Pytanie:
Odpowiedź (z dnia 10.10.2021 r.)
Zasady wyceny i sporządzania operatu szacunkowego dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zajmę się dziś tymi przepisami, które dotyczą pytania i zacznę od art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Dyspozycje dla rzeczoznawcy majątkowego jak dokonać ma takiej wyceny zawarte są dalej w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zacznę od par. 28 rozporządzenia jw., który reguluje bardzo wiele ważnych kwestii.
Zacznijmy od:
1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. 2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. 4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2.
Przepisy jw. nie odpowiadają jeszcze na zadane pytanie w tym wpisie ale regulują podstawowe zasady wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, dlatego warto je przytoczyć i podkreślić:
- mamy tu nakaz stosowania podejścia porównawczego,
- do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości niezabudowane,
- do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności,
- w/w mają pochodzić z transakcji sprzedaży.
Przy okazji zajrzyj do par. 5 rozporządzenia jw. oraz do tego wpisu:
#20 Co konkretnie oznaczają określenia:
opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty?
Ustęp 5 par. 28 wskazuje także daty istotne dla tych czynności, a także wskazuje co należy uwzględnić jeśli chodzi o funkcję nieruchomości, odpowiadając już na zadane pytanie:
5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.
Par. 5 nakazuje zatem:
- datę cen przyjąć aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem),
- datę stanu nieruchomości (oczywiście gruntowej, bo tylko grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste) aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem),
- uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.
Odpowiadając na zadane pytanie główne, tj.:
👉czy wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonuje się biorąc pod uwagę plan miejscowy czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste?
należy odpowiedzieć, że wyceny dokonuje się “z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”, a nie zgodnie z planem miejscowym. Zatem jeśli będzie tu rozbieżność – inne przeznaczenie w planie miejscowym niż cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste – w tym, szczególnym celu wyceny, będziemy brać pod uwagę cel oddania w użytkowanie wieczyste, a nie przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego.
.
Wskazany przepis wskazuje jednak konieczność uwzględnienie art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zajrzyjmy zatem co w nim zapisano:
Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.
Z ustawy i przepisu jw. wynika zatem, że jeśli w okresie pomiędzy oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste a dokonywaniem przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste doszło do tzw. trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, to wówczas wyceny dokonuje się z uwzględnieniem tego “nowego” celu (spowodowanego trwałą zmianą sposobu korzystania).
.
Ale uwaga!!!
Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego obejmują wycenę nieruchomości, a nie decydowanie czy uznawanie jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste czy też uznanie jakoby doszło faktycznie do trwałej zmiany sposobu korzystania!
Taką informację i potwierdzenie rzeczoznawca majątkowy powinien uzyskać w organie reprezentującym właściciela nieruchomości (a właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Zatem ja osobiście, za każdym razem kiedy miałabym taką wycenę na biurku, zwróciłabym się z pisemnym zapytaniem do reprezentującego właściciela organu:
- jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste?
- czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, a jeśli tak to jaka jest to zmiana,
- wniosłabym o dołączenie dokumentu, który potwierdza w/w.
.
Uwaga 1 do tego tematu.
Może się zdażyć sytuacja, że z umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) wynika, że “cel oddania w użytkowanie wieczyste jest zgodny z planem miejscowym” .
W takiej sytuacji należałoby się kierować tym planem.
Ale tu znowu uwaga, może być zapis – szczególnie w decyzjach to spotkałam, że “grunt winien być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym”.
Taki zapis w decyzji dotyczy jedynie sposobu wykorzystania, a nie celu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Zatem można by twierdzić, że decyzja została jednak wydana bez jednoznacznego wskazania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
Z tego powodu także, rzeczoznawca nie powinien brać na siebie obowiązku ustalania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a jedynie wyceną.
.
Uwaga 2 do tego tematu.
Może się zdążyć, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) nie wskazała celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
W takiej sytuacji art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że:
Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.
Skoro przepis wskazał jak określa się w takiej sytuacji stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste to analogicznie należałoby cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określić zgodnie ze sposobem korzystania z tej nieruchomości (w dniu aktualizacji opłaty).
O takie potwierdzenie także wystąpiłabym do organu jw.
.
Uwaga 3 do tego tematu.
Przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba zbadać i przedstawić w takim operacie szacunkowym. Jest to normatywna część każdego operatu szacunkowego.
Zajrzyj przy okazji do wpisów:
#17 Jak dokonać wyceny w celu nabycia nieruchomości na własność przez użytkownika wieczystego?
oraz
Mogą Cię zainteresować!
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu!
——————–
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
8 Comments
Marcin
Stanowisko SN
SN w wyroku z 14.10.2022 r., II CSKP 588/22, stanął po stronie Skarbu Państwa. Skład orzekający w uzasadnieniu swojego stanowiska zwrócił uwagę na fakt, że katalog czynników, które powinny być uwzględnione przez biegłego przy wycenie nieruchomości, wymieniony w art. 154 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej GospNierU), ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte w przepisie słowo „w szczególności”. W opinii Sądu biegły ma wziąć pod uwagę nie tylko kryteria wymienione wprost, lecz także inne cechy charakteryzujące nieruchomość, które w badanych okolicznościach – w świetle wiedzy i doświadczenia biegłego – w warunkach obrotu rynkowego miałyby znaczenie dla określenia wartości nieruchomości. SN uzasadniał ponadto, że „z punktu widzenia przedmiotu sporu podstawowe znaczenie ma kwestia relacji między stosowaniem art. 154 ust. 1 GospNierU, wskazującym na konieczność uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, oraz § 28 ust. 5 WycenaNierR, który stanowi, że wartości nieruchomości, o których mowa w § 28 ust. 1-4 WycenaNierR, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, „z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 GospNierU”. Sąd zaznaczył jednak, że przywołane przepisy nie oznaczają, że przy wycenie nieruchomości możliwe jest pominięcie jej przeznaczenia w planie miejscowym. Zdaniem składu orzekającego: „Ocena kryterium «celu» powinna być zatem otwarta i dynamiczna, w tym nie powinna pomijać rzeczywistej sytuacji wycenianej nieruchomości, także kształtowanej planem miejscowym. Mowa zwłaszcza o przypadku zakwalifikowania gruntu do kategorii „pozostałe nieruchomości gruntowe” (art. 72 ust. 3 pkt 5 GospNierU), która to kwalifikacja, w razie powstania prawa ex lege i nieokreślenia konkretnego celu w decyzji uwłaszczeniowej (jak w badanej sprawie), pozostawia użytkownikowi wieczystemu duży zakres swobody w wyborze sposobu gospodarczego wykorzystania gruntu”.
Magdalena Małecka MRICS
Zwrócę uwagę na datę wpisu, do którego zawarł Pan komentarz – 10.10.2021 r. – a więc przed datą wydania wyroku SN.
Zwrócę także uwagę, że pod każdym wpisem zamieszczam wzmiankę: “Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.”
Wracając do wyroku SN zacytuję fragment finalny dotyczący interesującego nas wątku:
“Akty planistyczne nie determinują celu, dla którego oddano grunt w użytkowanie wieczyste i same w sobie nie świadczą o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 73 ust. 2 u.g.n.), lecz wskazują na możliwy (legalny) sposób korzystania z gruntu, czyli stwarzają perspektywy określonego wykorzystania nieruchomości, zwykle wpływające na cenę danego gruntu uzyskiwaną w obrocie rynkowym.
Cel użytkowania wieczystego może (i nierzadko bywa) określony na innym poziomie szczegółowości niż ten przewidywany w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku ostatecznie dla oceny wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej, zasadniczo większe znaczenie będzie mieć ten ze wskazanych tu czynników, który w dalej idącym zakresie ogranicza sposób korzystania z nieruchomości.
Wartość rynkowa nieruchomości zależy bowiem od tego, jakim ograniczeniom będzie podlegał uprawniony – w związku z celem oddania nieruchomości w użytkowanie
wieczyste lub objęcia gruntu określonymi aktami planistycznymi.”
W rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy sprawie cel oddania w użytkowanie wieczyste nie został precyzyjnie określony, dotyczył zakwalifikowania gruntu do „pozostałych nieruchomości gruntowych” (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.), co jedynie pozwalało wykluczyć na jakie cele ten grunt nie był zakwalifikowany (zgodnie z celem oddania w użytkowanie wieczyste): rolny, mieszkaniowy, z zakresu działalności charytatywnej lub turystycznej.
Janusz
Pani Magdaleno.
