Pytanie:
Pani Magdo,
Zagadnienie, na które w sumie nie znajduję wytycznych czy omówienia w opracowaniach tematycznych – określenie wartości w warunkach wymuszonej sprzedaży.
Dla banków spółdzielczych, z którymi współpracuję jest to obowiązkowy element operatów w celu zabezpieczenia wierzytelności. Rzeczoznawcy jednak podchodzą do tego zagadnienia różnie.
Czy są regulacje na ten temat?
Jeśli nie ma jak ustalić określony procent i jak to uargumentować?
Czy to zagadnienia wymaga jakiejś dodatkowej analizy już na etapie analizy rynku?
.
Odpowiedź (z dnia 7.03.2022 r.)
Wartość dla wymuszonej sprzedaży to szczególny rodzaj wartości nieruchomości wymagany, od kiedy pamiętam, najczęściej na obszarze zabezpieczenia wierzytelności.
Nadal są banki ( i inne instytucje kredytowe), które wymagają określenia tego rodzaju wartości. Brak jest jednak informacji m.in. na temat tego:
- czy są jakieś regulacje prawne, które rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić i czym powinien się kierować przy jej określaniu?
- jaka to jest wartość – wartość dla wymuszonej sprzedaży – i co oznacza?
- jak tę wartość określić?
Spróbuję zatem to uporządkować i odpowiedzieć na zadane pytania.
.
1 Podstawy prawne wartości dla wymuszonej sprzedaży
To może Cię zdziwić, ale w:
- ustawie o gospodarce nieruchomościami,
- rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,
- standardzie zawodowym pt. “Wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności”,
nie ma żadnych wytycznych czy definicji w sprawie wartości dla wymuszonej sprzedaży!
Nie ma ich także w rozporządzeniach europejskich czy w ustawie prawo bankowe czy w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych!
Gdzie jest zatem zdefiniowana wartość dla wymuszonej sprzedaży?
Ten rodzaj wartości aktualnie zdefiniowany jest w Europejskich Standardach Wyceny (dalej: ESW) opublikowanych przez grupę Tegova.
Tegova – to europejska organizacja rzeczoznawców majątkowych. W Polsce, jeśli ktoś jest członkiem tej grupy, używa dodatku po sowim nazwisku – skrótu literowego – “REV” czyli recognised european valuer.
Na marginesie – ale to ważna informacja – prezydentem Tegovy, już drugą kadencję, jest rzeczoznawca majątkowy Krzysztof Grzesik!
Ostatnie wydanie europejskich standardów wyceny to wydanie 9te z 2020 r.
Zatem wartość dla wymuszonej sprzedaży nie jest unormowana w przepisach prawa, ale ma swoją bazę i źródło w podstawach metodycznych – Europejskich Standardach Wyceny.
Dodać należy także, że Międzynarodowe Standardy Wyceny RICS (2020) – dalej: MSW RICS, poruszają temat wartości przy szczególnych ograniczeniach. Wyraźnie jednak zalecają by rzeczoznawca majątkowy nie używał pojęcia “wartość wymuszonej sprzedaży” – pkt. 1.5 (str. 35) i dalej pkt. 6.2 str. 111:
"Rzeczoznawca nie powinien opisywać takiej sytuacji jako wartości „sprzedaży wymuszonej”, chyba że zastosowanie tego terminu wymagane jest na mocy przepisów obowiązującego prawa na terenie państwa, w którym rzeczoznawca sporządza swoje sprawozdanie. Rzeczoznawcy często proszeni są o przeprowadzenie wyceny w sytuacji sprzedaży wymuszonej."
Zatem MSW RICS traktują konieczność określenia informacji pod warunkiem przymusu raczej jako sposób wyceny a nie inny rodzaj wartości, jak ma to miejsce w ESW.
Skupię się zatem dalej na ESW, które definiują wartość dla wymuszonej sprzedaży, ale przytoczę także część zapisów z MSW MRICS.
.
2 Podstawy metodyczne wartości dla wymuszonej sprzedaży
ESW 2020
Wydanie 9te ESW 2020 nie ma niestety polskiego tłumaczenia (choć trwają aktualnie prace nad tłumaczeniem tej wersji na j.polski). ESW dotyczą standardów wyceny nieruchomości.
