#30 Jak zabrać się za napisanie operatu szacunkowego? Jak zacząć? Czyli o tym jakie są etapy procesu wyceny.
- jednoznacznie zrozumieć i określić potrzeby zamawiającego,
- zidentyfikować przedmiot, zakres i cel wyceny (precyzyjnie),
- przygotować i podpisać umowę o czynności szacunkowe.
- niezrozumienie w pełni jego potrzeb i celu wyceny, co doprowadzi do wyceny czego innego niż potrzebuje zamawiający,
- akceptowanie nieuprawnionych żądań lub oczekiwań zleceniodawcy i wykonanie czegoś do czego rzeczoznawca nie jest uprawniony,
- dostosowywanie potrzeb zamawiającego do własnych możliwości czyli przekonywanie zleceniodawcy do czegoś czego nie potrzebuje,
- akceptowanie terminu wykonania wyceny wykluczającego dokonanie tych czynności z zachowaniem zasady szczególnej staranności obowiązkowej dla rzeczoznawcy majątkowego,
- podejmowanie tematyki spoza zakresu swojego przygotowania zawodowego, doświadczenia lub specjalizacji, co może prowadzić do błędów w wycenie,
- akceptowanie nieadekwatnego wynagrodzenia za zlecone czynności,
- niesformalizowane zobowiązań w formie umowy, co może prowadzić do przyjęcia/zrozumienia innych warunków przez obie strony umowy niż faktyczne.
- nierozpoznanie przedmiotu wyceny przed podjęciem zobowiązań, jeśli najpierw podjęliśmy zobowiązanie do wyceny, a później okazało się w szczegółach jaki jest przedmiot i zakres wyceny; wtedy uzgodnione warunki (wynagrodzenie i termin) mogą nie być adekwatne do poświęconej pracy,
- przyjęcie wadliwych założeń co do koniecznego zakresu wyceny, co doprowadzi do oszacowania czegoś innego niż wymagane dla danego celu wyceny,
- niesformułowanie pod adresem zleceniodawcy wymagań co dokumentów i danych o przedmiocie wyceny, co doprowadzi do braku informacji i pominięcia ważnych faktów w oszacowaniu,
- nieuprawnione ograniczanie czynności szacunkowych do części nieruchomości lub jej składników bądź ich pomijanie w wycenie, co także sprawi, że wycena będzie błędna,
- nieuprawnione rozstrzyganie o zakresie wyceny, bez oparcia w treści zlecenia, dokumentach lub przepisach prawa.
- określić wymagania w zakresie przepisów prawa, które regulują czynności na danym, poleconym obszarze oraz standardy zawodowe i reguły postępowania oraz zasady wyceny,
- określić daty istotne dla wyceny oraz źródła danych o nieruchomości wycenianej i rynku.
- niewłaściwe określenie podstaw prawnych, uwarunkowań i wymagań co do wyceny, wynikającej z przepisów prawa,
- niezdefiniowanie lub niewłaściwe zdefiniowanie rodzaju określonej wartości dla danego celu,
- błędny dobór podejść, metod i technik wyceny lub nieadekwatnych do rodzaju określonej wartości.
- gromadzi niezbędne dane i informacje, w tym dokumenty o przedmiocie wyceny,
- dokonuje analizy stanu nieruchomości (stosownie do art. 4 ppkt. 17. ustawy o gospodarce nieruchomościami), w tym jej oględziny oraz bada jej przeznaczenie (stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
- przeprowadza charakterystykę i analizę rynku (stosownie do par. 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).
- niezdefiniowanie treści praw (wiązki praw) związanych z nieruchomością, w tym: niewłaściwe lub niepełne rozpoznanie stanu prawnego przedmiotu wyceny, w tym co do obciążeń wynikających z ograniczonych praw rzeczowych lub praw zobowiązaniowych,
- niejednoznaczne określenie przeznaczenia nieruchomości w oparciu o źródła według art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, lub bazowanie w tym zakresie na dokumentach nieuprawnionych, ograniczonych lub brak pozyskania dokumentów istniejących w tym zakresie,
- włączanie lub wyłączanie praw osób trzecich, nakładów, ograniczeń wynikających z istniejących praw zobowiązaniowych i innych.
- dokonanie oględzin stanu technicznego i użytkowego nieruchomości w zakresie ograniczonym, niewystarczającym do zakresu i celu wyceny,
- podejmowanie czynności oględzin bez właściwego przygotowania zawodowego,
- nieujawnienie w trakcie oględzin okoliczności istotnych dla określenia wartości, w tym np. właściwego stopnia utraty wartości,
- wykorzystywanie bez sprawdzenia dokumentów lub danych o nieruchomości z lat poprzednich.
- nieprzeprowadzenie analizy rynku lub niedostosowanie zakresu tej analizy do przedmiotu i celu wyceny,
- błędy w określeniu rodzaju rynku, obszaru i okresu jego badania,
- charakteryzowanie rynku na podstawie niepełnych lub niewłaściwych danych,
- niewyczerpanie szczególnej staranności w zebraniu (określeniu) danych do obliczeń, w tym zakresie transakcji porównawczych, stawek czynszu, stopy kapitalizacji, stopy dyskonta itp.