Temat uwzględnienia celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste to jest zmora przy tego typu wycenach. Wykonałem bardzo wiele tego typu wycen i odnoszę wrażenie, że niemal w 80% (przynajmniej w moim dużym mieście) ani właściciel gruntu ani użytkownik wieczysty nie wie jaki jest ten cel. W moich początkowych działaniach działaniach szczerze chciałem poznać te cele i w końcu od kierownika wydziału otrzymałem odpowiedź, że zachowuję się jak Kubuś Puchatek, tj. ” im bardziej Puchatek zaglądał do środka, tym bardziej tam Prosiaczka nie było”. Tak dokładnie jest często z celem oddania gruntu w uw, zwłaszcza w starych decyzjach wojewody (nakaz korzystania zgodnie z przeznaczeniem), ale nie tylko. Pani rada aby zwrócić się do organu o wskazanie tego celu jest niestety nierealna. Próbowałem, ale nie dostawałem odpowiedzi, a czas na zrealizowanie wycen jest z reguły dramatycznie krótki. W praktyce przyjąłem zasadę, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu zgodnie z celem oddania w uw, bywa, że jest to zgodne z planem miejscowym (tylko jakim: w momencie oddania gruntu w uw czy obecnym), a często jest niezgodne, a żadnego dokumentu o trwałej zmianie nie ma, czasem jest decyzja o zmianie stawki procentowej . Korzystam też z argumentacji, którą Pani przytacza tj. art. 221 ust. 3. Na razie się to sprawdza, chociaż jest to bardzo stresujący moment w tego typu wycenach i zajmuje dużo czasu w przygotowaniu wyceny, bo od tego zależy przecież przyjęta baza nieruchomości porównawczych. Marzy mi się takie zlecenie od gminy albo SP, w którym w zestawieniu nieruchomości do wyceny będzie kolumna: Cel oddania gruntu w uw. Chyba jednak tego nie dożyję.
Magdalena Małecka MRICS
Panie Januszu,
praktyka na “Puchatka” jest mi znana, choć nie powszechna. Z mojego doświadczenia wynika, że organy wykazują zrozumienie, ale mnie też się już tak zdarzyło. Zupełnie bym sie tym nie przejmowała, bo to są trudności zawodowe i tyle – drążyłabym do upadłego.
Jeśli jednak celu nie ma, nie ma wyjścia, pozostaje art. 221, który zamyka sprawę. On jest właśnie na taka okoliczność.
Co do terminów – no cóż…… co mam Panu powiedzieć. Niech Pan nie przyjmuje takich terminów. Proszę akceptować terminy, które są realne biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności.
Marzenia – ok.
Ale nie dla tego celu.
Dla tego celu nie interesują nas nieruchomości oddane w UW.
Grzesiek
Dzień dobry Pani Magdo.
Mam pytanie odnośnie zrealizowanych nakładów przez Użytkownika wieczystego na nieruchomości będącej przedmiotem aktualizowania opłaty za UW. Czy i kiedy ma RzM uwzględniać takie zapisy w sporządzanym opracowaniu? Czy może organ prowadzący postępowanie ma uwzględniać takie nakłady przed wydaniem stosownej decyzji, a będący w posiadaniu już operatu szacunkowego? Pozdrawiam
Magdalena Małecka MRICS
Panie Grzegorzu,
jeśli nakłady miały miejsce, to albo rzeczoznawca majątkowy otrzyma tę informację przy zleceniu – o konieczności ich uwzględnienia – albo nakłady zostaną zgłoszone przez użytkownika wieczystego w trakcie czynności rzeczoznawcy majątkowego.
Niezależnie od tego w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy się o tym dowie, musi tę kwestię wyjaśnić (z właścicielem gruntu), tzn. o jakie nakłady chodzi, kiedy zostały poniesione i w jakiej części przez użytkownika wieczystego oraz czy już wcześniej nie zostały rozliczone, a tym samym zaliczone na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste.
Jeśli jakieś nakłady, które należy uwzględnić, miały miejsce, rzeczoznawca je oszacuje a organ – zgodnie z przepisami – zaliczy na poczet kolejnych opłat.
MagdalenA
Pani Magdo a co to dokladnie znaczy zbadac przeznaczenie? Czy wystarczy, ze dla danej nieruchomosci zajrze do aktualnego planu i wypisze co w nim jest czy tez musze takie informacje otrzymywac potwiwrdzone na pismie z urzedu?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Magdaleno, na pytanie jak rzeczoznawca majątkowy powinien, zgodnie z przepisami, badać przeznaczenie nieruchomości odpowiadam tu – https://youtu.be/pF25I-NQtvQ.
Nie, nie jest potrzebny dokument.
Mogę dokonać badania sama oraz zrobić tzw. wypis i wyrys z dokumentu (art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Dokument mogę zamówić z urzędu ale i tak trzeba go zweryfikować bo błędy się zdarzają. W filmie jak wyżej omawiam takie przykłady.