W sposób zdecydowany należy odpowiedzieć na pierwsze pytanie:

• rzeczoznawca majątkowy NIE określa ceny nieruchomości, ale jej WARTOŚĆ!

Stosownie bowiem do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
4) (uchylony)
5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Zatem rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny określa WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI, a nie jej cenę.
Wartość nieruchomości, jest hipotezą ceny, szacunkową kwotą.
Wartość nieruchomości, która jest możliwa do osiągnięcia, ale nie jest pewne czy zostanie osiągnięta, nie jest także w ogóle pewne czy do transakcji dojdzie.

Strony mogą ją modyfikować, zmieniać: podnosić i obniżać. Tylko ich potrzeby, a także zdolności negocjacyjne wpłyną na to jak bardzo będzie odbiegać od wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości (zakładam, że wycena sporządzona została prawidłowo).

.

W tym miejscu warto podkreślić, że ustawodawca zdefiniował, że pewne wartości nieruchomości się określa (rynkowa, odtworzeniowa i inne, np. godziwa, bankowo-hipoteczna, dla indywidualnego inwestora), a wartość katastralną się ustala (tzn. będzie się ustalać w wyniku wyceny, kiedy proces powszechnej transakcji ruszy).

Wbrew pozorom należy tę różnicę zauważyć.

Ustalić – za słownikiem PWN (w zakresie nas interesującym):
1. «zdecydować o ostatecznej formie, postaci lub przebiegu czegoś»
2. «stwierdzić coś po uprzednim zbadaniu»
3. «uczynić niezmiennym»
4. «pozbawić chwiejności, usztywnić»
5. «przybrać pewną niezmienną postać»
6. «stać się nieruchomym»

Określając wartość nieruchomości nadajemy zatem kształt i jest to wyjściowa do dyskusji, ale strona zamawiająca nie jest związana wartością (z pewnymi wyjątkami, np. że wartość nie może być niższa niż…..- art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Natomiast ustalając wartość – wyłącznie katastralną – zostanie przyjęta tak jak ją rzeczoznawca majątkowy ustali.

…………………..

Odpowiadając na drugie pytanie, także posłużę się przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, bo ona na to pytanie odpowiada.

Zasada główna jest następująca:

Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

ale uwaga!

Od tej zasady ustawodawca przewidział wyjątki dotyczące określania wartości nieruchomości:

Art. 174. 
3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
(...)
5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Jeżeli zatem będziemy określać rodzaje wartości wymienione wyżej to wówczas dokument, który sporządzi rzeczoznawca majątkowy, nie będzie przyjmował nazwy operat szacunkowy. Jego nazwa będzie inna, najlepiej opracowanie dotyczące…… lub ekspertyza np. bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości (co wynika wprost z przepisów szczególnych), może to być także np. opinia dotycząca określenia………..

Na marginesie, chciałabym zwrócić uwagę, na wspomnianą w przepisie wartość nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. Tej wartości, zgodnie z przepisami, nie będziemy opiniować w operacie szacunkowym.

Ale co to jest za wartość?
Zgodnie z paragrafem 25 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

§ 25. 
Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

Dlaczego o tym piszę?

Bo gdy tylko jest taka sytuacja, że Zleceniodawca chce by wycenić jego nieruchomość przy jego założeniach indywidualnych, np. bez służebności osobistej, która faktycznie na nieruchomości jest w dacie wskazanego stanu nieruchomości, ale on chce by jej nie uwzględniać to wówczas także nie należałoby sporządzać operatu szacunkowego, a zachować formę inną.

Zajrzyj przy okazji do wpisu:

#44 Z czego wynikają daty istotne dla określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym? Jakie to są daty? Jak je określać? 

#30 Jak zabrać się za napisanie operatu szacunkowego? Jak zacząć? Czyli o tym jakie są etapy procesu wyceny. 

#25 Co podać w podstawach prawnych w operacie szacunkowym? Czy Kodeks Cywilny zawsze powinien się tam znaleźć? 

Mogą Cię zainteresować!