmianą przeznaczenia – czyli w gminie.
Ann
Witam, mam pytanie, podobna syt jak wyżej, działka ulegająca przyłączeniu jest własnością gminy,zabudowana jest częścią bud mieszkalnego znajdującego się i wybudowanego przez właściciela nieruchomości sąsiedniej na rzecz której działka jest sprzedawana art 37 ust 2 pkt 6- sprzedaż na poprawę warunków zagospodarowania pow. 1 ar, sprzedaż przez gminę, czyli wyceniamy sam grunt bez części tego budynku , a co np z częścią ogrodzenia i kawałkiem chodnika oraz wiata? Wszystko wybudował właściciel nieruchomości sąsiedniej, też nie uwzględniamy w wycenie i piszemy że to jego nakłady ? Tylko nie wiadomo czy nakłady te traktować jako w dobrej wierze ..
Magdalena Małecka MRICS
Pani Anno,
odpowiedź na Pani pytanie znajduje się w par. 54 ust.2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dla tego celu wyceny nie uwzględnia się części składowych.
Ann
Części składowych nieruchomości przyległej, a nie części składowych nieruchomości nabywanej na poprawę zag -tego doklejane go kawałka. Art 54 mówi o częściach składowych jedynie nieruchomości przyległej, tj na rzecz której sprzedajemy nieruchomośc
Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Pani Anno,
inaczej zrozumiałam Pani pytanie.
W tej sytuacji proszę zajrzeć do komentarzy, które znajdują się pod tym wpisem i zdaje się dotyczą Pani sytuacji.
Monika
Dzień dobry Pani Magdaleno. Tak Gmina jest właścicielem działki na której znajduje się część budynku.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Moniko,
czyli rozumiem, że właśnie po to jest dołączana ta część nieruchomości by uregulować stan związany z budynkiem – że część budynku jest na tym – sąsiednim gruncie? I cały budynek został wzniesiony przez i nakładem właściciela działki przyległej? Zatem będą to jego nakłady. I wycena będzie dotyczyć samego gruntu (z uwagą, by doprecyzować czy zlecenie dotyczy samego gruntu czy całej nieruchomości; w tym drugim przypadku będzie dochodziła kwestia rozliczenia nakładów – wymagałaby to wyjaśnienia).
Jest to najprawdopodobniej realizacja zapisów kodeksowych (art. 231 KC).
Monika
Dokładnie tak Pani Magdo. Bardzo serdecznie dziękuję za poświęcony czas i odpowiedź. Bardzo często bazuję na Pani publikacjach i słucham na kanale YouTube. Dochodówki bez Pani materiałów pewnie bym nie zaliczyła na egzaminie. Pozdrawiam serdecznie i jeszcze raz dziękuję za pomoc.
Monika
Dzień dobry Pani Magdaleno. Mam zlecenie z Gminy wyceny nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania. Nieruchomość przyległa jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym którego nieznaczna część posadowiona jest na działce (skrawku) przeznaczonej do zbycia na poprawę. W wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości przyległej. Czy również nieruchomość nabywaną liczę bez części składowych?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Moniko,
Czy gmina wie o tym, że część nieruchomości nabywanej na poprawę warunków celem przyłączenia jest zabudowana częścią budynku?