fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Od Basi:
Pani Magdo,
jak liczyć wartość rynkową nieruchomości w metodzie pozostałościowej?
Z rozporządzenia wynika wzór: WR=Wz-(K+Zi) przy czym banki w swoich wytycznych mają wzór:
WR=(Wz-Wgruntu)*%zaawans.budowy+Wgruntu.
Czy wzory te można stosować zamiennie?
Z czego wynika wzór drugi?
Czy faktycznie wartość rynkową w metodzie pozostałościowej liczyć drugim wzorem (z wartością gruntu i stopniem zaawans.budowy) – czy jest to poprawne?
.
I bardzo podobne pytania od Magdaleny:

Jak wycenić nieruchomość w budowie np. dla banku?

Widzę, że rzeczoznawcy majątkowi stosują taką metodę – właśnie nie wiem jaką ma nazwę i na jakiej podstawie – że wyliczają wartość nieruchomości, np. zabudowanej domem jednorodzinnym na podstawie zaawansowania tej budowy.

Czy to jest poprawnie?

A jeśli tak to co to jest za metoda wyceny?

.

Odpowiedź (z dnia 13.09.2021 r.)

W pytaniach przewijają się 2 wątki:

  1. wycena nieruchomości “w budowie” oraz
  2. wycen nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności.

Zacznijmy od zasad wyceny nieruchomości w budowie (ad 1).

To jest oczywiście potoczna nazwa, która oznacza, że nieruchomość znajduje się w trakcie procesu zabudowy (rozbudowy, odbudowy itp.) i powstaje na niej załóżmy, dla potrzeb dzisiejszego wpisu,  budynek jednorodzinny wolnostojący, ale jeszcze nie został ukończony. Musimy też przyjąć założenie, że jest to typowy przypadek (np. bez obciążeń), a nieruchomość nie ma potencjału na inne, lepsze, wykorzystanie.

 

SPOSOBY WYCENY NIERUCHOMOŚCI “W BUDOWIE” W POLSKICH PRZEPISACH

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami:

Art. 152:
  1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
  2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

 

Mamy zatem 4 podejścia w/w do wyceny nieruchomości i spośród nich musimy wybrać odpowiednie do danej sytuacji. W zależności od celu wyceny, który będzie determinował rodzaj wartości, jaką rzeczoznawca majątkowy ma określić wybierzemy odpowiednie podejście, biorąc jednak pod uwagę kolejny zapis tego artykułu:

 

  1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Wynika z tego, że jeśli mielibyśmy taki cel wyceny – np. dla potrzeb sprzedaży, czy też dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności to należy, w pierwszej kolejności, przeanalizować możliwość zastosowania podejścia porównawczego i podejścia dochodowego.

Zastosowanie podejście porównawczego nie będzie w większości przypadków możliwe. Co prawda, w wielu przypadkach, można zanotować transakcje sprzedaży nieruchomości, które były sprzedawane w stadium budowy, ale możliwość zastosowania podejścia porównawczego jest tylko wówczas gdy znamy nie tylko ceny ale i cechy nieruchomości podobnych. W sytuacji sprzedaży takich nieruchomości określenie ich faktycznego stanu w dacie sprzedaży jest praktycznie niemożliwe. Stan ten nie jest dokładnie opisany w akcie notarialnym, oględziny nieruchomości po czasie, np. 8 miesięcy po jej sprzedaży zazwyczaj nie potwierdzą jej stanu z dnia zbycia, ponieważ w tym okresie budowa prawdopodobnie została zakończona lub nastąpiła zmiana stanu jej zaawansowania. Skoro tak zastosowanie podejścia porównawczego nie jest możliwe.

Zastosowanie podejścia dochodowego jest także w większości przypadków wykluczone, ze względu na to, że nieruchomość w tym stanie (budowy), co do zasady, nie może być użytkowana, zatem nie może być przedmiotem najmu i nie będzie generować dochodów. Podejście dochodowe stosuje się do nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód.

Co w takiej sytuacji należy zrobić?

Na to pytanie odpowiadają przepisy ust. 3 art. 152 jw. – należy zastosować podejście mieszane do określenia wartości rynkowej nieruchomości.
Dlaczego?
Bo zgodnie z przepisem wykluczenie możliwości zastosowania powyższych dwóch podejść (porównawczego i dochodowego) powoduje konieczność zastosowanie podejścia mieszanego.

W podejściu mieszanym, stosownie do przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wyróżnia się trzy metody wyceny:

– metodę pozostałościową,

– metodę kosztów likwidacji,

– metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Z trzech w/w metod właściwą do wyceny nieruchomości w budowie będzie metoda pozostałościowa.

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – § 16.:

  1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Zatem ta metoda dedykowana jest właśnie do takich nieruchomości, które znajdują się w trakcie procesu budowlanego.

Rozporządzenie jw. nie zawiera wytycznych co do stosowania innych podejść, metod czy technik jeśli celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb zabezpieczenia czy też ze względu na rodzaj nieruchomości.

.

WYTYCZNE DLA POTRZEB ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI CO DO RODZAJU WARTOŚCI

Zatem jeśli będziemy realizować taki cel wyceny, który determinuje określenie wartości rynkowej analizujemy zasadność zastosowania podejść: porównawczego lub dochodowego, a w sytuacji braku możliwości zastosowania jednego z nich, ustawodawca wskazał podejście mieszane.

Łącząc to z koniecznością sporządzenia wyceny nieruchomości – z budynkiem w trakcie budowy – dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności istnieje konieczność określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Powyższe wynika z Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, ale także ze standardu zawodowego pt. „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności ” (pierwotnie uzgodniony przez Ministra Infrastruktury (Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 4 stycznia 2010 r . i na podstawie znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami) w treści obowiązującej od 1.09.2017 r. ogłoszony (w dokładnie tej samej treści) 1.09.2017 r. w dzienniku urzędowym przez MIiB (poz. 59, 2017).

Przy okazji zajrzyj koniecznie do wpisu >>

#34 Czy “standard bankowy” nadal obowiązuje
w związku ze zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami? 

Zatem podstawową i główną wartością jaką powinien pokazać w operacie szacunkowym dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności rzeczoznawca majątkowy jest wartość rynkowa nieruchomości.

Przepisy jw. nie zawierają wytycznych do stosowania innych, niż wymieniowe w ustawie o gospodarce nieruchomościami, podejść, metod i technik.

Oczywiście oprócz tego rodzaju wartości wierzyciel (np. bank) może wymagać innych rodzajów wartości nieruchomości, np. wartość odtworzeniową, wartość samego gruntu przy założeniu, że jest niezabudowany, wartość odtworzeniową części składowej w postaci powstającego budynku. W takich przypadkach najczęściej wierzyciel wymaga także podania stopnia zaawansowania budowy.

.

JAK OKREŚLIĆ WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI “W BUDOWIE” PRZY ZASTOSOWANIU METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ?

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w kolejnym ustępie par. 16 rozporządzenia jw.:

  1. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Szczegółowe wyjaśnienia do tej metody znajdują się w tzw. nocie interpretacyjnej wchodzącej w skład wcześniej wspomnianych Powszechnych Krajowych Zasada Wyceny pt. „Zastosowanie metody pozostałościowej w wyceni nieruchomości”.

Wzór na określenie wartości rynkowej przy zastosowaniu tej metody jest następujący:

 

JAK WYGLĄDAJĄ NAJCZĘŚCIEJ WYCENY TAKICH NIERUCHOMOŚCI – “W BUDOWIE” DLA BANKU?

W operatach szacunkowych najczęściej nie spotyka się metody pozostałościowej w sytuacji konieczności wyceny nieruchomości “w budowie”, co jest błędne.

Co ciekawe, tylko w “bankowych” wycenach spotyka się taki sposób. W wycenach dla innych celów raczej się go nie stosuje.

Obliczenia wykonuje się z uwzględnieniem stopnia zaawansowania budowy.

Powyższy schemat działania oparty jest, jak można się domyślać, o par. 35 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Należy jednak podkreślić, że ten przepis dotyczy określania wartości nakładów, a nie wartości nieruchomości.

Przepis par. 35 rozporządzenia jw. mówi w ust. 4, że:

  1. W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania sposobu, o którym mowa w ust. 3, wartość nakładów określa się jako równą wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów. Wskaźnik przeliczeniowy ustala się jako:
1) stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów, albo
2) udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją dane pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych
– z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.

 

Zastosowanie tego sposobu nie znajduje uzasadnienia w przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości, chyba że, w tym przypadku wierzyciel, wnioskowałby o określenie wartości nakładów a nie wartość nieruchomości.

