Pytanie
Odpowiedź (z dnia 10.08.2021 r.)
Udzielałam już wcześniej odpowiedzi na pytanie co to jest ekstrapolacja. Szczegóły znajdziesz w tym wpisie >> #21 O co chodzi z ekstrapolacją na obszarze wyceny nieruchomości? .
Moim zdaniem jednak lepiej zacząć od “interpolacji” zatem przeczytaj najpierw ten wpis, a kolejny zostaw sobie na później.
.
Przepisy dotyczące obszaru wyceny nieruchomości nie używają pojęcia interpolacja.
Zastanówmy się zatem co to jest INTERPOLACJA, skoro nie zdefiniowano jej na obszarze wyceny?
Zgodnie ze słownikiem j.polskiego PWN interpolacja to 
:
-
«wstawienie wyrazów, zwrotów, zdań do pierwotnego tekstu; też: takie wstawione wyrazy, zwroty, zdania»
-
mat. «wyznaczenie w pewnym przedziale funkcji, która przyjmuje znane wartości dla danych liczb z tego przedziału»
WIKIpedia wskazuje różne typy interpolacji:
- interpolacja w grafice komputerowej,
- interpolacja w kartografii,
- interpolacja w matematyce,
- interpolacja w paleografii,
- interpolacja w automatyce,
- interpolacja w muzyce.
Za WIKIpedią interpolacja w matematyce (bo ta będzie nas interesowała) to :
<< metoda numeryczna polegająca na budowaniu w danym obszarze, tzw. funkcji interpolacyjnej, która przyjmuje w nim z góry zadane wartości w ustalonych punktach nazywanych węzłami. Stosowana jest zarówno w metodach numerycznych (np. przy obliczaniu całek ze skomplikowanych funkcji), jak i w naukach doświadczalnych przy budowaniu funkcji na podstawie danych pomiarowych w skończonej liczbie punktów (np. w meteorologii przy sporządzaniu map synoptycznych)>>
<< węzeł funkcji to argument funkcji, dla którego znana jest jej wartość>>
———-
Zatem z interpolacją na obszarze wyceny będziemy mieć do czynienia wówczas gdy stan nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny, w danej – badanej cesze – znajduje się w przedziale, który wyznaczają stany nieruchomości podobnych w tej cesze.
Dalej omówię to na przykładach.
Zgodnie z notą interpretacyjną, czyli dobrą zasadą praktyki zawodowej: “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, która jest elementem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, na temat ekstrapolacji zapisano:
pkt. 6.3. noty:
Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.
.
W powyższym zapisie istotne dla naszej zasady interpolacji jest to, że w danym przypadku – który będzie zachodził najczęściej – cechy nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny zawierają się w przyjętym przedziale ocen. Przedział ocen (w danej cesze badanej) natomiast będzie oparty o zakres zmienności w danej cesze pomiędzy nieruchomościami podobnymi.
Jeśli ocena nieruchomości wycenianej w danej cesze nie mieściła by się w przedziale zmienności wyznaczonym przez nieruchomości podobne, to wówczas zastosujemy zasadę ekstrapolacji, o czym w osobnym wpisie.
Przykłady kiedy zaistnieje możliwość zastosowania interpolacji:
- W zbiorze nieruchomości podobnych znajdują się takie, które: (a) posiadają pomieszczenie przynależne w postaci komórki lokatorskiej, (b) posiadają pomieszczenie przynależne w postaci garażu. Nieruchomość wyceniana znajduje się w stanie (a) lub (b), czyli posiada komórkę lokatorską lub posiada garaż jako pomieszczenie przynależne. Rozwinięcie przykładu dalej.
- W zbiorze nieruchomości podobnych znajdują się lokale mieszkalne o powierzchni od 40 do 60 m.kw. (nie zanotowano sprzedaży nieruchomości podobnych o większej powierzchni). Nieruchomość wyceniana ma 52 m.kw. Rozwinięcie przykładu dalej.
W powyższych przykładach nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny reprezentuje stan, który nie odbiega/ nie różni się/ nie wystaje poza reprezentowane stany przez którąkolwiek z nieruchomości podobnych. Stan nieruchomości wycenianej w badanej cesze znajduje się w granicach zmienności wyznaczonej przez nieruchomości podobne.
————————–
Pytanie jak dokonać korekty w tej cesze?
Załóżmy, że dokonujemy korekty w porównaniu z nieruchomościami wytypowanymi jako najbardziej podobne:
A. o powierzchni 40 m.kw.
B. o powierzchni 48m.kw.
C. o powierzchni 55 m.kw.
D. o powierzchni 60 m.kw.
Wyliczamy ile wart jest 1 m.kw w następujący sposób:
200 zł (różnica kwotowa przypadająca na tę cechę) / 20 m.kw. (różnica pomiędzy największą i najmniejszą powierzchnią w grupie nieruchomości podobnych) = 10 zł (tyle wart jest każdy 1 m.kw).
Zatem porównujemy otrzymując korekty:
NW o powierzchni 52 m.kw. z A. o powierzchni 40 m.kw. = 12 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 120 zł (korekta ujemna)
NW o powierzchni 52 m.kw. z B. o powierzchni 48m.kw. = 4 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 40 zł (korekta ujemna)
NW o powierzchni 52 m.kw. z C. o powierzchni 55 m.kw. = 3 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 30 zł (korekta dodatnia)
NW o powierzchni 52 m.kw. z D. o powierzchni 60 m.kw. = 8 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 80 zł (korekta dodatnia).
WNIOSKI:
Interpolacja będzie stosowana przy zastosowaniu podejścia porównawczego najczęściej. Należy bowiem dążyć do poszukiwania nieruchomości podobnych w taki sposób, by reprezentowały wszystkie stany cech nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny lub takie, że stan nieruchomości wycenianej mieści się w zakresie różnic wyznaczonych stanami nieruchomości podobnych w badanych cechach.
———————————
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
———————————
Zajrzyj do wpisów:
oraz
Mogą Cię zainteresować.
———————————
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
6 Comments
Ada
Pani Magdo,
A w jaki sposób wyliczyć współczynnik korygujący dla cechy, która ma 5 stanów a wyceniana nieruchomość ma stan 4? Czy jest to połowa wartości między współczynnikiem max a ceną średnią w przedziale?
Przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.
Magdalena Małecka MRICS
Odsyłam do wpisu >> https://magdalenamalecka.pl/qa/polozenie-ceny-sredniej-w-przedziale/ oraz komentarzy, które są pod nim.
Michał Błesznowski
Dzień dobry, czy wspomniana przez Panią w poście o interpolacji w przykładzie 2 w metodzie porównywania parami Delta C to powinna być różnica między ceną maksymalną i minimalną w całym zbiorze, czy tylko cena minimalna i maksymalna przyjętych do porównań nieruchomości? Czytałem na forach wiele komentarzy i stanowiska są u podzielone – włącznie z powoływaniem się na różne profesorskie autorytety.
Magdalena Małecka MRICS
Panie Michale, odpowiedź na to pytanie znajduje się w nocie interpretacyjnej, pt. ZASTOSOWANIE PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI, będącej elementem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, choć nie jest zapisana wprost. Konkretnie chodzi o procedurę metody porównywania parami >> pkt. 4 noty.
Podana jest tam kolejność czynności, które należy przeprowadzić stosując tę metodę. I tak, najpierw tworzy się zbiór nieruchomości podobnych, a następnie aktualizuje się ceny, określa cechy rynkowe i ich wpływ na wartość, wraz ze skalą ocen w poszczególnych cechach. Ten zbiór zatem wyznacza wartości i dane brzegowe – zarówno co do cen (minimalnej, maksymalnej), jak i co do brzegowych stanów nieruchomości w poszczególnych cechach w danym zbiorze nieruchomości podobnych.
Powinna być tu zatem zastosowana zasada współmierności – jeśli trend zmiany cen, cechy (wraz ze stanami, które mają miejsce w zbiorze) i ich wagi określone są z danego zakresu różnic to następnie ten sam zakres należy uwzględnić w wycenie. Błędne i nielogiczne byłoby określenie parametrów z innego zbioru (szerszego), a następnie zawężenie tego zbioru cenowo, a pozostawienie zakresu różnic w cechach ze zbioru szerszego.
Michał Błesznowski
Czyli czy to tak na prawdę oznacza, że oba podejścia prezentowane na forach są prawidłowe? Podejście pierwsze: Można utworzyć zbiór np. 9 nieruchomości, wykorzystać go najpierw do opisania rynku i następnie dla tego zbioru określić Deltę C oraz cechy nieruchomości i ich stany w tym zbiorze, następnie wybrać z tego zbioru np. 3 nieruchomości i porównywać je kolejno (dokonywać poprawek kwotowych z tej Delty z 9 nieruchomości) z nieruchomością wycenianą. Drugie podejście: Ten zbiór 9 nieruchomości wykorzystać tylko do opisania rynku, następnie wybrać z niego np. 3 nieruchomości do porównań z nieruchomością wycenioną i na podstawie tylko tych trzech nieruchomości określić Deltę C, cechy i ich stany tylko dla tych 3 nieruchomości i porównywać je kolejno z nieruchomością wycenianą dokonując poprawek kwotowych z tej Delty C z tych trzech nieruchomości.
Magdalena Małecka MRICS
Panie Michale: (1) “Podejście pierwsze: Można utworzyć zbiór np. 9 nieruchomości, wykorzystać go najpierw do opisania rynku i następnie dla tego zbioru określić Deltę C oraz cechy nieruchomości i ich stany w tym zbiorze, następnie wybrać z tego zbioru np. 3 nieruchomości i porównywać je kolejno (dokonywać poprawek kwotowych z tej Delty z 9 nieruchomości) z nieruchomością wycenianą.” – tak, ok, z uwagą, że co najmniej 3 zgodnie z notą; (2) “Drugie podejście: Ten zbiór 9 nieruchomości wykorzystać tylko do opisania rynku, następnie wybrać z niego np. 3 nieruchomości do porównań z nieruchomością wycenioną i na podstawie tylko tych trzech nieruchomości określić Deltę C, cechy i ich stany tylko dla tych 3 nieruchomości i porównywać je kolejno z nieruchomością wycenianą dokonując poprawek kwotowych z tej Delty C z tych trzech nieruchomości.” – no nie bardzo, skoro nieruchomości podobnych jest 9, jeśli nieruchomości podobnych byłoby 3 (hipotetycznie), to z nich będzie liczona delta, ale także cechy i zakresy różnic powinny odpowiadać tej zmienności.