Pytanie:
Odpowiedź (z dnia 22.09.2021 r.)
To jest kolejne bardzo ciekawe pytanie!
Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest bardzo mocno uregulowany przepisami. Sposoby wyceny nieruchomości także są opisane w przepisach prawa. Skoro rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek postępować zgodnie z przepisami prawa to zajrzyjmy co te przepisy mówią na temat sposób wyceny.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi, że:
Po 1sze:
Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
To oznacza, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości jako sposoby ma do dyspozycji tzw. podejścia do wyceny. Jak można się domyślać będzie ich więcej niż jedno. To które wybierze w danej sytuacji będzie zależało od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
.
Po 2gie:
Art. 152. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
Mamy zatem 4 podejścia do wyceny i wśród tych podejść rzeczoznawca będzie dokonywał wyboru za każdym razem kiedy będzie dokonywał wyceny.
Ważne: nie ma innych sposobów wyceny ponad te wskazane w w/w przepisie!
.
Skoro są 4 podejścia do wyceny, pojawia się pytanie kiedy stosuje się które z nich i jakie to są te “rodzaje czynników wpływających na wartość nieruchomości”.
Odpowiedzi na te pytania udziela także ustawa o gospodarce nieruchomościami:
Art. 152. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.
Zatem przepis zdefiniował podstawowe zasady kiedy stosuje się jakie podejście do wyceny nieruchomości.
Można to przedstawić na poniższej grafice:
Zatem rodzaj wartości, którą rzeczoznawca majątkowy ma określić realizując dany cel wyceny będzie pierwszym czynnikiem determinującym sposób wyceny.
.
Powyższe potwierdza, a także precyzuje i rozszerza, kolejny zapis w ustawie o gospodarce nieruchomościami:
Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zatem czynnikami wpływającymi na wybór podejścia do wyceny (ale także metody i techniki wyceny) będą:
- cel sporządzanej wyceny,
- rodzaj nieruchomości i jej położenie,
- przeznaczenie nieruchomości wycenianej,
- stan nieruchomości wycenianej,
- Dostępność danych rynkowych i informacji o rynku.
.
Odpowiadając na pytanie: czy wszystko da się wycenić w podejściu porównawczym odpowiadam: NIE!
Bo jeśli nie określamy wartości rynkowej, tylko odtworzeniową to musimy zastosować podejście kosztowe, bo ono prowadzi do wartości odtworzeniowej.
Bo jeśli nie możemy zastosować podejścia porównawczego lub dochodowego, stosuje się podejście mieszane. Przykład? Nieruchomość w trakcie rozwoju, np. procesu inwestycyjnego.
Przy okazji zajrzyj do wpisu:
Bo jeśli mamy do wyceny nieruchomość komercyjną, która przynosi lub może przynosić dochód i tak jest postrzegana na rynku przez kupujacych, to wówczas – ze względu na jej rodzaj i położenie – zastosujemy podejście dochodowe do określenia wartości rynkowej (art. 153.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
.
Ale uwaga!
Są takie cele wyceny, w których ustawodawca narzucił stosowanie danego podejścia.
Należą do nich np.:
1) Wycena dla potrzeb oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub aktualizacji opłat z tego tytułu.
§ 28. 1. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze.
2) Wycena nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste.
§ 29. 1. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
3) Wycena na potrzeby zobowiązań podatkowych.
§ 49. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze.
——————-
Od siebie dodam, że błędne jest twierdzenie, że wszystkie nieruchomości i w każdym przypadku wycenia się przy zastosowaniu podejścia porównawczego.
Przy wycenie trzeba stosować przepisy ale także odwzorować rynek i sposób podejścia do kalkulacji wartości przez kupujących nieruchomości.
Chcesz mieć operat szacunkowy, dobry i sprawdzony w wersji edytowalnej?
Zapisz się na konferencję, bo jako bonus otrzymasz taki operat >> Konferencja <<
Uwaga! Aktualna cena jest już niestety ceną “dla spóźnialskich” ale dla każdego kto zamieści komentarz pod tym postem wygeneruję kod zniżkowy 
“-20%“!
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.