.

CO W SYTUACJI JEŚLI WIERZYCIEL MA WYMAGANIA INNE NIŻ WYNIKAJĄ Z PRZEPISÓW?

Stosownie do standardu zawodowego “Wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelność”, który licząc od 9.09.2021 r. został utrzymany w mocy przez kolejne 24 miesiące (przy okazji zajrzyj do wpisu >> #34 Czy “standard bankowy” nadal obowiązuje w związku ze zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami? ):

pkt. 4.1. standardu jw.

Przeprowadzając wycenę do celu zabezpieczenia wierzytelności, rzeczoznawca majątkowy powinien odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli i każdym przypadku, kiedy nie będą one uwzględnione, rzeczoznawca powinien zaznaczyć ten fakt w operacie szacunkowym. Nieuwzględnienie wymagań może być spowodowane m.in. brakiem możliwości uzyskania przez rzeczoznawcę majątkowego informacji dotyczących wymagań wierzyciela lub niezgodnością tych wymagań z przepisami prawa lub standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

oraz dalej:

pkt. 5.1. standardu jw.

Nieruchomości wyceniane na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, mogą wymagać różnego potraktowania z punktu widzenia procesu i procedur wyceny. Wycenę można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań stosowanych przez wierzycieli, o których mowa w punkcie 4.1. o ile uregulowania te nie są sprzeczne z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

.

Zatem jeśli wierzyciel (np. bank, do którego kierowana będzie wycena) ma wymagania by wartość nieruchomości wyliczyć w inny sposób niż wskazują przepisy, to w pierwszej kolejności rzeczoznawca winien:

  1. dokonać wyceny zgodnie z przepisami i określić wartość rynkową nieruchomości (oraz inne jeśli są wymagane),
  2. w dalszej kolejności określić wartość (ale już nie rynkową) według takiego czy innego schematu, który wymaga bank lub całkowicie to pominąć uzasadniając to brakiem zgodności z przepisami prawa.

Osobiście wybrałabym opcję pierwszą.


 

Chcesz mieć operat szacunkowy, dobry i sprawdzony w wersji edytowalnej?

Zapisz się na konferencję, bo jako bonus otrzymasz taki operat >> Konferencja << Uwaga! Aktualna cena jest już niestety ceną “dla spóźnialskich” ale dla każdego kto zamieści komentarz pod tym postem wygeneruję kod zniżkowy 🎯-18%🎯!

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

Zapraszam!

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

6 Comments

  • Lucyna

    24 sierpnia, 2022 - 1:56 pm

    Mam pytanie w zakresie dotyczącym wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który ma zostać rozbudowany na co ma stosowne pozwolenie. Cel wyceny zabezpieczenie wierzytelności bankowej. Bank potrzebuje kilka wartości w tym wartość rynkową aktualną oraz wartość rynkową po zakończeniu inwestycji. I tak sobie myślę skoro budynek na dzień dzisiejszy jest wykończony to ja go mogę wycenić stosując podejście porównawcze i tak samo wartość rynkową po zakończeniu inwestycji-podejście porównawcze. Zatem nie stosuję podejścia mieszanego. Proszę o potwierdzenie. Potrzebują również wartość odtworzeniową- uważam, że powinnam określić wartość rynkową na dwa stany w sensie na stan obecny gdzie budynek jakieś zużycie ma i drugą wartość na część , która podlega rozbudowie. Proszę o pomoc.

    • Magdalena Małecka MRICS

      25 sierpnia, 2022 - 11:34 am

      Pani Lucyno,
      w zaprezentowanej sytuacji skłaniałabym się do wyceny dla obu stanów w podejściu porównawczym (zakładam, że są transakcje nieruchomości podobnych).
      Co do wartości odtworzeniowej dopytałabym w banku, ale najprawdopodobniej potrzebna jest wartość odtworzeniowa docelowa wraz z aktualnym stanem zaawansowania.

  • Piotr

    19 września, 2021 - 10:54 pm

    Interesujący wpis. Do zagadnienia wyceny nieruchomości w budowie nasunęły mi się dwa pytania o charakterze warsztatowym:
    1) Jak uwzględnić w procesie wyceny dla celów informacyjnych fakt wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę? Załóżmy hipotetycznie, że pozwolenie na budowę zostało wydane przed kilkunastu laty, w dzienniku budowy brak jakichkolwiek wpisów, a na chwilę obecną budowa (systemem gospodarczym) nadal trwa. Pod względem formalnym pozwolenie na budowę wygasło z uwagi na brak wpisów w dzienniku budowy, jednak na terenie nieruchomości zostały poczynione znaczne nakłady w postaci pobudowania budynku do stanu surowego zamkniętego. Jak w takiej sytuacji powinien zachować się rzeczoznawca majątkowy?
    2. W jaki sposób powinien postąpić rzeczoznawca majątkowy podczas badania projektu budowlanego w sytuacji, w której okazuje się, że inwestor zagospodarował i wykończył poddasze, które w projekcie zaprojektowane zostało jako nieużytkowe (strych)? Nadmienię, że formalnie budowa nie została zakończona.

    • Magdalena Małecka MRICS

      20 września, 2021 - 12:02 pm

      Po pierwsze dziękuję za ocenę oraz komentarz.
      Po drugie, zwrócę jednak uwagę, że “do celów informacyjnych” jest zupełnie nieprecyzyjnym celem. Informacyjnie może być potrzeba by wiedzieć ile dla potrzeb spadkowych, ile dla potrzeb sprzedaży a ile dla potrzeb wywłaszczenia będzie warta nieruchomość. Ale to na marginesie – wymagałoby jednak doprecyzowania.
      Odpowiadając na pytania (załóżmy dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności); ad 1) należy w kalkulacji uwzględnić koszty pozyskania decyzji pozwolenia na budowę oraz czas, o który wydłuży się proces inwestycyjny do czasu jego zakończenia (jeżeli rynek to uwzględnia); ad.2) należy opisać w operacie szacunkowym stan zastany, zweryfikować czy powyższe zostało ujęte w dzienniku budowy, a następnie uwzględnić / bądź nie w wycenie nieruchomości – w zależności od tego czy rynek będzie płacił za takie zaadaptowane powierzchnie czy nie. Jeśli adaptacja tej powierzchni wymaga zmiany projektu, zmiany funkcji, opłat legalizacyjnych itp. należy uwzględnić koszty związane z załatwieniem formalności oraz czas oczekiwania na ich formalizację (jeżeli rynek bierze to pod uwagę) lub koszt przywrócenia do stanu zgodnego z pozwoleniem na budowę, jeżeli wcześniejsze (legalizacja, zmiana funkcji itp) nie jest możliwe z powodów związanych z przeznaczeniem.

  • Ania

    18 września, 2021 - 7:08 pm

    Dzień dobry. W jaki sposób można ustalić zysk inwestora w pierwszym wzorze?

    • Magdalena Małecka MRICS

      20 września, 2021 - 11:53 am

      Na początek zajrzyjmy do noty podejścia mieszanego, metody pozostałościowej. Ona daje wskazówki jak postępować.

      Po 1sze, pkt. 3.4. noty mówi, że:
      “Stosując metodę pozostałościową do określania wartości rynkowej nieruchomości przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku.”.

      Po 2gie, pkt. 4.2.3. mówi, że ostatnim krokiem w procedurze jest: “Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (ZI) uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.” Po 3cie nota wskazuje jakie są zasady ustalania danych wejściowych do wyceny, w tym właśnie Zi:
      5.3.1. Zysk inwestora uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych zależny jest od rodzaju inwestycji i stanowi, w szczególności, wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko i zaangażowanie w proces inwestycyjny.
      5.3.2. Przyjmuje się zysk inwestora, zgodnie z aktualną praktyką na rynku. Może być określony jako procent rynkowych kosztów związanych z rozwojem (KR) lub wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju (WK). Powyższe nie wyklucza stosowania innych kryteriów określania zysku, stosownie do zachowania rynku w danym okresie i rodzaju projektu.

      Od siebie dodała bym, że nie ma innej możliwości jak zrealizować powyższe zalecenia i dokonać badania rynku – marży (czyli zysku) jaki uzyskuje się na podobnym rynku, który nas interesuje. W bardzo prostych przypadkach, np. na rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi ten zysk (lub strata) może wynikać z różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a jej wartością odtworzeniową. Należy pamiętać, że mówimy o zysku inwestora, który jest jeszcze do zrealizowania. Zatem w zależności od stadium inwestycji część zysku była już zrealizowana, a część jest nadal do zrealizowania.

Zostaw komentarz

12 − pięć =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego