Pytanie
Odpowiedź (z dnia 26.07.2021 r.)
Tym razem zacznę od formalnych uwag:
- RCWiN – czyli rejestr cen i wartości nieruchomości istnieje ale w okrojonym zakresie. Aktualnie ewidencje gruntów i budynków prowadzą wyłącznie rejestr cen nieruchomości (RCN), tzn. danych o cenach transakcyjnych nieruchomości. Faktycznie, wcześniej (do końca sierpnia 2017 r.) istniał także rejestr wartości nieruchomości. Na podstawie wcześniej obowiązującego art. 158 (wykreślonego właśnie z dniem 1.09.2017 r.) rzeczoznawca majątkowy miał obowiązek wysyłać wyciąg z operatu szacunkowego do odpowiedniej jednostki ewidencyjnej i na tej podstawie prowadzony był także rejestr wartości. Takiego obowiązku już nie ma i prowadzony jest wyłącznie rejestr cen nieruchomości.
- Potoczną nazwę “trend czasowy” zamieniłam bym na “trend zmiany cen“, bo nie aktualizujemy czasu. Aktualizujemy ceny transakcyjne nieruchomości ze względu na upływ czasu.
Kolejna sprawa, o której warto powiedzieć to to, że rzeczoznawca majątkowy na podstawie dyrektywy art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami korzysta z danych ewidencji gruntów i budynków, a więc także z rejestru cen nieruchomości.
Skoro tak, to poszukując transakcji sprzedaży nieruchomości (po to by przeprowadzić proces wyceny) będziemy jako rzeczoznawcy majątkowi korzystać właśnie z rejestru cen.
Dochodzić może jednak do takiej sytuacji, że zamawiam transakcje z rejestru cen (oczywiście odpłatnie) i otrzymuję dane ale okazuje się, że “najświeższa” transakcja jest oddalona w czasie od dzisiejszej – mojej daty wyceny – o 8 miesięcy. Jak się dowiaduję, w urzędzie jest opóźnienie we wprowadzaniu danych i akty notarialne są w urzędzie ale jeszcze nie są wprowadzone do rejestru cen.
.
Co w takiej sytuacji?
Czy można bazować na transakcjach oddalonych w czasie?
Co w związku z tym, że nie wiem jakie były transakcje na rynku bo nie ma ich wprowadzonych do rejestru cen?
.
Moja odpowiedź z uzasadnieniem :
- Na podstawie wyżej wspomnianego art. 155 mam, jako rzeczoznawca majątkowy, dostęp do ewidencji gruntów i budynków w sposób nieograniczony. Zatem mam też dostęp do dokumentów źródłowych dla rejestru cen – czyli do aktów notarialnych.
- Akty notarialne trafiają do jednostki ewidencyjnej w terminie 14 dni od dnia transakcji (na podstawie art. 23 ust.2 i 5 ustawy prawo geodezyjne), a właściwy “Starosta niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania dokumentów, (…), wpisuje dane z nich wynikające do ewidencji gruntów i budynków oraz do rejestru cen nieruchomości w zakresie wynikającym z tej ewidencji lub rejestru (art. 23 ust.7 ustawy j.w.)”. Zatem akty notarialne są dostępne w urzędzie, ale niestety zdarzają się opóźnienia, że dana jednostka nie wywiązuje się ze swojego obowiązku wprowadzenia ich do rejestru cen.
- Stosownie do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – par. 3 ust. 2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen (…). Powyższe można wykonać na podstawie dostępnych aktów notarialnych.
- “(…) w orzecznictwie administracyjnym podkreśla się ten, wynikający ze wskazanych przepisów obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku” (np. NSA I OSK 130/16).
- Orzecznictwo stoi także na stanowisku, że “…rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 grudnia 2011 r. II SA/ Gl , Lex nr 1152556)” (WSA w Warszawie (VIII SA/Wa 746/13).
Skoro tak – to nie ma innej możliwości jak dokonać wglądu do aktów notarialnych (czynność odpłatna) dla tych transakcji, które jeszcze nie zostały wprowadzone, ale są już dostępne w ewidencji gruntów i budynków. Niestety należy je wszystkie przejrzeć w poszukiwaniu nieruchomości podobnych. Moim zdaniem nie ma innego wyjścia. Tym samy realizujemy także zasadę staranności i rzetelności w działaniu, wynikającą z obowiązku nałożonego ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Na marginesie, akty notarialne należy przeczytać także dla sprzedanych nieruchomości, które są już w rejestrze cen i zakwalifikowane zostały przez rzeczoznawcę majątkowego za nieruchomości podobne.
Całe uzasadnienie dlaczego należy czytać akty notarialne znajduje się w tym poście:
Odpowiadając na pytanie pierwotne:
Opóźnienie wpisywanych transakcji do RCiW w Warszawie wynosi już ponad 6 m-cy, czy jest sens obliczania trendu czasowego przy danych z półrocznym poślizgiem?
Odpowiedź brzmi >> NIE MA SENSU. CO WIĘCEJ NIE MA SENSU A TAKŻE BĘDZIE BŁĘDNE BAZOWANIE WYŁĄCZNIE NA DOSTĘPNYCH (OPÓŹNIONYCH) TRANSAKCJACH Z REJESTRU CEN.
oraz:
Co zrobić w takiej sytuacji?
Odpowiedź brzmi >> ZAMÓWIĆ I PRZECZYTAĆ AKTY NOTARIALNE, NAWET GDY JESZCZE TRANSAKCJE NIE SĄ WPROWADZONE DO REJESTRU CEN.
———————————
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
———————————
Zajrzyj do także do wpisu:
Może Cię zainteresować.
———————————
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.