Jak zwykle jestem zwolennikiem poszukania w pierwszej kolejności odpowiedzi w przepisach, jeśli jej tam nie będzie to w zasadach dobrej praktyki zawodowej i logice metodologii wyceny.

Zatem zajrzyjmy najpierw do tego co przepisy mówią o metodzie porównywania parami (która jest jedną z metod – obok metody korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku – w podejściu porównawczym).

Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi, że :

Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W powyższym przepisie nie ma odpowiedzi wprost na zadane dziś pytanie, ale zapisano że określana wartość odpowiadać ma cenom, które uzyskano za nieruchomości podobne, a ceny te (te – nieruchomości podobnych) koryguje się ze względu na cechy różnice tych nieruchomości i nieruchomości wycenianej. Zatem przepis wskazuje, że rzeczoznawca ma się poruszać (stosując podejście porównawcze, zetem i metodę porównywania parami) pomiędzy cenami i cechami nieruchomości podobnych (tylko takich).

Co ważne – definicja nieruchomości podobnej jest w ustawie jw.  zapisana w art. 4 ppkt. 16.

Przy okazji posłuchaj o nieruchomości podobnej i zajrzyj do wpisu:
#39 Co to jest nieruchomość podobna?
Jak można popełnić błąd nie badając nieruchomości podobnych? 

.

W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma nic więcej na temat metod w podejściu porównawczym, zajrzyjmy zatem do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego .

Znajdujemy tam następujący zapis:

§ 4. 

1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W przepisie jw. nadal nie ma odpowiedzi na pytanie co do delty, ale są tu inne ważne rzeczy, na które korzystając z okazji chcę zwrócić uwagę:

1. należy znać ceny transakcyjne nieruchomości podobnych (to nic szczelnie odkrywczego, pamiętaj jednak, że mają być to co do zasady ceny transakcyjne bez Vat – zobacz przy okazji film na ten temat),
2. należy znać cechy (zatem dokonać dokładnej analizy)  nieruchomości podobnych – wszystkich nieruchomości podobnych (nie tylko tych, z którymi nastąpi porównanie w parach),
3. nieruchomości na podstawie których dokonuje się wyceny (zebrana – wyjściowa – grupa nieruchomości podobnych) może zawierać dodatkowo jedynie takie nieruchomości które:
   (1) były przedmiotem obrotu rynkowego,
   (2) znane są warunki zawarcia ich transakcji i
   (3) znane są cechy tych (wszystkich) nieruchomości podobnych.
   Dlatego konieczne jest czytanie aktów notarialnych – dlaczego jeszcze – zapisałam w tym wpisie.

W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego więcej wytycznych do metody porównywania parami, w szczególności w zakresie delty C, nie ma. Choć wniosek moim zdaniem na podstawie przepisów wskazanych jest taki, że skoro należy mieścić się w granicach cen i cech nieruchomości podobnych to także delta co do cenności i zakres różnic wanien być wyprowadzony z grupy nieruchomości podobnych (całej grupy, a nie wybranych kilku transakcji).

.

Pójdźmy dalej poszukując odpowiedzi.

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w zasadach dobrej praktyki posiada tzw. notę interpretacyjną dotyczącą zastosowania podejścia porównawczego. Tam w pkt. 4 zawarto procedurę wyceny przy zastosowaniu metody porównywania parami.

Ale zanim do tego przejdę zobacz co jest zapisane w pkt.3.8. Zapisano w nim, że :

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny.

I w zasadzie tu już jest odpowiedź na zadane pytanie >> delta C powinna być wyliczona jako różnica pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru nieruchomości podobnych (i to – co logiczne – po wcześniejszym przeprowadzeniu aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny), w sytuacji kiedy wyliczana jest jako udział procentowy pomiędzy Cmin a C max.

Analizujmy jednak dalej.

We wspomnianym pkt. 4 noty jw. (procedura metody porównywania parami) czytamy, że kolejność postępowania rzeczoznawcy majątkowego jest następująca:

4.2.1.

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

Mój komentarz: w tym miejscu zatem tworzymy wyjściowy zbiór nieruchomości podobnych i już na tym etapie muszą być zidentyfikowane ich ceny i cechy (wszystkich tych nieruchomości podobnych ze zbioru).

4.2.2.

Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

Mój komentarz: z uwzględnieniem trendu zmiany cen zgodnie z wymaganiami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

4.2.3.

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

Mój komentarz: nie wszystkie cechy różniące mają zasadniczy wpływ na ceny nieruchomości w danym segmencie.

4.2.4.

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Mój komentarz: zwane potocznie na obszarze wyceny “wagami cech rynkowych”.

4.2.5.

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

i dopiero w kolejnym punkcie:

4.2.6.

Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

Analizując zapisy jw. cechy i wagi cech rynkowych określone są na bazie zbioru wyjściowego nieruchomości podobnych.

Skoro tak, to bazuje się na różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru (wyjściowego) nieruchomości podobnych (i to jest delta C).

Skoro tak, to nie można delty C, przyjętej dalej do wyliczeń wartości nieruchomości, wyliczyć jedynie z przyjętych kilku (co najmniej 3) nieruchomości przyjętych do porównywania w parach.

Dlaczego?

Bo nie byłoby to współmierne. Cechy i wagi określałyby zakres różnic z grupy np. 15 transakcji nieruchomości podobnych, a później cechy i wagi w tej samej wysokości zostałyby przyjęte do mniejszej delty C (z kilku nieruchomości). Delta C by się zmniejszyła, a zakres różnic pozostałby taki sam. Różnice i zakresy różnic z grupy kilku (najbardziej podobnych nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych) są inne – najczęściej (węższe) niż ze zbioru nieruchomości podobnych (zbiór większy, szerszy).

Zupełnie na marginesie (ale jednak korzystając z okazji) zaznaczę, moim zdaniem, pewien błąd logiczny, który pojawił się w procedurze noty podejścia porównawczego, w zakresie procedury metody porównywania parami.

Chodzi o kolejność dokonywanych czynności.

By ustalić cechy wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen (pkt. 4.2.3) należy najpierw ustalić zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych dla nieruchomości podobnych (pkt. 4.2.5) i w wyniku tego można osiągnąć  ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych czyli “wagi” (pkt. 4.2.4).

I jeszcze 1 sprawa.

W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (par.4 ust. 3) zapisano, że w metodzie porównywania parami “porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi” – nie wskazano, że z co najmniej trzema (jak w nocie), zapisano, że z nieruchomościami podobnymi (wszystkimi).

Ten wątek jednak jest na tyle już rozpowszechnioną zasadą na obszarze zasad wyceny nieruchomości i utrwaloną regułą, że można by ją uznać za powszechną zasadę wyceny – porównywanie w parach nieruchomości wycenianej  z nieruchomościami najbardziej podobnymi ze zbioru nieruchomości podobnych.