Anglojęzyczną wersję europejskich standardów wyceny możesz pobrać w tym linku – (9th edition EVS 2020).
Co trzeba wiedzieć na temat wartości dla wymuszonej sprzedaży:
1) UMIEJSCOWIENIE WARTOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY (1)
Wartość dla wymuszonej sprzedaży w w/w standardach wyceny została sklasyfikowana w standardzie EVS 1 pt. Wartość rynkowa.
2) UMIEJSCOWIENIE WARTOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY (2)
Wartość dla wymuszonej sprzedaży znajduje się w pkt. 4.10.7 standardu EVS 1 (str. 39) jako odmiana wartości rynkowej przy tzw. szczególnych założeniach.
3) DEFINICJA WARTOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY
Zgodnie z definicją przytoczoną w standardzie:
Wartość dla wymuszonej sprzedaży to suma, którą można otrzymać za nieruchomość, w sytuacji, gdy z jakichkolwiek przyczyn zbywca podlega ograniczeniom wymagającym zbycia nieruchomości, w okolicznościach odbiegających od definicji wartości rynkowej.
Poniżej oryginalna wersja definicji:
4) KOMENTARZ DO DEFINICJI WARTOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY
Zgodnie z dalszym komentarzem w pkt. 4.10.7 w/w standardu EVS 1 zapisano, że:
- do szczególnych założeń określenia tej wartości należą: (1) nietypowe okoliczności marketingu nieruchomości na rynku, np. przymus sprzedaży i (2) wiedza potencjalnych nabywców o tym, że przymus sprzedaży występuje,
- najczęściej okres marketingu jest zatem za krótki by umożliwić typową -rynkową w danym przypadku – ekspozycję nieruchomości na rynku, tak by osiągnąć wartość rynkową,
- najczęściej potencjalni kupujący mając wiedzę o konieczności zbycia nieruchomości oferują niższe kwoty, niż byliby skłonni zaoferować gdyby przymusu sprzedaży nie było,
- wartość dla wymuszonej sprzedaży nie jest odrębną podstawą wyceny; podstawą wyceny winna być wartość rynkowa i ta z uwzględnieniem szczególnych założeń – właściwych dla danego przypadku – odpowie na pytanie jaka jest wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży (dodatkowo),
- i bardzo ważna sprawa (!!!) >> rzeczoznawca majątkowy musi znać i podać (1) dozwolony czas ekspozycji oraz (2) ograniczenia nałożone na sprzedawcę, te założenia winny być zatem określone przy zleceniu, a także podane w samym operacie szacunkowym.
MSW RICS 2020
Ostatnie wydanie MSW RICS jest z 2020 r. i posiada polskie tłumaczenie. Możesz pobrać standardy ze strony RICS.
Inaczej niż ESW, MSW RICS dotyczą różnych składników mienia, ale także nieruchomości.
Nie ma w MSW RICS definicji wartości dla wymuszonej sprzedaży, bo standardy zalecają (w VPS 4 Podstawy wyceny, założenia i specjalne założenia), że:
10.7 Nie należy stosować pojęcia „sprzedaż wymuszona”. „Sprzedaż wymuszona” stanowi opis sytuacji, w której dochodzi do transakcji, a nie jest samodzielną podstawą wyceny. Do sprzedaży wymuszonej dochodzi, jeżeli sprzedający zmuszony jest zbyć przedmiot wyceny w określonym czasie, na przykład jeżeli potrzebuje pilnie funduszy lub musi spłacić zobowiązanie w określonym terminie. To, że sprzedaż jest „wymuszona” oznacza, że sprzedający podlega działaniu zewnętrznych – rynkowych lub prawnych – czynników i dlatego też ograniczenie czasowe nie jest jedynie kwestią preferencji sprzedającego. W tym przypadku niezwykle ważne, w kontekście szacowania możliwej do osiągnięcia w danym okresie ceny, jest uwzględnienie takich czynników zewnętrznych oraz ewentualnych konsekwencji niemożności zawarcia transakcji sprzedaży.
oraz dalej
pkt. 6.2 str. 111 (co prawda odnosi się to pkt. dotyczącego wyceny maszyn i urządzeń, ale warto zacytować):
(...) Dlatego też zasadnicze podejście powinno polegać na przyjęciu wartości rynkowej opartej na standardowych założeniach rynkowych (które muszą być zasadne), a następnie przyjęciu uzgodnionych specjalnych założeń i ich powiązanym wpływie na wartość.
.
3 Wnioski
Określając wartość dla wymuszonej sprzedaży:
- należy w pierwszej kolejności określić wartość rynkową nieruchomości (to będzie punkt wyjścia dla wartości dla wymuszonej sprzedaży),
- należy znać okoliczności ograniczające, tj. (1) czas w jakim nieruchomość ma być zbyta (krótszy niż typowy czas ekspozycji) oraz (2) przyczyna zbycia.
.
4 Problem
O ile nie ma problemu z rozwiązaniem wniosku 1 wyżej (określenie wartości rynkowej nieruchomości), o tyle zleceniodawcy (najczęściej) nie wskazują okresu w jakim nieruchomość ma być zbyta (a czy będzie to okres: 2 tygodnie, 1 miesiąc czy np. 2 miesiące to wartość dla wymuszonej sprzedaży dla każdego okresu będzie (najprawdopodobniej) inna.
Co do powodu wniosku nr 2 wyżej – przymus zbycia – będzie zależał od zleceniodawcy i celu wyceny – jeśli jest nim np. bank (najczęściej) to wówczas przyczyną jest brak spłaty kredytu i konieczność przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości.
.
5 Jak wyliczyć wartości dla wymuszonej sprzedaży
Na to pytanie nie ma odpowiedzi w żadnych wytycznych z zakresu wyceny nieruchomości.
Z dostępnych publikacji/wytycznych, które dotyczącą tego zagadnienia wskazują poniżej dwie.
1 W opracowaniu: “Wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości stanowiących zabezpieczenie wierzytelności BGK z tytułu kredytu PIB” znajdują się ciekawe wskazówki:
“Dla określenia wartości nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży proponuje się zastosowanie jednego z poniższych sposobów:
- analiza transakcji zrealizowanych przez syndyków i komorników. Z takich transakcji można czerpać wiedzę w zakresie nieruchomości podobnych, branych do porównania w podejściu porównawczym,
- przyjęcie założenia o konieczności szybkiego przedłużenia najmu, co oznacza, że w wycenie należy przyjąć niższe niż rynkowe stawki najmu i większy poziom pustostanów. Stopę kapitalizacji w podejściu dochodowym
zaleca się ustalić z transakcji realizowanych przez syndyków, komorników i likwidatorów, - dyskontowanie dochodów wynikających z uwzględnieniem najbardziej krytycznego wariantu,
- wartość wymuszona stanowi wartość rynkową całej nieruchomości, określoną w podejściu porównawczym lub dochodowym (rynkowe stawki najmu), pomniejszoną o mniejszą z dwóch: wartość rynkową zakupu lub
zdyskontowany koszt najmu lokali tymczasowych/socjalnych. Liczba lokatorów nie akceptujących nowych warunków (najmu lub wykupu) powinna wynikać z lokalnego rynku, własnego doświadczenia, lecz nie powinna być niższa niż wynika to z analizy bieżącego poziomu zaległości czynszowych w przedmiotowym budynku. Na tej podstawie należy określić liczbę osób, którym należy zapewnić pomieszczenia tymczasowe lub lokale socjalne. Podejście to dotyczy rynku o przewadze popytu nad podażą, - inne uzasadnione sposoby dojścia do wartości dla wymuszonej sprzedaży.
“(…) Rozwijając tę definicję można stwierdzić, że wartość wymuszona oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że istnieje przymus sprzedaży danej nieruchomości oraz ograniczenia przede wszystkim czasowe (maksymalnie od 3 do 6 miesięcy). Ograniczenia te powodują, że okres ekspozycji na rynku konieczny do wynegocjowania ceny sprzedaży może być uznany za niewystarczający. Pomimo określenia definicji wartości dla wymuszonej sprzedaży, literatura fachowa nie przedstawia metodyki wyceny tej wartości.
Występowanie ograniczeń w przypadku sprzedaży nieruchomości z założenia sprawia, że wartość dla wymuszonej sprzedaży jest zawsze niższa od aktualnej wartości rynkowej, niezależnie od sposobu jej określenia. O tym, o ile jest niższa, decyduje rynek. Nie ma znaczenia, czy chodzi o dużą aglomerację czy małe miasteczko, gdyż tak naprawdę wycenę opiera się o lokalny rynek, który kreuje wartość.
Informacje o rynku rzeczoznawca pozyskuje z różnych źródeł, w tym również od syndyków, komorników i biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Elementem pozwalającym na określenie wartości dla wymuszonej sprzedaży może być zatem wiedza rzeczoznawcy na temat możliwości sprzedaży nieruchomości w świetle istniejących relacji podaży i popytu oraz średniego czasu ekspozycji na rynku nieruchomości podobnych.
Dla obliczenia wartości dla wymuszonej sprzedaży trudność stanowi fakt, że nie ma odpowiednich baz, z których można korzystać przy tego typu obliczeniach. Nawet rzeczoznawcy wyspecjalizowani we współpracy z komornikami nie dysponują odpowiednią ilością przypadków dla danej lokalizacji i typu nieruchomości, by móc tworzyć miarodajne bazy. Określenia ceny dokonuje się na podstawie rozeznania rynku oraz informacji od syndyka, komornika czy urzędu skarbowego, w zależności od rodzaju nieruchomości oraz innych cech mogących mieć wpływ na możliwość sprzedaży. Zgodnie z powyższym, nie można ustanowić jednej ogólnej reguły dla określania wartości wymuszonej sprzedaży nieruchomości.
Reasumując, wartość wymuszonej sprzedaży można określić w oparciu o doświadczenie i znajomość specyfiki rynku lokalnego przez rzeczoznawcę, analizując każdorazowo indywidualnie istotne czynniki, takie jak lokalizację, wartość rynkową, typ nieruchomości, jej wielkość, płynność rynku, możliwości alternatywnego wykorzystania etc.
- Nie ma żadnego zalecanego sposobu określenia wartości dla wymuszonej sprzedaży.
- Punktem wyjścia jest określenie wartości rynkowej i to należy zrobić w pierwszej kolejności.
- Należy wskazać (1) okres (lub okresy) skróconej ekspozycji nieruchomości na rynku oraz (2) powód sprzedaży nieruchomości w warunkach przymusu.
- W kolejnym kroku należy obniżyć wartość rynkową do poziomu wartości dla wymuszonej sprzedaży. Poziom obniżenia – w podejściu porównawczym – będzie miał (moim zdaniem) odniesienie jedynie do doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego i jego znajomości rynku. Dobrze by swoje “przypuszczenia” zweryfikować z pośrednikami w obrocie nieruchomościami działającymi na danym rynku lokalnym. Nie ma baz danych, na których można by oprzeć jakiekolwiek wyliczenia. W podejściu dochodowym czy mieszanym natomiast można dokonać obliczeń na podstawie danych wejściowych ale odpowiednio zmodyfikowanych. Przyjęcie tych danych wejściowych będzie jednak nadal oparte o doświadczenie rzeczoznawcy majątkowego, a zatem o jego przypuszczenia. Każde rozwiązanie obniżające wartość nieruchomości będzie zatem akceptowalne, pod warunkiem, że zostanie uzasadnione.
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Masz ciekawe rozwiązanie na określenie wartości dla wymuszonej sprzedaż? Podziel się nim w komentarzu!
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
🎯 Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
.
🎯 Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego? Zapisz się na to szkolenie:
Szkolenie dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.
.
🎯 Jeśli chcesz przejść procedurę sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym – krok po kroku – zajrzyj do tego szkolenia:
Operat szacunkowy w 5 krokach.
.
🎯Jeśli chcesz tylko kupić dobry wzór operatu szacunkowego zajrzyj tu:
Operat szacunkowy w wersji edytowalnej – dobry wzór na start.
.
Zapraszam!