fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

Pytanie:

Pani Magdo,
Jak zabrać się za pisanie operatu szacunkowego❓
Od czego zacząć?
Czy można to podzielić na jakieś etapy?
.

Odpowiedź (z dnia 23.08.2021 r.)

.

Tak. Zdecydowanie warto podzielić proces wyceny na etapy.
Całość będzie lepiej przygotowana i będzie to bardziej zrozumiałe.
Tym razem przygotuj się czasowo, bo to będzie dłuższy wpis, wymagający zaangażowania myślowego.
Podam w nim też potencjalne błędy, które mogą być przyczyną nieprawidłowej wyceny w poszczególnych etapach.
.
Wydzieliłabym następujące 5️⃣ etapów działania rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego:
.
I ETAP – OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I CELU WYCENY
II ETAP – ANALIZA UWARUNKOWAŃ PRAWNYCH CZYNNOŚCI SZACOWANIA
III ETAP – CZYNNOŚCI TECHNICZNE I ANALITYCZNE
IV ETAP – OBLICZENIA, OKREŚLENIE WARTOŚCI I ANALIZA WYNIKU
V ETAP – OPRACOWANIE EDYCYJNE OPERATU SZACUNKOWEGO
.
Zobacz co w poszczególnych etapach powinno się wydarzyć i na co zwrócić szczególną uwagę:
.
I ETAP – OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I CELU WYCENY

W etapie I rzeczoznawca majątkowy powinien:

  • jednoznacznie zrozumieć i określić potrzeby zamawiającego,
  • zidentyfikować przedmiot, zakres i cel wyceny (precyzyjnie),
  • przygotować i podpisać umowę o czynności szacunkowe.
W tym miejscu zachęcam Cię do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały. W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

Jakie można popełnić błędy w tym etapie?

Podzieliłabym je na 2 grupy:

(1) grupa – błędy na tle współpracy ze zleceniodawcą:

  • niezrozumienie w pełni jego potrzeb i celu wyceny, co doprowadzi do wyceny czego innego niż potrzebuje zamawiający,
  • akceptowanie nieuprawnionych żądań lub oczekiwań zleceniodawcy i wykonanie czegoś do czego rzeczoznawca nie jest uprawniony,
  • dostosowywanie potrzeb zamawiającego do własnych możliwości czyli przekonywanie zleceniodawcy do czegoś czego nie potrzebuje,
  • akceptowanie terminu wykonania wyceny wykluczającego dokonanie tych czynności z zachowaniem zasady szczególnej staranności obowiązkowej dla rzeczoznawcy majątkowego,
  • podejmowanie tematyki spoza zakresu swojego przygotowania zawodowego, doświadczenia lub specjalizacji, co może prowadzić do błędów w wycenie,
  • akceptowanie nieadekwatnego wynagrodzenia za zlecone czynności,
  • niesformalizowane zobowiązań w formie umowy, co może prowadzić do przyjęcia/zrozumienia innych warunków przez obie strony umowy niż faktyczne.

(2) grupa – błędy na tle identyfikacji przedmiotu i zakresu wyceny:

  • nierozpoznanie przedmiotu wyceny przed podjęciem zobowiązań, jeśli najpierw podjęliśmy zobowiązanie do wyceny, a później okazało się w szczegółach jaki jest przedmiot i zakres wyceny; wtedy uzgodnione warunki (wynagrodzenie i termin) mogą nie być adekwatne do poświęconej pracy,
  • przyjęcie wadliwych założeń co do koniecznego zakresu wyceny, co doprowadzi do oszacowania czegoś innego niż wymagane dla danego celu wyceny,
  • niesformułowanie pod adresem zleceniodawcy wymagań co dokumentów i danych o przedmiocie wyceny, co doprowadzi do braku informacji i pominięcia ważnych faktów w oszacowaniu,
  • nieuprawnione ograniczanie czynności szacunkowych do części nieruchomości lub jej składników bądź ich pomijanie w wycenie, co także sprawi, że wycena będzie błędna,
  • nieuprawnione rozstrzyganie o zakresie wyceny, bez oparcia w treści zlecenia, dokumentach lub przepisach prawa.

.

II ETAP – ANALIZA UWARUNKOWAŃ PRAWNYCH CZYNNOŚCI SZACOWANIA

W etapie II rzeczoznawca powinien:

  • określić wymagania w zakresie przepisów prawa, które regulują czynności na danym, poleconym obszarze oraz standardy zawodowe i reguły postępowania oraz zasady wyceny,
  • określić daty istotne dla wyceny oraz źródła danych o nieruchomości wycenianej i rynku.

Jakie błędy mogą się tu pojawić? Głównie mogą być to błędy na tle analizy prawa i zasad wyceny:

  • niewłaściwe określenie podstaw prawnych, uwarunkowań i wymagań co do wyceny, wynikającej z przepisów prawa,
  • niezdefiniowanie lub niewłaściwe zdefiniowanie rodzaju określonej wartości dla danego celu,
  • błędny dobór podejść, metod i technik wyceny lub nieadekwatnych do rodzaju określonej wartości.

.

III ETAP – CZYNNOŚCI TECHNICZNE I ANALITYCZNE

W etapie III rzeczoznawca majątkowy:

  • gromadzi niezbędne dane i informacje, w tym dokumenty o przedmiocie wyceny,
  • dokonuje analizy stanu nieruchomości (stosownie do art. 4 ppkt. 17. ustawy o gospodarce nieruchomościami), w tym jej oględziny oraz bada jej przeznaczenie (stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
  • przeprowadza charakterystykę i analizę rynku (stosownie do par. 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

W tym etapie mogą pojawić się następujące błędy:

grupa (1) błędów – na tle stanu nieruchomości i jej przeznaczenia:

  • niezdefiniowanie treści praw (wiązki praw) związanych z nieruchomością, w tym: niewłaściwe lub niepełne rozpoznanie stanu prawnego przedmiotu wyceny, w tym co do obciążeń wynikających z ograniczonych praw rzeczowych lub praw zobowiązaniowych,
  • niejednoznaczne określenie przeznaczenia nieruchomości w oparciu o źródła według art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, lub bazowanie w tym zakresie na dokumentach nieuprawnionych, ograniczonych lub brak pozyskania dokumentów istniejących w tym zakresie,
  • włączanie lub wyłączanie praw osób trzecich, nakładów, ograniczeń wynikających z istniejących praw zobowiązaniowych i innych.

grupa (2) błędów – na tle czynności technicznych dotyczących przedmiotu i zakresu wyceny

  • dokonanie oględzin stanu technicznego i użytkowego nieruchomości w zakresie ograniczonym, niewystarczającym do zakresu i celu wyceny,
  • podejmowanie czynności oględzin bez właściwego przygotowania zawodowego,
  • nieujawnienie w trakcie oględzin okoliczności istotnych dla określenia wartości, w tym np. właściwego stopnia utraty wartości,
  • wykorzystywanie bez sprawdzenia dokumentów lub danych o nieruchomości z lat poprzednich.

grupa (3) błędów – na tle czynności analitycznych

  • nieprzeprowadzenie analizy rynku lub niedostosowanie zakresu tej analizy do przedmiotu i celu wyceny,
  • błędy  w określeniu rodzaju rynku, obszaru i okresu jego badania,
  • charakteryzowanie rynku na podstawie niepełnych lub niewłaściwych danych,
  • niewyczerpanie szczególnej staranności w zebraniu (określeniu) danych do obliczeń, w tym zakresie transakcji porównawczych, stawek czynszu, stopy kapitalizacji, stopy dyskonta itp.

.

IV ETAP – OBLICZENIA, OKREŚLENIE WARTOŚCI I ANALIZA WYNIKU

W etapie IV rzeczoznawca majątkowy:

  • uzyskuje wyniki pośrednie lub wariantowe (w zależności od przypadku) i dokonuje ich analizy,
  • szacuje, przy zastosowaniu odpowiednich podejść, metod i technik, wartość,
  • określa wynik końcowy wyceny,
  • dokonuje uzasadnienia otrzymanego wyniku.

(1) grupa błędów, które mogą się tu pojawić – na tle sposobu wyceny:

  • zastosowanie podjeść, metod i technik wyceny nieadekwatnych do przedmiotu i celu wyceny, a także danych rynkowych,
  • zniekształcanie standardowych wymogów zastosowanego podejścia, metody lub techniki wyceny,
  • wykorzystanie do obliczeń błędnych, nieprawidłowych lub niesprawdzonych danych o przedmiocie wyceny i rynku nieruchomości,
  • wykorzystanie do obliczeń „gotowych” programów obliczeniowych, niewłaściwych, nieaktualnych, o nieznanych, nieujawnionych założeniach, bez zrozumienia działania (uwaga: nie jestem przeciwna takim programom, chodzi o to by rozumieć dokładnie ich działanie).

(2) grupa błędów – na tle rzetelności zawodowej:

  • wykorzystywanie podejść, metod i technik wyceny bez dogłębnej znajomości teorii i uwarunkowań ich stosowania,
  • ograniczenie metody obliczeń, w tym w zakresie obliczeń wariantowych i wnioskowanie o wartości na bazie niepełnych lub niereprezentatywnych danych.

.

V ETAP – OPRACOWANIE EDYCYJNE OPERATU SZACUNKOWEGO

Etap ten polega na tym by dokonać pełnej prezentacji toku rozumowania i postępowania, w tym co do założeń, obliczeń i wniosków prowadzących do określenia wartości nieruchomości. Powyższe wymagane jest przepisami prawa – normatywną zawartość operatu szacunkowego reguluje rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – par. 55 i dalsze.

Możliwe błędy w tym etapie to:

  • niezachowanie szczególnej staranności co do redakcji operatu i wyczerpania jego normatywnej treści, w tym  co do  kompletności, przedstawienia pełnego toku obliczeń i rozwiązań merytorycznych,
  • arbitralne formułowanie wniosków pośrednich i końcowych, bez niezbędnej argumentacji lub  właściwego uzasadnienia, które jest wymagane,
  • operowanie lapidarną argumentacją, budzącą wątpliwości i kontrowersje, niepotwierdzoną,
  • nieokreślenie istotnych dla operatu szacunkowego dat,
  • nieuzasadnione odstępstwa od normatywnej  treści i zawartości operatu szacunkowego,
  • nie umieszczanie załączników dokumentujących istotne okoliczności, w tym co do przedmiotu wyceny i czynności związanych z określeniem wartości,
  • nie zamieszczenie stosownych klauzul lub zastrzeżeń, lub zamieszczenie klauzul nieuzasadnionych,
  • niewystarczająca, zubożona forma graficzna (edycyjna) operatu szacunkowego.

.

5ty etap kończy sporządzenie operatu szacunkowego. Ale uwaga – często nie kończy pracy dla rzeczoznawcy majątkowego w danym, poleconym, temacie. Ten wątek zostawiam jednak na inny wpis.

Ten był już wystarczająco długi.


Zajrzyj do publikacji, które mogą Cię zainteresować. Przed egzaminem przyda Ci się na pewno ta publikacja:

Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym.

Zajrzyj do także do wpisu:

#15 Co powinien zawierać operat szacunkowy by mógł być wykorzystany dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności?

Może Cię zainteresować.

——————–

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

——————–

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
Poprzedni post
Kolejny post

Zostaw komentarz

11 − pięć =

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego