fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Trend zmiany cen na obszarze wyceny nieruchomości to zmora wielu rzeczoznawców majątkowych. I tych początkujących i tych ze sporym stażem pracy.

  1. Co to jest trend zmiany cen?
  2. Czy trzeba go wyznaczyć czy można pominąć w wycenie nieruchomości?
  3. Jakie są metody wyznaczenia trendu zmiany cen?
  4. Jak sobie z tym poradzić?
  5. Ile transakcji potrzeba by wyznaczyć trend zmiany cen?

Na te i inne pytania odpowiada w tym filmie rzeczoznawca majątkowy Mirosław Chumek – praktyk, specjalista w zakresie podejścia porównawczego i wykładowca na studiach podyplomowych i szkoleniach specjalistycznych dla rzeczoznawców majątkowych.

Zapraszam!
⤵️⤵️⤵️

.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

.

Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym 

Potrzebujesz dobrego wzoru operatu szacunkowego? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec.

Publikacje na sprzedaż 

Jeśli szukasz szkolenia dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego – przed egzaminem – zajrzyj tu >>  Szkolenie dla osób przygotowujących się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego .

Jeśli chcesz nauczyć się jak sporządzić operat szacunkowy zapraszam na szkolenie >> Szkolenie – operat szacunkowy w 5 krokach – wycena nieruchomości lokalowej o funkcji mieszkalnej, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. 

 

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

10 Comments

  • Paulina

    8 września, 2022 - 11:25 am

    Dzień dobry, mam kilka nurtujących mnie pytań… Czy zmienna x w równaniu funkcji prostej zmiany linii trendu wyrażana jest w miesiącach? Czy liczbą określającą zmienną x jest ilość miesięcy od dnia transakcji do dnia wyceny? Jak obliczyć trend roczny na podstawie trendu miesięcznego?
    Z góry dziękuję za odpowiedź.

    • Magdalena Małecka MRICS

      9 września, 2022 - 12:55 pm

      Witam.
      Magda poprosiła mnie abym odpowiedział na to pytanie, co z przyjemnością czynię.

      W badaniu linii trendu przy pomocy arkusza kalkulacyjnego Excel znajdujemy zależność jednostkowej ceny transakcyjnej od daty zawarcia transakcji rynkowej, opisanej jako dzień, miesiąc i rok. Excel potrafi widzieć datę jako zwykłą liczbę w zapisie dziesiętnym, stąd możliwe jest opisanie tej zależności w postaci równania y = ax + b, przykładowo y = 0,1067 x – 4517,7. Oznacza to, że wielkość x wyrażona jest w dniach a równanie pokazuje nam o ile zmieni się jednostkowa cena transakcyjna, jeśli data transakcji zmieni się o jeden dzień. W podanym przykładzie będzie to 0,1067 złotego.

      Pozostaje pytanie: a co oznacza to b, w podanym przykładzie minus 4517,7? To dla nas nic nie oznacza. W matematyce jest to punkt przecięcia prostej z osią OY ale Excel widzi daty tylko od 01 stycznia roku 1900 i dla arkusza data ta ma wartość 1, a każdy następny dzień to następna liczna naturalna. Zatem cofając się do tej daty wartość nieruchomości byłaby ujemna, co jest oczywistą fikcją.

      Pytałaś też Paulino jak obliczyć trend roczny na podstawie trendu miesięcznego. Poradziłbym jednak najpierw obliczać trendy w skali jednego roku, bo trend miesięczny może okazać się tak niewiarygodny, że wszystkie dalsze obliczenia będą obarczone dużym błędem, tym bardziej, że założenie stałości tego trendu miesięcznego na przestrzeni całego roku jest bardzo wątpliwe na rynku nieruchomości. Formalnie wielkość tego trendu należałoby podnieść do potęgi 12-tej ale nie rób tego w wycenie.

      Pozdrawiam serdecznie.
      Mirosław Chumek

  • Daria

    22 czerwca, 2022 - 1:14 pm

    Dzień dobry,

    Bardzo dziękuję, że prowadzi Pani kontent. Jest niesamowicie interesujący.
    Pani Magdaleno, jak argumentować wpływ trendu czasowego w operacie?

    • Magdalena Małecka MRICS

      23 czerwca, 2022 - 8:23 am

      Pani Dario,
      wpływ trendu zmiany cen argumentujemy na podstawie przeprowadzonej wcześniej analizy rynku. Ponieważ bazujemy na transakcjach sprzedaży (a te są historyczne) należy dokonać badania czy w okresie zanotowanych transakcji doszło do zmiany cen. Tę zachodzącą zależność (to może być wzrost, to może być spadek, to może być stabilizacji) należy uwzględnić w wycenie, a wyceny nieruchomości dokonać na bazie cen zaktualizowanych – uwzględniających trend zmiany cen.
      Zatem argumentem będzie przeprowadzona analiza rynku, która wykaże trend zamiany cen.

  • Michał

    4 lutego, 2022 - 4:51 pm

    Pani Magdo, gratuluję świetnego materiału. Chciałbym dopytać, na ile szczegółowo (w myśl wymogów u.g.n. i zasad praktyki zawodowej) rzeczoznawca powinien uzasadnić przyjętą wartość trendu czasowego, jeżeli budzi ona wątpliwości? Chodzi o sytuację kwestionowania przyjętej wartości przez strony postępowania sądowego w oparciu o m.in. dane GUSu i odpowiedź w treści t.zw. opinii uzupełniającej. Wiem, że pytanie dość ogólne, ale będę bardzo wdzięczny za każdą odpowiedź.
    Pozdrawiam serdecznie

    • Magdalena Małecka MRICS

      6 lutego, 2022 - 12:36 pm

      Pani Michale, dziękuję za miłe słowa.
      Nie ma w przepisach czy normach zawodowych dalszych dyrektyw ani co do koniecznych sposób wyznaczania trendu zmiany cen ani co do szczegółowości jego uzasadnienia. Orzecznictwo natomiast stoi na stanowisku, że założenia przyjęte w operacie szacunkowym mają być oparte o “czynniki rynkowe”, a także w operacie “wyjaśnione, przedstawione i uzasadnione”.
      Co do kwestionowania czy operatu w całości czy pewnych jego części to oczywiście strony mają do tego prawo, a rzeczoznawca majątkowy powinien się do nich ustosunkować i wyjaśnić, ewentualnie poprawić wycenę.
      Dane GUS są oczywiście ważną informacją, ale (moim zdaniem) pomocniczą. Dotyczą średnich cen z dużego obszaru i różnych nieruchomości, nie tylko tych najbardziej porównywalnych. Stąd najlepszym uzasadnieniem jest wyprowadzić trend z nieruchomości podobnych (jeśli jest ich wystarczająca ilość). Jeśli ich ilość jest niewystarczająca należałoby poszerzyć grupę nieruchomości, ale jednak jednorodnych co do rodzaju, lokalizacji i innych cech ważnych. Różnego rodzaju dane statystyczne są ważne, ale dodatkowo, jako potwierdzenie uzyskanych wyników analizy, a nie jako bezpośrednie źródło wyliczeń.
      Takie byłoby moje zdanie na ten temat.
      Powodzenia!

  • Ewelina

    12 stycznia, 2022 - 12:29 am

    Pani Magdo, myślę, że do tego materiału można dodać jeszcze publikację: Metody badania dynamiki cen nieruchomości w Polsce dla potrzeb wyceny, Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego, Gdańsk 2020. Zdaję sobie sprawę, że na studiach na ten temat jest za mało czasu, dlatego, między innymi, powstała ta publikacja. Omawiane są w niej metody wspomniane w materiale video oraz kilka innych.
    Pozdrawiam serdecznie,
    Ewelina Nawrocka

    • Magdalena Małecka MRICS

      14 stycznia, 2022 - 2:18 pm

      Pani Ewelino,
      dziękuję za komentarz i wskazanie publikacji. Czy może Pani choć krótko opisać co wynika z Pani analiz/badań?
      Które metody byłyby wskazane do wyliczenia trendu zmiany cen dla rzeczoznawcy majątkowego?
      Może wskaże Pani jakieś publikacje dostępne w intrnecie?
      Dziękuję za podzielnie się swoimi badaniami.

      • Ewelina

        18 stycznia, 2022 - 1:10 am

        Pani Magdo, we wspomnianej publikacji krok po kroku omawiane są metody proste i złożone, podzielone ze względu na pracochłonność oraz zakres niezbędnych danych o każdej transakcji. Myślę, że warto zacząć od tych prostszych. Zawsze będzie to lepsze, niż nic nie badać i stwierdzić, że trendu nie ma. Już wspomniana w materiale metoda ceteris paribus po pewnych ulepszeniach coś pokazuje.
        Zgadzam się jednak z Panem Mirosławem, że warto sięgnąć też po metodę najmniejszych kwadratów i tu dla zainteresowanych podpowiem, że w literaturze wskazuje się, że liczba transakcji powinna wynosić minimum 8 (prof. M. Żak) lub 20 (prof. J. Czaja, prof. P. Parzych). Oczywiście, wskazane jest, by baza była bardziej liczna, a transakcje skrajne były oddalone od siebie minimum o 12 miesięcy. W pierwszej kolejności należy jednak wykazać, że istnieje związek między ceną a czasem (w Excelu funkcja =WSP.KORELACJI(kolumna daty; kolumna ceny), dopiero później przystępować do wyznaczania równania linii trendu.
        W wyborze metody badania zmienności cen wskutek upływu czasu warto zwrócić uwagę, jaki efekt końcowy uzyskamy. Niektóre metody prowadzą do określenia procentowej wartości trendu, inne pozwalają na pominięcie tego etapu. Na przykładzie można pokazać dlaczego to takie ważne. Stosowanie procentowych zmian cen nieruchomości, prowadzi do zachwiania struktury aktualizowanych cen.
        Przykładowo aktualizując cenę 200zł/mkw i 400 zł/mkw rocznym wskaźnikiem zmian cen nieruchomości gruntowych wynoszącym 10% po roku ceny wyniosą odpowiednio:
        C1=200·(1+0,1)=220 zł/mkw
        C2=400·(1+0,1)=440 zł/mkw
        W pierwszym przypadku nastąpił bezwzględny wzrost ceny jednostkowej o 20 zł/mkw, a w drugim o 40 zł/mkw. Oznaczałoby to, że jednostkowe ceny droższych nieruchomości rosną w większym stopniu od tańszych! Unikanie poprawki procentowej możliwe jest przez stosowanie przyrostów absolutnych bądź aktualizacji cen na podstawie modelu. Umiejętne stosowanie metody najmniejszych kwadratów eliminuje ten problem.
        Innym sposobem jest wykorzystanie indeksów cen. Polecam kwartalne indeksy wyznaczone z mediany cen. Część rzeczoznawców prenumeruje kwartalnik „Rzeczoznawca Majątkowy”, dlatego odsyłam do numeru 3(95) z 2017 r. Z artykułu prof. Sebastiana Kokota można nauczyć się, jak korygować ceny nieruchomości podobnych przy wykorzystaniu wskaźników zmian cen publikowanych przez GUS czy NBP, ale przełożyć tę metodę można również na własną bazę danych dla rynku lokalnego.

        Cieszę się Pani Magdo, że podjęła Pani ten temat. Zachęcam nie tylko młodych adeptów zawodu, by pochylić się nad tematem badania trendu. Wybór metody ma wpływ na jakość wyceny. Po oswojeniu się z metodami prostymi, można pogłębić wiedzę z metod złożonych 😉

      • Magdalena Małecka MRICS

        18 stycznia, 2022 - 10:07 am

        Pani Ewelino,
        mam nadzieję, że im bardziej będziemy o tym mówić i pisać tym bardziej powszechne stanie się, że wymagany przepisami zabieg – uwzględnienia trendu zmiany cen – jest nie tylko konieczny ale, będzie w poprawny sposób w operacie szacunkowym uzasadniony.
        Pięknie dziękuję za te informacje i komentarz.

Zostaw komentarz

20 − 10 =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego