Tym razem zacznę od formalnych uwag:

1. RCWiN – czyli rejestr cen i wartości nieruchomości istnieje ale w okrojonym zakresie. Aktualnie ewidencje gruntów i budynków prowadzą wyłącznie rejestr cen nieruchomości (RCN), tzn. danych o cenach transakcyjnych nieruchomości. Faktycznie, wcześniej (do końca sierpnia 2017 r.) istniał także rejestr wartości nieruchomości. Na podstawie wcześniej obowiązującego art. 158 (wykreślonego właśnie z dniem 1.09.2017 r.) rzeczoznawca majątkowy miał obowiązek wysyłać wyciąg z operatu szacunkowego do odpowiedniej jednostki ewidencyjnej i na tej podstawie prowadzony był także rejestr wartości. Takiego obowiązku już nie ma i prowadzony jest wyłącznie rejestr cen nieruchomości.
2. Potoczną nazwę “trend czasowy” zamieniłam bym na “trend zmiany cen“, bo nie aktualizujemy czasu. Aktualizujemy ceny transakcyjne nieruchomości ze względu na upływ czasu.

Kolejna sprawa, o której warto powiedzieć to to, że rzeczoznawca majątkowy na podstawie dyrektywy art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami korzysta z danych ewidencji gruntów i budynków, a więc także z rejestru cen nieruchomości.

Skoro tak, to poszukując transakcji sprzedaży nieruchomości (po to by przeprowadzić proces wyceny) będziemy jako rzeczoznawcy majątkowi korzystać właśnie z rejestru cen.

Dochodzić może jednak do takiej sytuacji, że zamawiam transakcje z rejestru cen (oczywiście odpłatnie) i otrzymuję dane ale okazuje się, że “najświeższa” transakcja jest oddalona w czasie od dzisiejszej – mojej daty wyceny – o 8 miesięcy. Jak się dowiaduję, w urzędzie jest opóźnienie we wprowadzaniu danych i akty notarialne są w urzędzie ale jeszcze nie są wprowadzone do rejestru cen.

.

Co w takiej sytuacji? 

Czy można bazować na transakcjach oddalonych w czasie?

Co w związku z tym, że nie wiem jakie były transakcje na rynku bo nie ma ich wprowadzonych do rejestru cen?

.

Moja odpowiedź z uzasadnieniem :

1. Na podstawie wyżej wspomnianego art. 155 mam, jako rzeczoznawca majątkowy, dostęp do ewidencji gruntów i budynków w sposób nieograniczony. Zatem mam też dostęp do dokumentów źródłowych dla rejestru cen – czyli do aktów notarialnych.
2. Akty notarialne trafiają do jednostki ewidencyjnej w terminie 14 dni od dnia transakcji (na podstawie art. 23 ust.2 i 5 ustawy prawo geodezyjne), a właściwy “Starosta niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania dokumentów, (…), wpisuje dane z nich wynikające do ewidencji gruntów i budynków oraz do rejestru cen nieruchomości w zakresie wynikającym z tej ewidencji lub rejestru (art. 23 ust.7 ustawy j.w.)”. Zatem akty notarialne są dostępne w urzędzie, ale niestety zdarzają się opóźnienia, że dana jednostka nie wywiązuje się ze swojego obowiązku wprowadzenia ich do rejestru cen.
3. Stosownie do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – par. 3 ust. 2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen (…). Powyższe można wykonać na podstawie dostępnych aktów notarialnych.
4. “(…) w orzecznictwie administracyjnym podkreśla się ten, wynikający ze wskazanych przepisów obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku” (np. NSA I OSK 130/16).
5. Orzecznictwo stoi także na stanowisku, że “…rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 grudnia 2011 r. II SA/ Gl , Lex nr 1152556)” (WSA w Warszawie (VIII SA/Wa 746/13).

Skoro tak – to nie ma innej możliwości jak dokonać wglądu do aktów notarialnych (czynność odpłatna) dla tych transakcji, które jeszcze nie zostały wprowadzone, ale są już dostępne w ewidencji gruntów i budynków. Niestety należy je wszystkie przejrzeć w poszukiwaniu nieruchomości podobnych. Moim zdaniem nie ma innego wyjścia. Tym samy realizujemy także zasadę staranności i rzetelności w działaniu, wynikającą z obowiązku nałożonego ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Na marginesie, akty notarialne należy przeczytać także dla sprzedanych nieruchomości, które są już w rejestrze cen i zakwalifikowane zostały przez rzeczoznawcę majątkowego za nieruchomości podobne.

Całe uzasadnienie dlaczego należy czytać akty notarialne znajduje się w tym poście:

#11 Czy rzeczoznawca majątkowy powinien czytać akty notarialne sporządzając operat szacunkowy? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)

Odpowiadając na pytanie pierwotne:

Opóźnienie wpisywanych transakcji do RCiW w Warszawie wynosi już ponad 6 m-cy, czy jest sens obliczania trendu czasowego przy danych z półrocznym poślizgiem?

Odpowiedź brzmi >> NIE MA SENSU. CO WIĘCEJ NIE MA SENSU A TAKŻE BĘDZIE BŁĘDNE BAZOWANIE WYŁĄCZNIE NA DOSTĘPNYCH (OPÓŹNIONYCH) TRANSAKCJACH Z REJESTRU CEN.

oraz:

Co zrobić w takiej sytuacji?

Odpowiedź brzmi >> ZAMÓWIĆ I PRZECZYTAĆ AKTY NOTARIALNE, NAWET GDY JESZCZE TRANSAKCJE NIE SĄ WPROWADZONE DO REJESTRU CEN.