Pytanie:
Odpowiedź (z dnia 10.10.2021 r.)
Zasady wyceny i sporządzania operatu szacunkowego dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zajmę się dziś tymi przepisami, które dotyczą pytania i zacznę od art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Dyspozycje dla rzeczoznawcy majątkowego jak dokonać ma takiej wyceny zawarte są dalej w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zacznę od par. 28 rozporządzenia jw., który reguluje bardzo wiele ważnych kwestii.
Zacznijmy od:
1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. 2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. 4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2.
Przepisy jw. nie odpowiadają jeszcze na zadane pytanie w tym wpisie ale regulują podstawowe zasady wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, dlatego warto je przytoczyć i podkreślić:
- mamy tu nakaz stosowania podejścia porównawczego,
- do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości niezabudowane,
- do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności,
- w/w mają pochodzić z transakcji sprzedaży.
Przy okazji zajrzyj do par. 5 rozporządzenia jw. oraz do tego wpisu:
#20 Co konkretnie oznaczają określenia:
opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty?
Ustęp 5 par. 28 wskazuje także daty istotne dla tych czynności, a także wskazuje co należy uwzględnić jeśli chodzi o funkcję nieruchomości, odpowiadając już na zadane pytanie:
5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.
Par. 5 nakazuje zatem:
- datę cen przyjąć aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem),
- datę stanu nieruchomości (oczywiście gruntowej, bo tylko grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste) aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem),
- uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.
Odpowiadając na zadane pytanie główne, tj.:
👉czy wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonuje się biorąc pod uwagę plan miejscowy czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste?
należy odpowiedzieć, że wyceny dokonuje się “z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”, a nie zgodnie z planem miejscowym. Zatem jeśli będzie tu rozbieżność – inne przeznaczenie w planie miejscowym niż cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste – w tym, szczególnym celu wyceny, będziemy brać pod uwagę cel oddania w użytkowanie wieczyste, a nie przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego.
.
Wskazany przepis wskazuje jednak konieczność uwzględnienie art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zajrzyjmy zatem co w nim zapisano:
Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.
Z ustawy i przepisu jw. wynika zatem, że jeśli w okresie pomiędzy oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste a dokonywaniem przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste doszło do tzw. trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, to wówczas wyceny dokonuje się z uwzględnieniem tego “nowego” celu (spowodowanego trwałą zmianą sposobu korzystania).
.
Ale uwaga!!!
Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego obejmują wycenę nieruchomości, a nie decydowanie czy uznawanie jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste czy też uznanie jakoby doszło faktycznie do trwałej zmiany sposobu korzystania!
Taką informację i potwierdzenie rzeczoznawca majątkowy powinien uzyskać w organie reprezentującym właściciela nieruchomości (a właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Zatem ja osobiście, za każdym razem kiedy miałabym taką wycenę na biurku, zwróciłabym się z pisemnym zapytaniem do reprezentującego właściciela organu:
- jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste?
- czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, a jeśli tak to jaka jest to zmiana,
- wniosłabym o dołączenie dokumentu, który potwierdza w/w.
.
Uwaga 1 do tego tematu.
Może się zdażyć sytuacja, że z umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) wynika, że “cel oddania w użytkowanie wieczyste jest zgodny z planem miejscowym” .
W takiej sytuacji należałoby się kierować tym planem.
Ale tu znowu uwaga, może być zapis – szczególnie w decyzjach to spotkałam, że “grunt winien być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym”.
Taki zapis w decyzji dotyczy jedynie sposobu wykorzystania, a nie celu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Zatem można by twierdzić, że decyzja została jednak wydana bez jednoznacznego wskazania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
Z tego powodu także, rzeczoznawca nie powinien brać na siebie obowiązku ustalania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a jedynie wyceną.
.
Uwaga 2 do tego tematu.
Może się zdążyć, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) nie wskazała celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
W takiej sytuacji art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że:
Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.
Skoro przepis wskazał jak określa się w takiej sytuacji stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste to analogicznie należałoby cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określić zgodnie ze sposobem korzystania z tej nieruchomości (w dniu aktualizacji opłaty).
O takie potwierdzenie także wystąpiłabym do organu jw.
.
Uwaga 3 do tego tematu.
Przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba zbadać i przedstawić w takim operacie szacunkowym. Jest to normatywna część każdego operatu szacunkowego.
Zajrzyj przy okazji do wpisów:
#17 Jak dokonać wyceny w celu nabycia nieruchomości na własność przez użytkownika wieczystego?
oraz
Mogą Cię zainteresować!
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu!
——————–
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
4 Comments
Grzesiek
Dzień dobry Pani Magdo.
Mam pytanie odnośnie zrealizowanych nakładów przez Użytkownika wieczystego na nieruchomości będącej przedmiotem aktualizowania opłaty za UW. Czy i kiedy ma RzM uwzględniać takie zapisy w sporządzanym opracowaniu? Czy może organ prowadzący postępowanie ma uwzględniać takie nakłady przed wydaniem stosownej decyzji, a będący w posiadaniu już operatu szacunkowego? Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Panie Grzegorzu,
jeśli nakłady miały miejsce, to albo rzeczoznawca majątkowy otrzyma tę informację przy zleceniu – o konieczności ich uwzględnienia – albo nakłady zostaną zgłoszone przez użytkownika wieczystego w trakcie czynności rzeczoznawcy majątkowego.
Niezależnie od tego w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy się o tym dowie, musi tę kwestię wyjaśnić (z właścicielem gruntu), tzn. o jakie nakłady chodzi, kiedy zostały poniesione i w jakiej części przez użytkownika wieczystego oraz czy już wcześniej nie zostały rozliczone, a tym samym zaliczone na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste.
Jeśli jakieś nakłady, które należy uwzględnić, miały miejsce, rzeczoznawca je oszacuje a organ – zgodnie z przepisami – zaliczy na poczet kolejnych opłat.
MagdalenA
Pani Magdo a co to dokladnie znaczy zbadac przeznaczenie? Czy wystarczy, ze dla danej nieruchomosci zajrze do aktualnego planu i wypisze co w nim jest czy tez musze takie informacje otrzymywac potwiwrdzone na pismie z urzedu?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Magdaleno, na pytanie jak rzeczoznawca majątkowy powinien, zgodnie z przepisami, badać przeznaczenie nieruchomości odpowiadam tu – https://youtu.be/pF25I-NQtvQ.
Nie, nie jest potrzebny dokument.
Mogę dokonać badania sama oraz zrobić tzw. wypis i wyrys z dokumentu (art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Dokument mogę zamówić z urzędu ale i tak trzeba go zweryfikować bo błędy się zdarzają. W filmie jak wyżej omawiam takie przykłady.