#31 Czy można korzystać z transakcji sprzedaży udziałów przy wycenienie nieruchomości?
Pytanie:
Odpowiedź (z dnia 4.08.2021 r.)
Transakcje sprzedaży udziałów to normalna sprawa, bo często przedmiotem obrotu są udziały w nieruchomościach. Na przykład sprzedaje się udział 48% w nieruchomości. Nie ma w tym nic dziwnego.
Pojawia się jednak pytanie czy takie transakcje, dotyczące sprzedaży udziałów w nieruchomości mogą być podstawą dla rzeczoznawcy majątkowego do określenia wartości nieruchomości przy wycenie.
.
Moja odpowiedź na to pytanie znajduje się w załączonym filmie.
Obejrzyj go by nie popełnić błędu ❗ 
.
Na moim kanale jest więcej filmów, zasubskrybuj by być na bieżąco.
Daj znać czy moja odpowiedź Ci się przydała. Czy wyjaśniła problem? Czy przydatne są dla Ciebie moje krótkie filmy?
.
Zajrzyj do także do wpisu:
#21 O co chodzi z ekstrapolacją na obszarze wyceny nieruchomości?
#15 Co powinien zawierać operat szacunkowy by mógł być wykorzystany dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności?
Może Cię zainteresować.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
——————–
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
.
Jeśli jesteś przed egzaminem państwowym na rzeczoznawcę majątkowego koniecznie musisz mieć tę publikację:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym
Nie wiesz jak napisać uwarunkowania prawne w swoim operacie szacunkowym? Z tej strony możesz otrzymać gotowiec. Zobacz jakie są do wyboru:
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
1 komentarz
Greg
Dzień dobry, mam problem. Istnieje nieruchomość zabudowana budynkiem gdzie znajduje się 5 pomieszczeń gospodarczych (nie ma wyodrębnionych lokali). Okazuje się że jeden ze współwłaścicieli a dokładnie 1/6 udziału w nieruchomości chce sprzedać oraz wycenić swój udział, ale nie posiada w tym budynku żadnego pomieszczenia. W związku z powyższym wycena obejmiemy wyłącznie prawo do działki gruntu bez uwzględnienia wyniesionego budynku?
Magdalena Małecka MRICS
A jaki jest cel wyceny?
Nie rozumiem też tego,że nie posiada żadnego pomieszenia ‐ rozumiem, że nie używa fizycznie? Tak? A inni wspowłaściciele używają? I na jakiej podstawie? Umówili się tak?
Mało danych by coś pomóc.
Greg
Cel sprzedaż. Fizycznie w terenie w budynku gospodarczym znajduje się wyłącznie 5 pomieszczen, które zajmuje 5 właścicieli na zasadzie udziału w gruncie. Ten 6ty, która ma również udział w tej nieruchomości nie ma nic. Powstała taka zaszłość. Właściciel nigdy nie używał lokalu, bo go nie było. Według dostępnych informacji od zawsze było tam 5 pomieszczeń. A ten udział do tej nieruchomości nabył łącznie, kiedyś, z innymi nieruchomościami w spadku.
Magdalena Małecka MRICS
ok.
Wobec tego, każdy ze współwłaścicieli ma udział w tej nieruchomości i to niezależnie czy fizycznie coś używa czy nie.
Co którzy używają i ten co nie używa tak się umówili (i to nie na piśmie), ale to nie zmienia fakty, że każdy ma udział w tej nieruchomości.
Jeśli celem jest sprzedaż – to szukamy wartości rynkowej tego udziału (w całej nieruchomości), która pewnie będzie mniejsza niż matematyczne podzielenie wartości całej nieruchomości na udziały. Fakty, czy korzysta z jakiegoś pomieszczenia czy nie, nie pozbawia właściciela jego udziału w nieruchomości.
Anna
Jak należy postępować w przypadku wyceny udziału 1/3 w nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym dla potrzeb wykupu pozostałej części (2/3) od pozostałych dwóch właścicieli?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Anno,
tu sprawa jest stosunkowo prosta, bo wycena ma być sporządzona dla potrzeb zniesienia współwłasności poprzez spłatę pozostałych właścicieli.
Należałoby wycenić całą nieruchomość, a wartość przypadająca na dany udział będzie matematycznym przeliczeniem wysokości udziału.
W operacie szacunkowym należy oczywiście opisać uwarunkowania prawne wyceny dla tego celu i uzasadnić taki wybór.
Konrad
Czy jeżeli został sprzedany udział w działce gruntowej niezabudowanej (załóżmy 50 %) to rzeczoznawca wyceniający drugi udział (też 50%) może ustalić wartość udziału sięgając do tej pierwszej transakcji ? (zakładając że wycena jest np. po pół roku od sprzedaży udziału)
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
przepisy nie precyzują tego w sposób literalny. Trzeba się tu kierować zasadą wynikającą z definicji “nieruchomość podobna”, w przypadku pytania rozumiany jako przedmiot i zakres wyceny podobny.
Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 4) ilekroć mowa w ustawie o:
16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;
Pojawia się pytanie czy ta sama nieruchomość jest nieruchomością podobną, czy jednak nie jest bo jest taka sama, a nie podobna, jak wymaga przepis.
Orzecznictwo zaprezentowało różne – skrajne – oceny, przechylając szalę na rzecz oceny, że “taki sam” to nie to samo “co podobny”, a więc należałoby unikać wyceny w oparciu o tę samą nieruchomość (ten sam udział w tej samej nieruchomości) sprzedaną tylko wcześniej.
Z tym, że u Pana sytuacja jest inna 😉 Sprzedany został inny – ten drugi udział, ale w tej samej nieruchomości.
Stad nawet jeśli weźmiemy go bezpośrednio pod uwagę przy wycenie, to są nam potrzebne jeszcze minimum 2 inne transakcje, które potwierdzą (lub nie) rynkowość transakcji pierwszym udziałem, a to będzie kolejne miejsce by ocenić, czy można się na niej oprzeć czy pominąć.
konrad
jak to się ma np. do wyroku I SA/Wr 1083/15 z 20.10.2015, a także innych wyroków dostępnych na stronach internetowych
Magdalena Małecka MRICS
Panie Konradzie,
dziękuję za komentarz.
Wspomniany przez Pana wyrok dotyczy sprawy na obszarze podatków. Nie chciałabym się zagłębiać w szczegóły tej konkretnej sprawy bo to cały wykład. Proszę pamiętać, że sposób wyceny zależy od celu wyceny i obszaru na jakim porusza się rzeczoznawca majątkowy. Mówiłam o ogólnej zasadzie wyceny nieruchomości oraz wycenie wartości rynkowej udziałów na obszarze sprzedaży. Należy jednak pamiętać, o czym też wspominam w filmie, że są szczególne cele wyceny gdzie wartość udziału będzie odpowiadała matematycznemu przelicznikowi wartości całej nieruchomości (wartość określona w oparciu o sprzedaż całych nieruchomości) i udziału przypadającego na dany udział.
Będą jednak takie cele wyceny gdzie do wartości rynkowej udziału posłużą transakcje sprzedaży “podobnych” udziałów, a jeśli ich nie będzie to wówczas będzie trzeba zastosować metodę pierwszą i dodatkowo skorygować tak określoną wartość o odpowiedni współczynnik, który doprowadzi do wartości rynkowej tego udziału np. dla potrzeb sprzedaży.