- uzyskuje wyniki pośrednie lub wariantowe (w zależności od przypadku) i dokonuje ich analizy,
- szacuje, przy zastosowaniu odpowiednich podejść, metod i technik, wartość,
- określa wynik końcowy wyceny,
- dokonuje uzasadnienia otrzymanego wyniku.
- zastosowanie podjeść, metod i technik wyceny nieadekwatnych do przedmiotu i celu wyceny, a także danych rynkowych,
- zniekształcanie standardowych wymogów zastosowanego podejścia, metody lub techniki wyceny,
- wykorzystanie do obliczeń błędnych, nieprawidłowych lub niesprawdzonych danych o przedmiocie wyceny i rynku nieruchomości,
- wykorzystanie do obliczeń „gotowych” programów obliczeniowych, niewłaściwych, nieaktualnych, o nieznanych, nieujawnionych założeniach, bez zrozumienia działania (uwaga: nie jestem przeciwna takim programom, chodzi o to by rozumieć dokładnie ich działanie).
- wykorzystywanie podejść, metod i technik wyceny bez dogłębnej znajomości teorii i uwarunkowań ich stosowania,
- ograniczenie metody obliczeń, w tym w zakresie obliczeń wariantowych i wnioskowanie o wartości na bazie niepełnych lub niereprezentatywnych danych.
- niezachowanie szczególnej staranności co do redakcji operatu i wyczerpania jego normatywnej treści, w tym co do kompletności, przedstawienia pełnego toku obliczeń i rozwiązań merytorycznych,
- arbitralne formułowanie wniosków pośrednich i końcowych, bez niezbędnej argumentacji lub właściwego uzasadnienia, które jest wymagane,
- operowanie lapidarną argumentacją, budzącą wątpliwości i kontrowersje, niepotwierdzoną,
- nieokreślenie istotnych dla operatu szacunkowego dat,
- nieuzasadnione odstępstwa od normatywnej treści i zawartości operatu szacunkowego,
- nie umieszczanie załączników dokumentujących istotne okoliczności, w tym co do przedmiotu wyceny i czynności związanych z określeniem wartości,
- nie zamieszczenie stosownych klauzul lub zastrzeżeń, lub zamieszczenie klauzul nieuzasadnionych,
- niewystarczająca, zubożona forma graficzna (edycyjna) operatu szacunkowego.
Pytanie:
Odpowiedź (z dnia 23.08.2021 r.)
.
W etapie I rzeczoznawca majątkowy powinien:
W tym miejscu zachęcam Cię do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały. W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Jakie można popełnić błędy w tym etapie?
Podzieliłabym je na 2 grupy:
(1) grupa – błędy na tle współpracy ze zleceniodawcą:
(2) grupa – błędy na tle identyfikacji przedmiotu i zakresu wyceny:
.
II ETAP – ANALIZA UWARUNKOWAŃ PRAWNYCH CZYNNOŚCI SZACOWANIA
W etapie II rzeczoznawca powinien:
Jakie błędy mogą się tu pojawić? Głównie mogą być to błędy na tle analizy prawa i zasad wyceny:
.
III ETAP – CZYNNOŚCI TECHNICZNE I ANALITYCZNE
W etapie III rzeczoznawca majątkowy:
W tym etapie mogą pojawić się następujące błędy:
grupa (1) błędów – na tle stanu nieruchomości i jej przeznaczenia:
grupa (2) błędów – na tle czynności technicznych dotyczących przedmiotu i zakresu wyceny
grupa (3) błędów – na tle czynności analitycznych
.
IV ETAP – OBLICZENIA, OKREŚLENIE WARTOŚCI I ANALIZA WYNIKU
W etapie IV rzeczoznawca majątkowy:
(1) grupa błędów, które mogą się tu pojawić – na tle sposobu wyceny:
(2) grupa błędów – na tle rzetelności zawodowej:
.
V ETAP – OPRACOWANIE EDYCYJNE OPERATU SZACUNKOWEGO
Etap ten polega na tym by dokonać pełnej prezentacji toku rozumowania i postępowania, w tym co do założeń, obliczeń i wniosków prowadzących do określenia wartości nieruchomości. Powyższe wymagane jest przepisami prawa – normatywną zawartość operatu szacunkowego reguluje rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – par. 55 i dalsze.
Możliwe błędy w tym etapie to:
.
5ty etap kończy sporządzenie operatu szacunkowego. Ale uwaga – często nie kończy pracy dla rzeczoznawcy majątkowego w danym, poleconym, temacie. Ten wątek zostawiam jednak na inny wpis.
Ten był już wystarczająco długi.
Zajrzyj do publikacji, które mogą Cię zainteresować. Przed egzaminem przyda Ci się na pewno ta publikacja:
Procedura wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym.
Zajrzyj do także do wpisu:
Może Cię zainteresować.
——————–
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
——————–
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
