fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Pani Izabela zadała pytanie:
Pani Magdo,
Dotyczy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Co bierze się pod uwagę: decyzję, czy plan zagospodarowania w dniu aktualizacji – jeżeli się różnią? Sądy różnie to traktują. Pozdrawiam serdecznie Izabela.
.
Pani Monika napisała:
Pani Magdo mam aktualizację opłat za użytkowanie wieczyste i problem polega na tym, że aktualizacja dotyczy gruntu niezabudowanego, który został uwłaszczony decyzją bez wskazania celu (obowiązująca 3% opłata). Obecnie grunt podzielono na działki budowlane, które są sprzedawane i część z nich jest już zabudowana. Ja muszę wycenić grunt zarówno ten sprzedany prywatnym właścicielom i przez nich już zabudowany oraz pozostałe działki gruntu niezabudowane, przeznaczone do sprzedaży. W MPZP obecnie tereny MN. Proszę o podpowiedź? Czy grunty zabudowane traktować, że nastąpiła trwała zmiana sposobu użytkowania? a co z pozostałymi gruntami?
Dziękuję za wsparcie.
.

Odpowiedź (z dnia 10.10.2021 r.)

Zasady wyceny i sporządzania operatu szacunkowego dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zajmę się dziś tymi przepisami, które dotyczą pytania i zacznę od art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dyspozycje dla rzeczoznawcy majątkowego jak dokonać ma takiej wyceny zawarte są dalej w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zacznę od par. 28 rozporządzenia jw., który reguluje bardzo wiele ważnych kwestii.

Zacznijmy od:

1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze.
2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2.

Przepisy jw. nie odpowiadają jeszcze na zadane pytanie w tym wpisie ale regulują podstawowe zasady wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, dlatego warto je przytoczyć i podkreślić:

  1. mamy tu nakaz stosowania podejścia porównawczego,
  2. do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości niezabudowane,
  3. do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności,
  4. w/w mają pochodzić z transakcji sprzedaży.

Przy okazji zajrzyj do par. 5 rozporządzenia jw. oraz do tego wpisu:

#20 Co konkretnie oznaczają określenia:
opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty? 

Ustęp 5 par. 28 wskazuje także daty istotne dla tych czynności, a także wskazuje co należy uwzględnić jeśli chodzi o funkcję nieruchomości, odpowiadając już na zadane pytanie:

5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.

Par. 5 nakazuje zatem:

  1. datę cen przyjąć aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem),
  2. datę stanu nieruchomości (oczywiście gruntowej, bo tylko grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste) aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem),
  3. uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.

Odpowiadając na zadane pytanie główne, tj.:

👉czy wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonuje się biorąc pod uwagę plan miejscowy czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste?

należy odpowiedzieć, że wyceny dokonuje się “z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”, a nie zgodnie z planem miejscowym. Zatem jeśli będzie tu rozbieżność – inne przeznaczenie w planie miejscowym niż cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste – w tym, szczególnym celu wyceny, będziemy brać pod uwagę cel oddania w użytkowanie wieczyste, a nie przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego.

.

Wskazany przepis wskazuje jednak konieczność uwzględnienie art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zajrzyjmy zatem co w nim zapisano:

Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.

Z ustawy i przepisu jw. wynika zatem, że jeśli w okresie pomiędzy oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste a dokonywaniem przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste doszło do tzw. trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, to wówczas wyceny dokonuje się z uwzględnieniem tego “nowego” celu (spowodowanego trwałą zmianą sposobu korzystania).

.

Ale uwaga!!!

Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego obejmują wycenę nieruchomości, a nie decydowanie czy uznawanie jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste czy też uznanie jakoby doszło faktycznie do trwałej zmiany sposobu korzystania!

Taką informację i potwierdzenie rzeczoznawca majątkowy powinien uzyskać w organie reprezentującym właściciela nieruchomości (a właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Zatem ja osobiście, za każdym razem kiedy miałabym taką wycenę na biurku, zwróciłabym się z pisemnym zapytaniem do reprezentującego właściciela organu:

  • jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste?
  • czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, a jeśli tak to jaka jest to zmiana,
  • wniosłabym o dołączenie dokumentu, który potwierdza w/w.

.

Uwaga 1 do tego tematu.

Może się zdażyć sytuacja, że z umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) wynika, że “cel oddania w użytkowanie wieczyste jest zgodny z planem miejscowym” .

W takiej sytuacji należałoby się kierować tym planem.

Ale tu znowu uwaga, może być zapis – szczególnie w decyzjach to spotkałam, że “grunt winien być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym”.

Taki zapis w decyzji dotyczy jedynie sposobu wykorzystania, a nie celu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Zatem można by twierdzić, że decyzja została jednak wydana bez jednoznacznego wskazania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Z tego powodu także, rzeczoznawca nie powinien brać na siebie obowiązku ustalania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a jedynie wyceną.

.

Uwaga 2 do tego tematu.

Może się zdążyć, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) nie wskazała celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

W takiej sytuacji art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że:

Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.

Skoro przepis wskazał jak określa się w takiej sytuacji stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste to analogicznie należałoby cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określić zgodnie ze sposobem korzystania z tej nieruchomości (w dniu aktualizacji opłaty).

O takie potwierdzenie także wystąpiłabym do organu jw.

.

Uwaga 3 do tego tematu.

Przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba zbadać i przedstawić w takim operacie szacunkowym. Jest to normatywna część każdego operatu szacunkowego.

 

 


Zajrzyj przy okazji do wpisów:

#17 Jak dokonać wyceny w celu nabycia nieruchomości na własność przez użytkownika wieczystego? 

oraz

#14 Czy nadal dokonuje się wyceny nieruchomości gruntowych zabudowanych oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe? 

Mogą Cię zainteresować!


Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

Zapraszam!

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

6 Comments

  • Janusz

    31 sierpnia, 2022 - 11:07 pm

    Pani Magdaleno.
    Temat uwzględnienia celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste to jest zmora przy tego typu wycenach. Wykonałem bardzo wiele tego typu wycen i odnoszę wrażenie, że niemal w 80% (przynajmniej w moim dużym mieście) ani właściciel gruntu ani użytkownik wieczysty nie wie jaki jest ten cel. W moich początkowych działaniach działaniach szczerze chciałem poznać te cele i w końcu od kierownika wydziału otrzymałem odpowiedź, że zachowuję się jak Kubuś Puchatek, tj. ” im bardziej Puchatek zaglądał do środka, tym bardziej tam Prosiaczka nie było”. Tak dokładnie jest często z celem oddania gruntu w uw, zwłaszcza w starych decyzjach wojewody (nakaz korzystania zgodnie z przeznaczeniem), ale nie tylko. Pani rada aby zwrócić się do organu o wskazanie tego celu jest niestety nierealna. Próbowałem, ale nie dostawałem odpowiedzi, a czas na zrealizowanie wycen jest z reguły dramatycznie krótki. W praktyce przyjąłem zasadę, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu zgodnie z celem oddania w uw, bywa, że jest to zgodne z planem miejscowym (tylko jakim: w momencie oddania gruntu w uw czy obecnym), a często jest niezgodne, a żadnego dokumentu o trwałej zmianie nie ma, czasem jest decyzja o zmianie stawki procentowej . Korzystam też z argumentacji, którą Pani przytacza tj. art. 221 ust. 3. Na razie się to sprawdza, chociaż jest to bardzo stresujący moment w tego typu wycenach i zajmuje dużo czasu w przygotowaniu wyceny, bo od tego zależy przecież przyjęta baza nieruchomości porównawczych. Marzy mi się takie zlecenie od gminy albo SP, w którym w zestawieniu nieruchomości do wyceny będzie kolumna: Cel oddania gruntu w uw. Chyba jednak tego nie dożyję.

    • Magdalena Małecka MRICS

      1 września, 2022 - 2:05 pm

      Panie Januszu,
      praktyka na “Puchatka” jest mi znana, choć nie powszechna. Z mojego doświadczenia wynika, że organy wykazują zrozumienie, ale mnie też się już tak zdarzyło. Zupełnie bym sie tym nie przejmowała, bo to są trudności zawodowe i tyle – drążyłabym do upadłego.
      Jeśli jednak celu nie ma, nie ma wyjścia, pozostaje art. 221, który zamyka sprawę. On jest właśnie na taka okoliczność.
      Co do terminów – no cóż…… co mam Panu powiedzieć. Niech Pan nie przyjmuje takich terminów. Proszę akceptować terminy, które są realne biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności.
      Marzenia – ok.
      Ale nie dla tego celu.
      Dla tego celu nie interesują nas nieruchomości oddane w UW.

  • Grzesiek

    16 maja, 2022 - 11:31 pm

    Dzień dobry Pani Magdo.
    Mam pytanie odnośnie zrealizowanych nakładów przez Użytkownika wieczystego na nieruchomości będącej przedmiotem aktualizowania opłaty za UW. Czy i kiedy ma RzM uwzględniać takie zapisy w sporządzanym opracowaniu? Czy może organ prowadzący postępowanie ma uwzględniać takie nakłady przed wydaniem stosownej decyzji, a będący w posiadaniu już operatu szacunkowego? Pozdrawiam

    • Magdalena Małecka MRICS

      18 maja, 2022 - 9:18 am

      Panie Grzegorzu,
      jeśli nakłady miały miejsce, to albo rzeczoznawca majątkowy otrzyma tę informację przy zleceniu – o konieczności ich uwzględnienia – albo nakłady zostaną zgłoszone przez użytkownika wieczystego w trakcie czynności rzeczoznawcy majątkowego.
      Niezależnie od tego w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy się o tym dowie, musi tę kwestię wyjaśnić (z właścicielem gruntu), tzn. o jakie nakłady chodzi, kiedy zostały poniesione i w jakiej części przez użytkownika wieczystego oraz czy już wcześniej nie zostały rozliczone, a tym samym zaliczone na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste.
      Jeśli jakieś nakłady, które należy uwzględnić, miały miejsce, rzeczoznawca je oszacuje a organ – zgodnie z przepisami – zaliczy na poczet kolejnych opłat.

  • MagdalenA

    26 marca, 2022 - 12:14 am

    Pani Magdo a co to dokladnie znaczy zbadac przeznaczenie? Czy wystarczy, ze dla danej nieruchomosci zajrze do aktualnego planu i wypisze co w nim jest czy tez musze takie informacje otrzymywac potwiwrdzone na pismie z urzedu?

    • Magdalena Małecka MRICS

      28 marca, 2022 - 8:27 am

      Pani Magdaleno, na pytanie jak rzeczoznawca majątkowy powinien, zgodnie z przepisami, badać przeznaczenie nieruchomości odpowiadam tu – https://youtu.be/pF25I-NQtvQ.

      Nie, nie jest potrzebny dokument.
      Mogę dokonać badania sama oraz zrobić tzw. wypis i wyrys z dokumentu (art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
      Dokument mogę zamówić z urzędu ale i tak trzeba go zweryfikować bo błędy się zdarzają. W filmie jak wyżej omawiam takie przykłady.

Zostaw komentarz

10 + siedem =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego