fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Pani Magdo,

wycena w celu zbycia przez dotychczasowego użytkownika wieczystego na rzecz innego podmiotu – nieruchomość zabudowana, w użytkowaniu wieczystym. Zabudowania na działce (pozostałości po magazynach) – do rozbiórki. Skłaniam się ku metodzie kosztów likwidacji. Pytanie moje jednak dotyczy wartości gruntu. Na lokalnym rynku niewiele transakcji – część prawem użytkowania wieczystego, część prawem własności. Który z ustępów paragrafu 29 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości do określenia wartości gruntu należało by tutaj zastosować?

.

Odpowiedź (z dnia 14.02.2022 r.)

Prawo użytkowania wieczystego podlega wycenie dla różnych potrzeb.

Pytanie dotyczy typowego celu wyceny – jak sądzę dla potrzeb sprzedaży. Co prawda w pytaniu użyto pojęcia “zbycia”, a na marginesie pamiętajmy, że “zbycie” jest pojęciem szerszym (ustawa o gospodarce nieruchomościami):

Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

3b) zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nie-ruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste;

.

Wracając do pytania.

Kiedy przedmiotem wyceny (dla potrzeb sprzedaży) jest grunt niezabudowany oddany w użytkowanie wieczyste (w pytaniu jest on zabudowany, ale autorka pytania wycenę nieruchomości będzie przeprowadzać przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metody kosztów likwidacji, a tu należy z osobna dokonać wyceny gruntu w użytkowaniu wieczystym i kosztów likwidacji części składowych) zastosowanie mają przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Należy postępować według poniższego schematu:

KROK 1szy👇

§ 29. 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.

Zatem, stosownie do przepisów, stosuje się podejście porównawcze, a także w pierwszej kolejności należy poszukiwać transakcji sprzedaży gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (podobnych, tj. porównywalnych) oraz wziąć pod uwagę:

  • wysokość stawek procentowych (podobieństwo celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste),
  • okres trwania prawa użytkowania wieczystego niewykorzystany (tak, by zachodziło podobieństwo).

 

KROK 2gi👇

§ 29. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

Jeśli zatem analiza rynku wykaże (to warunek konieczny), że nie można zastosować par. 29 ust. 1 (nie ma transakcji sprzedaży gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste spełniających kryteria porównywalności), przechodzimy do ust.2 jw.

Procedura postępowania jest wówczas następująca:

  • (1) przeprowadzamy analizę rynku i wycenę wstępną na podstawie nieruchomości gruntowych porównywalnych ale będących przedmiotem prawa własności (określamy w ten sposób wartość przedmiotowego gruntu ale jako przedmiot prawa własności),
  • (2) przeprowadzamy analizę relacji pomiędzy cenami gruntów będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego – na “innych porównywalnych rynkach” gdzie sprzedaż obydwu praw występuje,
  • (3) określoną wartość na podstawie prawa własności (ad 1) korygujemy wyznaczoną relacją jw. (ad.2) i otrzymujemy w konsekwencji wartość gruntu jako przedmiotu użytkowania wieczystego.

 

KROK 3ci👇

Jeżeli nie możemy postąpić ani według kroku 1 wyżej, ani według kroku 2 wyżej, ustawodawca przewidział jeszcze jedno wyjście (awaryjne).

Nie można jednak zastosować go wcześniej. Istnieje tu konkretna hierarchia! Dopiero wykluczenie dwóch wcześniej opisanych rozwiązań pozwala zastosować rozwiązanie nr 3.

§ 29. 3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:

 

Odpowiadając zatem na zadane pierwotne pytanie:

“Który z ustępów paragrafu 29 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości do określenia wartości gruntu należało by tutaj zastosować?”

odpowiedź jest następująca:

Nie można dokonać bezpodstawnie wyboru jednego z w/w 3 kroków. Trzeba je analizować w kolejności:

  • jeśli są transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste i można zastosować podejście porównawcze wybieramy ust.1 par, 29,
  • jeśli nie ma transakcji jw., ale możemy wyliczyć relację pomiędzy prawami własności i użytkowania wieczystego wybieramy ust.2 par. 29,
  • jeśli nie ma ani transakcji jw. ani relacji jw. (wyjątkowo rzadkie sytuacje) stosujemy wzór z ust. 3 par. 29.

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!


Zajrzyj także do wpisów, które dotyczą innych celów wyceny tego prawa:
—————-
🎯 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

🎯 Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

.

🎯 Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego? Zapisz się na to szkolenie:

Szkolenie dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.

.

🎯 Jeśli chcesz przejść procedurę sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym – krok po kroku – zajrzyj do tego szkolenia:

Operat szacunkowy w 5 krokach.

.

Zapraszam!

 

 

Poprzedni post
Kolejny post

2 Comments

  • Anna

    1 maja, 2022 - 9:30 am

    Pani Magdo, a jak wyliczyć relację pomiędzy prawami własności i użytkowania wieczystego (ust.2 par. 29) ? Jak taka analiza powinna wyglądać i co zawierać ?
    Pozdrawiam serdecznie.

    • Magdalena Małecka MRICS

      4 maja, 2022 - 4:22 pm

      Pani Anno,
      przepisy nie wskazują jak należy to zrobić oraz jak taka analiza ma wyglądać.
      Ponieważ jednak chodzi o określenie “relacji” pomiędzy prawem użytkowania wieczystego a prawem własności należałaby poszukać – na innym – podobnym rynku tych relacji, tzn. znaleźć taki – podobny – rynek, na którym będą notowane transakcje sprzedaży obydwóch praw, wyliczyć z tego rynku relację (%) i tę relację przenieść na swój rynek lokalny, na którym notowane jest tylko jedno prawo w sprzedaży.
      Należałby pilnować podobieństwa rynków, a także podobieństwa co do cech fizycznych, prawnych i w zakresie przeznaczenia nieruchomości.

Zostaw komentarz

18 − 17 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego