Pytanie:
Pani Magdo,
Czy może Pani opisać jakie klauzule należy zamieścić w operacie szacunkowym i po co
To pytanie często pojawia się na egzaminie państwowym na rzeczoznawcę majątkowego, a poza wszystkim jaki ma sens zamieszczanie tych klauzul i czy to jest w ogóle obowiązkowe?
.
Odpowiedź (z dnia 22.11.2021 r.)
.
Zacznę, jak zwykle od tego skąd wzięła się konieczność zamieszczania klauzul w operacie szacunkowym.
👉Na marginesie – jeśli chcesz mieć dobry wzór operatu szacunkowego
(w wersji edytowalnej) – możesz go zakupić na mojej stronie internetowej.
Zajrzyj do tego wpisu:
(w wersji edytowalnej) – możesz go zakupić na mojej stronie internetowej.
Zajrzyj do tego wpisu:
.
Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza (co do zasady, choć są wyjątki) opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
.
Dalej, zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym ma być przedstawione pełne postępowanie – w wyniku którego dochodzi do określenia wartości nieruchomości.
.
Do obowiązkowych elementów operatu szacunkowego należy między innymi umieszczenie tzw. klauzul.
Wymaga tego przepis rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – par. 56 ust. 3:
Wymaga tego przepis rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – par. 56 ust. 3:
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
Innych przepisów, precyzujących wskazanie jw. nie ma.
.
Zgodnie ze słownikiem j.polskiego PWN klauzula to:
«zastrzeżenie lub warunek w umowie, układzie, traktacie itp.»
a
zgodnie z encyklopedią PWN klauzula [łac. clausula ‘zakończenie’, ‘zamknięcie’]:
«prawo zastrzeżenie ograniczające lub rozszerzające skutki umowy, traktatu lub dokumentu prawnego».
.
Zatem klauzule w operacie szacunkowym, po pierwsze muszą dotyczyć szczególnych okoliczności dotyczących wyceny (zgodnie z w/w przepisem), a w zależności od treści, będą miały charakter:
- zamykający – podsumowujący i informacyjny,
- zastrzeżeń i ograniczeń,
- rozszerzeń (na obszarze wyceny nieruchomości będą to wyjątkowe przypadki).
Klauzule będą dotyczyły najczęściej zakresu i możliwości korzystania z operatu szacunkowego (także co do okresu jego ważności), zasad poufności, a także innych okoliczności jej znaczenia.
👉 Typowe klauzule jakie mogłyby być zawarte w operacie szacunkowym to, m.in.:
- Operat został sporządzony w dwóch egzemplarzach, egzemplarze o nr 1 przekazano Zleceniodawcy, egzemplarz nr 2 zachowano w archiwum autora.
- Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny obowiązującymi na datę wyceny (od 14.12.2021 r. Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych).
- Określone w operacie szacunkowym wartości nie zawierają podatku Vat (zajrzyj w tej sprawie też tu).
- W operacie szacunkowym nie ujawnia się danych identyfikujących nieruchomości porównawcze, których ujawnienie wkracza w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, zgodnie z wyrokiem SN z dnia 5.04.2012 r. (IICSK 369/11) (zajrzy tu w tej sprawie).
- Stosownie do art. 156 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu, niż cel dla którego został sporządzony.
- Stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość. Wykorzystanie operatu szacunkowego po tym okresie wymaga potwierdzenia jego aktualności (zajrzyj w tej sprawie też tu).
- Wyklucza się odpowiedzialność wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony.
- Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin nieruchomości ani na podstawie dokumentów techniczno-prawych. Przedstawione dokumenty i stan techniczno-prawny został uznany za wiarygodny.
- Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za brak dokumentów lub informacji, które ni były dostępne na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, w tym informacji o transakcjach, które miały miejsce przed datą wyceny ale nie były dostępne w EGiB.
- Dane osobowe zawarte w operacie szacunkowym są poufne. Dane te nie mogą być udostępniane osobom nieuprawnionym. Za udostępnienie danych odpowiedzialność ponosi osoba lub podmiot udostępniający.
- Opinia nie może być publikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia formy i treści tej publikacji. Powyższe nie dotyczy udostępnienia opinii w postępowaniu sądowym oraz na podstawie przepisów KPA.
- Zamawiający został poinformowany przez autora operatu szacunkowego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego i jego obowiązkowym ubezpieczeniu. Polisa ubezpieczeniowa została załączona do operatu szacunkowego (lub odpowiednio przekazana jako załącznik do umowy o wykonanie czynności szacowania); (przy okazji zajrzyj też tu).
👉 Obok typowych klauzul mogą znaleźć się także inne, w zależności od danego przypadku, np.:
- gdy wycena wykonywana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, powiązanego z podmiotem sprawującym kontrolę/nadzór nad wycenianym składnikiem mienia lub z zamawiającym, rzeczoznawca powinien ujawnić istnienie i charakter tych powiązań w operacie szacunkowym,
- jeżeli rzeczoznawca majątkowy podczas realizacji zamówienia związanego z wyceną wykonywał lub wykonuje inne czynności zawodowe w odniesieniu do wycenianej nieruchomości, w szczególności jako: pośrednik, zarządca lub doradca, powinien ten fakt ujawnić,
- gdy sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje więcej niż jeden rzeczoznawca majątkowy istotna byłaby klauzula o zakresie dotyczącym czynności wykonywanych odrębnie przy szacowaniu nieruchomości przez poszczególnych autorów operatu szacunkowego,
- jeżeli wykonywana jest opinia (nie operat szacunkowy) przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora, gdy uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości; wówczas stosownie do par.25 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (…) stwierdza się to przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.
Zajrzyj do publikacji, które mogą Cię zainteresować. Przed egzaminem przyda Ci się na pewno ta publikacja:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym.
Zajrzyj do także do wpisu:
#8 Jak długo ważny jest operat szacunkowy i czy można go aktualizować?
#32 Co powinno się znaleźć na pierwszej stronie operatu szacunkowego?
Może Cię zainteresować.
Obejrzyj koniecznie film dotyczący >> Vat’u na obszarze wyceny.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
——————–
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.